Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-3095/2022

г. Петрозаводск

07 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена  06 декабря 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен   07 декабря 2022 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Красовская М.Е.,   

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 

к обществу с ограниченной ответственностью «Лабиринт-М»

о взыскании 86 588 руб. 00 коп.,

при участии представителей:

истца, индивидуального предпринимателя ФИО2, -  ФИО3 (доверенность от 03.06.2022),

ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Лабиринт-М», - ФИО4 (доверенность от 01.01.2021), 

установила:  индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лабиринт-М»  (далее – ответчик, Общество, ООО «Лабиринт-М») о взыскании 86 588 руб. 00 коп., в том числе 80 000 руб. задолженности по арендной плате за период с июня 2021 года по март 2022 года, 6588 руб. пеней, начисленных за период с 10.06.2021 по 07.04.2021. 

Суд приобщил к материалам дела дополнительные пояснения , приложенные к ним документы, представленные истцом, а также дополнения к отзыву и  приложенные к ним документы, полученные от ответчика до начала судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Указал, что пункт 3.2 договора  сформулирован таким образом, что его толкование допускает увеличение арендной платы на индекс потребительских цен на основании уведомления арендодателя. 

Представитель ответчика исковые требования не признала и указала, что пункт 3.2 заключенного между сторонами договора  однозначно указывает на необходимость заключения между сторонами дополнительного соглашения для увеличения или уменьшения арендной платы. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав все письменные материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

29 июня 2017 года между ООО «Застава» (арендодатель) и ООО «Лабиринт-М»     заключен договор аренды нежилого помещения №ЛМ-154-10/2017 (далее-  договор). По условиям договора арендодатель передал арендатору во временное владение  и пользование нежилые помещения общей площадью 120,4 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>.

10.04.2019 на основании договора купли-продажи  ИП ФИО2 приобрел указанное нежилое помещение, о чем 05.09.2019 внесена запись о регистрации перехода права собственности.

В соответствии с  пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Учитывая указанное положение, ИП ФИО2 является надлежащим арендодателем по договору аренды нежилого имущества №ЛМ-154-10/2017.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу статей 606 и 614 ГК РФ условия об арендной плате являются существенными условиями договора аренды.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью 120,4 кв.м, расположенные на первом этаже, являющиеся частью нежилого помещения по адресу: 

<

...>.

Разделом 3 договора определен размер арендной платы.

Согласно  пункту 3.1 арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы составляет 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами  технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

Пунктом 3.1.2 установлено, что переменная   часть   (коммунальные   платежи)   арендной   платы   является   компенсацией затрат арендодателя на оплату электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, услуг по содержанию и ремонту (ограничивающихся услугами по поддержанию в надлежащем техническом состоянии инженерных сетей (тепло/водоснабжения  и  водоотведения) а  также электросетей, и пересчитывается ежемесячно в зависимости от  объёма и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, пропорционально площади арендуемых помещений.

Согласно пункту 3.2 договора пересмотр постоянной части арендной платы  возможен не чаще одного раза в год на индекс цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) органом статистики Республики Карелия, но не более 10%. Повышение постоянной части возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части предусмотренной   пунктом 3.1.1  настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть  направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого  изменения.  Изменение размера  арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Полагая, что пункт 3.2 содержит условия, дающие право арендодателю в одностороннем порядке увеличить  арендную плату по договору на индекс потребительских цен  один раз в год, 05.12.2019  предприниматель направил в адрес Общества информационное письмо о рассмотрении вопроса о   возможности увеличения арендной платы с 01.01.2020 до 88 000 руб. (т.1, л.д.34).

Письмом от 22.01.2020 ООО «Лабиринт-М» отказало в согласовании увеличения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора, указав на отсутствие в договоре условий о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке.

23.04.2021 истец направил ответчику уведомление об изменении суммы арендной платы по договору  с приложением дополнительного соглашения, в котором уведомил арендатора о повышении с 01.06.2021 постоянной части арендной платы по договору до 88 000 руб. (т.1, л.д.36-37). 

Письмом от 02.06.2021 ООО «Лабиринт-М» отказало в  согласовании увеличения размера арендной платы ввиду того, что магазин не выполняет заданные показатели работы и  станет нерентабельным из-за повышения арендной платы.

Полагая, что ответчик не исполнил условия договора в части оплаты договора в части, превышающей 80 000 руб. в месяц, истец    рассчитал  неуплаченную арендную плату в повышенном размере (доначислив 8000 руб. ежемесячно), а также начислил пени на неустойку.

Претензионным письмом от 08.10.2021 истец предложил ответчику уплатить задолженность и пени (т.1, л.д.53). В связи с неуплатой задолженности в добровольном порядке истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Оценив доводы сторон, суд полагает, что требования истца удовлетворению не подлежат ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических ли, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

 Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьёй 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктами 1-3 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В договоре, являющемся основанием для возникновения спорных правоотношений, стороны (ООО «Застава», правопреемником которого является предприниматель на основании приобретения права собственности на арендуемое помещение и ООО «Лабиринт-М») согласовали пункт 3.2 договора в следующей редакции: пересмотр постоянной части арендной платы  возможен не чаще одного раза в год на индекс цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) органом статистики Республики Карелия, но не более 10%. Повышение постоянной части возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части предусмотренной   пунктом 3.1.1  настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть  направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого  изменения.  Изменение размера  арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Разногласия сторон относительно размера арендной платы  обусловлены различным толкованием положений пункта 3.2 договора.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). 

При толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи  431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт  5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суд отклоняет доводы истца относительно двоякого толкования пункта 3.2 договора аренды, вводящего в заблуждение арендодателя относительно возможности в одностороннем порядке увеличивать арендную плату. 

Исходя из буквального, орфографического, лингвистического толкования значения пункта 3.2 договора, в системной  связи с другими положениями договора, суд приходит к выводу о том, что пунктом 3.2 договора аренды стороны согласовали возможность пересмотра   постоянной части арендной платы на чаще одного раза в год  на индекс потребительских цен, но не более 10%, при этом изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. Также по соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора. 

 Буквальное толкование договора опровергает доводы истца  относительно установления договором  возможности изменения арендной платы на индекс потребительских цен в одностороннем порядке. 

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор аренды №ЛМ-154-10/2017 от 29.06.2017 подписан представителями арендодателя и арендатора, протокол разногласий либо иная редакция пункта 3.2 арендодателем не представлена, что свидетельствует о его согласии с изложением пункта об изменении арендной платы.

Истец, приобретая недвижимое имущество с обременением в виде заключенного договора аренды,  принял на себя риски, связанные с имеющимся обременением, в том числе договор аренды в текущей редакции. 

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца к ответчику с предложением об изменении пункта 3.2 договора, а равно доказательства обращения в суд с целью изменения либо расторжения договора.

Также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела доводы истца относительно недобросовестности поведения ответчика. Как указал  истец, ответчик арендует нежилые помещения под магазин «Красное и Белое». Во всех заключаемых договорах имеется пункт 3.2 аналогичного содержания, арендатор не подписывает дополнительное соглашение, мотивируя отказ сложной экономической ситуацией. Истец полагает, что многочисленной судебной практикой, принятой в пользу ответчика,  подтверждается факт использования условий договора со стороны ООО «Лабиринт-М» как профессионального участника  предпринимательской деятельности в ущерб интересам собственников.

Доводы  истца о нарушении принципа добросовестности со стороны ООО «Лабиринт-М» при заключении типового договора аренды с целью получения собственной выгоды в ущерб балансу интересов  сторон не нашли подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела.

Ответчиком в материалы дела представлен отчет №2022/09/14-08 об оценке рыночной стоимости величины арендной платы за нежилое помещение по адресу: 

<

...>, согласно которому рыночная стоимость величины арендной платы   за указанной помещение составляет 58 517 руб. в месяц. (т.2, л.д. 53). Приведенный расчет и величина арендной платы истцом не опровергнута, доказательства, опровергающие произведенный расчет,  в суд не представлены.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены договоры и дополнительные соглашения к ним, заключенные с иными арендодателями на территории Республики Карелия и Новгородской области. По условиям дополнительных соглашений стороны как понижали (по просьбе ООО «Лабиринт-М»), так и увеличивали (по просьбе арендодателей) размер арендной платы за нежилые помещения. Представленные  в материалы дела договоры и дополнительные соглашения к ним опровергают доводы истца относительно использования условий договора аренды со стороны ООО «Лабиринт-М» в целях извлечения необоснованной выгоды.

Доводы истца относительно аффилированности юридических лиц, через которые осуществляется деятельность торговой сети «Красное и Белое» на территории Российской Федерации отклоняется судом как не имеющие отношения к предмету настоящего спора.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено,  что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Истец не представил суду доказательства обоснованности взыскания задолженности в сумме 80 000 руб., исходя из суммы арендной платы, равной 88 000 руб. в месяц, ввиду чего требование о взыскании с ответчика 86 588 руб., в том числе 80 000 руб. задолженности по арендной плате за период с июня 2021 года по март 2022 года, 6588 руб. пеней, начисленных за период с 10.06.2021 по 07.04.2021 удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) отказать.

Решение может быть обжаловано  в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015,Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65)  через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Судья

Красовская М.Е.