ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-66821/2023

г. Москва                                              Дело № А40-145386/16

14.12.2023                              

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2023 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Скворцовой,

судей А.Н. Григорьева, А.А. Дурановского

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу к/у ОАО "Спецотделпромсвязьстрой" на определение Арбитражного суда г. Москвы от 30.08.2023 г. по делу № А40-145386/16 об отказе конкурсному управляющему ОАО «Спецотделпромсвязьстрой» в удовлетворении заявления об установлении начальной стоимости имущества должника,

при участии в судебном заседании:

от к/у ОАО "Спецотделпромсвязьстрой": ФИО2 по дов. от 19.06.2023

от ООО «ИнвестСтройГрупп»: ФИО3 ген. дир.

от Росимущества: ФИО4 по дов. от 24.10.2023

ФИО5 лично, паспорт

иные лица не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.04.2019г. в отношении ОАО «Спецотделпромсвязьстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден ФИО6 (является членом НП СОАУ "Меркурий").

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление конкурсного управляющего об установлении начальной стоимости имущества ОАО «Спецотделпромсвязьстрой» в размере 121 465 000 руб.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2023 в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего ОАО «Спецотделпромсвязьстрой» о назначении судебной экспертизы и заявления об установлении начальной стоимости имущества должника отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2023 отменить.

От Росимущества, ООО «ИнвестСтройГрупп» и ФИО5 поступили отзывы на апелляционную жалобу.

Одновременно с этим, от Росимущества, конкурсного управляющего, ООО «ИнвестСтройГрупп» и ФИО5 поступили письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела. 

В судебном заседании присутствующие представители высказали свои позиции по настоящему обособленному спору. 

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статьей 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 АПК РФ, выслушав объяснения представителей, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. 

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ОАО «Спецотделпромсвязьстрой» является акционерным обществом, 100 процентов акций которого закреплено в федеральной собственности, что подтверждается выпиской из реестра акционеров.

Согласно п. 2 ст. 111 Закона о банкротстве продажа части имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктом 4 - 19 ст. 110 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 

В силу статьи 130 Закона о банкротстве оценка имущества проводится после проведения инвентаризации с привлечением независимого оценщика, иного специалиста. 

Арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника и производит оплату его услуг за счет имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом (п. 1 ст. 130 Закона о банкротстве).

Из материалов дела следует, что конкурсным управляющим должника проведена инвентаризация имущества должника, результаты которой размещены в ЕФРСБ (сообщение № 3949935 от 12.07.2019). В конкурсную массу должника включены четыре производственно-складских здания и три земельных участка, на которых эти здания находятся (кадастровые номера 77:09:0002006:2566, 77:09:0002006:2567, 77:09:0002006:2568, 77:09:0002006:2539, 77:09:0002006:1056, 77:09:0002006:1057, 77:09:0002006:1058).

В период с 2019 по 2022 год конкурсный управляющий неоднократно направлял отчеты об оценке имущества должника в Росимущество для подготовки заключений. 

30.09.2019 конкурсный управляющий направил в Росимущество отчет об оценке имущества должника № 103-19. Рыночная стоимость имущества должника определена в размере 128 363 000,00 руб. 

Согласно ответу Заместителя руководителя Росимущества от 30.04.2021 отчет об оценке имущества должника рассматривался в агентстве, было поручено изыскать заключение по отчету и направить его конкурсному управляющему. Заключение Росимущества конкурсному управляющему направлено не было. 

В декабре 2021 года конкурный управляющий направил в Росимущество для подготовки заключения новый отчет об оценке имущества должника № 416-21. Рыночная стоимость имущества должника определена в размере 112 024 000,00 руб. 

Росимущество письмом от 24.01.2022 № 15/1798 направило в адрес конкурсного управляющего отрицательное заключение по отчету оценщика № 416-21.

Конкурсный управляющий привлек нового независимого оценщика - ООО «Городской центр оценки и консалтинга, - который в апреле 2022 года подготовил отчет об определении рыночной стоимости имущества должник № 7722-049-ОС от 29.04.2022. 

Новый отчет об оценке выполнен с учетом исправления всех недостатков, выявленных Росимуществом в отношении ранее предоставленных отчетов. Рыночная стоимость имущества должника определена в размере 121 237 000,00 руб. 

На отчет об оценке № 7722-049-ОС от 29.04.2022 получено положительное экспертное заключение № 20083 от 29.06.2022 от Некоммерческого Партнерства «Саморегулируемая организация «Деловой Союз Оценщиков». 

Отчет об оценке с положительным экспертным заключением направлен конкурсным управляющим сопроводительным письмом от 01.07.2022 в Росимущество для выдачи заключения. 

13.07.2022 конкурсным управляющим получено от Росимущества отрицательное заключение по отчету № 7722-049-ОС. Отчет об оценке рыночной стоимости имущества должника перерабатывался с учетом новых замечаний Росимущества. 

14.09.2022 конкурсный управляющий сопроводительным письмом направил в Росимущество исправленный отчет об оценке № 7722-049-ОС/2 от 01.08.2022. Рыночная стоимость имущества должника определена в размере 121 465 000,00 руб. 

14.10.2022 конкурсным управляющим получено от Росимущества отрицательное заключение по отчету № 7722-049-ОС/2.

Конкурсный управляющий указывает, что решение не утверждать начальную цену продажи имущества, указанную в вышеуказанных отчетах обусловлено наличием отрицательных заключений Росимущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) арбитражные суды рассматривают заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным Законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов. 

В силу положений пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве решение вопроса об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества, не являющегося предметом залога, отнесено к компетенции собрания (комитета) кредиторов. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 110 Закона о банкротстве начальная цена продажи предприятия определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов с учетом рыночной стоимости имущества должника, определенной в соответствии с отчетом оценщика, в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом. 

Как следует из материалов дела, предметом рассмотрения настоящего спора являются разногласия, возникшие между конкурсным управляющим и Росимущества относительно установления начальной цены реализации имущества должника.

В целях определения действительной рыночной стоимости спорного имущества на текущую дату, ввиду получения отрицательных заключений Росимущества по представленным отчетам экспертов, конкурсным управляющим заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества должника.

Судом первой инстанции в удовлетворении указанного ходатайства отказано.

Из материалов дела усматривается, что рыночная стоимость имущества должника во всех представленных в Росимущества отчетах примерно одинакова, а именно:                            128 363 000,00 руб. (первый отчет), 112 024 000,00 руб. (второй отчет), 121 237 000,00 руб. (третий отчет), 121 465 000,00 руб. (четвертый отчет).

Обращаясь в суд с апелляционной жалобой, конкурсный управляющий ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств дела, в связи с чем апелляционная коллегия не может согласиться с вынесенным определением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления ввиду следующего.

Разрешая настоящие разногласия в части установления начальной продажной цены, апелляционная коллегия исходит из совокупности установленных по делу обстоятельств и доказанности материалами дела наличия в данном случае всех необходимых и достаточных оснований для установления начальной продажной цены имущества должника, а также из отсутствия надлежащих и достаточных доказательств, свидетельствующих об ином (статьи 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 23 Положения № 166 отрицательное заключение уполномоченного органа должно содержать четкое указание на основание его подготовки, а замечания к отчету об оценке должны отражать значимость выявленных нарушений и указываться по мере существенности влияния на итоговый результат от большего к меньшему, а также по хронологии отчета об оценке. 

В возражениях на апелляционную жалобу Росимущество указывает, что существенное отличие по местоположению, отсутствие анализа видов использования, установленных ПЗЗ, полученный результат стоимости единого земельного участка Объекта оценки, определенный ниже среднего значения указанного интервала цен для Московской области вводит пользователя Отчета в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученного результата оценки (п. 5 ФСО № 3) и не позволяет считать его достоверным (п. 22 «б» ФСО № 7), в связи с этим корректировку на плотность застройки земельного участка, проведенную Оценщиком в рамках сравнительного подхода (стр. 60-61 Отчета), зависимую от стоимости земельного участка Объекта оценки, нельзя признать обоснованной.

Апелляционная коллегия отмечает, что затягивание согласования отчета об оценке имущества должника привело к невозможности установить начальную цену продажи имущества должника, организовать продажу имущества, начать расчеты с конкурсными кредиторами и затягиванию процедуры конкурсного производства. Произошло нарушение баланса между правами кредиторов, заинтересованных в скорейшем удовлетворении своих требований, и правами единственного акционера должника (в лице Росимущества), заинтересованного в продаже имущества должника по максимально высокой цене. 

При этом, Росимуществом не отражена значимость выявленных при проведенной оценке нарушений и их влияние на итоговый результат определения величины стоимости объекта оценки и не указано каким образом выявленные им нарушения могли повлиять на конечную величину стоимости объекта оценки.

Замечания Росимущества относительно того, что в отчете оценщика не учтен НДС не принимается судом, поскольку величина рыночной стоимости объекта недвижимости не зависит от особенностей налогообложения налогом на добавленную стоимость, что также подтверждается позицией, изложенной в письме от Минэкономразвития России представило №Д22и-2849 от 01.02.2019 г.

Замечание Росимущества     относительно     отказа     оценщика     от     проведения анализа наиболее эффективного использования (далее – НЭИ) отклоняются апелляционной коллегией, поскольку проведение дополнительного анализа не может повлиять на стоимость объекта оценки, так как его фактическое назначение и использование при реализации с торгов не меняется, оценка проведена исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

Замечание Росимущества относительно отсутствия данных о ценах объектов аналогов не принимается апелляционной коллегией, поскольку уполномоченным органом не учтено, что в Москве отсутствуют в открытой продаже пустые земельные участки. 

При этом, оценщик использовал земельные участки максимально близкие по расположению к объекту оценки, а также принял корректировку на разницу между Москвой и Московской областью - 1,06, в соответствии с законодательством и методологией привел стоимость аналогов к стоимости объекта оценки. 

Замечание Росимущества относительно корректировки цены с учетом состояния каждого помещения у объекта оценки в сравнении с объектами аналогами отклоняется апелляционным судом, поскольку доступные для сравнения аналоги не содержат аналогичной информации об объектах, а оценка проведена на основании осмотра всех площадей, которые находятся в неудовлетворительном состоянии и в соответствии с оценочной практикой оценщиком была принята корректировка на физическое состояние, согласно информации, приведенной в Справочнике.

Замечание Росимущества относительно того, что объекты - аналоги по местоположению не соответствуют местоположению относительно объектов оценки не принимается апелляционной коллегией, поскольку аналоги оценщиком выбраны максимально близкие по основным ценообразующим факторам к объекту оценки и оценщиком применена корректировка на различие локального местоположения.

Замечание Росимущества относительно того, что приложенные к отчету документы не подписаны уполномоченным лицом отклоняются апелляционным судом, поскольку документы от Заказчика на объект оценки сшиты и подписаны единой подписью и печатью. 

Таким образом, замечания Росимущества на отчеты об оценке носили преимущественно формальный характер и не касались нарушений методики определения рыночной стоимости или математический расчетов.

Следовательно, оснований для отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего по вопросу установления начальной стоимости имущества у суда первой инстанции не имелось.

Вопреки мнению Росимущества, установление более высокой начальной цены само по себе не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества: действительная (реальная) продажная цена имущества может быть определена только в результате выставления данного имущества на торги в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей. В условиях отсутствия покупательского спроса при реализации имущества цене установление более высокой начальной продажной цены имущества не способствует повышению потребительского спроса и приведет к необоснованному увеличению срока процедуры банкротства, что не отвечает интересам кредиторов.

Конкурсный управляющий предлагает установить начальную цену продажи имущества должника в размере 121 465 000,00 руб. на основании наиболее актуального и доработанного Отчета об оценке рыночной стоимости № 7722-049-ОС/2 от 01.08.2022, подготовленного независимым оценщиком ООО «Городской центр оценки и консалтинга».

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив начальную цену продажи имущества на основании заключения эксперта № 7722-049-ОС/2 от 01.08.2022, приняв во внимание, что при проведении оценки спорного имущества экспертом учтены все существенные факторы, влияющие на результат оценки, в заключении эксперта изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, учтя, получение отрицательных заключений Росимущества по представленным в материалы дела отчетам экспертов, апелляционная коллегия соглашается с доводами конкурсного управляющего об установлении начальной стоимости имущества в размере 121 465 000 руб. 

В случае установления цены, предложенной конкурсным управляющим, и высоком спросе на имущество должника, цена возрастет в самой процедуре проведения торгов и имущество будет реализовано на наибольшей стоимости.

Росимущество не приводит ни одного обоснованного аргумента и соответствующего доказательства о несоответствии предложенной управляющим цены спорного имущества его рыночной стоимости (ст. 65 АПК РФ); также не представлено доказательств иной стоимости спорного имущества.

Доказательств нарушения при утверждении Отчета об оценке имуществом должника прав кредиторов, в материалах дела не имеется.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 272 АПК РФ арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции вправе отменить определение полностью или в части и разрешить вопрос по существу. 

Таким образом, определение Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2023 по делу № А40-145386/16 подлежит отмене с принятием нового судебного акта по существу.

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 30.08.2023 г. по делу                               № А40-145386/16 отменить.

Разрешить разногласия, установить начальную продажную цену имущества ОАО "Спецотделпромсвязьстрой" в размере 121 465 000 руб. 

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья:                                                                Е.А. Скворцова

Судьи:                                  А.Н. Григорьев

                                                                                                                     ФИО7