ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

 

г. Тула

Дело № А09-2374/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 25.10.2021 

Постановление изготовлено в полном объеме  28.10.2021

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Стахановой В.Н., судей Большакова Д.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,                      при участии от заявителей – индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Брянск, ОГРНИП 304325421800552, ИНН 

<

***>) –                        ФИО3 (доверенность от 17.06.2020), от индивидуального предпринимателя ФИО4 (г. Брянск, ОГРНИП 318325600013460, ИНН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 15.03.2021), в отсутствие заинтересованного лица – Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), надлежащим образом извещенного о времени  и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 01.06.2021 по делу № А09-2374/2021 (судья Черняков А.А.), 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальные предприниматели ФИО2 и ФИО4 (далее – ИП ФИО2, ИП ФИО4, предприниматели) обратились            в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительным решения Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – управление) об отказе в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 182, 5 кв.м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: Брянск, ул. Мира, 78, сформулированного в письме от 23.12.2020 № 29/0921А98, с возложением обязанности устранить выявленные нарушения. 

Решением Арбитражного суда Брянской области от 01.06.2021 по делу                                № А09-2374/2021 признано недействительным решение управления об отказе                                  в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью                 182, 5 кв.м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: Брянск, ул. Мира, 78, сформулированного в письме от 23.12.2020 № 29/0921А98. На управление возложена обязанность в срок 20 рабочих дней с даты вступления в силу настоящего решения направить в адрес ИП ФИО2, ИП ФИО4 проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 182, 5 кв.м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: Брянск, ул. Мира, 78. 

Не согласившись с данным решением, управление обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать                              в удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование доводов жалобы апеллент ссылается на то, что общая площадь арендуемых предпринимателями помещений составляет 121,8 м2. В соответствии                             с выпиской из ЕГРН помещение № 2 с кадастровым номером 32:28:0012121:289                      по ул. Мира, д. 78, находящееся в собственности муниципального образования город Брянск, имеет площадь 182,5 м2.

Податель жалобы указывает на то, что срок договоров аренды от 01.02.2018                         № 478БД-2018, № 479БД-2018, № 480БД-2018 установлен с 01.02.2018 по 31.01.2023. Однако, из выписки из ЕГРН на нежилое помещение площадью 182,5 м2 следует,                            что помещение не обременено правом аренды, т.е. договоры аренды в установленном законом порядке не зарегистрированы.

ИП ФИО2 и ИП ФИО4 в отзыве на апелляционную жалобу возражают против ее доводов, просят решение суда первой инстанции оставить                        без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Управление в заявлении (вх. от 25.10.2021)  просило  не рассматривать довод об отсутствие государственной регистрации  спорных договоров аренды, поскольку данные договоры в настоящее время зарегистрированы надлежащим образом. 

ИП ФИО2 и ИП ФИО4 в дополнение к отзыву на апелляционную жалобу поддерживают свою позицию по делу. Ссылаясь на то, что доказательств фактического прекращения  ИП ФИО2 пользования спорными помещениями                    в материалы дела не представлено. Материалами дела подтвержден факт соответствия заявителей условиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3                  «О защите конкуренции» по сроку использования арендуемым им имуществом. 

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителей поддержал ранее заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, приложенных к дополнению к отзыву на апелляционную жалобу, а именно: копий договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.02.2018 № 478 БД-2018 с отметкой о государственной регистрации (07.09.2021), акта приема передачи нежилого помещения от 01.02.2018, дополнительного соглашения от 10.01.2020 к договору аренды от 01.02.2018 № 478 БД-2018 объекта муниципального нежилого фонда города Брянска, приложения к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска № 478 БД-2018, договора                              аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.02.2018                             № 479 БД-20182018 с отметкой о государственной регистрации (07.09.2021), акта приема передачи нежилого помещения от 01.02.2018, дополнительного соглашения от 10.01.2020 к договору аренды от 01.02.2018 № 479 БД-2018 объекта муниципального нежилого фонда города Брянска, приложения к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.02.2018 № 479 БД-2018, договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.02.2018 № 480 БД-2018  с отметкой                                 о государственной регистрации (07.09.2021), акта приема передачи нежилого помещения от 01.02.2018, дополнительного соглашения от 10.01.2020 к договору аренды от 01.02.2018 № 480 БД-2018 объекта муниципального нежилого фонда города Брянска, приложения                    к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска                                № 480 БД-2018, запроса от 21.01.2019, описей документов, принятых для оказания государственных услуг, ответа на запрос Управления имущественных и земельных отношений г. Брянска от 29.01.2019 № 29/9-991, уведомления об отказе в государственной регистрации от 10.07.2018 № 32/001/104/2018-3693, уведомления о возврате документов без рассмотрения от 04.04.2018 № 32/001/104/2018-3693, уведомления о возврате документов без рассмотрения от 04.04.2018 № 32/001/104/2018-3701, уведомления                           о возврате документов без рассмотрения от 04.04.2018 № 32/001/104/2018-3700.

Управление в письменных пояснения  относительно  ходатайства  заявителей  о приобщения   к материалам  дела  названных дополнительных  документов  указало на то, что договоры  аренды   от 01.02.2018 № 480БД-2018, от 01.02.2018 № 478БД-2018, от 01.02.2018 № 479БД-2018 зарегистрированы управлением Росреестра по Брянской области 07.09.2021, т.е. после обращения истцов с заявлением о выкупе помещения. Уведомления Росреестра   от 04.04.2018 № 32/001104/2018-3698, № 32/001104/2018-3700, № 32/001104/2018-3701  о возврате документов без рассмотрения связаны с неуплатой государственной пошлины за регистрацию договоров аренды, но не с отказом Управления в разделе нежилого помещения площадью 182,5 м2. Уведомление Росреестра от 10.07.2018                               № 32/001/104/2018-3693 об отказе в государственной регистрации не имеет отношения                    к делу, т.к. оно касается государственной регистрации договора аренды от 01.01.2018                   № 469БД-2018 нежилого помещения площадью 402,7 м, расположенного в доме № 108 по ул. Почтовой.

Согласно частям 1 и 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд повторно рассматривает дело                              по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам. Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае,                    если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Частью 3 статьи 268 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дела                              в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу                 или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании                     или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно пункту 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств,  в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность                               их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил                                           их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия арбитражным судом апелляционной инстанции.

Ходатайство о принятии новых доказательств в силу требований части 3 статьи 65 АПК РФ должно быть заявлено лицами, участвующими в деле, до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу. Данное ходатайство должно соответствовать требованиям части 2 статьи 268 АПК РФ, то есть содержать обоснование невозможности представления данных доказательств в суд первой инстанции, и подлежит рассмотрению арбитражным судом апелляционной инстанции до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Названные нормы ограничивают право представления новых доказательств, требуя обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции.

Заявители не обосновали невозможность представления уведомления об отказе в государственной регистрации от 10.07.2018   № 32/001/104/2018-3693, уведомления о возврате документов без рассмотрения от 04.04.2018 № 32/001/104/2018-3693, уведомления о возврате документов без рассмотрения от 04.04.2018                                         № 32/001/104/2018-3701, уведомления о возврате документов без рассмотрения от 04.04.2018 № 32/001/104/2018-3700 в суд первой инстанции по не зависящим от  них уважительным причинам.

Более того, как установлено судом, государственная регистрация спорных договоров аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.02.2018 № 478 БД-2018, от 01.02.2018 № 479 БД-20182018 от 01.02.2018 № 480 БД-2018  произведена 07.09.2021, то есть после вынесения обжалуемого судебного акта.

Следовательно, представленные в материалы дела копии договоров аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.02.2018 № 478 БД-2018,                            от 01.02.2018 № 479 БД-20182018 от 01.02.2018 № 480 БД-2018 (с приложениями                           и дополнительными соглашениями) с отметками о государственной регистрации (07.09.2021) не могут повлиять на законность обжалуемого судебного акта.

В рассматриваемом случае данные документы не являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Как установлено судом, ранее в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции,                 в материалы дела вместе с  договорами арендами объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.02.2018 № 478 БД-2018, от 01.02.2018 № 479 БД-20182018                от 01.02.2018 № 480 БД-2018 представлены копии акта приема передачи нежилого помещения от 01.02.2018, дополнительного соглашения от 10.01.2020 к договору аренды от 01.02.2018 № 478 БД-2018 объекта муниципального нежилого фонда города                     Брянска, приложения  к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска № 478 БД-2018, акта приема передачи нежилого помещения                                 от 01.02.2018, дополнительного соглашения от 10.01.2020 к договору аренды от 01.02.2018 № 479 БД-2018 объекта муниципального нежилого фонда города Брянска, приложения                  к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.02.2018 № 479 БД-2018, акта приема передачи нежилого помещения от 01.02.2018, дополнительного соглашения от 10.01.2020 к договору аренды от 01.02.2018                                   № 480 БД-2018 объекта муниципального нежилого фонда города Брянска, приложения                  к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска                                № 480 БД-2018. Поскольку данные документы имеются в материалах дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для их повторного приобщения. 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для приобщения вышеуказанных доказательств к материалам дела                и проверяет законность и обоснованность судебного акта суда первой инстанции, основываясь на представленных в материалы дела доказательствах.

Поскольку копии  названных документов представлены заявителями в электронном виде, то копии данные документы  на бумажном носителе не возвращаются.

Представитель заявителей поддержал свою позицию по делу.

Представители  управления в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем  в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей указанных лиц не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся   в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено  в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя заявителей, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы жалобы  и отзывы на нее, суд апелляционной инстанции  считает, что решение суда первой инстанции подлежит  изменения ввиду следующего.

Из материалов дела усматривается, что ИП ФИО2 является арендатором нежилых помещений, входящих в состав нежилого помещения общей площадью                        182,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий р-н, ул. Мира, 78:

– нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий р-н,                     ул. Мира, 78, площадью 14,7 кв.м., на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.02.2017 № 8Б-2017 (т. 1 л.д. 59-63), заключенного с управлением на основании протокола аукциона № 2-А, дата проведения 20.01.2017 (срок аренды с 01.02.2017 по 29.01.2018), договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.02.2018 № 478БД-2018                               (т. 1 л.д. 54-57), заключенного с управлением на основании заявки, в соответствии                         с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (срок аренды с 01.02.2018 по 31.01.2023);

– нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий р-н,                     ул. Мира, 78, площадью 39.7 кв.м., на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 07.09.2016 № 37Б-2016                                    (т. 1 л.д. 70-74), заключенного с управлением на основании протокола аукциона                           от 25.08.2016 № 3-А (срок аренды с 05.09.2016 по 03.09.2017), договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.02.2018 № 479БД-2018                               (т. 1 л.д. 77-80), заключенного с управлением на основании заявки, в соответствии                           с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (срок аренды с 01.02.2018 по 31.01.2023);

– нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий р-н,                         ул. Мира, 78, площадью 42.2 кв.м., на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.11.2016 № 51Б-2016 (т. 1                             л.д. 85-89), заключенного с управлением на основании протокола аукциона от 29.09.2016 № 3-А (срок аренды с 10.10.2016 по 08.10.2017), договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска  от 01.02.2018 № 480БД-2018 (т. 1                       л.д. 47-50), заключенного с управлением имущественных и земельных отношений Брянкой городской администрации на основании заявки, в соответствии с частью 9                        статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции» (срок аренды с 01.02.2018 по 31.01.2023).

ИП ФИО4 является арендатором нежилых помещений, входящих в состав нежилого помещения общей площадью 182,5 кв.м., расположенного         по адресу: г. Брянск, Бежицкий р-н, ул. Мира, 78:

– нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий р-н,                     ул. Мира, 78, пом.2, площадью 15 кв.м., на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.11.2018 № 51Б-2018 (т. 1                           л.д. 39-40), заключенного с управлением на основании заявки, в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (срок аренды с 01.11.2018 по 29.10.2019), договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 30.10.2019 № 47Б-2019 (т.1 л.д. 41-42), заключенного                                    с управлением на основании заявки, в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (срок аренды с 01.11.2019                        по 29.10.2020), договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 30.10.2020 № 48Б-2020 (т. 1 л.д. 44-45), заключенного с управлением на основании заявки, в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006                    № 135-Ф3 «О защите конкуренции» (срок аренды с 01.11.2020 по 30.10.2021);

– нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий р-н,                      ул. Мира, 78, площадью 10,2 кв.м., на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.05.2017 № 36Б-2017 (т. 1                           л.д. 29-30), заключенного с управлением на основании постановления Брянской городской администрации от 04.05.2017 № 1512-зп (срок аренды с 01.05.2017 по 28.04.2018), договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 02.07.2018 № 34Б-2018 (т.1 л.д. 31-32), заключенного с управлением на основании заявки, постановления Брянской городской администрации от 08.06.2018 № 1713-зп (срок аренды с 02.07.2018 по 30.06.2019), договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 15.07.2019 № 39Б-2019 (т. 1 л.д. 33-34) , заключенного с управлением                     на основании заявки, постановления Брянской городской администрации от 02.07.2019                        № 2103-зп (срок аренды с 15.07.2019 по 13.07.2020), договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 20.07.2020 № 38Б-2020 (т. 1                          л.д. 36-37), заключенного с управлением на основании заявки, постановления Брянской городской администрации от 16.07.2020 № 1762-зп (срок аренды с 20.07.2020                              по 18.07.2021).

ИП ФИО2 и ИП ФИО4 18.12.2020 обратились в управление                         с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, входящих в состав муниципального нежилого помещения общей площадью 182,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 32:28:0012121:289 в общедолевую собственность, включая помещения, являющиеся вспомогательными по отношению к арендуемым, площадью 60,7 кв.м. (т. 1 л.д. 18).

В ответ на заявление предпринимателей управлением принято решение, выраженное в письме от 23.12.2020 № 29/0921А98, об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа помещения общей площадью 182,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 17). 

В качестве основания для отказа управление указало, что заявители являются арендаторами помещений общей площадью 121,8 кв.м., в связи с чем преимущественное право на приобретение помещения площадью 182,5 кв.м., в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», отсутствует.

Полагая, что решение управления, выраженное в письме от 23.12.2020                                 № 29/0921А98 об отказе в предоставлении ИП ФИО2 и ИП ФИО4 преимущественного права выкупа помещения общей площадью 182,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, является незаконным                                    и нарушает права и законные интересы заявителей в сфере предпринимательской деятельности, заявители обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая спор по существу и удовлетворяя заявленные требований, суд первой инстанции исходил из следующего.  

В соответствие с положениями части 1 статьи  198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 301 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134                 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение имущества было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение муниципального имущества, в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан                           и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ                                      «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее –                                 Закон № 178-ФЗ).

В соответствие соположениями  частей 2,  4, 10, 14 Закона № 178-ФЗ приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления в соответствии                                с законодательством Российской Федерации о приватизации.

Статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной                                         или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) устанавливает, что субъекты малого                и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого                 и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком                         в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

– арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет                               в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

– отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества                в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, –               на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

– арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства                     в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

– сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 и статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют                               всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате                               за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии                     с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

Как следует   из  оспариваемого  решения,  основанием   для отказа управления  явилось то, что  предприниматели являются арендаторами помещений общей площадью 121,8 кв.м., в связи с чем преимущественное право на приобретение помещения площадью 182,5 кв.м., в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», у них  отсутствует.

Как установлено судом,  согласно вышеуказанным договорам аренды к арендуемым заявителями помещениям относятся позиции 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13,                      14, 15, 16, 17 в соответствии с нумерацией экспликации нежилого помещения, являющейся частью технического паспорта нежилого помещения, изготовленного                       ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» по состоянию на 22.08.2018.

Из технического паспорта на помещение, а также согласно справке                                   ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» от 03.09.2019 следует, что помещения позиций 1, 2, 8, 9, 11, 12 в нежилом помещении № 2 по адресу: 

<

...>, являются вспомогательными для помещений, сдаваемых в аренду (т. 1 л.д. 21-28). 

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции (судебное заседание 26.05.2021), данный факт также признал представитель управления, что отражено в протоколе судебного заседания. 

В частности, по результатам ознакомления с листом дела № 82, содержащим экспликацию арендуемых заявителями помещений, представитель управления пояснил, что помещения под №: 1, 2, 8, 9, 11, 12 являются местами общего пользования                               по отношению к помещениям под №: 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13, 14, 15, 16, 17 (номера указаны согласно экспликации) и не могут быть предметом самостоятельной гражданско – правовой сделки, в том числе договоров аренды.

В силу положений части 3 статьи 70 АПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств. Факт признания сторонами обстоятельств заносится арбитражным судом в протокол судебного заседания и удостоверяется подписями сторон.

Таким образом, как справедливо заключил суд первой инстанции, указанные места общего пользования (помещения под №: 1, 2, 8, 9, 11, 12) общей площадью 60,7 кв.м,                   не имеют самостоятельного назначения (использования) и служат исключительно                        для обеспечения доступа и обслуживания помещений, арендуемых заявителями.

В свою очередь, договоров с иными лицами на спорную площадь вспомогательных помещений управлением не заключалось. Заявители пользуются всеми нежилыми помещениями, примыкающими к местам общего пользования №: 1, 2, 8, 9, 11, 12 и иных потенциальных пользователей с учетом фактического плана здания не имеется.

При этом с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 10.11.2016 № 23-П, необходимо учитывать,                                 что арендаторы приобретают право пользования местами общего пользования,                        под которым понимаются помещения в здании, не находящиеся в аренде, субаренде                   или собственности третьих лиц, предназначенные для прохода посетителей                                       и использования всеми арендаторами, субарендаторами или третьими лицами,                                 а также для обеспечения нормального функционирования здания (лестничные клетки, входные группы, коридоры, тамбуры, проходы, туалеты и прочие).

Арендаторы, в пользовании которых находится нежилое помещение полностью,              за исключением мест общего пользования, несут также бремя содержания таких мест общего пользования. Иных лиц, которые осуществляли бы пользование такими местами                 и осуществляли их содержание в отношении спорного помещения не имелось                                     и не имеется.

В силу регулирующих данный правовой режим нормативных положений возникновение права общей долевой собственности на общее имущество                                             в многоквартирном доме производно от приобретения права собственности на помещения в этом доме (статья 289 ГК РФ и часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) и не связано с государственной регистрацией прав на объекты, относящиеся к общему имуществу (пункт 2 статьи 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 09.07.2012                                № 14-5162-ГЕ). Доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме и не подлежит выделу в натуре (пункт 2 статьи 290 ГК РФ, части 2 и 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В основе предусмотренного действующим законодательством для комплекса общего имущества в многоквартирном доме особого правового режима (право общей долевой собственности собственников помещений со специальным регулированием) лежат объективные предпосылки – технические и экономические характеристики, предопределяющие ограничение оборотоспособности этого имущества, невозможность его отчуждения в целом третьим лицам, и обусловленные непосредственно свойствами самого многоквартирного дома как объемной строительной системы, включающей в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной                для проживания и (или) деятельности людей (пункты 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент                                   о безопасности зданий и сооружений»).

С учетом разъяснений, отраженных в постановлении Пленума ВАС РФ                                 от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения                    в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, необходимо исходить из того, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом                                     не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Следовательно, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Суд первой инстанции верно отметил, что к общему имуществу здания относятся,  в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения                   в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое                                    и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений                                       и обслуживающее более одного помещения. 

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации                    в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок                                     с ним  (далее – реестр).

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество  здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание                 на это.

Принимая во внимание, что единственным основанием для отказа в реализации предусмотренного положениями Закона № 159-ФЗ права явился фактический вывод управления об отсутствии оснований для предоставления права в отношении помещений №: 1, 2, 8, 9, 11, 12 общей площадью 60,7 кв.м., являющихся по установленным основаниям вспомогательными по отношению к арендуемым заявителями помещениям №: 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13, 14, 15, 16, 17 (номера указаны согласно экспликации БТИ, т. 1 л.д.82), суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции                               о том, что оспариваемое решение управления об отказе в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 182,5 кв.м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: Брянск, ул. Мира, 78, сформулированное  в письме от 23.12.2020 № 29/0921А98, является незаконным.

При этом суд первой инстанции  пришел к выводу, что все условия, необходимые для реализации права преимущественного выкупа, имелись на дату обращения, а именно: на основании заключенных договоров аренды, арендуемые помещения на момент обращения  с заявлением о предоставлении права преимущественного выкупа находились                                  в непрерывном временном владении (пользовании) заявителей в течение более двух лет; задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) отсутствовала; арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества                            или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение                                  и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; сведения                         о субъектах малого и среднего предпринимательства не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью  5 статьи  201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, суд должен указать на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Как следует из материалов дела, предприниматели просили обязать управление устранить допущенные в отношении заявителей нарушения прав и законных интересов путем совершения действий,  предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона                   от 22.07.2009 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Суд первой инстанции, установив, что   оспариваемое  решение  является незаконным, нарушает права и законные интересы  заявителей,  возложил  обязанность                на управление в срок 20 рабочих дней с даты вступления в силу настоящего решения направить в адрес ИП ФИО2, ИП ФИО4 проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 182,5 кв.м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: Брянск, ул. Мира, 78.

Между тем суд первой инстанции не учел следующего.

Так, в отзыве на заявление предпринимателей, представленном в ходе рассмотрения дела  в суде первой инстанции, в обоснование правомерности отказа в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения управление ссылалось на то, что срок договоров аренды от 01.02.2018 № 478БД-2018, № 479БД-2018, № 480БД-2018 установлен с 01.02.2018 по 31.01.2023. При этом из выписки из ЕГРН на нежилое помещение площадью 182,5 м2 следует, что помещение не обременено правом аренды, т.е. названные договоры аренды в установленном законом порядке не зарегистрированы.  На  данные   обстоятельства также  указано  управлением в апелляционной жалобе.

Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как разъяснено в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, срок договоров аренды, заключенных между                       ИП ФИО2 и управлением, от 01.02.2018 № 478БД-2018, № 479БД-2018,                             № 480БД-2018  установлен с 01.02.2018 по 31.01.2023, и в установленном законом порядке данные  договоры не были зарегистрированы.   Вместе с тем данные  обстоятельства не являлись основанием для  принятия оспариваемого  решения   

Как установлено судом апелляционной инстанции, только 07.09.2021 (на момент рассмотрения апелляционной жалобы) спорные договоры аренды зарегистрированы в Росреестре.

При указанных обстоятельствах на момент вынесения оспариваемого решения спорные договоры аренды являлись незаключенными и  не  могли  являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества, а потому   у суда первой инстанции  не имелось правовых основания  для  возложения    обязанности     на управление направить в адрес ИП ФИО2, ИП ФИО4 проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 182,5 кв.м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: Брянск, ул. Мира, 78.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив,                                    что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений                        и действий (бездействия) незаконными. 

В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным                         или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (пункт 3 части 4 АПК РФ).

Решение вопроса о требуемой восстановительной мере суд осуществляет                               с учетом установленных фактических обстоятельств, подлежащих применению норм материального права, в том числе препятствующих достижению юридического результата, требуемого заявителем. 

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.

Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права арбитражный суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения. 

По смыслу статьи 2 АПК РФ судебные акты арбитражного суда не могут подменять собой решения административных органов по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более в случаях,  когда на эти органы законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений, поскольку это будет противоречить принципу разделения полномочий исполнительной и судебной ветвей власти, установленному статьей 10 Конституции Российской Федерации.

Таким образом, определение надлежащего способа устранения нарушения права входит в компетенцию арбитражного суда, в рамках судейского усмотрения,  исходя                          из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

Поскольку суд при  принятии решения не должен подменять уполномоченный орган по вопросам его компетенции, применительно к пункту 3 части 5                             статьи 201 АПК РФ, учитывая, что в отзыве на заявленные требования управлением указано на иные обстоятельства, а именно на  отсутствие  государственной регистрации договоров   от 01.02.2018  № 478БД-2018, № 479БД-2018, № 480БД-2018,   не указанные в письме управления  от 23.12.2020 № 29/0921А98,  в настоящее  время    спорные договоры  аренды  зарегистрированы в Росреестре, то суд апелляционная инстанция считает в данном случае  необходимым возложить  на управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации  обязанность в течение   20 рабочих дней с даты вступления в силу настоящего судебного акта устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ИП ФИО2 и ИП ФИО4 путем повторного рассмотрения по существу заявления  о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, входящих в состав муниципального нежилого помещения общей площадью 182,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 32:28:0012121:289 в общедолевую собственность.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 270АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом                      со стороны. 

С учетом результатов рассмотрения дела, принимая во внимание ходатайство, заявленное представителем ИП ФИО2 и ИП ФИО4 в судебном заседании 26.05.2021, судебные расходы, понесенные заявителями по делу, распределению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270,  271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд   

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Брянской области от 01.06.2021 по делу № А09-2374/2021 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО4 удовлетворить. 

Признать недействительным решение управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об отказе в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 182, 5 кв.м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: Брянск, ул. Мира, 78, сформулированного в письме от 23.12.2020 № 29/0921А98. 

Обязать управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в течение 20 рабочих дней с даты вступления в силу настоящего судебного акта устранить допущенное нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2                                               и индивидуального предпринимателя ФИО4 путем повторного рассмотрения по существу заявления о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, входящих в состав муниципального нежилого помещения общей площадью 182,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 32:28:0012121:289 в общедолевую собственность».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

 

                 В.Н. Стаханова

                 Д.В. Большаков

                 Е.Н. Тимашкова