Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-12377/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  03 июня 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 июня 2021 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Демидовой Е.Ю.,

 ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел               в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 13.10.2020 Арбитражного суда Омской области (судья Распутина В.Ю.) и постановление от 04.02.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Краецкая .Б., ФИО2, ФИО3) по делу № А46-12377/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью «Геоторг» (644043, г. Омск, ул. Фрунзе, д. 1, корп. 3, пом. 1П, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка. 

Третьи лица, участвующие в настоящем деле, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Элитстрой-недвижимость» (644033, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Беседина Т.А.) в заседании участвовал представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО4 по доверенности от 15.09.2020 № ДИО9092, представлено служебное удостоверение.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Геоторг» (далее - ООО «Геоторг», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, путем определения условий договора в редакции протокола разногласий от 30.03.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Элитстрой-недвижимость» (далее - ООО «Элитстрой-недвижимость»).

Решением от 13.10.2020 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 04.02.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования ООО «Геоторг» удовлетворены, с Департамента в пользу общества взыскано 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился   с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение                           и постановление, урегулировать разногласия в редакции Департамента.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: обществом не приводится обоснования исключения формулировок «и согласия арендодателя», «беспрепятственно освободить участок»,  недопустимости размещения нестационарных торговых объектов                   на предоставленном в аренду земельном участке, применения неустойки меньшего размера, предусмотренных приказом Департамента от 23.04.2019 № 663; недопустимость размещения нестационарных торговых объектов подтверждена судебными актами по делам № А46-23189/2019,                        № А46-14473/2019; неустойка меньшего размера, чем предложено Департаментом, нарушает положения Федерального закона от 26.07.2006      № 135-ФЗ «О защите конкуренции», предлагаемый размер неустойки не нарушает пункт 9.4 договора; при заключении договора следует применять типовую форму договора, утвержденную  распоряжением Департамента от 23.04.2019 № 663,  выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела.

Письменный отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не поступил.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, вступившим в законную силу решением от 06.11.2018 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-16398/2018 на Департамент возложена обязанность заключить договор аренды сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 16 986 кв. м с местоположением, установленным в 168 метрах по направлению на северо-восток относительно жилого дома имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, ЦАО, ул. Омская, 10 «Б» для достройки объекта незавершенного строительства: торгово-развлекательный комплекс, кадастровый номер 55:36:090104:4135, площадь застройки 514,5 кв. м, степень готовности: 5%, адрес: РФ, 

<

...> и направить его в адрес ООО «Геоторг».

В порядке исполнения судебного акта по делу № А46-16398/2018 Департаментом (арендодателем) подготовлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 и направлен в адрес общества (арендатора).

Из указанного проекта договора следует, что Департаментом предложена следующая редакция отдельных условий договора:

- подпункт 2 пункта 3.1: арендатор имеет право передать арендованный участок в субаренду в пределах срока действия настоящего договора с письменного соглашения арендодателя;

- подпункт 13 пункта 3.2: арендатор обязан не осуществлять на участке работы, для проведения которых требуется лицензия, решение или соответствующее разрешение органов государственной власти, землеустроительных, градостроительных, архитектурных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов, без наличия соответствующих документов и согласия арендодателя;

- абзац 1 подпункта 14 пункта 3.2: арендатор обязан выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и надземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и других объектов, расположенных на участке, и не препятствовать доступу к ним в целях ремонта и обслуживания. В случае возникновения аварийной ситуации на инженерных коммуникациях (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение, телефонные кабели и т.п.), расположенных под (над) объектом на территории участка или в непосредственной близости от него, беспрепятственно освободить участок и обеспечить доступ для проведения необходимых работ для устранения аварийной ситуации;

- абзац 1 подпункта 5 пункта 4.1: арендодатель имеет право в одностороннем порядке путем письменного уведомления отказаться от настоящего договора аренды земельного участка в предусмотренных случаях;

- подпункт 21 пункта 3.2: арендатор обязан не допускать размещения на участке нестационарных торговых объектов;

- подпункт 22 пункта 3.2: арендатор обязан выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами;

- подпункт 6 пункта 4.1: арендодатель имеет право в одностороннем порядке путем письменного уведомления отказаться от настоящего договора в предусмотренных случаях;

- пункт 5.2: в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки;

- пункт 5.3: при неисполнении условий, предусмотренных подпунктами 3, 21 пункта 3.2 настоящего договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере 5% от кадастровой стоимости участка;

- пункт 5.4: при несвоевременном возврате имущества арендатором арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование участка в размере арендной платы и уплаты штрафа в размере 0,3% от кадастровой стоимости участка за каждый день просрочки;

- пункт 5.5: платежи, предусмотренные пунктами 5.2, 5.3, 5.4 договора, арендатор перечисляет получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора;

- пункт 7.1: настоящий договор считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

Не согласившись с предложенными условиями, ООО «Геоторг» подготовило протокол разногласий от 30.03.2020, в соответствии с которым предложило Департаменту следующую редакцию спорных условий договора:

1. В подпункте 2 пункта 3.1 настоящего договора слова «с письменного согласия» заменить на слова «при условии уведомления».

2. В подпункте 13 пункта 3.2 настоящего договора слова «и согласия Арендодателя» исключить.

3. В абзаце 1 подпункта 14 пункта 3.2 настоящего договора слова «беспрепятственно освободить участок и» исключить.

4. В абзаце 1 подпункта 5 пункта 4.1 настоящего договора слова «путем письменного уведомления» заменить на слова «по решению суда».

5. Подпункт 21 пункта 3.2 настоящего договора исключить.

6. Подпункт 22 пункта 3.2 настоящего договора считать подпунктом 21 пункта 3.1.

7. Подпункт 6 пункта 4.1 настоящего договора исключить.

8. В пункте 5.2 настоящего договора слова «1 процента» заменить словами «0,02 процента».

9. Пункт 5.3 настоящего договора исключить.

10. Пункт 5.4 настоящего договора исключить.

11. В пункте 5.5 настоящего договора слова «5.3, 5.4» исключить.

12. Пункт 5.5 настоящего договора считать пунктом 5.3.

13. Пункт 7.1 настоящего договора перед словами «подписания акта приема-передачи земельного участка» дополнить словами «согласования Арендатором и Арендодателем всех существенных условий настоящего договора и».

Письмом от 08.06.2020 № Исх-ДИО/5336 Департамент отказался от согласования разногласий.

Отказ Департамента в согласовании условий договора в редакции протокола разногласий от 30.03.2020 послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий в редакции протокола от 30.03.2020.

Руководствуясь статьями 8, 330, 333, 395, 421, 422, 432, 445, 446, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  - ГК РФ), статьями 22, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и исходя из того, что предложенная истцом редакция договора отвечает обязательным требованиям закона, дополнение которых возможно лишь по обоюдному соглашению сторон, суды первой и апелляционной инстанции признали требование общества подлежащим удовлетворению.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При этом пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 426 ГК РФ предусмотрено, что публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится.

Согласно пункту 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Из системного толкования положений статей 51, 52, 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях следует, что основанием для осуществления деятельности по строительству является предусмотренное градостроительным законодательством разрешение на строительство объекта.

Порядок и основания для расторжения договора аренды установлены положениями статей 45, 46 ЗК РФ, статей 421, 619 ГК РФ, дополнение указанных оснований возможно с согласия сторон. 

В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор, исходя из того, что пункт 2 статьи 425 ГК РФ не может применяться при наличии возражений хотя бы одной стороны в договоре.

В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Оценив представленную Департаментом редакцию договора аренды, протокол разногласий от 30.03.2020, исходя из предусмотренной законом возможности передачи земельного участка в субаренду только при условии уведомления арендодателя без получения обязательного согласия (статья 22 ЗК РФ), законодательно установленный запрет на осуществление строительства без получения необходимых разрешений и отсутствие необходимости согласия арендодателя на ведение строительства, отсутствие в законе требований о полном освобождении земельного участка для проведения необходимых работ по ремонту коммуникации, допустимость изменения порядка и оснований для расторжения договора аренды только по обоюдному согласию сторон, предусмотренную законом возможность размещения нестационарных торговых объектов только при наличии включения объекта в утвержденную схему, возможность включения в договор условия о неустойке и ее размере только по обоюдному согласию сторон, отсутствие правовых обоснований для включения в договор штрафных санкций,  суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что предложенная обществом редакция протокола разногласий от 30.03.2020 отвечает законодательным положениям, в связи с чем признали требования подлежащими удовлетворению.

Изложенные в кассационной жалобе доводы о том, что редакция договора, предложенная обществом, не соответствует приказу Департамента от 23.04.2019 № 663 «Об утверждении типовых форм», подлежат отклонению судом округа, поскольку исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора (статья 426 ГК РФ), не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. 

Поскольку во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, общество является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

При таких обстоятельствах неприменение судами установленного распоряжением директора Департамента имущественных отношений администрации города Омска от 23.04.2019 № 663 размера неустойки, вопреки доводам подателя жалобы, не свидетельствует о нарушении основных принципов антимонопольного законодательства. 

Размер ответственности, определенный судами как 0,02%, не превышает обычно применяемый к подобным договорам размер неустойки и установлен судами посредством сопоставления с ключевой ставкой Банка России. 

Также суды правомерно исключили из спорного договора положения о применении ответственности в виде штрафов (пункты 5.3, 5.4), поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление штрафа за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение штрафа в спорный договор не достигнуто.

Таким образом, доводы о нарушении спорной редакцией положений Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» противоречат положениям статей 421, 422, 423, 425, 426 ГК РФ, в связи с чем подлежат отклонению.

Отклоняя иные доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом не рассматривался.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 13.10.2020 Арбитражного суда Омской области и постановление от 04.02.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-12377/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийА.В. Щанкина

СудьиЕ.Ю. Демидова

В.В. Сирина