АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-11711/2020

29 июня 2021 года

г. Симферополь

Резолютивная часть решения оглашена 22.06.2021

Полный текст решения изготовлен 29.06.2021

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Толпыго В.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел материалы дела по исковому заявлению исковое заявление Товарищества собственников недвижимости "Садоводческое некоммерческое товарищество «Донузлав» (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>)

ответчик  – Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрация города Евпатория Республики Крым, Евпаторийский городской совет

о признании недействительным части договора,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, представитель по доверенности от 17.06.2020, личность установлена удостоверением адвоката;

от иных лиц – не явились.

установил:

от товарищества собственников недвижимости "Садоводческое некоммерческое товарищество "Донузлав" в Арбитражный суд Республики Крым поступило исковое заявление, согласно которому истец просит признать недействительным в силу ничтожности приложение №2 к договору аренды земельного участка №592-п от 29.05.2017 в  части указания на установление арендной платы в размере 12% от нормативной денежной оценки земельного участка; признать недействительным в силу ничтожности пункт 2.1. договора аренды земельного участка в части указания годового размере арендной платы в части превышающей 2 158 867,32 руб.

Ответчик, третьи лица явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате, месте и времени проведения уведомлены надлежащим образом, в том числе, путем размещения информации в Информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru).

В соответствии со статьей 156 АПК РФ стороны вправе известить арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие. При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Ходатайств о невозможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц на адрес суда не поступало, на основании чего суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Истец заявленные требования поддержал, указав, что на основании Договора аренды земли от 03.01.2008 г. и в соответствии с пунктом 14 ст. 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №592-п от 29.05.2017 г., пункт 2.1. и приложение № 2 которых подлежат признанию недействительными в силу ничтожности в части указания размера арендной платы, превышающий 6% от нормативной денежной оценки земельного участка и годового размера арендной платы в части превышающей 2 158 867,32 руб., поскольку установление в договоре ставки в размере 12% от нормативной денежной оценки нарушает требования п. 3 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ, и установленной актом органа местного самоуправления ставки в размере 6%.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве, указывая на то, что истцом не соблюден досудебный порядок спора, в связи с чем иск подлежит оставлению без рассмотрения, и, кроме того, договор аренды земельного участка №592-п от 29.05.2017 г. заключен в соответствии с пунктом 13 ст. 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» и не противоречит законодательству.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

 

Между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №592-п, в соответствии с п. 1.1. которого Арендодатель предоставляет без торгов, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок, общей площадью 184 884 кв.м. из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – отдых (рекреация), код 5.0., кадастровый №90:18:030102:7, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Евпатория, пгт. Мирный, ул. Озерная, 33, для размещения и эксплуатации лодочного кооператива.

Настоящий договор аренды земельного участка №592-п от 29.05.2017 г. заключен на основании ст.ст. 2, 3, 5, 13 Закона Республики Крым от 31.07.2014г. № 38-3PK «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», Закона Республики Крым от 15.01.2015г. №66-ЗРК «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» (с изменениями и дополнениями), постановления Совета министров Республики Крым от 02 09.2014г. №313 «Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым» (с изменениями и дополнениями), постановления администрации города Евпатории Республики Крым от 27.12.2016г. №3560-п «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Евпатория Республики Крым».

Согласно п. 7.1. Договора аренды земельного участка №592-п от 29.05.2017 г. настоящий договор заключен на срок до 21.12.2057 года.

Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, вступает в силу с даты заключения.

Договор аренды земельного участка №592-п от 29.05.2017 г. зарегистрирован 28.06.2017 г. в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым  за номером 90:18:030102:7-90/090/2017-3.

Размер арендной платы за использование участка установлен в размере 4 317 734,64 руб. в год (п. 2.1 договора).

Размер арендной платы определен на основании Расчета размера годовой арендной платы, арендная плата установлена в размере 12% от нормативной денежной оценки земельного участка (приложении №2 к Договору аренды №592-п от 29.05.2017 г.).

В соответствии со статьей 12.1 Закона N 6-ФКЗ до 1 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены в Законе Республики Крым от 31.07.2014 N38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК).

В пункте 14 ст. 3 Закона №38-3РК закреплено, что в случае если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка.

Арендная плата за земли находящиеся в муниципальной собственности является регулируемой ценой, при этом в соответствии со статьей 2 ЗК РФ земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из Земельного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

На основании и во исполнение Земельного Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно положениям пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается плата, размер которой устанавливается договором аренды, а в случае аренды земель, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности - соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно принципу экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

Постановление Правительства N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2019 г. №305-ЭС19-4399 указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

Постановлением администрации г. Евпатории от 27.12.2016 г. №3560 (действующим на момент заключения договора аренды) утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Евпатория Республики Крым (далее – Положение №3560).

Согласно пп. 3.2.3. п. 3.2. Положения №3560 годовой размер арендной платы определяется на основании нормативной цены земельного участка и рассчитывается в процентах: 6% в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснению, данному в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: «Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность».

Поскольку заключение договора с нарушением условия о регулируемой цене противоречит сущности законодательного регулирования указанного правового института и включение в рассматриваемый договор условия о размере годовой арендной платы в размере 12% не соответствовало условиям нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за земельный участок, суд находит, что пункт 2.1 и приложение №2 договора аренды земельного участка №592-п от 29.05.2017 г. в части установления 12% от нормативной денежной оценке является недействительным (ничтожным) в части превышающего размера арендной платы, установленного актом органа местного самоуправления.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 мая 2018 г. №304-ЭС18-4649 по делу №А45-24109/2016.

Является несостоятельным довод ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с непринятием истцом мер по досудебному урегулированию.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Федеральным законом не установлено обязательное соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора по требованиям о признании сделки недействительной.

По заявленному иску соблюдение сторонами мер по досудебному урегулированию спора (претензионного порядка) не требуется, поскольку в рассматриваемом случае ответчик объективно не может удовлетворить претензию истца по указанным требованиям.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2017 г. №310-ЭС17-20198 по делу №А09-2048/2017.

Судом также отклоняется довод ответчика о том, что спорный договор аренды заключен на основании пункта 13 ст. 3 Закона №38-3РК, поскольку, он основан на ошибочном его толковании.

Так, пунктом 13 ст. 3 Закона №38-3РК (в редакции действовавшей на момент заключения договора) установлено, что стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2018 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Договор аренды земельного участка №592-п от 29.05.2017 г. не является договором о внесении изменений, а является вновь заключенным договором аренды на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, и порядок заключения такого договора прямо урегулирован в пункте 14 и в пункте 17 ст. 3 Закона №38-3РК.

Таким образом, исковые требования, являясь законными и обоснованными, подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000,00 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд, -

РЕШИЛ:

Исковое заявление Товарищества собственников недвижимости "Садоводческое некоммерческое товарищество «Донузлав» удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности приложение № 2 к Договору аренды земельного участка №592-п от 29.05.2017 г. в части указания на установление арендной платы в размере 12% от нормативной денежной оценки земельного участка, а именно: в части указания размера арендной платы в части превышающей 6% от нормативной денежной оценки земельного участка, в части применения в сумме годовой арендной платы размера в части превышающей 6% и годового размера арендной платы в части превышающей 2 158 867,32 руб., указанного ежемесячного платежа в части превышающей 179 905,61 руб.

Признать недействительным в силу ничтожности пункт 2.1. Договора аренды земельного участка №592-п от 29.05.2017 г. в части указания годового размера арендной платы в части превышающей 2 158 867,32 руб.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) в пользу Товарищества собственников недвижимости "Садоводческое некоммерческое товарищество «Донузлав» (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                                                                   В.И. Толпыго