Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, 

<

...>

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-1694/2025

« 04 » июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена « 02 » июля 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме « 04 » июля 2025 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухоплюевой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Промтехника» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Краста» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о признании отсутствующим права собственности 

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и Администрация городского округа «Город Калининград

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 30.01.2025, паспорту, диплому,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 10.02.2025, паспорту, диплому,

от третьих лиц: извещены надлежащим образом, явка представителей не обеспечена,

Общество с ограниченной ответственностью «Промтехника» (далее - ООО «Промтехника», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Краста» (далее - ООО «Краста», ответчик) о признании права собственности ООО «Краста» на объект незавершенного строительства со степенью готовности 83% с кадастровым номером 39:15:110651:104, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:110651:271 по адресу: ш. Балтийское, д. 118 в г. Калининграде отсутствующим и исключении сведений о местоположении данного объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

 Требования истца мотивированы тем, что поскольку объект незавершенного строительства, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком, отсутствует на земельном участке, то в ЕГРН содержатся недостоверные сведения о местоположении данного объекта. По мнению истца, спорный объект не является объектом недвижимости, так как не обладает признаками, указанными в части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и Администрация городского округа «Город Калининград» (далее - третьи лица).

 Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Арбитражный суд находит возможным на основании частей 2, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть дело в отсутствие не явившегося третьего лица.

Представитель истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика, поддержала доводы письменного отзыва, просила отказать в удовлетворении требований, полагая недоказанным отсутствие объекта недвижимости на арендуемом ООО «Краста» земельном участке, со ссылкой на представленные в материалы дела доказательства.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления, выслушав представителей сторон, суд

установил:

ООО «Промтехника» является собственником объекта недвижимости сооружение канализационная сеть завода, кадастровый номер 39:15:110651:491, местоположение: 

<

...>, расположенного в том числе в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:110651:271.

ООО «Краста» является собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 2579 кв.м., степенью готовности 83%, кадастровый номер 39:15:110651:104, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 39:15:110651:271.

Право собственности на указанный незавершенный строительством объект зарегистрировано ООО «Краста» в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Между Администрацией городского округа «Город Калининград» и ООО «Краста» заключен договор аренды земельного участка №208/2019А от 27.09.2019, в соответствии с которым ООО «Краста» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:110651:271, площадью 2264 кв.м., расположенный по адресу (местоположение): 

<

...>, вид разрешенного использования: для завершения строительства автозаправочной станции и пункта техобслуживания автомобилей.

Земельный участок с кадастровым номером 39:15:110651:271 предоставлен ООО «Краста» для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110651:104.

Срок действия указанного договора аренды, с учетом дополнительного соглашения установлен до 28.09.2028 (пункт 1 соглашения от 12.09.2022).

Согласно предоставленному истцом заключению кадастрового инженера от 27.01.2025 на момент осмотра земельного участка с кадастровым номером 39:15:110651:271 выявлено, что на нём отсутствует объект незавершенного строительства, обладающий признаками, указанными в части 1 статьи 130 ГК РФ.

В связи с чем, ООО «Промтехника» обратилось с рассматриваемым иском в суд.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 № 3668/05).

На основании статьи 12 ГК РФ осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Понятие объекта недвижимости представляет собой исключительно правовую категорию, которой присуща определенная совокупность признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Исходя из смысла указанных положений статей 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13).

Из разъяснений, данных в пункте 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.

 Из системного толкования статей 130,131, 235 ГК РФ следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Исходя из пояснений, данных представителем истца в ходе судебного разбирательства, со ссылкой на заключение кадастрового инженера от 27.01.2025, на земельном участке участка с кадастровым номером 39:15:110651:271, предоставленном в аренду ответчику, отсутствует объект незавершенного строительства, обладающий признаками, указанными в части 1 статьи 130 ГК РФ.

Между тем, факт государственной регистрации права ответчика на объект незавершенного строительства - неоконченное строительством АЗС со степенью готовности 83%, расположенный по адресу: 

<

...>, подтвержден Выпиской из ЕГРН.

Вопреки требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ истец не доказал, что с момента государственной регистрации права собственности ответчика указанный объект настолько изменил свои свойства, что исключена возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением - завершение его строительства. Заключение кадастрового инженера от 27.01.2025, представленное ООО «Промтехника», сведений о таком обстоятельстве не содержат.

Из пояснений представителя ответчика следует и подтверждается материалами дела, что спорный объект - автозаправочная станция контейнерного типа была приобретена ООО «Краста», в 2016 году, как объект незавершенного строительства, степенью готовности 83% и является объектом капитального строительства.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на объект незавершенного строительства в состав АЗС входит:

- литер «I» замощение - бетонные платы площадь 1005 кв.м.,

- литер «II» - ворота металлические площадью 17,2 кв.м.,

-литер «III» - ограждение - металлический штакет из металлических столбов длина 150,7 п.м.,

- АЗС контейнерного типа литер «IV» - площадь застройки 24,3 кв.м.

- ливневая канализация - трубы керамические длина 24,2 м.п., 4 колодца

- очистные сооружения (нефтеловушка).

В рамках арбитражного дела №А21-10851/2013 рассматривались исковые требования о признании отсутствующим права собственности на спорный объект, собственником которого на тот момент являлось иное лицо - ООО «Балтнефть-Сервис».

Согласно установленным судом в рамках дела №А21-10851/2013 обстоятельствам, на основании выводов эксперта, в рамках назначенной судебной экспертизы, объект незавершенного строительства сооружение автозаправочная станция контейнерного типа, завершенный строительством на 83%, является объектом капитального строительства; объект имеет прочную связь с землей, так как очистные сооружения, ливневая канализация, колодцы и фундамент ленточной конструкции, служащий основанием для установки контейнера для хранения и выдачи топлива (АЗС контейнерного типа) и контейнера управления представляют собой заглубленные ниже уровня земли сооружения, конструктивно прочно связанные с землей.

В Определении Верховного Суда РФ №307-ЭС15-13216 от 24.12.2015 по делу №А21-10851/2013 указано, что спорная заправочная станция является объектом капитального строения, обладающим признаками недвижимого имущества и зарегистрированном в установленном законом порядке.

Сторонами по делу №А21-10851/2013 были ООО «БАЛТНЕФТЬ-СЕРВИС» (процессуальным правопреемником является ООО «КРАСТА» - новый собственник спорного объекта), ООО «Промтехника» (процессуальный правопреемник ОАО «БалтМазСервис» - предыдущего собственника канализационной сети с КН 39:15:110651:491, процессуальный правопреемник ООО «А-Инвестмент Групп» - предыдущего собственника нежилого здания-мастерских с КН 39:15:110651:150), а также Управление Росреестра по Калининградской области, Администрация городского округа «Город Калининград».

Таким образом, судом уже было установлено, что спорный объект с характеристиками, указанными в техническом паспорте на объект незавершенного строительства, является объектом недвижимого имущества.

Заслуживающим внимание является довод представителя ответчика о том, что заключение кадастрового инженера выполнено в отсутствие представителей сторон по делу; к заключению не приложена фотофиксация объекта обследования; к заключению и в материалы дела не представлены документы, подтверждающие наличие у кадастрового инженера строительно-технического образования, позволяющие ему делать выводы, что спорный объект не отвечает признакам объекта недвижимости, указанным в статье 130 ГК РФ. Также в заключении не указано имелась ли в распоряжении у кадастрового инженера техническая документация на спорный объект для установления наличия либо отсутствия всех элементов объекта незавершенного строительства.

Согласно заключению кадастрового инженера на земельном участке с КН 39:15:110651:271 находится забор, замощение, что является частью спорного объекта согласно техническому паспорту на объект незавершенного строительства, при этом остальная часть элементов спорного объекта расположены ниже уровня земли: очистные сооружения (нефтеловушки), ливневая канализация, колодцы.

Кроме того, в рамках арбитражного дела №А21-8505/2023, по иску ООО «Промтехника» к ООО «Краста» об установлении сервитута на земельном участке с КН 39:15:110651:271, была проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Заключением эксперта по делу А21-8508/2023 от 27.04.2024 (страница 6) было установлено нахождение на земельном участке с КН 39:15:110651:271 очистных сооружений (нефтеловушки), которые являются частью спорного объекта.

 С учетом выводов, содержащихся в судебном акте по делу №А21-10851/2013 и заключении эксперта по делу А21-8508/2023 от 27.04.2024, заключение кадастрового инженера от 27.01.2025, не может являться безусловным доказательством того, что спорный объект отсутствует на земельном участке с КН 39:15:110651:271, в полном объеме, в котором за ответчиком зарегистрировано право собственности.

 Следовательно, вопреки утверждениям истца, у суда не имеется оснований полагать абсолютное отсутствие спорного объекта на земельном участке с КН 39:15:110651:271.

 Представленное истцом заключение эксперта №036-25 от 12.05.2025, выполненное ООО «ЭКСКО», не может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку в указанном заключении не указаны измерительные приборы и инструменты, которыми производились измерения и геодезическая съемка границ и объектов указанного земельного участка, а также не приложены документы на данные приборы и инструменты, подтверждающие их соответствие нормативам; также отсутствуют сведения об использовании технической документации на объект незавершенного строительством со степенью готовности 83% с кадастровым номером 39:15:110651:104, а именно: технический паспорт на объект незавершенного строительства, где указано, что в него входит и где расположено на земельном участке. Следовательно, экспертом не установливалось наличие либо отсутствие объекта согласно технической документации на него.

 Также к Заключению эксперта №036-25 от 12.05.2025 приложена фотофиксация земельного участка 39:15:110651:271, однако нигде не указаны (не отмечены) места, в которых производилась фотосъемка. Земельный участок имеет площадь 2264 кв.м., соответственно, без привязки фотосъемки к месту её проведения она не может иметь доказательную базу, так как не даёт информацию в каком месте она производилась.

Более того, обследования земельного участка с КН 39:15:110651:271 ООО «ЭКСКО» выполнено в отсутствие представителей сторон по делу, при участии заместителя генерального директора ООО «Аграрная инвестиционная компания», не являющегося стороной по делу.

 В опровержение доводов истца ответчиком представлено в материалы дела заключение специалиста исх. № 1/29/05/25 от 29.05.2025, подготовленное строительно-техническим экспертом ООО «ГЕОДЕЗИСТ» ФИО3, выполненное по итогам выезда 29.05.2025 на земельный участок с КН 39:15:110651:271, для разрешения следующего вопроса: «Определить находится ли на земельном участке с КН 39:15:110651:271 объект незавершенного строительства с КН 39:15:110651:104 (автозаправочная станция контейнерного типа) (далее Объект). Соответствует ли Объект расположению и параметрам, указанным в Техническом паспорте инв. № 32 775 от 28.08.2012».

 В выводах заключения специалист ФИО3 указал: «в результате инструментальных измерений объекта незавершенного строительства с КН 39:15:110651:104, с помощью аппаратуры геодезической спутниковой EFT Ml GNSS заводской номер 10214182 (Сертификат об утверждении типа средств измерений № 143806 опубликован 08.05.2018, зарегистрирован в Государственном реестре средств измерений под № 53818-13, свидетельство о поверке прибора № С-ГСХ/29-11-2024/391500571 действительно до 28.11.2025), было определено его местоположение: данный Объект располагается в границах земельного участка с КН 39:15:110651:271.

 Экспертом были идентифицированы и отображены все элементы объекта незавершенного строительства с КН 39:15:110651:104, которые указаны в Техническом паспорте инв. №32775 от 28.08.2012. Данные элементы эксперт отобразил на топографическом плане (Рис. 3) и произвел фотофиксацию (Фото 1, 2, 3, 4), при этом на Фото 3 и 4 эксперт подписал все элементы Объекта для понимания где они непосредственно расположены.

 Таким образом, объект незавершенного строительства с КН 39:15:110651:104 (автозаправочная станция контейнерного типа) полностью находится в границах земельного участка с КН 39:15:110651:271 и соответствует расположению и параметрам, указанным в Техническом паспорте инв.М32775 от 28.08.2012».

 Ссылка представителя истца о необходимости признания заключения специалиста исх. № 1/29/05/25 от 29.05.2025 недопустимым доказательством и его исключении из числа доказательств по делу, подлежит отклонению, так как не доказано каким нормам Закона таковое не соответствует, а также не усматривается процессуальных оснований для отвода специалиста, составившего внесудебную экспертизу. 

 В ходатайстве о признании доказательства недопустимым и его исключении судом отказано, в том числе и потому, что АПК РФ предусмотрено исключение из числа доказательств только согласно статье 161 АПК РФ в случае подачи стороной письменного заявления о фальсификации доказательств. В иных случаях доказательства подлежат совокупной оценке по правилам статьи 71 АПК РФ во взаимосвязи с другими доказательствами, с учетом объяснений и возражений сторон. Заявитель своим правом на подачу заявления о фальсификации доказательств не воспользовался, поэтому спорное доказательство оценивалось судом в соответствии с правилами, предусмотренными статьей АПК РФ.

 Следует отметить, что выводы суда о наличии спорного объекта на земельном участке с КН 39:15:110651:271, сделаны из совокупности обстоятельств, установленных по делу.

Ссылка истца на скриншоты из поисковой системы «Яндекс.карты», судом оставлена без внимания, в виду того, что указанные скриншоты не являются допустимыми доказательствами, поскольку не заверены надлежащим образом.

Безусловных доказательств гибели или уничтожения спорного объекта, расположенного на земельном участке, истцом в материалы дела не представлено.

Как было указано ранее, согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Правом на иск об устранении препятствий, не связанных с лишением владения в силу статей 304, 305 ГК РФ обладает собственник либо иной законный владелец, который владеет вещью, но лишен возможности пользоваться и (или) распоряжаться ею. Ответчиком является лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствие, мешающее осуществлению правомочий по пользованию и распоряжению вещью.

При этом объект незавершенного строительства с КН 39:15:110651:104 и земельный участок с КН 39:15:110651:271, на котором расположен спорный объект, во владении истца не находятся.

Исходя из содержания абзаца 4 пункта 52 постановления Пленума № 10/22 оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим только в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца.

Указанное положение постановления Пленума № 10/22 согласуется с общим процессуальным принципом наличия права на иск лишь у того лица, чьи права и законные интересы нарушены ответчиком и могут быть восстановлены путем предъявления иска в соответствии со статьями 3, 4 АПК РФ.

При рассмотрении настоящего спора, истец не указал и не обосновал, в чем состоит нарушение его прав, допущенное ответчиком, и каким образом удовлетворение заявленного им иска о признании зарегистрированного права собственности ответчика на вышеуказанный объект недвижимости отсутствующим приведет к восстановлению его прав.

 Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

В иске - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Калининградской области.

Судья А.В. Брызгалова