ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                            Дело №А40-110438/19-41-958

Резолютивная часть решения объявлена 27.08.2019

Решение в полном объеме изготовлено 03.09.2019                                                                  

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 28.03.2019 № 33-Д-381/19 и ответчика ФИО3 по доверенности от 20.11.2018 № 2, дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) к ООО «ТК Алжена» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 1 727 463 руб. 48 коп., установил:

Истец прочит суд взыскать с ответчика 1 727 463 руб. 48 коп., в том числе 1 691 898 руб. 84 коп. в оплату использования земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010008:26424 площадью 4 547 кв. м по адресу: 

<

...>, - предоставленного ответчику в аренду по договору аренды земельного участка от 23.11.2017 № М-03-051578, за период с 03.02.2018 по 17.12.2018, и 35 364 руб. 64 коп.  процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 18.02.2019 по 26.04.2019.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по указанному договору земельный участок предоставлен ответчику для целей эксплуатации здания под размещение досуговых и клубных организаций, учреждений и организаций просвещения, договор возлагает на арендатора обязанность использовать участок в соответствии с разрешенным использованием, однако актами Госинспекции по недвижимости города Москвы от 30.10.2017, от 01.12.2018 и от 02.02.2019 установлено, что фактически земельный участок используется для целей эксплуатации объектов торговли и фитнес-центра, то есть с нарушением согласованного договором разрешенного использования, что привело к образованию на стороне ответчика неосновательного обогащения, поскольку использование земельного участка для эксплуатации указанных объектов приводит к изменению кадастровой стоимости земельного участка, что, в свою очередь, приводит к изменению размера арендной платы.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что арендная плата по договору аренды уплачена им в полном объеме, взыскание дополнительной суммы за пользование земельным участком по договору аренды допускается только при внесении изменений в данный договор в части размера арендной платы. Указанные изменения не внесены, требования о внесении таких изменений истцом не заявлялись. Ответчик является собственником здания, расположенного на указанном земельном участке, использует указанное здание под размещение досуговых организаций, то есть в соответствии с разрешенным использованием участка, согласованным сторонами в договоре.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что ответчик является собственником нежилого здания площадью 1 590, 4 кв. м по адресу: 

<

...>, - что следует из выписки из ЕГРП от 20.10.2017 № 77/100/287/2017-4621.

Из градостроительного плана земельного участка  от 06.08.2013 № RU77-139000-009301 следует, что на земельном участке  по указанному адресу объекты капитального строительства по состоянию на указанную дату отсутствовали, на участке предусмотрено строительство Дома детского творчества с библиотекой, в качестве основного вида разрешенного использования земельного участка в плане указано размещение культурно-просветительских объектов, в качестве основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства на участке в плане указаны объекты размещения досуговых и клубных организаций, учреждений и организаций просвещения, в том числе публичных библиотек, музеев, выставок, учреждений дополнительного образования и др.

По договору аренды земельного участка от 23.11.2017 № М-03-051578, заключенному истцом в качестве арендодателя и ответчиком в качестве арендатора, последнему  предоставлен в пользование на условиях аренды сроком до 19.10.2066 земельный участок площадью 4 547 кв. м с адресными ориентирами: 

<

...>, - для целей эксплуатации здания под размещение досуговых и клубных организаций, учреждений и организаций просвещения.

В соответствии с п. 1.3 договора установленная в п. 1.1 цель предоставления участка может быть изменена или дополнена на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти города Москвы.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата начисляется с 12.10.2017 (с даты государственной регистрации права собственности арендатора на здание) и вносится арендатором ежеквартально равными частями,рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-гочисла первого месяца каждого отчетного квартала, при этом последним абзацем п. 3.2 предусмотрено, что в случае изменения целевого (функционального) использования здания размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке.

В соответствии с п. 5.6 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Рапортами Госинспекции по недвижимости города Москвы от 30.10.2017 №  9033256, от 01.12.2018 № 9033617 и от 02.02.2019 № 9034237 установлено, что земельный участок используется под размещение объектов торговли и фитнес-центра. Указанные в рапортах обстоятельства подтверждаются прилагаемыми к ним фотоматериалами сведениями из информационной сети «Интернет».

Из объяснений представителей сторон и приложения к договору аренды земельного участка следует, что в спорном периоде арендная плата за земельный участок исчислялась по ставке 1, 5 % от кадастровой стоимости участка, установленной постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 № 791-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы», которым кадастровая стоимость земельного участка определена исходя из вида его разрешенного использования, согласованного сторонами в договоре аренды - 1.2.17 «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Из расчета истца следует, что истец доначислил плату за использование земельного участка по ставке 1, 5 % от кадастровой стоимости участка, определенной с использованием установленного названным постановлением Правительства Москвы среднего удельного показателя кадастровой стоимости для земель исходя из фактического вида разрешенного использования 1.2.5 «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», который составляет 32 392 руб. 92 коп. за 1 кв. м.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Порядок установления размера арендной платы за земельные участки в г. Москве установлен постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве», в котором указано, что основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, являются вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка; для более детального учета стоимости земель города проведена государственная кадастровая оценка земель на основании статистического анализа рыночной стоимости платы за право на заключение договоров аренды земельных участков и иной информации о земельных участках и объектах недвижимости; в целях более точного отражения стоимости земельного участка, установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки земель города Москвы, в сложившейся ситуации обоснован переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования, установленных для решения социальных задач и задач развития города.

В соответствии с п. 2.7 указанного постановления ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости. 

В случае если для вида разрешенного использования земельного участка установлено несколько ставок, для расчета арендной платы применяется максимальная ставка из соответствующих указанному виду разрешенного использования земельного участка. 

Эта норма п. 2.7 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП оспаривалась в судебном порядке, решением Мосгорсуда от 17.05.2012 по делу № 3-0082/12 в удовлетворении заявления об оспаривании указанной нормы отказано, при этом в решении Мосгорсуда отмечено, что согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования. Из правового анализа федерального законодательства следует, что дифференциация ставки арендной платы возможна по критериям, определяющим экономическую характеристику той или иной категории земельных участков. В частности, вышеприведенная норма федерального законодательства определяет, что критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование. Оспариваемая норма дифференцирует ставку арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, что в полной мере соответствует принципу экономической обоснованности, поскольку вид разрешенного использования земельного участка влияет на его доходность. В оспариваемой норме установление максимальной ставки арендной платы обосновано несколькими видами разрешенного использования земельного участка, что также не противоречит указанному принципу, позволяя арендатору использовать весь земельный участок по любому из установленных на нем видов разрешенного использования, в том числе и по тому, на который установлена более высокая арендная ставка.

Согласно ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на перечисленные в п. 1 категории, в том числе на земли населенных пунктов; п. 2 ст. 7 устанавливает, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. По состоянию на дату рассмотрения дела  применяется  Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, однако в соответствии с п. 2 приказа в соответствии с этим Классификатором определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления приказа в силу. Поскольку вид разрешенного использования земельного участка установлен градостроительным планом земельного участка от 06.08.2013, при рассмотрении данного дела судом применяется приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов». 

П. 1.2 Методических указаний устанавливает, что они  позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе перечисленных в Методических указаниях видов разрешенного использования, к числу которых относятся такие виды, как 1.2.5 «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания»  и 1.2.17 «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Ст. 42 Земельного кодекса Российской  Федерации возлагает на собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, обязанность использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Доначисление арендной платы произведено истцом на основании составленных Госинспекцией по недвижимости города Москвы рапортов, которыми установлено, что земельный участок используется под размещение объектов торговли и фитнес-центра.

Ни одного доказательства того, что на земельном участке находится Дом детского творчества с библиотекой, или иной объект образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, культуры, искусства, религии, суду не представлено. Фитнес-центр, наличие которого в здании представителем ответчика не отрицается, может быть отнесен к объектам физической культуры и спорта, однако, поскольку в здании находится универсам «Пятерочка», то есть объект   торговли, в соответствии с п. 2.7 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП кадастровая стоимость земельного участка в данном случае все равно определяется исходя из максимального значения кадастровой стоимости.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что  земельный участок фактически используется для размещения объекта торговли, в связи с чем  истец на основании п. 3.2 договора аренды правомерно пересчитал арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной на основании среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду разрешенного использования 1.2.5 «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ст. 395 ГК Российской Федерации предусматривает, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате на сумму этих средств уплачиваются проценты. В период до 01.06.2015 размер процентов определялся существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, с 01.06.2015 размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц, а с 01.08.2016 – ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку ответчик не представил суду доказательства уплаты арендной платы в размере, указанном в расчете истца, иск судом удовлетворяется в полном объеме. 

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход бюджета в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь Земельным кодексом Российской Федерации, ГК Российской Федерации, постановлениями Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП и от  29.11.2016 № 791-ПП, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить;

взыскать с ООО «ТК Алжена» в пользу Департамента городского имущества города Москвы 1 727 463 руб. 48 коп., в том числе 1 691 898 руб. 84 коп. в оплату использования земельного участка и 35 564 руб. 64 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами;

взыскать с ООО «ТК Алжена» в доход федерального бюджета 30 275 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                      О.А. Березова