Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-25487/2024

12 августа 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  06 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  12 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес:  Россия 191124, 

<

...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: региональная творческая общественная организация «Санкт-Петербургский союз художников» (адрес:  Россия 190031, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 38 литер А, помещ. 17-Н, офис №2, ИНН: 

<

***>);

о взыскании задолженности,

при участии:

- от истца: ФИО1 (доверенность от 28.09.2023),

- от ответчика: ФИО2 (доверенность от 03.04.2024), 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к региональной творческой общественной организации «Санкт-Петербургский Союз художников» (далее – ответчик, Организация) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 03-А100645 от 12.03.2004 в размере 518 460,20 руб., пени в размере 197 495,16 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что поскольку деятельность в помещении не осуществляется, Комитет расценивает это как нарушение условий о цели использования объекта.

Ответчик возражал на иск, ссылаясь на то, что помещение сдается в субаренду художнику, который не использует помещение в связи с проведением ремонта кровли.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

12.03.2004 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (впоследствии – Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) и Организацией был заключен договор аренды № 03-А100645 (далее - Договор), в соответствии с которым Организации во временное владение и пользование было передано нежилое помещение 8-Н, площадью 37,1 кв.м, расположенное на 5 этаже здания по адресу: 

<

...>, литера А (далее - Объект), для использования под творческую мастерскую. 

Договора заключен на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.3 Договора). В настоящее время Договор действует в режиме неопределенного срока на основании статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер арендной платы, порядок и срок ее внесения согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Арендная плата за пользование Объектом была установлена с применением льготы по арендной плате с учетом использования Объекта для осуществления социально видов деятельности путем применения к расчету арендной платы в установленном порядке коэффициента социальной значимости в соответствии с пунктом 3 таблицы пункта 6 статьи 5-1 Закона Санкт-Петербурга 18.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее - Закон № 149-51)  (КС = 0,03) в рублях. 

При этом пунктом 3.1 Договора, предусмотрено, что в случае изменения или организационно-правовой формы, или вида деятельности арендатора (с соблюдением пп. 2.2.1 Договора), или соотношения видов деятельности арендатора, или занимаемой площади, когда это в соответствии с законодательством Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга влечет изменение размера арендной платы, а также при отсутствии подтверждения осуществления преимущественно социально значимого вида деятельности, когда такое подтверждение необходимо в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга, за соответствующий период аренды (квартал или месяц согласно пп. 3.4 договора), размер арендной платы за пользование Объектом составит полную рыночную ставку арендной платы с применением коэффициента социальной значимости, равного 1.

Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ) 29.10.2021 проведена проверка фактического использования Объекта, в ходе которой было установлено, что на Объекте не осуществляется социально значимый вид деятельности; Объект опечатан сотрудниками ЖКС № 1 Центрального района Санкт-Петербурга; на Объекте был пожар, доступ в Объект невозможен, что отражено в акте от 29.10.2021 № 07-11/0987. 

В 2023 и 2024 годах ККИ также были осуществлены проверки фактического использования Объекта, в ходе которых было выявлено, что на Объекте не осуществляется социально значимый вид деятельности; Объект не используется; по состоянию на 15.07.2024 Объект находится в ненадлежащем санитарном и техническом состоянии, напольное и потолочное покрытие частично отсутствует, имеются признаки аварийности Объекта. Данные обстоятельства отражены в актах ККИ от 07.02.2023 № 07-12/0945 и от 15.07.2024.

Учитывая, данные обстоятельство, Комитет пришел к выводу об отсутствии у Организации права на внесение льготной арендной платы и руководствуясь пунктом 3.1 Договора, письмом от 25.09.2023 № 04-11-19535/23-0-0 уведомил Организацию об изменении арендной платы по Договору, согласно которому с 29.10.2020 размер арендной платы за пользование Объектом, составляет полную рыночную ставку арендной платы с применением коэффициента социальной значимости равного 1 (Кс = 1).

Однако Организация продолжала вносить арендную плату в размере, определенном с учетом применения КС = 0,03, что повлекло за собой образование спорной задолженности за период 29.10.2021-31.12.2023 в размере 518 460,20 руб. и послужило основанием для начисления пени в соответствии с пунктом 4.8 Договора и направления в адрес ответчика претензии от 09.11.2023 № ПР-43491/23-0-0 с требованием погасить задолженность и выплатить пени. 

Поскольку данная претензия была оставлена ответчиком без исполнения, то Комитет обратился с настоящим иском в суд. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично ввиду следующего. 

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами  предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее - Закон № 377-57) со дня вступления в силу названного Закона Санкт-Петербурга договоры аренды объектов нежилого фонда, расчет арендной платы по которым произведен с применением коэффициента социальной значимости менее единицы, предусматривающие использование объектов нежилого фонда для осуществления социально значимых видов деятельности в соответствии с пунктом 6 статьи 5-1 Закона № 149-51, считаются договорами, по которым предоставлены льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда.

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона № 377-57 льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда применяются при выполнении всей совокупности следующих условий: 

- объект нежилого фонда предоставлен арендатору для осуществления социально значимого вида деятельности; 

- предоставление льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда не приводит к увеличению суммы выпадающих доходов и установленной настоящим Законом Санкт-Петербурга предельной суммарной площади объектов нежилого фонда, предоставляемых в аренду для осуществления социально значимого вида деятельности; 

- арендатор осуществляет социально значимый вид деятельности, соответствующий установленным требованиям. Подтверждение о соответствии деятельности арендатора установленным требованиям предоставляется арендатору соответствующим исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга. 

В силу пункта 3 таблицы пункта 6 статьи 5-1 Закона № 149-51 коэффициент социальной значимости, установленный для творческой мастерской - равен 0,03. 

В примечании к названной норме установлено, что Арендатор должен использовать под данный вид деятельности все 100% площади арендуемого помещения. Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности арендатор перестает соответствовать этому требованию, соответствующий коэффициент социальной значимости не применяется, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме с того дня, с которого арендатор перестает соответствовать указанному требованию.

Арендатор - общественная организация творческих работников сохраняет право на применение коэффициента социальной значимости, если объект нежилого фонда предоставлен в субаренду лицу, которое является членом указанной организации, при условии, что данное лицо использует для осуществления профессиональной творческой деятельности 100% площади переданных ему объектов нежилого фонда. 

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Требования Комитета основаны на доводах о том, что социально значимый вид деятельности на Объекте не осуществляется, Объект Организацией не используется, находится в ненадлежащем состоянии, в подтверждение чего Комитетом представлены акты ККИ от 29.10.2021 № 07-11/0987, от 07.02.2023 № 07-12/0945 и от 15.07.2024.

Фактически Комитетом к взысканию заявлена разница между арендной платой, рассчитанной и внесенной Организацией по льготной ставке, и арендной платой, рассчитанной Комитетом без предоставления Организации льгот в связи с тем, что ККИ выявлено, что на Объекте не осуществляются социально значимый вид деятельности.  

Ответчик против начисления арендной платы в полном объеме возражал, указывая, что Комитетом не доказан факт использования Объекта не под творческую мастерскую. Более того, ответчик ссылается на то, что Объект входит в Фонд творческих мастерских г. Санкт-Петербурга и передан в пользование за плату члену Организации ФИО3 по договору пользования творческой мастерской № 03-А100645 от 25.11.2020 для использования под творческую мастерскую. 

Судом установлено, что при заключении Договора стороны исходили из того, что Объект будет использоваться Организацией под социально значимый вид деятельности, в связи с расчет арендной платы осуществляется с применением коэффициента социальной значимости КС=0,03. 

При этом ККИ выявлено, что Объект не используется, что послужило основанием для начисления арендной платы.

Однако суд полагает такой подход Комитета ошибочным в силу следующего. 

Исходя из смысла указанного законодательства, условий Договора, учитывая, недопущения арендатора к понуждению осуществления деятельности на Объекте, суд приходит к выводу о том, что применение КС=1 возможно при условии осуществления на Объекте вида деятельности, не предусмотренного Договором. При этом само по себе то обстоятельство, что Объект не используется вообще Организацией или иным лицом по Договору, заключенным с Организацией, не может являться основанием для расчета арендной платы с применением КС=1. 

В данном случае Комитетом не доказан факт осуществления на Объекте вида деятельности, не предусмотренного Договором. Представленными актами ККИ подтверждается лишь факт того, что Объект в целом не используется для деятельности. 

Ответчиком, напротив, в материалы дела представлен договор пользования творческой мастерской № 03-А100645 от 25.11.2020, из которого следует, что Объект передан ФИО3 под использования под творческую мастерскую.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что Комитетом не доказано наличие оснований для расчета арендной платы по Договору с применением КС=1, в связи с чем иск удовлетворению не подлежит. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В иске отказать. 

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.