ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

15.08.2019

                    Дело № А40-227963/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08.08.2019

Полный текст постановления изготовлен  15.08.2019

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего судьи – Кручининой Н.А., 

судей: Закутской С.А., Тарасова Н.Н.,

при участии в заседании: 

от ООО «Ренова Строй» - ФИО1 по доверенности от 22.07.2019;

от ООО «Центр разрешения споров» - ФИО2 по доверенности от 01.08.2019;

от конкурсного управляющего ООО «Техпроект XXI» - ФИО3 по доверенности от 15.11.2018;

рассмотрев 08.08.2019 в судебном заседании кассационную жалобу 

конкурсного управляющего ООО «Техпроект XXI» - ФИО4

на определение Арбитражного суда города Москвы от 07.03.2019,

принятое судьей А.Н. Васильевой,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2019,

принятое судьями Д.Г. Вигдорчиком, С.А. Назаровой, Ю.Л. Головачевой,

об отказе конкурсному управляющему ООО «Техпроект XXI» в удовлетворении заявления о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 28.09.2016, находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:49:0020201:584, заключенного между ООО «Техпроект XXI» и ООО «Ренова Строй», и применении последствий недействительности сделки,

по делу о признании ООО «Техпроект XXI» несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 04.10.2018 ООО «Техпроект XXI» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 13.10.2018 № 188.

Конкурсный управляющий ООО «Техпроект XXI» 19.10.2018 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 28.09.2016, находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:49:0020201:584, заключенного между ООО «Техпроект XXI» и ООО «Ренова Строй», и применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.03.2019 отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Техпроект XXI».

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2019 определение Арбитражного суда города Москвы от 07.03.2019 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, конкурсный управляющий ООО «Техпроект XXI» обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить и направить спор на новое рассмотрение.

Из кассационной жалобы следует, по мнению заявителя кассационной жалобы, судами не дана оценка доводам и представленным доказательствам о том, что признаки неплатежеспособности ООО «Техпроект XXI» имелись еще 2015-2016 годах, спорный земельный участок был реализован по цене в 2,5 раза меньше его кадастровой стоимости. В кассационной жалобе также указывается на ошибочность выводов судов о реальности договора подряда.

Отзыв на кассационную жалобу суду не представлен.

 В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО «Техпроект XXI» поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ООО «Ренова Строй» возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Выслушав явившихся в заседание суда представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения, проверив в порядке статей 284, 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Обращаясь в суд с рассматриваемым заявлением, конкурсный управляющий должника, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве,  указал, что оспариваемая сделка была совершена безвозмездно, поскольку денежные средства не были оплачены  ООО «Ренова Строй», по существенно заниженной цене по сравнению с кадастровой стоимостью земельного участка, в результате чего причинен вред имущественным интересам кредиторов должника. Стоимость оспариваемого земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 05.12.2016 к названному договору купли-продажи составила 2 606 283,76 руб.

При рассмотрении настоящего спора ООО «Ренова Строй» возражало против заявления конкурсного управляющего ООО «Техпроект XXI», указав, что оспариваемая сделка не была совершена безвозмездно, поскольку сторонами договора 15.08.2016 был заключен договор подряда № 08/16, в соответствии с которым ООО «Ренова Строй» обязалось в установленный договором срок, выполнить по заданию ООО «Техпроект XXI» комплекс работ по установке ограждения участка, прокладке электрических сетей, сетей водопровода и канализации, на земельном участке, по адресу: 

<

...>, переданном по оспариваемому договору купли-продажи. Общая стоимость работ по договору подряда составила                        3 593 626,28 руб.

Как указывало ООО «Ренова Строй», 12.12.2016 между должником и ООО «Ренова Строй» было заключено соглашение о взаимозачете встречных однородных требований, в соответствии с которым в целях исполнения обязательств по оспариваемой сделке стороны пришли к соглашению о зачете встречных однородных требований по оплате денежных средства в размере 2 606 283,76 руб.

Конкурсный управляющий в свою очередь обращал внимание на неравноценность встречного исполнения, указывал на то, что работы по договору подряда фактически не выполнялись, поскольку ответчиком не представлены какие-либо документы, подтверждающие выполнение работ.

Отказывая конкурсному управляющему в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не представлены доказательства того, что оспариваемая сделка отвечает критериям неравноценности встречного исполнения, была заключена с целью причинения вреда имущественным интересам кредиторов и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суды пришли к выводу о том, что обязательства по уплате денежных средств за земельный участок по оспариваемому договору были выполнены ООО «Ренова Строй» и прекращены путем зачета встречного однородного требования. Доводы конкурсного управляющего о мнимости договора подряда были отклонены судами с указанием на то, что заявителем не представлены доказательства в обоснование своих доводов.

При этом судом первой инстанции отказано в удовлетворении ходатайства ООО «ТМ-СтройПром» о назначении по делу строительно-технической экспертизы, поскольку ходатайство заявлено не лицом, заявившим рассматриваемые требования, а кредитором по делу о банкротстве должника, который не исполнил установленный статьями 82, 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядок.

 Арбитражный суд округа считает, что выводы судов об отсутствии оснований для признания сделки недействительной сделаны при неполном выяснении фактических обстоятельств дела и исследования доказательств, а также без учета правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, в связи со следующим.

Пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:

а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;

б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Установленные абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве. Для целей применения содержащихся в абзацах втором - пятом пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпций само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в статьях 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества.

 В обоснование заявления о признании договора купли-продажи земельного участка заявитель ссылался на то, что в результате совершения взаимосвязанных сделок стоимость земельного участка составила 2 606 283 руб. 76 коп., что в 2,5 раза ниже кадастровой стоимости этого земельного участка, составляющей 6 731 685 руб. 

В постановлении от 28.06.2011 № 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности. При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 № 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, 15.08.2016 между ООО «Техпроект XXI» (заказчиком) и ООО «Ренова Строй» (подрядчиком)  был заключен договор подряда № 08/16 предметом которого являлось в срок не позднее 15.09.2016 выполнить комплекс работ по установке ограждения участка, прокладке электрических сетей, сетей водопровода и канализации на объекте по адресу: 

<

...>. Стоимость работ определяется сметой и составляет 3 593 626 руб. 28 коп, а оплата выполненных и принятых работ должна быть произведена в течение 10 календарных дней с момента приемки выполненных работ любым не противоречащим законодательством способом.

 Позднее,  28.09.2016 между ООО «Техпроект XXI» (продавцом) и ООО «Ренова Строй» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного  участка согласно пункту 1 которого продавец продал, а покупатель купил и оплатил в соответствии с условиями названного договора земельный участок площадью 3 500 кв.м. с кадастровым номером 50:49:0020201:584, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения линии разлива питьевой воды, расположенный по адресу: 

<

...>.

В пункте 4 договора купли-продажи стороны определили цену (стоимость) указанного в пункте этого договора земельного участка в размере 9 100 000 руб., а в пункте 5 установили  порядок оплаты по договору, согласно которому  оплата производится в рассрочку равными частями помесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца до 31.03.2017. При этом стороны согласовали, что на сумму рассроченного платежа проценты не начисляются.

 В пункте 7 сторонами достигнуто соглашение о том, что покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка, установленным путем его визуального осмотра на месте перед заключением договора и не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков, о которым ему не сообщил бы продавец.

К указанному договору стороны составили передаточный акт от 28.09.2016, согласно которому стороны не имеют претензий к друг другу.

Право собственности ООО «Ренова Строй» на спорный земельный участок  на основании договора купли-продажи земельного участка от 28.09.2016 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.11.2016.

Таким образом, с указанной даты бремя содержания земельного участка перешло на ООО «Ренова Строй».

Между тем, 05.12.2016 между ООО «Ренова Строй» и ООО «Техпроект XXI»  заключено дополнительное соглашение от 05.12.2016 № 1 к договору купли-продажи земельного участка от 28.09.2016, согласно которому в связи с необходимостью производства работ по строительству телефонной канализации и выносу кабеля связи из зоны застройки ВЗУ с территории земельного участка с кадастровым номером 50:49:0020201:584 по адресу: 

<

...>, о наличии которых (кабелей связи) на указанном земельном участке покупатель не был уведомлен продавцом на дату подписания договора купли-продажи земельного участка от 28.07.2017 стороны пришли к уменьшению цены (стоимости) земельного участка на стоимость вышеуказанных работ,  стоимость которых, согласно «Локальный сметный расчет № 1», являющимся приложением к названному дополнительному соглашению и составила  6 493 716 руб. 24 коп. 

В связи с изложенным стороны в пункте 1.3 дополнительного соглашения пришли к соглашению внести изменения в пункт 4 договора купли-продажи и определить цену (стоимость)  земельного участка в размере 2 606 283 руб. 76 коп., что 2,5 раза ниже кадастровой стоимости этого земельного участка.

Право сторон по своему усмотрению определять договорную цену закреплено в статьях 421 и 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а продажа имущества по цене ниже рыночной сама по себе не противоречит действующему законодательству.

Вместе с тем в рассматриваемом случае отчуждение не имеющей недостатков недвижимости согласно условиям договора купли-продажи по цене, заниженной многократно (более чем в 2,5 раза), очевидно свидетельствовало о том, что генеральный директор продавца не руководствовался интересами возглавляемой им организации и преследовал цель вывода ликвидного имущества. Это, в свою очередь, не могло не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения. Поэтому ООО «Ренова Строй», проявляя обычную степень осмотрительности, должно было предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств, при которых ООО «Техпроект XXI» за цену, составляющую 40 процентов от рыночной  (кадастровой) стоимости, продает это имущество.

ООО «Ренова Строй» не могло не осознавать того, что сделка с такой ценой может нарушить права и законные интересы ООО «Техпроект XXI» и его кредиторов, справедливо рассчитывающих на удовлетворение своих требований за счет равноценного денежного эквивалента, полученного от реализации недвижимости.

Между тем, ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции не устанавливали какие индивидуальные особенности земельного участка, не учтенные при проведении оценки массовым методом (в ходе государственной кадастровой оценки), привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к цене, за которую был реализован этот земельный участка.

 Кадастровая стоимость участка  вообще не получила какой-либо оценки со стороны судов.

Между тем как неоднократно Верховный Суд Российской Федерации в том  силе, в определениях от 05.12.2016 № 305-ЭС16-11170 и от 22.12.2016 № 308-ЭС16-11018, кадастровая стоимость объекта недвижимости и рыночная стоимость являются эквивалентами, пока не доказано иное.

Вместе с тем, судами не приняты во внимание и не проверены доводы управляющего о том, что на момент заключения оспариваемой сделки - 16.09.2016 должник уже обладал признаками неплатежеспособности, а также прекратил расчеты с кредиторами, что подтверждается, в том числе судебным актом о признании должника банкротом.

Кроме того, судами не учтены разъяснения, данные в пункте 19 Обзора  судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, согласно которым при рассмотрении спора о признании недействительной сделки на основании положений пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве для определения того, причинила ли оспариваемая сделка вред кредиторам, суд должен учесть условия других взаимосвязанных с ней сделок, определяющих общий экономический эффект для имущественного положения должника.

Вместе с тем при таких обстоятельствах оценка действительности сделки по купле-продаже не могла производиться без учета всей совокупности отношений, так как данная сделка являлась одним из элементов реализации земельного участка, являющего ликвидным имуществом должника, и в результате  этих действий ООО «Ренова Строй» приобрело земельный участок  по цене ниже чем 2,5 раза от его кадастровой стоимости, а также со всеми улучшениями, которые фактически оплатило ООО «Техпроект XXI».

Указанные обстоятельства  имеют существенное значение для разрешения вопроса о равноценности встречного предоставления.

В связи с этим при определении такого признака подозрительной сделки по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, как причинение вреда от купли-продажи имущества ООО «Техпроект XXI», во внимание следовало принимать совокупный экономический эффект для должника от вступления в несколько объединенных общей целью юридических отношений. Иными словами, для признания условий конкретной сделки несправедливыми необходимо учитывать условия других взаимосвязанных сделок и обстоятельства их заключения.

Разумность и экономическая обоснованность предложенных ООО «Ренова Строй» должнику условий сделок  судами не проверялись.

Суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что не получили должной правовой оценки доводы конкурсного кредитора должника о нереальности выполненных работ, а также цели их проведения и их необходимость.

 В подтверждение реальности проведенных работ ООО «Ренова Строй» представлены документы, которые исходят либо только от него, либо подписаны совместно с ООО «Ренова Строй» и ООО «Техпроект XXI».

 Между тем, следует согласиться с доводами кассационной жалобы о том, что проведение указанных работ по переносу телефонной сети, водопровода и т.д. не возможно было без получения соответствующих разрешений, в том числе на проведение земельных работ, согласования и надзора лиц, уполномоченных на то собственником этих сетей.

 Однако таких доказательств представлено не было.

Не получили правовой оценки доказательства представленные в подтверждении правовой позиции о нереальности подрядных работ, а именно заключение специалиста от 19.02.2019 № 06/19-02, содержащие архивную спутниковую съемку спорного земельного участка за разные периоды времени.

Заключение специалиста не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. По результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (части 4, 5, 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако доводы конкурсного управляющего и конкурсного кредитора судами во внимание не приняты.

При этом, необходимо отметить, что  конкурсный кредитор обладает всей совокупностью процессуальных прав, установленных нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и на заявление по делу судебной экспертизы.

Поскольку судами не были установлены все имеющие значения для дела фактические обстоятельства и не дана надлежащая правовая оценка установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательства, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт.

В связи с тем, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обособленный спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, для чего исследовать и дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц и представленным ими доказательствам, а также обсудить вопрос о необходимости  о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости земельного участка и равноценности произведенных подрядных работ, и с соблюдением требований норм арбитражного процессуального законодательства и учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 07.03.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2019 по делу № А40-227963/2017 отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение  в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий – судья Н.А. Кручинина                    

Судьи: С.А. Закутская

Н.Н. Тарасов