﻿020/2019-33852(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-32551/2018

г. Краснодар

13 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2019 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 13 августа 2019 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном  заседании от истца – индивидуального предпринимателя Зубицкой Оксаны  Владимировны (ИНН 420529077760, ОГРНИП 313503007900041) – Мошкова Т.А.  (доверенность от 11.07.2018), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью  «Юг-Новый Век» (ИНН 2320092269, ОГРН 1022302930902) – Попкова Е.Э. (доверенность  от 16.08.2018), от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Би Бэби» –  Мошкова Т.А. (доверенность от 11.07.2018), рассмотрев кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Юг-Новый Век» на решение Арбитражного суда  Краснодарского края от 27.12.2018 (судья Шепель А.А.) и постановление Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 (судьи Новик В.Л., Величко М.Г.,  Шапкин П.В.) по делу № А32-32551/2018, установил следующее.  

Индивидуальный предприниматель Зубицкая Оксана Владимировна (далее –  предприниматель) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной  ответственностью «Юг-Новый Век» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором  просила возвратить гарантийный платеж в размере 1 304 093 рублей 52 копеек и штраф в  размере 852 831 рубля 86 копеек.  

Иск основан на положениях статей 140, 317, 395, 429, 622 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивирован незаконным  удержанием обществом суммы гарантийного платежа, внесенного в рамках  предварительного договора от 31.10.2013. Право предпринимателя на возврат данного  платежа следует из указанного договора, а также из соглашения от 24.04.2017 об уступке  прав и обязанностей арендатора по предварительному договору.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные  требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной  ответственностью «Би Бэби» (далее – общество «Би Бэби»).  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2018, оставленным  без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 22.04.2019, иск удовлетворен частично. С общества в пользу предпринимателя  взыскано 12 744 доллара США гарантийного платежа, 8 334 доллара США неустойки по  курсу, установленному Центральным Банком Российской Федерации на момент  осуществления платежа. В остальной части требований отказано.  

Суды установили, что 31.10.2013 общество (арендодатель) и общество «Би Бэби»  (арендатор) заключили предварительный договор аренды части здания. В нем стороны  также согласовали (при исполнении ими принятых на себя обязательств) условия, порядок  и сроки заключения краткосрочного и долгосрочного договоров аренды. Согласно пункту  1.2.1 предварительного договора общий совокупный срок аренды по краткосрочному  договору и долгосрочному договору не будет превышать 5 лет с даты вступления в силу  краткосрочного договора. На дату подписания предварительного договора арендуемая  площадь помещения составляет 72 кв. м, которая рассчитывается по внутреннему контуру  ограждающих конструкций помещения (пункт 1.4). В соответствии с пунктом 3 договора,  арендодатель обязуется получить свидетельство о регистрации права собственности не  позднее 30.06.2014. В течении 15 календарных дней с даты получения свидетельства о  регистрации права собственности арендодатель обязуется подготовить и предъявить  арендатору, в том числе, краткосрочный договор в установленном количестве  экземпляров, подписанный арендодателем. При этом во избежание возможных  недоразумений, стороны согласовали, что краткосрочный договор должен быть датирован  датой, соответствующей 15 календарному дню с момента получения арендодателем  свидетельства о государственной регистрации права собственности. В целях заключения  долгосрочного договора арендодатель не позднее чем за 60 календарных дней до даты  истечения срока аренды по краткосрочному договору (без учета продлений) и при  условии завершения арендатором проектных работ и работ арендатора в помещении  подготовит арендатору подписанный со своей стороны долгосрочный договор аренды в  необходимом количестве экземпляров с приложением документов (пункт 3.1.2.1).  Арендодатель не вправе в одностороннем порядке отказаться сдать в аренду помещение  арендатору на условиях и в сроки, предусмотренные настоящим предварительным  договором, за исключением случаев, предусмотренные настоящим договором, за  исключением случаев, указанных в пункте 7.3 предварительного договора (пункт 3.1.4).  

Арендатор обязуется подписать краткосрочный договор и/или долгосрочный договор в  течении 10 рабочих дней с момента получения от арендодателя в сопровождении прочих  документов, описанных в настоящем договоре (пункт 3.2.1). Все условия краткосрочного  и долгосрочного договора, в том числе и условия об арендной плате, согласованы  сторонами в приложениях № 2, 3 к настоящему договору, с учетом их изменения и  дополнения установленного в настоящей статье предварительного договора (пункт 4.1).  При этом стороны предусмотрели, что постоянная часть арендной платы будет  рассчитываться следующим образом: а) в период с даты начала срока аренды по  краткосрочному договору по 31.12.2014 постоянная часть арендной платы рассчитывается  исходя из ставки арендной платы, эквивалентной 900 долларов США, кроме того НДС  (18%) за квадратный метр арендуемой площади помещения в год; б) в период с 01.01.2015  по 31.12.2015 (включительно) постоянная часть арендной платы рассчитывается исходя из  ставки арендной платы эквивалентной 990 долларов США, кроме НДС (18%) за  квадратный метр арендуемой площади помещения в год; в) в период с 01.01.2016 по  31.12.2016 (включительно) постоянная часть арендной платы рассчитывается исходя из  ставки арендной платы эквивалентной 1089 долларов США, кроме того НДС (18%) за  квадратный метр арендуемой площади помещения в год; г) в период с 01.01.2017 по  31.12.2017 (включительно) постоянная часть арендной платы рассчитывается исходя из  ставки арендной платы, эквивалентной 1198 долларов США, кроме того, НДС (18 %) за  квадратный метр арендуемой площади; д) в период с 01.01.2018 по 31.12.2018  (включительно) постоянная часть арендной платы рассчитывается исходя из ставки  арендной платы, эквивалентной 1318 долларов США, кроме того, НДС (18 %) за  квадратный метр арендуемой площади. Сумма гарантии, которую арендатор должен  оплатить арендодателю по настоящему предварительному договору, составляет рублевый  эквивалент 16 200 долларов США, кроме того НДС (18%). Арендатор обязуется  выплатить арендодателю гарантию в течении 5 рабочих дней с даты подписания  настоящего договора. По заключению краткосрочного договора сумма гарантии в ее  долларовом эквиваленте делится на две части: первая часть гарантии в размере,  эквивалентном 10 800 долларов США, кроме того НДС (18%), засчитываемая  арендодателем за гарантию по краткосрочному договору на условиях, предусмотренных  краткосрочным договором; вторая часть гарантии в размере, эквивалентном 5400  долларов США, кроме НДС (18%), должна быть зачтена в счет оплаты постоянной части  арендной платы за первый месяц срока аренды по краткосрочному договору (пункт 4.2).  Все платежи, предусмотренные предварительным договором, уплачиваются арендатором  арендодателю в российских рублях по курсу доллара США к российскому рублю,  

установленному Центральным Банком Российской Федерации на день совершения  платежа (пункт 4.7). ООО «Би Бэби» (первоначальный арендатор), предприниматель  (арендатор) и общество (арендодатель) 24.04.2017 заключили соглашение об уступке прав  и обязанностей по предварительному договору аренды (части здания) от 31.10.2013. По  условиям соглашения первоначальный арендатор с согласия арендодателя передает, а  арендатор принимает на себя все права и обязанности первоначального арендатора по  договору, принадлежащие ему как стороне «арендатор» по договору в полном объеме и на  условиях, установленных договором между первоначальным арендатором и  арендодателем, и существующие к моменту заключения соглашения об уступке. Стороны  признают и подтверждают, что на дату подписания соглашения первоначальным  арендатором в соответствии с условиями договора в обеспечение своих обязательств по  договору оплачена гарантия арендодателю в размере суммы в рублях, эквивалентной  16 200 долларов США (18%), которая принадлежит использованию арендодателем в  соответствии с условиями в качестве гарантии арендатора (пункт 3). Передаваемые по  настоящему соглашению права и обязанности оцениваются первоначальным арендатором  и арендатором в сумму 12 900 долларов США. Арендатор обязуется оплатить  первоначальному арендатору сумму, указанную в настоящем пункте путем перечисления  на счет первоначального арендатора или иным способом, не противоречащим  действующему законодательству, в срок один месяц. Первоначальный арендатор и  арендатор самостоятельно произведут взаиморасчеты друг с другом, первоначальный  арендатор не будет предъявлять требований к арендодателю по возврату арендодателем  денежных средств, оплаченных первоначальным арендатором на условиях договора  (пункт 4 соглашения). По акту передачи от 24.04.2017 общество (арендодатель) передало  предпринимателю (арендатор) нежилое помещение общей площадью 72 кв. м,  являющееся частью нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0204029:1391 на  4 этаже здания по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, д. 17. В июле  2017 года общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили  краткосрочный договор аренды части помещения с кадастровым номером  23:49:0204029:1391 (на четвертом этаже здания площадью 72 кв. м). Договор вступает в  силу с даты его подписания сторонами и действует до окончания срока аренды, который  составляет период времени с 24.04.2017 по 31.03.2018 (пункт 4.1). Гарантия по  краткосрочному договору составляет эквивалент 10 800 долларов США, кроме НДС  (18%), которые будут находиться в распоряжении арендодателя. Арендатор обязуется  выплатить арендодателю в течении 5 рабочих дней с даты начала срока аренды. В оплату  гарантии по настоящему краткосрочному договору засчитывается гарантия (или любой ее  

остаток), оплаченная арендатором арендодателю по предварительному договору (пункт  5.2.1). Арендодатель не должен использовать и/или возмещать суммы из гарантии без  предварительного письменного уведомления арендатора не менее, чем за 5 рабочих дней  до использования и/или возмещения средств. При этом арендодатель должен указать в  таком уведомлении арендатору причину списания сумм с гарантии (пункт 5.2.3). При  прекращении действия краткосрочного договора (за исключением случаев, установленных  пунктом 11.1), гарантия или любой ее остаток будет возвращен арендатору не позднее 15  рабочих дней с даты завершения подсчета арендодателем всех сумм, обеспеченных  гарантией, и использования и/или возмещения из гарантии причитающихся арендодателю  сумм, но в любом случае, не позднее 15 рабочих дней с даты передачи (возврата)  помещения арендатором арендодателю в соответствии с подпунктом «ж» пункта 9.1  договора. Арендодатель возвратит арендатору денежные средства, предусмотренные  настоящим пунктом, либо остаток денежных средств с учетом использования и/или  возмещения, предусмотренного настоящим пунктом. Во избежание возможных  недоразумений стороны пришли к соглашению, что для целей расчетов между сторонами  в случае возврата/зачета арендодателем гарантии арендатору по любым основаниям  арендодатель обязуется вернуть арендатору, либо зачесть фактически оплаченную  последним гарантию в рублях Российской Федерации (пункт 5.2.4). Как следует из  пояснений предпринимателя, 11.08.2017 им в адрес общества направлено уведомление о  расторжении договора аренды. Из акта передачи помещения от 30.08.2017 следует, что  предприниматель (арендатор) передала обществу (арендодатель) нежилое помещение  общей площадью 72 кв. м, являющееся частью нежилого помещения с кадастровым  номером 23:49:0204029:1391, расположенного на 4 этаже здания по адресу: г. Сочи,  Центральный район, ул. Орджоникидзе, д. 17. Согласно акту сверки взаимных расчетов  сторон, у предпринимателя отсутствует задолженность по краткосрочному договору  аренды. Указывая на наличие неисполненной обществом обязанности по возврату суммы  гарантийного платежа, внесенного по предварительному договору от 31.10.2013,  предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском. При разрешении спора  судебные инстанции руководствовались положениями статей 309, 310, 330, 421, 429, 606,  614, 1102, 1105, 1107, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  Гражданский кодекс). Проанализировав содержание предварительного договора,  соглашения об уступке прав и обязанностей по нему, а также кратковременного договора  аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что после  возврата арендатором (предпринимателем) нежилого помещения у арендодателя  (общества) сохраняется обязанность по возврату остатка гарантийного платежа. Судами  

отклонены доводы ответчика как об отсутствии у него обязанности по возврату денежных  средств (в связи с прекращением действия предварительного договора от 31.10.2013), так  и отсутствии у истца права требовать взыскания спорных сумм (которое принадлежит  обществу «Би Бэби»). По условиям предварительного договора стороны обязуются  заключить в будущем краткосрочный, либо долгосрочный договор аренды.  Предварительный договор вступает в силу с даты заключения долгосрочного договора  аренды. Предварительный договор прекращает свое действие в части подписания  сторонами краткосрочного договора и долгосрочного договора, с момента заключения  сторонами краткосрочного договора и подписания долгосрочного договора, если иное не  установлено сторонами в краткосрочном договоре и долгосрочном договоре. Исходя из  приведенных условий, суды первой и апелляционной инстанций признали, что положения  предварительного договора от 31.10.2013 действовали до заключения долгосрочного, либо  краткосрочного договора аренды. В соответствии с соглашением об уступке прав и  обязанностей по предварительному договору аренды (части здания) от 31.10.2013,  первоначальный арендатор с согласия арендодателя передает, а арендатор принимает на  себя все права и обязанности первоначального арендатора из предварительного договора.  В нем стороны подтвердили, что на дату подписания соглашения первоначальным  арендатором в обеспечение своих обязательств по договору уплачена гарантия  арендодателю в размере суммы в рублях, эквивалентной 16 200 долларов США (18%),  которая подлежит использованию арендодателем в соответствии с условиями в качестве  гарантии арендатора. Кроме того, по условиям краткосрочного договора аренды гарантия  по нему составляет эквивалент 10 800 долларов США, кроме НДС (18%), которые будут  находиться в распоряжении арендодателя. В оплату гарантии по краткосрочному договору  засчитывается гарантия (или любой ее остаток), оплаченный арендатором по  предварительному договору арендодателю. Поэтому суды признали, что перечисленная  обществом «Би Бэби» по платежному поручению от 22.11.2013 № 105 гарантийная сумма  подлежала зачету по краткосрочному договору аренды, заключенному в июле 2017 года.  Довод общества о пропуске предпринимателем срока исковой давности по заявленным  требованиям признан судами несостоятельным. Исходя из норм статьи 200 Гражданского  кодекса, содержания предварительного договора и краткосрочного договора аренды,  спорные правоотношения длились до подписания акта от 30.08.2017, которым  предприниматель возвратила обществу нежилое помещение общей площадью 72 кв. м,  являющееся частью нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0204029:1391.  Гарантия по краткосрочному договору аренды составляет эквивалент 10 800 долларов  США, кроме НДС (18%), которые будут находиться в распоряжении арендодателя (пункт  

5.2.1). По сути заявленные истцом требования представляют собой требования о  взыскании неосновательного обогащения (глава 60 Гражданского кодекса), которые  подлежат удовлетворению в части взыскания с ответчика 10 800 долларов США, а также  1 944 долларов США в виде НДС (18%). При разрешении требования предпринимателя о  взыскании с общества 852 831 рубля 86 копеек неустойки, судами учтено содержание  пункта 5.8 предварительного договора. В нем предусмотрено, что в случае задержки  любой из сторон выплаты в полном объеме денежных средств, сторона, чьи права  нарушены, вправе требовать выплаты ей штрафа из расчета 0,2% от неоплаченной  виновной стороной суммы за каждый день просрочки платежа. С учетом частичного  удовлетворения требования о взыскании гарантийного платежа, судом первой инстанции  самостоятельно произведен перерасчет подлежащей взысканию неустойки за период с  22.09.2017 по 14.08.2018, согласно которому ее размер составил 8 338,58 долларов США.  Сославшись на условия предварительного договора от 31.10.2013, судебные инстанции  пришли к выводу о том, что сумма подлежащего возврату гарантийного платежа, как и  сумма взыскиваемой неустойки, подлежат взысканию с общества по курсу доллара США  на дату платежа. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).  

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном  порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, дело направить на новое  рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение  (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба  мотивирована следующим. Судами обеих инстанций сделан противоречивый вывод о  сроке действия предварительного договора от 31.10.2013 с учетом заключения сторонами  в июле 2017 года краткосрочного договора аренды. Судебные инстанции ошибочно  исходили из того, что правоотношения сторон по предварительному договору аренды  (части здания), заключенному между обществом и обществом «Би Бэби», длились до  подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещения от 30.08.2017. В  течение года с момента заключения предварительного договора (31.10.2013) стороны с  предложением о заключении краткосрочного или долгосрочного договоров аренды друг к  другу не обращались. Следовательно, обязательства, вытекающие из предварительного  договора аренды, прекратились 01.11.2014 (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса).  Судами не проверено соглашение от 24.04.2017 об уступке прав и обязанностей по  предварительному договору аренды (части здания) от 31.10.2013 на предмет его  заключенности (действительности) с учетом того обстоятельства, что правоотношения из  

предварительного договора прекратились (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса).  Между тем, соглашение об уступке права (требования) по прекращенному 01.11.2014  предварительному договору аренды ничтожна (статья 168 Гражданского кодекса). Суды  обеих инстанций ошибочно признали предпринимателя надлежащим истцом по  заявленным требованиям. Плательщиком гарантийной суммы по предварительному  договору является общество «Би Бэби», поэтому право на возврат данной суммы в связи с  прекращением этого договора возникло у последнего с 01.11.2014. Следовательно, имеет  место пропуск исковой давности, о чем общество заявляло в суде первой инстанции  (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Поскольку арендованное имущество  предпринимателем обществу фактически не возвращено, в том числе, в состоянии,  свободном от имущества истца, такое прекращение договора аренды не повлекло за собой  прекращение обязательства по внесению арендной платы (статья 622 Гражданского  кодекса). Судебные инстанции при разрешении спора не приняли во внимание правила  толкования договора (статья 431 Гражданского кодекса). Суды надлежаще не проверили,  имел ли предприниматель право в одностороннем порядке отказаться от исполнения  краткосрочного договора аренды до 31.03.2018, сохранив за собой право требования  уплаченного гарантийного платежа. Суд первой инстанции не применил закон,  подлежащий применению к отношениям сторон (статьи 1, 10 Гражданского кодекса), а  также не учел разъяснения, приведенные в пункте 43 постановления Пленума Верховного  Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения  общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и  толковании договора». Апелляционный суд в нарушение положений статьи 268 Кодекса  не устранил нарушения, допущенные при разрешении спора судом первой инстанции.  

Предприниматель в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также  законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению истца, суды  правомерно признали, что предварительный договор аренды части здания от 31.10.2013  сохранял юридическую силу. При этом конкретный момент завершения действия  предварительного договора не имеет юридического значения для разрешения спора и не  влияет на правильность принятых по делу судебных актов. Во исполнение  предварительного договора стороны подписали акт от 24.04.2017 приема-передачи  помещения в здании торгового центра, арендатором которого предприниматель являлась  на основании соглашения об уступке прав и обязанностей от 24.04.2017. Довод ответчика  о недействительности данного соглашения несостоятелен, поскольку оно заключено  обществом «Би Бэби» (первоначальным арендатором), предпринимателем (новым  арендатором) и обществом (арендодателем) в соответствии с положениями статей 384 и  

391 Гражданского кодекса. При этом общество содействовало как заключению  соглашения об уступке прав и обязанностей по предварительному договору, так и  заключению краткосрочного договора аренды нежилого помещения. Довод жалобы о том,  что предпринимателем помещение обществу не возвращено, противоречит материалам  дела (акт возврата помещения от 30.08.2017 в пригодном для эксплуатации состоянии; акт  сверки взаимных расчетов сторон, согласно которому у арендатора отсутствует  задолженность). Возражения (претензии) относительно невозврата помещения обществом  предпринимателю не заявлялись, такой довод появился уже в процессе разрешения спора  судом. Предприниматель также полагает, что судебные инстанции обоснованно  отклонили заявление общества об истечении срока исковой давности по заявленным  требованиям.  

От общества «Би Бэби» отзыв на жалобу не поступил. 

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной  жалобы, которую просил удовлетворить.  

Представитель предпринимателя, также представляющий интересы общества «Би  Бэби», возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва (возражений),  выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо- Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, 31.10.2013 общество  (арендодатель) и общество «Би Бэби» (арендатор) заключили предварительный договор  аренды части здания, в котором стороны также согласовали (при исполнении ими  принятых на себя обязательств) условия, порядок и сроки заключения краткосрочного и  долгосрочного договоров аренды. Согласно пункту 1.2.1 предварительного договора  общий совокупный срок аренды по краткосрочному договору и долгосрочному договору  не будет превышать 5 лет с даты вступления в силу краткосрочного договора аренды. На  дату подписания предварительного договора арендуемая площадь помещения составляет  72 кв. м, которая рассчитывается по внутреннему контуру ограждающих конструкций  помещения (пункт 1.4). В соответствии с пунктом 3 договора, арендодатель обязуется  получить свидетельство о регистрации права собственности не позднее 30.06.2014. В  течении 15 календарных дней с даты получения свидетельства о регистрации права  собственности арендодатель обязуется подготовить и предъявить арендатору, в том числе,  краткосрочный договор в установленном количестве экземпляров, подписанный  арендодателем. При этом во избежание возможных недоразумений, стороны согласовали,  что краткосрочный договор должен быть датирован датой, соответствующей 15  

календарному дню с момента получения арендодателем свидетельства о государственной  регистрации права собственности. В целях заключения долгосрочного договора  арендодатель не позднее чем за 60 календарных дней до даты истечения срока аренды по  краткосрочному договору (без учета продлений) и при условии завершения арендатором  проектных работ и работ арендатора в помещении подготовит арендатору подписанный со  своей стороны долгосрочный договор аренды в необходимом количестве экземпляров с  приложением документов (пункт 3.1.2.1). Арендодатель не вправе в одностороннем  порядке отказаться сдать в аренду помещение арендатору на условиях и в сроки,  предусмотренные настоящим предварительным договором, за исключением случаев,  предусмотренные настоящим договором, за исключением случаев, указанных в пункте 7.3  предварительного договора (пункт 3.1.4). Арендатор обязуется подписать краткосрочный  договор и/или долгосрочный договор в течении 10 рабочих дней с момента получения от  арендодателя в сопровождении прочих документов, описанных в настоящем договоре  (пункт 3.2.1). Все условия краткосрочного и долгосрочного договора, в том числе и  условия об арендной плате, согласованы сторонами в приложениях № 2, 3 к настоящему  договору, с учетом их изменения и дополнения установленного в настоящей статье  предварительного договора (пункт 4.1). При этом стороны предусмотрели, что постоянная  часть арендной платы будет рассчитываться следующим образом: а) в период с даты  начала срока аренды по краткосрочному договору по 31.12.2014 постоянная часть  арендной платы рассчитывается исходя из ставки арендной платы, эквивалентной 900  долларов США, кроме того НДС (18%) за квадратный метр арендуемой площади  помещения в год; б) в период с 01.01.2015 по 31.12.2015 (включительно) постоянная часть  арендной платы рассчитывается исходя из ставки арендной платы эквивалентной 990  долларов США, кроме НДС (18%) за квадратный метр арендуемой площади помещения в  год; в) в период с 01.01.2016 по 31.12.2016 (включительно) постоянная часть арендной  платы рассчитывается исходя из ставки арендной платы эквивалентной 1089 долларов  США, кроме того НДС (18%) за квадратный метр арендуемой площади помещения в год;  г) в период с 01.01.2017 по 31.12.2017 (включительно) постоянная часть арендной платы  рассчитывается исходя из ставки арендной платы, эквивалентной 1198 долларов США,  кроме того, НДС (18 %) за квадратный метр арендуемой площади; д) в период с  01.01.2018 по 31.12.2018 (включительно) постоянная часть арендной платы  рассчитывается исходя из ставки арендной платы, эквивалентной 1318 долларов США,  кроме того, НДС (18 %) за квадратный метр арендуемой площади. Сумма гарантии,  которую арендатор должен оплатить арендодателю по настоящему предварительному  договору, составляет рублевый эквивалент 16 200 долларов США, кроме того НДС (18%).  

Арендатор обязуется выплатить арендодателю гарантию в течении 5 рабочих дней с даты  подписания настоящего договора. По заключению краткосрочного договора сумма  гарантии в ее долларовом эквиваленте делится на две части: первая часть гарантии в  размере, эквивалентном 10 800 долларов США, кроме того НДС (18%), засчитываемая  арендодателем за гарантию по краткосрочному договору на условиях, предусмотренных  краткосрочным договором; вторая часть гарантии в размере, эквивалентном  5400 долларов США, кроме НДС (18%), должна быть зачтена в счет оплаты постоянной  части арендной платы за первый месяц срока аренды по краткосрочному договору (пункт  4.2). При этом под гарантией в предварительном договоре понимается сумма денежных  средств, оплачиваемая арендатором арендодателю в обеспечение исполнения своих  обязательств по предварительному договору, установленную и используемую в  дальнейшем в соответствии с пунктом 4.2 договора. Все платежи, предусмотренные  предварительным договором, уплачиваются арендатором арендодателю в российских  рублях по курсу доллара США к российскому рублю, установленному Центральным  Банком Российской Федерации на день совершения платежа (пункт 4.7).  

ООО «Би Бэби» (первоначальный арендатор), предприниматель (арендатор) и  общество (арендодатель) 24.04.2017 заключили соглашение об уступке прав и  обязанностей по предварительному договору аренды (части здания) от 31.10.2013. По  условиям соглашения первоначальный арендатор с согласия арендодателя передает, а  арендатор принимает на себя все права и обязанности первоначального арендатора по  договору, принадлежащие ему как стороне «арендатор» по договору в полном объеме и на  условиях, установленных договором между первоначальным арендатором и  арендодателем, и существующие к моменту заключения соглашения об уступке. Стороны  признают и подтверждают, что на дату подписания соглашения первоначальным  арендатором в соответствии с условиями договора в обеспечение своих обязательств по  договору оплачена гарантия арендодателю в размере суммы в рублях, эквивалентной  16 200 долларов США (18%), которая принадлежит использованию арендодателем в  соответствии с условиями в качестве гарантии арендатора (пункт 3). Передаваемые по  настоящему соглашению права и обязанности оцениваются первоначальным арендатором  и арендатором в сумму 12 900 долларов США. Арендатор обязуется оплатить  первоначальному арендатору сумму, указанную в настоящем пункте путем перечисления  на счет первоначального арендатора или иным способом, не противоречащим  действующему законодательству, в срок один месяц. Первоначальный арендатор и  арендатор самостоятельно произведут взаиморасчеты друг с другом, первоначальный  арендатор не будет предъявлять требований к арендодателю по возврату арендодателем  

денежных средств, оплаченных первоначальным арендатором на условиях договора  (пункт 4 соглашения).  

По акту передачи от 24.04.2017 общество (арендодатель) передало  предпринимателю (арендатор) нежилое помещение общей площадью 72 кв. м,  являющееся частью нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0204029:1391 на  4 этаже здания по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, д. 17.  

В июле 2017 года общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор)  заключили краткосрочный договор аренды части помещения с кадастровым номером  23:49:0204029:1391 (площадью 72 в. м, этаж 4). Договор вступает в силу с даты его  подписания сторонами и действует до окончания срока аренды, который составляет  период времени с 24.04.2017 по 31.03.2018 (пункт 4.1). Гарантия по краткосрочному  договору составляет эквивалент 10 800 долларов США, кроме НДС (18%), которые будут  находиться в распоряжении арендодателя. Арендатор обязуется выплатить арендодателю  в течении 5 рабочих дней с даты начала срока аренды. В оплату гарантии по настоящему  краткосрочному договору засчитывается гарантия (или любой ее остаток), оплаченная  арендатором арендодателю по предварительному договору (пункт 5.2.1). Арендодатель не  должен использовать и/или возмещать суммы из гарантии без предварительного  письменного уведомления арендатора не менее, чем за 5 рабочих дней до использования  и/или возмещения средств. При этом арендодатель должен указать в таком уведомлении  арендатору причину списания сумм с гарантии (пункт 5.2.3). При прекращении действия  краткосрочного договора (за исключением случаев, установленных пунктом 11.1),  гарантия или любой ее остаток будет возвращен арендатору не позднее 15 рабочих дней с  даты завершения подсчета арендодателем всех сумм, обеспеченных гарантией, и  использования и/или возмещения из гарантии причитающихся арендодателю сумм, но в  любом случае, не позднее 15 рабочих дней с даты передачи (возврата) помещения  арендатором арендодателю в соответствии с подпунктом «ж» пункта 9.1 договора.  Арендодатель возвратит арендатору денежные средства, предусмотренные настоящим  пунктом, либо остаток денежных средств с учетом использования и/или возмещения,  предусмотренного настоящим пунктом. Во избежание возможных недоразумений  стороны пришли к соглашению, что для целей расчетов между сторонами в случае  возврата/зачета арендодателем гарантии арендатору по любым основаниям арендодатель  обязуется вернуть арендатору, либо зачесть фактически оплаченную последним гарантию  в рублях Российской Федерации (пункт 5.2.4).  

Предпринимателем 11.08.2017 в адрес общества направлено уведомление о  расторжении краткосрочного договора аренды.  

Из акта передачи помещения от 30.08.2017 следует, что предприниматель  (арендатор) передала обществу (арендодатель) помещение общей площадью 72 кв. м,  являющееся частью нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0204029:1391,  расположенного на 4 этаже здания по адресу: г. Сочи, Центральный район,  ул. Орджоникидзе, д. 17.  

Согласно акту сверки взаимных расчетов сторон, у предпринимателя отсутствует  задолженность по краткосрочному договору аренды.  

Ссылаясь на наличие неисполненной обществом обязанности по возврату суммы  гарантийного платежа, внесенного по предварительному договору аренды от 31.10.2013,  предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском.  

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в  арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных  интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12  Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом  способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру  нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты  гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1  статьи 1 Гражданского кодекса).  

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого  лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу,  оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо  воздержаться от определенного действия. Кредитор имеет право требовать от должника  исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса).  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии  таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно  предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).  

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его  условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим  Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310  Гражданского кодекса).  

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием  вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным  

платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1  статьи 329 Гражданского кодекса).  

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором  денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения  (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).  

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить  неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям,  предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон  могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны  определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом  может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении  обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа  засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае  ненаступления в предусмотренный договором срок указанных обстоятельств или  прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату,  если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункты 1, 2 статьи 381.1 Гражданского  кодекса).  

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может  быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к  другому лицу на основании закона (пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса).  

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального  кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые  существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят  права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с  требованием права, в том числе право на проценты (пункт 1 статьи 384 Гражданского  кодекса).  

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения  вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в  настоящем Кодексе (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса).  

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении,  изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам,  возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не  предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров,  содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).  

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора  определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего  условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421  Гражданского кодекса).  

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор  о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на  условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор  должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного  договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто  соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре  указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой  срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению  в течение года с момента заключения предварительного договора (пункты 1, 3, 4 статьи  429 Гражданского кодекса).  

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить  предмет основного договора или условия, позволяющие его определить. Отсутствие в  предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе  не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Недостающие условия  могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора  (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018   № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса  Российской Федерации о заключении и толковании договора»; далее – постановление  от 25.12.2018 № 49).  

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского  кодекса).  

Условия заключаемого сторонами договора могут быть определены путем отсылки  к примерным условиям договоров или к условиям, согласованным предварительно в  процессе переговоров сторон о заключении договора, а также содержаться в ранее  заключенном предварительном или рамочном договоре либо вытекать из уже  сложившейся практики сторон (пункт 8 постановления от 25.12.2018 № 49).  

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное  значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в  

случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и  смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса).  

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными  началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского  кодекса, другими положениями данного Кодекса, законов и иных актов, содержащих  нормы гражданского права. При толковании условий договора судом принимается во  внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное  толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления  любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если  иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия  договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне  договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения.  Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора,  которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора  устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.  Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом  того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).  Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа  законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43  постановления от 25.12.2018 № 49).  

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить  последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из  существа обязательства (пункт 3 статьи 407 Гражданского кодекса).  

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса,  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.  

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми  актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора)  (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления  другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с  момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим  Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи  450.1 Гражданского кодекса).  

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или  частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным  (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).  

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи  71 Кодекса, истолковав положения предварительного договора аренды от 31.10.2013,  соглашения об уступке прав и обязанностей от 24.04.2017, а также условия  краткосрочного договора аренды, заключенного сторонами в июле 2017 года, по правилам  статьи 431 Гражданского кодекса, судебные инстанции исходили из следующего.  Положения предварительного договора аренды от 31.10.2013 действовали до заключения  долгосрочного, либо краткосрочного договора аренды. По условиям предварительного  договора сумма гарантии, которую арендатор должен оплатить арендодателю, составила  (в рублевом эквиваленте) 16 200 долларов США, не включая НДС (18%). Указанная сумма  уплачена обществом «Би Бэби» (платежное поручение от 22.11.2013 № 105). При  заключении краткосрочного договора аренды сумма гарантии в ее долларовом  эквиваленте делится на две части. Первая часть в размере, эквивалентном 10 800 долларов  США, кроме того НДС (18%), засчитываемая обществом в качестве гарантии по  краткосрочному договору на предусмотренных им условиях. Вторая часть гарантии в  размере, эквивалентном 5 400 долларов США, кроме НДС (18%), зачитывается в счет  оплаты постоянной части арендной платы за первый месяц срока аренды помещения по  краткосрочному договору. После подписания соглашения об уступке от 24.04.2017 по  акту передачи помещения общество передало предпринимателю (новому арендатору)  нежилое помещение общей площадью 72 кв. м, являющееся частью нежилого помещения  с кадастровым номером 23:49:0204029:1391, расположенное на 4 этаже здания по адресу:  г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, д. 17. В июле 2017 года сторонами  заключен краткосрочный договор аренды в отношении данного помещения. Гарантия по  краткосрочному договору составляет эквивалент 10 800 долларов США, кроме НДС  (18%), которые находились в распоряжении общества (арендодателя). Оплаченная  обществом «Би Бэби» по платежному поручению от 22.11.2013 № 105 гарантийная сумма  в рамках предварительного договора учтена сторонами в краткосрочном договоре аренды,  заключенном в июле 2017 года. Суды признали, что правоотношения сторон возникли при  заключении предварительного договора аренды и существовали до августа 2017 года  (письмо предпринимателя от 11.08.2017, акт возврата помещения обществу от 30.08.2017).  При этом гарантийный (обеспечительный) платеж, указанный в соглашении о перенайме  от 24.04.2017 и краткосрочном договора аренды, истцу не возвращен. С учетом  содержания пунктов 5.2.3 и 5.2.4 краткосрочного договора аренды, судебные инстанции  пришли к выводу о том, что общество не выполнило обязательство по возврату  арендатору денежных средств (гарантийного платежа). Поэтому суды удовлетворили  требование истца о взыскании с ответчика денежных средств в сумме, эквивалентной  

10 800 долларов США, а также 1944 долларов США в виде НДС (18%). Требование  предпринимателя о взыскании с общества штрафа основано на положениях пункта 12.1  краткосрочного договора аренды. В связи с частичным удовлетворением иска в части  взыскания гарантийного платежа, судом первой инстанции произведен перерасчет  неустойки за период с 22.09.2017 по 14.08.2018, согласно которому размер  ответственности составил 8338,58 долларов США.  

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами  первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм  материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого  судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть  1 статьи 286 Кодекса).  

Доводы кассационной жалобы общества о прекращении 01.11.2014 обязательств по  предварительному договору аренды от 31.10.2013, об отсутствии у истца права требовать  возврата гарантийного платежа, поскольку такое право сохранилось за обществом «Би  Бэби», а также о том, что предпринимателем пропущен срок исковой давности,  исследовались судами первой и апелляционной инстанции при разрешении спора.  Отклоняя приведенные доводы, судебные инстанции сослались на нормы статьи 200  Гражданского кодекса, а также учли буквальное содержание предварительного договора  от 31.10.2013 и соглашения о перенайме от 24.04.2017, из которых следует обязанность  общества по возврату гарантии (ее части) новому арендатору (предпринимателю).  

Довод общества о ничтожности соглашения от 24.04.2017 подлежит отклонению  судом округа с учетом пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса и разъяснений,  изложенных в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой  Гражданского кодекса Российской Федерации».  

Ссылка в кассационной жалобе на условия (пункты 11.3, 11.6) краткосрочного  договора аренды, исключающие, по мнению общества, его обязанность по возврату  арендатору гарантийной суммы (обеспечительного платежа), не принимается с учетом  иных положений данного договора, на которые суды сослались при разрешении спора  (пункты 5.2.3, 5.2.4). Стороны в краткосрочном договоре аренды предусмотрели общее  правило, согласно которому в случае прекращения его действия гарантия или любой ее  остаток будет возвращен арендатору не позднее 15 рабочих дней с даты передачи  (возврата) помещения арендатором арендодателю. Единственным исключением из этого  правила является ситуацию, описанная в пункте 11.1 краткосрочного договора (когда  

договор прекращает свое действие по инициативе арендодателя в связи с неисполнением  арендатором принятых на себя обязательств).  

Проверялся судами и признан необоснованным довод общества о неисполнении  предпринимателем обязательства по освобождению арендуемого помещения. Судебные  инстанции пришли к выводу о том, что данный довод не соответствует имеющимся в деле  доказательствам, свидетельствующим о том, что арендодатель принял от арендатора  помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, пригодном для  эксплуатации. Переоценка установленных по делу обстоятельств и исследованных  доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287  Кодекса).  

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, не влияют на правомерность  вывода судов первой и апелляционной инстанций о наличии (доказанности) оснований  для удовлетворения (в части) исковых требований. Несогласие подателя жалобы с  судебными выводами само по себе не может служить основанием, достаточным для  отмены решения и (или) апелляционного постановления. Методологическая или  арифметическая правильность расчета взысканных судами сумм обществом не  оспаривается. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в  любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче  кассационной жалобы (платежное поручение от 14.05.2019 № 757).  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2018 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 по делу № А32-32551/2018  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Председательствующий В.Е. Епифанов  

Судьи Н.С. Мазурова  

 Е.Г. Соловьев