АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

26 января 2024 года

Дело №

А05-1765/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М.,                  Сергеевой И.В.,                 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центральный округ» ФИО1 (доверенность от 15.02.2023), от администрации городского округа «Город Архангельск» ФИО2 (доверенность от 23.01.2024 № 19-37163), от общества с ограниченной ответственностью Фирма «Северная» ФИО3 (доверенность от 20.09.2023), 

рассмотрев 25.01.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа «Город Архангельск» на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2023 по делу № А05-1765/2023,  

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центральный округ», адрес: 163045, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Компания), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации городского округа «Город Архангельск», адрес: 163069, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО4, ОГРНИП 313293217800022, ИНН 

<

***>, о признании недействительными торгов от 19.12.2022 по продаже посредством публичного  предложения муниципального имущества (лот № 1) – нежилого помещения общей площадью 15,4 кв.м с кадастровым номером 29:22:040712:1605, расположенного на первом этаже здания по адресу: Архангельская обл., городской округ «Город Архангельск», 

<

...>; признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества от 22.12.2022 № 20 и применении последствий недействительности сделки; признании права общей долевой собственности Компании на указанное нежилое помещение с определением доли в праве пропорционально площади нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности Компании.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью Фирма «Северная», адрес: 163072, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Фирма), общество с ограниченной ответственностью «УК Садовый район», адрес: 163009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «Архземпроект», адрес: 163069, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество).

Решением суда от 26.07.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 03.10.2023 решение суда отменено, заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Также суд распределил судебные расходы.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное толкование судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит обжалуемое постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Податель жалобы не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о том, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу, не является обособленным и не имеет самостоятельного назначения. Кроме того, заявитель считает, что торги проведены в соответствии с действующим законодательством, а договор был заключен в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Кроме того, заявитель ссылается на недобросовестное поведение Компании. Также, по мнению кассатора, Администрация, действуя разумно и добросовестно в соответствии с требованиями законодательства и предшествующими действиями Компании и Фирмы, сформировала самостоятельный объект недвижимости и распорядилась им путем передачи по договору аренды и провела торги по его продаже. Подробно доводы изложены в самой жалобе. 

В отзывах на кассационную жалобу Компания и Фирма просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Администрации поддержала доводы кассационной жалобы, а представители Компании и Фирмы против ее удовлетворения возражали.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по адресу: 

<

...>, расположен пятиэтажный жилой многоквартирный дом 1965 года постройки, на первом этаже которого находятся нежилые помещения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости нежилое помещение, расположенное в указанном многоквартирном доме, площадью 290,8 кв.м, этаж 1, с кадастровым номером 29:22:040712:1351, принадлежит на праве долевой собственности обществу с ограниченной ответственностью УК 8 «Наш дом» (далее – ООО УК 8 «Наш дом», которое 17.07.2018 переименовано в Компанию) (доля в праве 1050/2908) и Фирме (доля в праве 1858/2908). 

Право собственности Компании и Фирмы зарегистрировано 10.02.2016. Помещение поставлено на государственный кадастровый учет 30.07.2014. 

Первоначально нежилые помещения, расположенные в указанном доме, приняты в собственность городского округа «Город Архангельск» на основании решения малого Совета Архангельского областного Совета народных депутатов от 30.09.1992 № 164.

В соответствии со сведениями, указанными в свидетельстве о государственной регистрации права серии 29-АК № 398467, Управлением Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 19.06.2006 произведена государственная регистрация права собственности муниципального образования «Город Архангельск» на помещение, назначение – нежилое, общей площадью 948,9 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1–7, 8а, 9, 10а, 10–32, 34–38, 39а, 39–45, 46а, 46–48, 51–57, 59–63, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Муниципальное образование «Город Архангельск» в лице мэрии города Архангельска (арендодатель) и Фирма (арендатор) 23.03.2010 заключили договор аренды № 24/10ок, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 147,5 кв.м, расположенные на первом этаже (помещения № 54–57, 59–63) многоквартирного дома № 14 по ул. ФИО5 в г. Архангельске, для использования под офис. 

Согласно приложению 1 к данному договору (экспликации на нежилое помещение) в аренду предоставлены следующие помещения: № 54 – кабинет площадью 13,6 кв.м, № 55 – архив площадью 33 кв.м, № 56 – архив площадью 13,8 кв.м, № 57 – кабинет площадью 13,8 кв.м, № 59 – кабинет площадью 16,4 кв.м, № 60 – комната отдыха площадью 7,7 кв.м, № 61 – приемная площадью 15,7 кв.м, № 62 – кабинет площадью 17,7 кв.м, № 63 – кабинет площадью 15,8 кв.м. При этом из данной экспликации видно, что доступ в данные помещения обеспечивается через помещение № 9 – коридор площадью 28,5 кв.м, помещение № 19 – коридор площадью 45 кв.м, которые в аренду не предоставлялись. 

Муниципальное образование «Город Архангельск» в лице мэрии города Архангельска (арендодатель) и ООО УК 8 «Наш дом» (арендатор) 03.10.2011 заключили договор аренды № 123/11ок, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 88,4 кв. м, расположенные на первом этаже в доме № 14 по ул. ФИО5 в г. Архангельске (помещения № 7, 16 – 18, 20, 21, 23 согласно поэтажному плану нежилых помещений – приложение 1 к договору), для использования под офис.

Из приложения 1 к договору усматривается, что арендатору предоставлены в аренду следующие помещения: № 7 – кабинет площадью                12,3 кв.м, № 16 – кабинет площадью 20,8 кв.м, № 17 – кабинет площадью                  20,7 кв.м, № 18 – кабинет площадью 10,4 кв.м, № 20 – касса площадью                         10,4 кв.м, № 21 – приемная площадью 8,8 кв.м, № 23 – комната отдыха площадью 5 кв.м. Согласно плану (схеме) помещений первого этажа и экспликации к нему доступ в арендованные помещения с улицы осуществляется через помещения № 22 – тамбур площадью 3,3 кв.м, № 9 – коридор площадью 28,5 кв.м, помещение № 19 – коридор площадью 45 кв.м, которые в аренду не предоставлялись. 

Дополнительным соглашением от 09.07.2014 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды от 03.10.2011 № 123/11ок, указав, что в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 83,4 кв.м, расположенные в здании по адресу: 

<

...> (№ 7, 16–18, 20, 21 согласно плану расположения помещения на этаже – приложение № 1 к договору), являющиеся частью помещения 8-Н с кадастровым номером 29:22:040712:1349 (кадастровый паспорт от 03.04.2014 № 2900/201/14-49518), для использования под офис. 

В дальнейшем между муниципальным образованием «Город Архангельск» (арендодателем) и Фирмой (арендатор-1), ООО УК 8 «Наш дом» (арендатор-2) 16.02.2015 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 03.10.2011 № 123/11ок, в соответствии с которым установлена множественность лиц на стороне арендатора: совместно с ООО УК 8 «Наш дом» в договор вступила Фирма. 

Договор от 23.03.2010 № 24/10ок прекращает свое действие с 01.07.2011. 

По условиям пункта 1.1 договора в редакции данного дополнительного соглашения в период с 01.07.2011 по 30.06.2014 в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 295,8 кв.м, расположенные на первом этаже в здании по адресу: 

<

...> (помещение № 7, 16–18, 20, 21, 23, 54–57, 59–63, 19, 6, 15 и часть помещения № 9 площадью 6,5 кв.м, согласно поэтажному плану – приложение № 1 к договору), для использования под офис. 

В период 01.07.2014 по 23.09.2014 в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 290,8 кв.м, расположенные на первом этаже в здании по адресу: 

<

...> (помещение № 7, 16–18, 20, 21, 54–57, 59–63, 19, 6, 15 и часть помещения № 9 площадью 6,5 кв.м, согласно поэтажному плану – приложение 2 к договору), для использования под офис. 

В период с 24.09.2014 в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 290,8 кв.м, расположенные на первом этаже в здании по адресу:                   

<

...> (номера на поэтажном плане 7, 9а, 6, 15–21, 54–57, 59–63 согласно приложению 2 к договору), для использования под офис.

Стороны определили следующий порядок использования нежилого помещения: арендатор-1 и арендатор-2 совместно используют помещения № 9а, 19, 6, 15 согласно поэтажному плану, арендатор-1 использует помещения № 54–57, 59–63, арендатор-2 использует помещения № 7, 16–18, 20, 21. 

Из приложения 2 к дополнительному соглашению и экспликации видно, что помещение № 9а площадью 6,5 кв.м образовано путем установления перегородки в помещении № 9, в результате которого из помещения № 9 площадью 28,5 кв.м образовано два помещения: № 9 площадью 22 кв.м и № 9а площадью 6,5 кв.м. При этом оба помещения являются коридорами. Помещение № 19 площадью 45 кв.м – коридор, помещение № 15 площадью 4,8 кв.м – туалет, помещение № 6 площадью 3,6 кв.м – подсобное помещение.

В соответствии с кадастровым паспортом помещения от 30.07.2014 на государственный кадастровый учет поставлено нежилое помещение площадью 290,8 кв.м с кадастровым номером 29:22:040712:1351, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, номера на поэтажном плане 9а, 6, 7, 15–21, 54–57, 59–63. 

На кадастровый учет данное помещение поставлено на основании технического плана помещения от 22.07.2014, подготовленного по заказу Фирмы.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.09.2014 серии 29-АК № 956589 зарегистрировано право собственности муниципального образования «Город Архангельск» на нежилое помещение площадью 290,8 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 9а, 6, 7, 15–21, 54–57, 59–63 с кадастровым номером 29:22:040712:1351, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Администрация (продавец) и покупатели Фирма (1-е лицо) и ООО УК 8 «Наш дом» (2-е лицо; в настоящее время Компания) 18.01.2016 заключили договор № 2 купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, согласно пункту 1.1 которого продавец продает, а покупатели покупают в собственность арендуемое имущество муниципального образования «Город Архангельск» – нежилое помещение площадью 290,8 кв.м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 9а, 6, 7, 15–21, 54–57, 59–63, с кадастровым номером 29:22:040712:1351, расположенное по адресу: Архангельская обл., городской округ «Город Архангельск», 

<

...>, доля 1-го лица составляет 1858/2908, доля 2-го лица составляет 1050/2908. 

На основании указанного договора 10.02.2016 зарегистрировано право общей долевой собственности Компании и Фирмы на упомянутое нежилое помещение.

По заказу Департамента муниципального имущества Администрации на основании муниципального контракта от 15.02.2022 кадастровым инженером Общества 09.03.2022 подготовлен технический план помещения, согласно которому из исходного помещения с кадастровым номером 29:22:040412:1604 образовано помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж – 1, номер помещения на поэтажном плане – 9, наименование объекта недвижимости – нежилое помещение, площадь – 15,4 кв.м. В экспликации площади помещения указан номер части помещения на поэтажном плане – 9, наименование части помещения – коридор, общая площадь помещения – 15,4 кв.м, в том числе вспомогательная площадь – 15,4 кв.м.

Нежилое помещение площадью 15,4 кв.м с кадастровым номером 29:22:040712:1605, расположенное по адресу: Архангельская обл.,                                     г. Архангельск, ул. Гагарина, д. 14, поставлено на кадастровый учет 16.03.2022. 

Право муниципальной собственности городского округа «Город Архангельск» зарегистрировано 16.03.2022 одновременно с постановкой объекта на кадастровый учет. 

На основании заявления Фирмы от 14.04.2022 № 97 и заявления Компании от 18.04.2022 Администрация (арендодатель) и Фирма (арендатор-1) и Компания (арендатор-2) заключили договор от 01.06.2022 № 23/22ок аренды нежилого помещения площадью 15,4 кв.м с кадастровым номером 29:22:040712:1605, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, № 7 на поэтажном плане (приложение 1 к договору), для совместного использования под размещение организации (вспомогательные помещения), сроком на 29 дней с момента его заключения. 

В заявлении от 08.04.2022 № 95 Фирма просила включить указанное помещение в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2022 год и сообщило о готовности принять участие в торгах. 

Решением Архангельской городской Думы от 26.10.2022 № 588 «О внесении дополнения в Прогнозный план приватизации муниципального имущества городского округа «Город Архангельск» на 2020–2022 годы» упомянутое нежилое помещение площадью 15,4 кв.м включено в прогнозный план приватизации. 

Распоряжением Администрации от 18.11.2022 № 7380р «О приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>» утвержден способ приватизации: аукцион в электронной форме, открытый по форме подачи предложений о цене имущества, определена начальная цена продажи объекта в размере 269 000 руб. 

Администрация письмом от 29.11.2022 № 18-47/22585 сообщила Фирме и Компании о проведении аукциона в электронной форме по продаже имущества: нежилого помещения площадью 15,4 кв.м. 

В соответствии с протоколом от 16.12.2022 при проведении аукциона по лоту № 1: нежилое помещение площадью 15,4 кв.м, поступила одна заявка предпринимателя, в связи с чем принято решение заключить с ним договор купли-продажи муниципального имущества как с единственным участником аукциона по начальной цене продажи в размере 269 000 руб. 

В дальнейшем Администрация (продавец) и предприниматель (покупатель) 22.12.2022 заключили договор купли-продажи муниципального имущества на аукционе № 20, согласно пункту 1.1 которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность указанное нежилое помещение площадью 15,4 кв.м.

По акту приема-передачи муниципального имущества от 26.01.2023 Администрация передала нежилое помещение предпринимателю; 20.02.2023 зарегистрирован переход права собственности на помещение к предпринимателю.

Ссылаясь на то, что проведенный аукцион по продаже муниципального имущества не соответствует требованиям закона, поскольку Администрация продала имущество, относящееся к общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме, Компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания спорного помещения общедомовым.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Разрешая спор, апелляционный суд руководствовался положениями статей 11, 12, 130, 166, 167, 168, 289, 290, 447, 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 29.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», принял во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 1, 2, 3, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также правовую позицию, сформулированную в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 № 3809/12.

Применив положения приведенных норм, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно распределил бремя доказывания, и сделал соответствующие установленным обстоятельствам выводы о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд исходил из того, что Компанией в соответствии со статьей 65 АПК РФ представлены доказательства в обоснование доводов, изложенных в иске. Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что спорное помещение № 9 площадью 15,4 кв.м относится к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку является коридором, который обеспечивает доступ с улицы через помещение № 22 в помещение с кадастровым номером 29:22:040712:1351, принадлежащее на праве собственности истцу и Фирме. В этой связи апелляционная инстанция правильно пришла к выводу, что помещение № 9 неразрывно связано с другим помещением, не является изолированным и функционально самостоятельным. Поскольку для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью, а спорное помещение коридора № 9 не является изолированным, то государственная регистрация права собственности Администрации на него как на самостоятельный объект недвижимости произведена неправомерно. 

С учетом установленного суд указал, поскольку спорное помещение № 9 является общим имуществом, право собственности на которое в силу закона принадлежит всем собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, Администрация как орган местного самоуправления, действуя разумно и добросовестно в соответствии с требованиями законодательства, не должна была формировать спорное помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости и распоряжаться им путем заключения договора аренды и последующего проведения торгов по его продаже.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания пропорционально площади принадлежащих ему помещений в этом здании.

Позицию суда апелляционной инстанции суд округа признает обоснованной, поскольку она базируется на действующих нормах права и разъяснениях, а также оценке совокупности имеющих отношение к спору обстоятельств.

Ссылка на необходимость применения статьи 10 ГК РФ правомерно отклонена судом апелляционной инстанции. Обстоятельств, безусловно свидетельствующих о недобросовестном поведении истца, судом не установлено.

Причин для отмены обжалованного судебного акта применительно к доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено.

Как следует из мотивировочной части обжалуемого судебного акта, все приводимые Администрацией утверждения являлись предметом исследования суда, получили оценку и обоснованно отклонены с приведением подробного изложения соответствующих причин.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать выводы судебных инстанций, основанные на представленных в материалы дела доказательствах, переоценивать данные доказательства, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций (статьи 286, 287 АПК РФ).

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в частях 3 и 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

Суд округа по результатам рассмотрения кассационной жалобы приходит к выводу о том, что основания для отмены либо изменения постановления суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2023 по делу № А05-1765/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации городского округа «Город Архангельск» – без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева