ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-7867/2025

19 февраля 2026 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сухаревской Т.С., судей Бугорской Н.А., Галенкиной К.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Паничкиной М.А., Иньшиным А.А.,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 26.12.2025,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 08.09.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29740/2025) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2025 по делу № А56-7867/2025, принятое по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «СТ-3»

о взыскании, о расторжении договора,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (истец, КИО Санкт-Петербурга, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СТ-3» (ответчик, ООО «СТ-3», Общество) о взыскании 2436,62 рублей задолженности по договору от 04.08.2022 № 07/ЗКС-10957 за период с 01.10.2024 по 31.12.2024, 32 396,01 руб. пени, начисленных за просрочку внесения арендной платы в период с 01.04.2024 по 31.12.2024 по состоянию на 22.01.2025, пени, начиная с 23.01.2025 по дату фактического исполнения основного обязательства из расчета 0,05% от задолженности за каждый день просрочки, 6 109 000,00 руб. пени за нарушение пункта 6.2.2-1 договора за период с 04.10.2022 по 17.11.2023, о расторжении договора от 04.08.2022 № 07/ЗКС-10957.

Решением суда от 20.10.2025 с Общества в пользу Комитета взыскано 32 457,03 руб. пени, начисленных за просрочку внесения арендной платы в период с 01.04.2024 по 31.12.2024 по договору от 04.08.2022 № 07/ЗКС-10957 по состоянию на 13.03.2025, 521 000 руб. пени за нарушение пункта 6.2.2-1 договора за период с 05.10.2022 по 19.09.2023.

В остальной части в иске отказано.

Комитет обжаловал решение в апелляционном порядке, полагая, что оно принято с нарушением норм материального права.

В обоснование позиции указано на то, что судом неверно определен период расчета пени за нарушение пункта 6.2.2-1 договора, пени, начисленные в соответствии с пунктом 8.2 договора за период с 04.10.2022 по 17.11.2023, составляют 6 109 000 руб. и оснований для применения 333 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Также, по мнению стороны, суд не обоснованно отказал в удовлетворении иска о расторжении договора, заключая его на предложенных условиях, Общество должно было осознавать последствия их нарушения.

В отзыве Общество просит решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Ответчик настаивает на том, что начало периода начисления неустойки – 04.10.2022, а также его окончание – 19.09.2023 (дата поступления предложения от Общества по предмету залога) определены верно; снижение неустойки, носящей компенсаторный характер, произведено по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом фактических обстоятельств; расторжение договора является чрезмерным, поскольку первый этап реализации инвестиционной программы осуществлен, получено разрешение на строительство от 04.09.2025.

В судебном заседании 28.01.2025 стороны поддержали письменные позиции.

Истцом после объявленного судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перерыва направлен справочный расчет, согласно которому размер пеней за период с 05.10.2022 по 17.11.2023 составляет 6 049 400 руб.

ООО «СТ-3» представило, в свою очередь, дополнительную позицию к отзыву, пояснило, что длительность заключения договора ипотеки и регистрации залога обусловлена незаконными необоснованными требованиями Комитета относительно порядка и возможности передачи объектов в залог, что в соответствии со статьей 450 ГК исключает ответственность за просрочку.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 04.08.2022 № 07/ЗКС-10957, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 78:11:0006107:9038 по адресу Санкт-Петербург, МО Пороховые, Ленская ул., зу 32 площадью 7 978 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта обеспечения спортивно-зрелищных мероприятий.

Разделом 4 согласован порядок платежей по договору.

В силу пункта 4.1 общая сумма подлежащей перечислению арендной платы составляет 29 800 000 руб. на период строительства, определенный пунктом 5.2.2 договора.

Пунктом 6.2.24 договора на арендатора возложена обязанность в месячный срок с даты ввода в эксплуатацию результата инвестирования передать в собственность Санкт-Петербурга нежилые помещения общей площадью 150 кв.м. по цене за 1 кв.м. 72 699 руб. в результате инвестирования по согласованию с администрацией Красногвардейского района Санкт-Петербурга.

В силу пункта 4.4 общая сумма арендной платы определена в пункте 4.1 договора и учитывает твердую часть платежей, определенную в пункте 4.1.1 договора и условие пункта 6.2.24, что составляет 10 904 850 руб.

Из пункта 4.1.1 следует, что сумма арендной платы, подлежащая перечислению в виде твердых платежей составляет 18 895 150 руб.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендная плата в виде твердых платежей вносится ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала, а в первом квартале календарного года не позднее 31 января в течение срока строительства.

Разделом 5 стороны согласовали график осуществления инвестиционного проекта.

Из пункта 5.2.1 следует, что первым этапом является осуществление архитектурно-строительного проектирования, срок выполнения инженерных изысканий по 03.11.2022, срок осуществления архитектурно-строительного проектирование по 03.10.2023. Продолжительность первого этапа определена сроком не более 14 месяцев по 03.10.2023.

В силу пункта 5.2.2 вторым этапом является строительство результата инвестирования, окончанием этапа является получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 48 месяцев с даты подписания договора по 03.08.2026.

Также в пункте 6.2.2-1 стороны предусмотрели, что арендатор обязуется предоставить арендодателю обеспечение исполнения обязательства по перечислению арендной платы, указанной в пункте 4.1.1 договора, а также по возмещению убытков, неустойки в виде банковской гарантии или залога.

В ходе исполнения договора истец надлежащим образом не исполнял обязанность по перечислению арендной платы, в связи с чем на его стороне возникла задолженность, а на сумму задолженности были начислены пени, предусмотренные договором. Также арендатором с просрочкой была исполнена обязанность по предоставлению обеспечения согласно пункту 6.2.2-1 договора.

Пунктом 8.2-1 договора стороны предусмотрели штраф в размере 5 000 МРОТ за нарушение пункта 5.2.1. При неисполнении по истечении трех месяцев с даты направления претензии в соответствии с пунктом 8.2-1 договора арендатором обязанности по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, арендатору начисляется штраф в размере 10 000 МРОТ.

В пункте 10.2.6 договора стороны предусмотрели, что, если по истечении 3 месяцев с даты направления претензии согласно пункту 8.2-2 договора обязанность арендатора по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования не выполнена или не оплачены штрафы в соответствии пунктами 8.2-1 или 8.2-2 договора, договором может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке.

В связи с изложенным, арендодателем в адрес арендатора направлялись претензии об устранении нарушений и о выплате штрафа, а также об уплате задолженности, в том числе от 30.10.2023, 10.04.2024, от 25.10.2024, а также с предложением о расторжении договора от 31.10.2024 в связи с отсутствием сведений о получении разрешения на строительство, оставление без удовлетворения которых послужило основанием для обращения с иском в суд.

Суд первой инстанции в иске о взыскании задолженности отказал, поскольку она оплачена в период рассмотрения спора, также отказал в расторжении договора, сочтя требование чрезмерным и необоснованным, поскольку реализация инвестиционного проекта ведется. С ответчика в пользу истца взысканы пени, начисленные за просрочку внесения арендной платы в период с 01.04.2024 по день фактического исполнения обязательства; пени по пункту 6.2.1 взысканы за период с 05.10.2022 по 19.09.2023 в размере 521 000 руб. с применением 333 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

При проверке обоснованности судебного акта суд апелляционной инстанции связан доводами сторон.

В настоящем случае истец оспаривает отказ в удовлетворении требования о расторжении договора, отказ во взыскании пени за 04.10.2022 и за период с 20.09.2023 по 17.11.2023. Также Комитет считает, что 333 статья Гражданского кодекса Российской Федерации к сумме неустойки не подлежала применению.

Исследовав представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, заслушав позиции сторон, апелляционная коллегия судей приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 450, 450.1 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, решению суда, а в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором, на основании уведомления одной стороны об одностороннем отказе от договора с момента получения данного уведомления другой стороной.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Факт ненадлежащего исполнения Организацией обязательств подтвержден материалами дела.

Вместе с тем, по смыслу совокупности положений статей 452, 619 АПК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора, если допущенные арендатором нарушения настолько существенны, что лишают экономического смысла для арендодателя продолжение арендных отношений, и не устранены после предупреждения арендодателя.

Кроме того, по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Возражая против требования о расторжении договора, Общество, признавая факт нарушения договора, в то же время, заявило о своем намерении завершить инвестиционный проект в установленный договором срок, указало на то, что им получено разрешение на строительство от 04.09.2025, что свидетельствует о завершении первого этапа реализации инвестиционного проекта. Также из материалов дела следует, что до обращения истца с иском в суд ответчиком был разработан и утвержден у главного архитектора г. Санкт-Петербург альбом архитектурно-градостроительного облика объекта, запрошены технические условия на технологическое присоединение к система водоснабжения и водоотведения, к электрическим сетям, на поставку тепловой энергии, заключен договор на разработку проектной и рабочей документации, заключен договор на проведение экспертизы проектной документации с ООО «Главная негосударственная экспертиза», проектная документация в объеме разработанных томов была направлена на экспертизу.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд полагает правомерным отказ в требованиях в указанной части, поскольку допущенное ответчиком нарушение обязательства не может быть квалифицировано в качестве существенного нарушения договора, которое в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ может служить основанием для его расторжения, в данном случае достаточно применения к Организации штрафных санкций, предусмотренных договором в качестве предупредительной меры.

При отсутствии недобросовестности в поведении ответчика, при наличии доказательств сохранения у сторон интереса к исполнению договора, а также устранение допущенных нарушений условий договора, оснований для применения к Обществу такой крайней меры ответственности, как расторжение договора, влекущей прекращение арендных отношений и оправданной в случае, когда все другие меры воздействия исчерпаны и сохранение арендных отношений становится очевидно невыгодным и нецелесообразным для другой стороны, не имеется. Решение в указанной части правомерно и изменению не подлежит.

Проверив обоснованность доводов Комитета по части определения периода, за который подлежат взысканию пени за нарушение пункта 6.2.2-1 договора, начисленные в соответствии с пунктом 8.2 договора за период с 04.10.2022 по 17.11.2023, суд приходит к следующему.

В силу статей 329, 330 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истец просил взыскать 6 109 000 руб. пени за нарушение пункта 6.2.2-1 договора за период с 04.10.2022 по 17.11.2023.

Пени предусмотрены пунктом 8.2 договора и начисляются в размере 0,05% от суммы указанной в пункте 4.1 договора.

Суд первой инстанции определил период начисления неустойки, подлежащей взысканию, с 05.10.2022 по 19.09.2023.

В соответствии с пунктом 6.2.2-1 Договора Ответчик обязан был представить Комитету соответствующее требованиям, установленным правовым актом Комитета, обеспечение исполнения обязательства по перечислению арендной платы, указанной в п. 4.1.1 Договора, в сроки, указанные в п. 4.3 Договора и приложении 4 к Договору, а также по возмещению убытков, уплате неустойки (штрафа, пени) в связи с нарушением указанных обязательств (далее - обеспечение исполнения обязательств) в виде:

- банковской гарантии/залога в случае, если сумма арендной платы, указанная в п. 4.1.1 Договора, не превышает 25 млн руб.;

- банковской гарантии в случае, если сумма арендной платы, указанная в п. 4.1.1 Договора, равна или превышает 25 млн руб.

Сумма арендной платы, указанная в п. 4.1.1 Договора составила 18 895 150 руб., в связи с чем Общество должно было предоставить обеспечение исполнения обязательств в виде банковской гарантии либо залога.

Согласно пункту 6.2.2-1 в случае представления обеспечения исполнения обязательств в виде залога регистрация записи об ипотеке (залоге недвижимого имущества) должна быть осуществлена в течение трех с половиной месяцев со дня подписания Договора, т.е. не позднее 18.11.2023. Предложение по предмету залога, соответствующему требованиям, установленным правовым актом Арендодателя, для принятия решения о возможности заключения договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) Арендатор представляет Комитету в срок не позднее двух месяцев со дня подписания Договора, т.е., не позднее 04.10.2022.

Статьей 194 ГК РФ предусмотрено, что если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока

Следовательно, начало периода начисления просрочки, вопреки доводу жалобы, суд первой инстанции определил верным образом – с 05.10.2022.

Вместе с тем, во взыскании неустойки за период с 20.10.2023 по 17.11.2023 судом отказано неправомерно, поскольку в указанном пункте договора прямо предусмотрено условие о том, что обязательство арендатора считается исполненным с момента представления Арендодателю регистрации записи об ипотеке (залоге недвижимого имущества).

В данном случае обязательство по договору исполнено 14.02.2024 (дата заключения договора ипотеки), следовательно, ограничив начисление неустойки датой поступления предложения по предмету залога, - 19.09.2023, суд не учел фактические обстоятельства спора, нарушил нормы материального права.

Истец, заявив о взыскании неустойки до даты согласования предложенного объекта в качестве предмета залога, не вышел за пределы предоставленных ему прав.

Согласно справочному расчету, представленному суду апелляционной инстанции, сумма пени за период с 05.10.2022 по 17.11.2023 составила 6 049 400 руб. Арифметически мотивированным контррасчетом ответчик расчет истца не оспорил.

В указанной части решение подлежит изменению.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Системный анализ положений действующего законодательства о неустойке, конституционно-правовой смысл указанной нормы, изложенный в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, позволяют прийти к выводу о том, что к основополагающим принципам российского права, в частности, относится и принцип обеспечения нарушенных прав, гарантией реализации которого является соблюдение требования о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, предусмотренного статьей 333 ГК РФ.

При этом необходимо отметить, что неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности должника в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств и носит компенсационный характер по отношению к возможным убыткам кредитора, направленный на восстановление нарушенных прав, а не карательный (штрафной) характер.

Таким образом, неустойка в силу статьи 333 ГК РФ по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора.

Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел, рассматриваемым спорным правоотношениям сторон законодательством не предусмотрено. В каждом отдельном случае суд по своему внутреннему убеждению вправе определить такие пределы, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела.

С учетом того, что ответчик заявил ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно удовлетворил его.

Приняв во внимание доводы, изложенные в обоснование ходатайства Общества, сумму неустойки, характер обязательств и нарушения, процент неустоек, отсутствие в материалах дела доказательств наступления негативных последствий для истца вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств на заявленную сумму неустойки, либо соразмерную заявленной сумме, учитывая, что Общество исполнило обязанность в соответствии с п. 6.2.2-1 Договора по предоставлению обеспечения по исполнению обязательств в виде залога (договор об ипотеке был заключен 14.02.2024, что признается Комитетом), суд апелляционной инстанции определил сумму неустойки в размере 521 000 руб. (аналогично той сумме, которую определил суд первой инстанции) достаточной и разумной для целей соблюдения баланса интересов сторон спора.

Интерес Комитета в получении обеспечения обязательства по оплате арендной платы в полной мере удовлетворен, что также свидетельствует в пользу доводов ответчика об отсутствии имущественных потерь на стороне Комитета вследствие просрочки предоставления предложения по предмету залога.

Ввиду изменения оспариваемого решения, при перераспределении судебных расходов по госпошлине суд апелляционной инстанции руководствуется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, разъяснениями в пункте 21 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1. Также при распределении судебных расходов, учтено, что основная задолженность погашена ответчиком после принятия иска к производству.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2025 по делу № А56-7867/2025 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции: «Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТ-3» (ИНН: 

<

***>) в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН: 

<

***>) 32 457,03 руб. пени, начисленных за просрочку внесения арендной платы в период с 01.04.2024 по 31.12.2024 по договору от 04.08.2022 № 07/ЗКС-10957 по состоянию на 13.03.2025, 521 000 руб. пени за нарушение пункта 6.2.2-1 договора за период с 05.10.2022 по 17.11.2023.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТ-3» (ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 207 284 руб. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.С. Сухаревская

Судьи

Н.А. Бугорская

К.В. Галенкина