АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А39-4598/2023

24 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10.02.2025.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Чиха А.Н.,

при участии представителя от истца:

ФИО1 (доверенность от 01.01.2025)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

администрации городского округа Саранск 

на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 03.07.2024 и 

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2024

по делу № А39-4598/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Купрей»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к администрации городского округа Саранск

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Купрей» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации городского округа Саранск (далее – Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 01.03.2023, и об утверждении спорных пунктов договора в редакции истца. 

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 03.07.2024, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2024, урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Администрацией при заключении договора купли-продажи от 01.03.2023, утвердив: 

«1.1. Продавец передает Покупателю принадлежащее городскому округу Саранск на праве собственности: здание бани № 8 площадью 2114,3 квадратного метра, расположенное по адресу: 

<

...>, указанное в пункте 1.2 настоящего договора, в порядке и на условиях, определенных настоящим договором, покупатель в свою очередь, обязуется совершить следующие действия: 

1.1.1. Произвести оплату приобретаемого имущества по цене и в порядке, установленными в разделе 2 настоящего договора;

1.1.2. Принять имущество в собственность в установленном порядке. 

1.3. Имущество расположено на находящемся в муниципальной собственности земельном участке с кадастровым номером 13:23:1101204:110, общей площадью                         2517 квадратных метров, имеющем адресные ориентиры: 

<

...> земельный участок 38, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта бытового обслуживания – бани № 8. 

Земельный участок принадлежит городскому округу Саранск на основании второго абзаца пункта 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации», запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.03.2012                № 13-13-01/092/2012-002. 

Указанный земельный участок находится в аренде у покупателя на основании договора № 17146 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 03.07.2020.

2.1. Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, согласно отчету от 08.04.2024 № 210, составляет: здание бани № 8 – 20 861 789 (двадцать миллионов восемьсот шестьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят девять) рублей, с учетом НДС. 

В порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации (подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации), НДС не облагается. 

17 384 824 (семнадцать миллионов триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать четыре) рубля, без учета НДС. 

2.2. Оплата цены продажи имущества осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет с момента вступления решения Арбитражного суда Республики Мордовия по делу № А39-4598/2023, в законную силу. 

Покупатель уплачивает Продавцу указанную в пункте 2.1 настоящего договора сумму в следующем порядке: 

2.2.1. Первый обязательный платеж составляет: за здание бани – 289 747 (двести восемьдесят девять тысяч семьсот сорок семь) рублей 10 копеек без учета НДС; 

2.2.2. Последующие платежи перечисляются равными долями от оставшейся стоимости имущества после оплаты первого обязательного платежа в соответствии с графиком платежей (Приложение № 1); 

2.2.3. Платежи за имущество перечисляются не позднее 25-го числа каждого календарного месяца в течение срока рассрочки». 

8.3. В случаях, не предусмотренных договором, стороны руководствуются действующим гражданским законодательством. 

Приложения к Договору: График платежей по оплате в рассрочку имущества. Акт приема-передачи Имущества. 

Приложение № 1. График платежей по оплате в рассрочку стоимости здания бани     № 8, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Администрация городского округа Саранск, действующая от имени и в интересах городского округа Саранск, зарегистрированная Инспекцией МНС России по Ленинскому району г. Саранска Республики Мордовия 29.10.2002, свидетельство о государственной регистрации серии 13 № 000731937, ИНН 

<

***>, КПП 132601001,                                    ОГРН 

<

***>, адрес: 430005, 

<

...>, в лице Главы городского округа Саранск ФИО2, действующего на основании Устава городского округа Саранск, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Купрей», зарегистрированное за                        ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 132801001, адрес: 430031, 

<

...>, в лице директора ФИО3, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», на основании договора купли-продажи муниципального имущества, определили следующий график платежей по оплате стоимости имущества в размере: за здание бани – 17 384 824 (семнадцать миллионов триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать четыре) рубля, без учета НДС. Первый платеж должен быть произведен не позднее 25 (двадцати пяти) календарных дней, с даты вступления решения Арбитражного суда Республики Мордовия по делу № А39-4598/2023 в законную силу. 

Первый платеж составляет: здание бани – 289 747 (двести восемьдесят девять тысяч семьсот сорок семь) рублей 10 копеек, без учета НДС. Судом утвержден суд график платежей».

Не согласившись с названными судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросила отменить принятые решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права. 

Оспаривая законность обжалованных судебных актов, податель жалобы указывает на применение судом неверной процентной ставки, подлежащей начислению при оплате приобретаемого в рассрочку объекта недвижимости; суд неправомерно применил пункт 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2011 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) и ошибочно исключил из договора купли-продажи условия о покупке земельного участка, на котором находится приобретаемое здание бани.

Представитель истца в судебном заседании и в отзыве на кассационную жалобу сослался на законность и обоснованность состоявшихся решения и постановления,  попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направил представителя в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия и постановления Первого арбитражного апелляционного суда, проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы. 

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав представителя истца, явившегося в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 18.06.2019 № 4 (постановления Администрации от 25.06.2019 № 1181) арендодатель (Администрация) предоставил, а арендатор (Общество) принял по акту приема-передачи от 02.07.2019 во временное владение и пользование здание бани № 8 площадью 2114,3 квадратного метра, расположенное по адресу: 

<

...>, для размещения бани, сроком на пять лет, о чем между сторонами спора заключен договор аренды муниципального нежилого помещения от 02.07.2019 № 473/19-Ар, зарегистрированный в установленном законом порядке 29.07.2019. 

Стороны заключили договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 03.06.2020 № 17146, в соответствии с которым арендодатель (Администрация) предоставил, а арендатор (Общество) принял в аренду земельный участок, принадлежащий на праве собственности городскому округу Саранск, с кадастровым номером 13:23:1101204:110, площадью 2517 квадратных метров, находящийся по адресу: 

<

...>, для размещения объекта бытового обслуживания – бани № 8, на срок до 02.07.2024. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.07.2020. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.06.2024, в пределах земельного участка с кадастровым номером 13:23:1101204:110 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 13:23:1101204:140 и 13:23:1101204:724. Объектом недвижимого имущества с кадастровым номером 13:23:1101204:140 является здание бани № 8 площадью 2114,3 квадратного метра (выписка из ЕГРН от 07.06.2024). Объектом недвижимого имущества с кадастровым номером 13:23:1101204:724, согласно выписке из ЕГРН от 07.06.2024, является здание котельной бани № 8 площадью 22,7 квадратного метра, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежащее на праве собственности городскому округу Саранск с 12.03.2021. 

Таким образом, на спорном земельном участке, принадлежащем городскому округу Саранск на праве собственности, переданном в аренду истцу, расположены два объекта недвижимого имущества, также принадлежащие на праве собственности городскому округу Саранск, один из которых – здание бани № 8 – передан истцу в аренду. 

Истец 15.06.2021 обратился к ответчику с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого по договору от 02.07.2019                             № 473/19-Ар муниципального имущества – здания бани № 8. 

Решением от 13.07.2021 № 4978-исх, выраженным в письме заместителя Главы городского округа Саранск – Директора Департамента по экономической политике и взаимодействию с административными органами Администрации, ответчик сообщил о невозможности реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – здания бани № 8.

Полагая, что отказ Администрации не основан на нормах права и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 13.07.2021 № 4978-исх, и об обязании Администрации в течение 20 календарных дней с даты вступления в силу решения по делу № А39-11033/2021 устранить допущенное нарушение прав и законных интересов путем повторного рассмотрения по существу заявления о предоставлении преимущественного права выкупа здания бани № 8. 

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 19.10.2022 по делу                         № А39-11033/2021, вступившим в законную силу, отказ Администрации признан незаконным, суд обязал последнюю в течение 30 дней с момента вступления в законную силу судебного акта повторно рассмотреть заявление Общества о предоставлении преимущественного права выкупа здания бани № 8. 

Истец 25.10.2022 повторно обратился к ответчику с заявлением, в котором просил предоставить преимущественное право приобретения арендуемого здания бани № 8. 

Рассмотрев обращение истца, ответчик в письме от 14.11.2022 № 7190-исх сообщил о проведении мероприятий по оценке муниципального имущества, утверждении условий о его приватизации и указал на предоставление Обществу возможности реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества: здания бани № 8 и 99/100 долей земельного участка. 

В письме от 02.03.2023 № 1246-исх Администрация направила в адрес Общества проект договора купли-продажи и копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Рассмотрев проект договора купли-продажи, истец письмом от 30.03.2023 (получено Администрацией 30.03.2023) предложил ответчику рассмотреть протокол разногласий. 

Администрация, рассмотрев обращение истца и протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, в письме от 26.04.2023 № 2709-исх сообщила, что по пункту 3.2 протокола разногласий не возражает в исключении из договора пунктов 3.2.4, 3.2.5 и 3.2.6. 

Наличие разногласий относительно цены приобретаемого здания, включение в проект договора купли-продажи условий, касающихся 99/100 долей земельного участка, послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), согласно статье 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В связи с наличием противоречивых заключений относительно стоимости предмета оценки суд первой инстанции назначил экспертизу по производству оценки рыночной стоимости спорного имущества, проведение которой в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поручил автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертно-консультационный центр». 

Согласно заключению эксперта от 08.04.2024 № 210 рыночная стоимость здания бани № 8 по состоянию на 15.06.2021 составляет 20 861 789 рублей (в том числе НДС               20 процентов), рыночная стоимость земельного участка составляет 7 421 365 рублей.

Экспертное заключение оценено судебными инстанциями и признано надлежащим доказательством по делу, соответствующим статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

В этой связи суды обоснованно сочли урегулировать отношения сторон в части вопроса продажной цены арендованного имущества в размере, определенном экспертным путем.

При этом согласно статье 5 Закона 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации. 

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах, принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. 

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

Арендатор (истец) согласился с порядком выкупа имущества с рассрочкой платежей на пять лет. 

Поскольку порядок внесения выкупной цены сторонами согласован, первый платеж составит 289 747 рублей 10 копеек без учета НДС. Далее платежи должны производиться покупателем ежемесячно равными долями от невыплаченной суммы, в связи с чем суд утвердил соответствующие условия договора купли-продажи, а также график платежей по оплате в рассрочку стоимости здания бани, являющийся частью договора.

Ссылка на применение судом неверной процентной ставки, подлежащей начислению при оплате приобретаемого в рассрочку объекта недвижимости, не принимается во внимание, так как Администрация в суде первой инстанции каких-либо возражений относительно предложенного Обществом Приложения № 1 к договору «График платежей» не высказывала, иной документ (контррасчет) в материалы дела не представила. В суде апелляционной инстанции приведенный довод также не заявлялся.

Доводы ответчика о необходимости включения в договор купли-продажи условий об отчуждении части земельного участка, расположенного под приобретаемым зданием со ссылкой на невозможность приватизации объекта недвижимости без земельного участка, на котором расположен объект, подлежат отклонению.

Действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает возможность приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Не урегулированные Законом № 159-ФЗ отношения регулируются Законом                          № 178-ФЗ.

В силу пункта 4 статьи 28 Закона № 178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Из материалов дела усматривается, что на спорном земельном участке кроме спорного здания находится иной объект недвижимости, который истцу не принадлежит; между сторонами спора заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:1101204:110. При выкупе спорного здания у Общества отсутствует обязанность формирования отдельных земельных участков.

Доказательства, свидетельствующие о возможности раздела указанного земельного участка, ответчиком не представлены.

При таких обстоятельствах суд округа не нашел правовых оснований для отмены состоявшихся судебных актов исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, поскольку аргументы заявителя основаны на неверном толковании норм права в совокупности обстоятельств дела и не опровергают выводы суда, основанные на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Несогласие подателя жалобы с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора не свидетельствуют о нарушении норм материального и/или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или приведших к допущению судебной ошибки, и по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено. 

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 03.07.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2024 по делу № А39-4598/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа Саранск – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

О.Н. Голубева

А.Н. Чих