СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ул. Пушкина, 112, 

<

...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-7039/2025-ГК

г. Пермь

26 сентября 2025 года

Дело № А60-1203/2025 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2025 года.  

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Коньшиной С.В.,  

судей Крымджановой Д.И., Маркеевой О.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,  

при участии в судебном заседании: 

от ответчика: ФИО1 – доверенность от 11 ноября 2024 года, диплом, водительское удостоверение;  

иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,  

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Птица»,  

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 июня 2025 года по делу № А60-1203/2025  

по иску департамента по управлению муниципальным имуществом (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Птица» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды, 

установил:

Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее ДУМИ, истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым  

заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Птица» (далее ООО «Птица», ответчик) о взыскании штрафа за нарушение пункта 6.6 договора аренды № 49000870 от 12 декабря 2023 года в сумме 508 710 руб., почтовых расходов в сумме 428,16 руб.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25 июня 2025 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Птица» в пользу ДУМИ взыскан штраф за нарушение договора аренды в сумме 50 871 руб. (с учетом применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и 428,16 руб. в возмещение почтовых расходов. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.  

Ответчик, ООО «Птица», не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. Как указывает заявитель апелляционной жалобы, в соответствии с пунктом 3.2.19 договора аренды арендатор обязан обеспечивать представителям арендодателя и обслуживающей организации беспрепятственный доступ на объект для его осмотра и проверки соблюдений условий договора с участием представителя арендатора. Ответчик о проведении первоначальной и повторной проверки соблюдений условий договора надлежащим образом не уведомлялся, в связи с чем не имел возможности принимать в них участие, а также давать пояснения и возражения. Граждане, которые были ознакомлены с актами проверок, не наделены полномочиями по представлению интересов ответчика. Исходя из актов проверок неясно, какие нарушения допущены ответчиком, так как часть помещения № 7, занимаемая на момент составления акта ООО «Табак-Маркет», согласована с истцом как площадь, которая может передаваться в субаренду. В действиях истца имеет место злоупотребление правом, так как 29 октября 2024 года ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о намерении досрочно расторгнуть договор аренды, полученное и зарегистрированное истцом 29 октября 2024 года. 15 ноября 2024 года в адрес ответчика поступило уведомление истца о согласии досрочно расторгнуть договор и обозначена дата приемка помещения – 02 декабря 2024 года в 10-30 часов. 27 ноября 2024 года, за два дня до передачи помещения и подписания дополнительного соглашения, истец провел одностороннюю проверку, нарушая права ответчика. Изложенное свидетельствует о том, что истец, пользуясь доминирующим положением, злоупотребил своим правом. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ООО «Птица» просит решение суда отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.  

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объёме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.  

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, в судебное заседание не явился.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены  

арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).  

Как следует из материалов дела, 12 декабря 2023 года между ДУМИ (арендодатель) и ООО «Птица» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 49000870, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда (нежилое сооружение), расположенное по адресу: 

<

...> (участок от ул. Малышева до ул. Радищева, д. б/н, литер 1Б (литер 1 Б подземный этаж – помещения № 7-9,10) общей площадью 121,1 кв. м., из них 121,1 кв. м. для использования в целях: основные виды разрешенного использования объекта муниципального нежилого фонда в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» для территориальной зоны Ц-1 (в соответствии с постановлением главы Екатеринбурга от 04 марта 2009 года № 521 «Об отверждении перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании «город Екатеринбург»).  

Договор действует с 22 декабря 2023 года по 21 декабря 2028 года (пункт 1.2 договора).  

В соответствии с протоколом подведения итогов аукциона от 07 декабря 2023 года размер арендной платы за объект составляет 169 570 руб. в месяц, без учета НДС (пункт 4.1 договора).  

Согласно пункту 6.6 договора допускается предоставление объекта в субаренду не более чем 20 кв. м. и не более 10 % площади объекта (в соответствии со статьей 18 ФЗ от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).  

Арендодатель имеет право проводить проверку наличия объекта, его состояние, осуществлять учет и проверку исполнения условий договора аренды, контролировать исполнение объекта (пункт 2.1.2 договора).  

Арендатор обязан обеспечивать представителям арендодателя доступ на объект для его осмотра и проверки соблюдений условий договора с участием представителя арендатора (пункт 3.2.19 договора)  

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что за неисполнение обязанностей, предусмотренных пунктами 3.2.7, 3.2.12, 3.2.14, 3.2.15, 6.6 договора в срок, установленный арендодателем, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере квартальной суммы арендной платы.  

22 декабря 2023 года объект передан арендатору по акут приема-передачи.  

20 марта 2024 года ООО «Птица» направило в адрес ДУМИ на согласование субаренды план объекта с указанием площадей, планируемых к  

передаче в субаренду.  

19 апреля 2024 года письмом № 02.15-13/002/2526 ДУМИ согласовало арендатору передачу части помещения № 7 площадью 6 кв. м. и часть помещения № 9 площадью 7 кв. м. в субаренду в соответствии приложением к запросу ООО «Птица».  

02 октября 2024 года арендодателем проведена проверка использования арендатором ООО «Птица» нежилого помещения (здания), в результате которой установлено, что общая площадь переданных в пользование (субаренду) помещений превышает площадь, согласованную с ДУМИ.  

16 октября 2024 года ДУМИ в адрес ООО «Птица» направлена претензия об устранении выявленных нарушений в срок до 12 ноября 2024 года.  

27 ноября 2024 года при повторной проверке ДУМИ установлено, что претензия от 16 октября 2024 года не исполнена, выявленные нарушения не устранены.  

02 декабря 2024 года ДУМИ и ООО «Птица» подписано соглашение о расторжении договор аренды от 12 декабря 2023 года № 49000870 02 декабря 2024 года.  

11 декабря 2024 года ДУМИ направило в адрес ООО «Птица» требование от 10 декабря 2024 года об уплате штрафа в сумме 508 710 руб. в срок до 23 декабря 2024 года в связи с нарушением ООО «Птица» пункта 6.6 договора аренды ДУМИ, выразившееся в превышении общей площади переданных в субаренду помещений площади, согласованной с ДУМИ.  

Данное требование ООО «Птица» не исполнено. 

Полагая, что в период действия договора ООО «Птица» нарушало условия пункта 6.6 договора аренды, за что договором предусмотрен штраф, ДУМИ обратился в суд с иском к ООО «Птица» о взыскании штрафа за нарушение пункта 6.6 договора аренды № 49000870 от 12 декабря 2023 года в сумме 508 710 руб., почтовых расходов в сумме 428,16 руб.  

Между сторонами заключен договор, правильно квалифицированный судом как договор аренды.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (пункт 1  

статьи 615 ГК РФ).  

При этом в силу части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).  

Пунктом 6.6 договора предусмотрено, что арендодатель допускает предоставление объекта в субаренду не более чем 20 кв. м. и не более 10 % площади объекта.  

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что договор аренды от 12 декабря 2023 года № 49000870 заключен по результатам аукциона.  

В силу пункта 4 части 1 статьи 14 ФЗ от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» одним из основных принципов поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является оказание поддержки с соблюдением требований, установленных ФЗ от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции".  

Согласно пункту 14 части 1 статьи 17.1 ФЗ от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.  

Подавая заявку на участие в аукционе, изучив размещенное извещение о проведении аукциона и документацию об аукционе, ООО «Птица» выразило свое согласие со всеми условиями аукциона, в том числе и с условием о том, что договором аренды допускается предоставление объекта в субаренду не более чем 20 квадратных метров и не более 10% объекта.  

Заключая уже в дальнейшем договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург», ответчик был также осведомлен о размере ответственности за ненадлежащее исполнение его обязательств, в том числе и пункта 6.6 договора, следовательно, согласился  

с условиями данного договора и, подписав его, принял на себя обязательства по его исполнению, разногласий по условию о размере штрафа между сторонами не имелось.  

Письмом от 19 апреля 2024 года ДУМИ согласовал ООО «Птица» передачу помещения № 7 площадью 6 кв. м. и часть помещения № 9 площадью 7 кв. м. в субаренду в соответствии с приложенным планом помещений.  

Между тем, актом проверки использования нежилого помещения (здания) от 02 октября 2024 года подтверждается, что помещение № 7 площадью 39,6 кв. м. полностью использует ООО «Табак Маркет» под торговое, часть помещения № 9 площадью 20 кв. м. использует ИП ФИО2 под торговое, а остальные помещения на момент проведения проверки закрыты.  

Актом проверки от 27 ноября 2024 года также подтверждается, что помещение № 7 площадью 39,6 кв. м. полностью использует ООО «Табак Маркет» под торговое, часть помещения № 9 площадью 20 кв. м. использует ИП ФИО2 под торговое.  

При таких обстоятельствах общая площадь переданных в пользование (субаренду) превышает площадь, согласованную с ДУМИ.  

Следовательно, факт нарушения арендатором ООО «Птица» условия, предусмотренного пунктом 6.6 договора аренды, подтвержден материалами дела.  

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка.  

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).  

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).  

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что за неисполнение обязанностей, предусмотренных пунктами 3.2.7, 3.2.12, 3.2.14, 3.2.15, 6.6 договора в срок, установленный арендодателем, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере квартальной суммы арендной платы.  

По расчету истца сумма штрафа на нарушение пункта 6.6 договора аренды составляет 508 710 руб.  

Расчет истца ответчиком в суде первой инстанции не оспорен (статья 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).  

Расчет истца судом проверен и признан правильным (статья 71 АПК РФ).  

Ответчик, ООО «Птица», заявил о несоразмерности начисленной истцом суммы штрафа и ее снижении на основании статьи 333 ГК РФ.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.  

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 названной статьи).  

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.  

В силу пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).  

Пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» предусмотрено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально  

значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.  

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (пункт 74 названного Постановления).  

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).  

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.  

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77 названного Постановления).  

Оценив представленные доказательства и доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, учитывая компенсационный характер неустойки, отсутствие в материалах дела доказательств наличия негативных последствий у истца вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, в целях соблюдения баланса интересов сторон суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возможности уменьшения размера предъявленной ко взысканию неустойки в 10 раз до 50 871 руб. руб.  

Правовых оснований для переоценки данного вывода суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.  

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно с учетом статьи 333 ГК РФ исковые требования удовлетворены частично на сумму  

50 871 руб.  

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.  

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на пункт 3.2.19 договора аренды, согласно которому арендатор обязан обеспечивать представителям арендодателя и обслуживающей организации беспрепятственный доступ на объект для его осмотра и проверки соблюдений условий договора с участием представителя арендатора, а в данном случае ответчик о проведении первоначальной и повторной проверки надлежащим образом не уведомлялся, в связи с чем не имел возможности принимать в них участие, а также давать пояснения и возражения, отклоняется судом, поскольку доказательств, опровергающих результаты проверок, состоявшихся 02 октября 2024 года и 27 ноября 2024 года, ответчиком допустимыми доказательствами не опровергнуты.  

То обстоятельство, что граждане, которые были ознакомлены с актами проверок, не наделены полномочиями по представлению интересов ответчика, не имеет значения для правильного рассмотрения дела.  

Отсутствие представителей ответчика при проверках не исключает доказательственное значение составленных по итогам таких проверок актов, тем более при том, что доказательств, опровергающих сведения, отраженные в данных актах, ответчиком в материалы дела не представлено (статья 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ),  

Утверждение ООО «Птица» о том, что в данном случае в действиях истца имеет место злоупотребление правом, так как 29 октября 2024 года ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о намерении досрочно расторгнуть договор аренды, которое получено истцом 29 октября 2024 года, 15 ноября 2024 года ответчиком получено согласие истца и 02 декабря 2024 года договор расторгнут, однако 27 ноября 2024 года, то есть за два дня до передачи помещения и подписания дополнительного соглашения, истец провел одностороннюю проверку, отклоняется судом.  

27 ноября 2024 года ДУМИ проводилась повторная проверки использования арендатором ООО «Птица» арендуемого помещения, поскольку при первоначальном осмотре были установлены нарушения пункта 6.6 договора аренды и арендатору установлен срок – 12 ноября 2024 года – для устранения выявленного нарушения.  

При этом первоначально нарушение ООО «Птица» пункта 6.6 договора аренды установлено еще 02 октября 2024 года, то есть до совершения ООО «Птица» действий, направленных на расторжение договора аренды.  

В данном случае поведение ДУМИ не выходит за рамки обычного поведения любого арендодателя при установлении нарушений условий договора.  

Изложенные в апелляционной жалобе доводы отклоняются судом,  

поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, выражают несогласие заявителя с принятым судебным актом, что само по себе не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.  

Таким образом, апелляционная жалоба ответчика, ООО «Птица», удовлетворению не подлежит.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, ООО «Птица».  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 июня 2025 года по делу № А60-1203/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.  

Председательствующий С.В. Коньшина  

Судьи Д.И. Крымджанова  

 О.Н. Маркеева  

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 07.08.2025 7:34:42

Кому выдана Коньшина Светлана Викторовна