ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-10977/2018

20 января 2020 года

г. Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 14.01.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.01.2020.

Двадцать       первый      арбитражный      апелляционный        суд        в       составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Остаповой Е.А.,              Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания: ФИО1,

при участии в судебном заседании представителей: от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, доверенность                            № 82АА1241231 от 27.07.2018, ФИО4, доверенность № 82АА0887391 от 31.07.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 18.09.2019 по делу №А83-10977/2018

по иску  индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим», при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - общества с ограниченной ответственностью «Юг-Гарант» о расторжении договора субаренды и взыскании задолженности,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» в котором просит  расторгнуть договор субаренды нежилого помещения №А-37/2016, заключенный 01.12.2016 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «РИТЕЙЛ-СИМ»; обязать общество с ограниченной ответственностью «РИТЕЙЛ-СИМ» передать истцу по акту приема-передачи (возврата) объект аренды - нежилое помещение площадью 61,4 кв.м, расположенное в здании по адресу: 

<

...>.; взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РИТЕЙЛ-СИМ» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность в сумме 5291,47 рублей.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора субаренды, что выразилось в нарушении сроков уплаты арендной платы, несоблюдении противопожарных правил и требований, не проведении текущего ремонта арендуемых помещений.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 18.09.2019 принят отказ индивидуального предпринимателя ФИО2 иска в части взыскания задолженности в сумме 5291,47 рублей, производство по делу № А83-10977/2018 в указанной части прекращено.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 18.09.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судом первой инстанции расторгнут договор субаренды нежилого помещения № А-37/2016, заключенный 01.12.2016 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственность «Ритейл-Сим». Суд также обязал общество с ограниченной ответственность «Ритейл-Сим» передать индивидуальному предпринимателю ФИО2 по акту приема-передачи (возврата) объект аренды – нежилое помещение площадью 61,4 кв.м., расположенное в здании по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит  решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что судом первой инстанции не установлены имеющие значение для дела обстоятельства, относительно нарушения обществом пунктов 4.3., 4.3.5., 4.3.6, 4.3.7 договора субаренды, так данные условия, по мнению ответчика, не были нарушены субарендатором, поскольку законодательство в сфере пожарной безопасности нарушено непосредственным собственником помещения - ООО "Бизнес-Юг"; внеплановая проверка была проведена в отношении всего торгового центра, общей площадью 2 824, 9 кв. м, в то время как ответчик арендует только часть помещения; в отношении ответчика проверок не проводилось, к административной ответственности ответчик не привлекался; договор не содержит оснований для его расторжения в случае нарушения субарендатором пунктов 4.3.6., 4.3.7. 

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2019 апелляционная жалоба принята к производству.

В представленном письменном отзыве на апелляционную жалобу, индивидуальный предприниматель ФИО2 просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений.

В судебном заседании представитель истца, поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу и представленных дополнительных письменных пояснениях.

Ответчик в судебное заседание 14.01.2020, явку своего представителя не обеспечил.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившегося представителя лица, участвующих в деле, уведомленного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.12.2016 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – Арендатор)  и ООО «РИТЕЙЛ-СИМ» (далее – Субарендатор) был заключен Договор субаренды нежилого помещения № А-37/2016 (далее - Договор), согласно с п. 1.1. которого во временное платное пользование Субарендатора передается часть нежилого помещения, площадью 61,4 кв.м, из которых 52,00м2 торговая площадь и 9,4 м2 - складская, которое расположено в здании по адресу: 

<

...>, кадастровый номер здания 90:25:010107:323.

Согласно пункту 1.2 договора объект аренды находится в распоряжении арендатора на основании договора аренды нежилого помещения N 002/16 от 11.11.2016, заключенного с собственником ООО "Юг-Грант" (далее - арендодатель).

Цель субаренды – осуществление торговой деятельности, в том числе, с целью использования его для размещения объекта торговли продовольственными (включая алкогольную продукцию) и непродовольственными товарами, для размещения складских помещений (в том числе для хранения алкогольной продукции) и для оказания сопутствующих услуг населению (п. 1.1 договора)

Порядок расчетов и осуществления арендной платы и расчетов по договору закреплен в разделе 2 договора.

Пунктом 2.4 договора стороны установили, что постоянная арендная плата по договору уплачивается Субарендатором путем перечисления на текущий счет Арендатора не позднее 10 (десятого) числа текущего месяца аренды. При этом согласовали, что Субарендатор уплачивает Арендатору арендную плату за первый месяц срока субаренды, в размере, указанном в пункте 2.2 договора не позднее 05.04.2016. Иные платежи, предусмотренные договором, оплачиваются Субарендатором в течение 5 (пяти) календарных дней с даты получения соответствующего счета Арендатора.

Условиями договора также предусмотрены обязанности субарендатора, в частности:

- обеспечивать соблюдение и выполнение на Объекте аренды санитарных, противопожарных и антитеррористических требований, норм и правил, обязательность которых установлена действующим законодательством; поддерживать  общественный правопорядок на Объекте аренды и в местах для осуществления погрузочно- разгрузочных работ (пп. 4.3.5 договора);

- не допускать повреждений и порчи Объекта аренды и/или Здания, з котором находится Объект аренды, инженерных сетей и коммуникаций, которыми они оснащены, а также подъездных путей, стоянок для автотранспортных средств, расположенных на прилегающей территории, площадок для погрузочно-разгрузочных работ, а также ограждений (пп. 4.3.6 договора);

- за свой счет осуществлять текущий ремонт и обслуживание Объекта аренды, инженерных систем и коммуникаций, находящихся в Объекте аренды (пп. 4.3.7 договора).

Ответственность сторон за неисполнение условий договора закреплена в разделе 7 договора.

На основании акта приема-передачи нежилых помещений от 01.12.2016 объект аренды передан в пользование субарендатору.

19.06.2018 истец в порядке досудебного урегулирования спора направил ответчику требование от 18.06.2018 исх. № 131 об освобождении объекта аренды в связи с досрочным расторжением договора субаренды и оплате задолженности по постоянной арендной плате в общем размере 96 631,38 рублей, которое получено ответчиком нарочно 26.06.2018.

В требовании истец также указывает на несоблюдение ответчиком правил противопожарной безопасности, повреждение и порчу объекта аренды, требующие текущего (косметического) ремонта, ухудшение арендуемого имущества.

Письмом от 04.07.2018 за исх. № 159 истец направил ответчику уведомление  о досрочном расторжении договора субаренды в одностороннем порядке с 01.07.2018 и подписанный с его стороны акт приема-передачи (возврата) объекта аренды.

В ответ на требование об освобождении объекта аренды ответчик письмом от 05.07.2018 сообщил о своем несогласии с прекращением договора, указав на отсутствие оснований для его расторжения.

Поскольку в досудебном порядке спор не удалось урегулировать, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора субаренды, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 18.09.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судом первой инстанции расторгнут договор субаренды нежилого помещения № А-37/2016, заключенный 01.12.2016 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственность «Ритейл-Сим». Суд также обязал общество с ограниченной ответственность «Ритейл-Сим» передать индивидуальному предпринимателю ФИО2 по акту приема-передачи (возврата) объект аренды – нежилое помещение площадью 61,4 кв.м., расположенное в здании по адресу: 

<

...>.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2).

По смыслу указанных положений право на односторонний отказ от исполнения договора возникает при условии, что возможность отказа предусмотрена нормой права или допускаемыми законом условиями договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор.

Нормами статьи 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно материалам дела, основанием для обращения предпринимателя в суд с иском послужило неисполнение ответчиком условий договора субаренды, что выразилось в нарушении сроков уплаты арендной платы, несоблюдении противопожарных правил и требований, не проведении текущего ремонта арендуемых помещений.

При этом в пункте 6.4 договора стороны предусмотрели право арендатора прекратить договор в одностороннем порядке только в случае если: субарендатором полностью или частично (более 20%) не уплачена арендная плата в течение двух месяцев; субарендатор использует объект аренды не по назначению, предусмотренному договором.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.97 № 14).

Как верно указал суд первой инстанции, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора субаренды, в связи с чем он не считает договор субаренды прекращенным вследствие отказа от его исполнения (статья 450-1 ГК РФ).

Из представленного истцом расчета задолженности по постоянной арендной плате по состоянию 14.06.2018 усматривается просрочка в ее уплате за май 2018 года на 35 дней и июнь 2018 года на 4 дня, то есть за два месяца подряд.

Из расчета неустойки по состоянию на 14.07.2018 следует, что за эти месяцы постоянная арендная плата уплачена ответчиком 14.06.2018.

Как установлено судом, уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке истцом составлено 18.06.2018 и получено ответчиком 26.06.2018, при этом на момент направления настоящего уведомления задолженность за ответчиком отсутствовала. С исковыми требованиями к ООО «Ритейл-Сим» о расторжении договора субаренды истец обратился - 13.07.2017, что подтверждается штампом Арбитражного суда Республики Крым на исковом заявлении

Суд первой инстанции правильно указал и с данными выводами соглашается коллегия судей, что учитывая крайне незначительную просрочку в уплате постоянной арендной платы, предусмотренное пунктом 7.5 договора начисление пени в размере 0,1% от задолженности за каждый день просрочки, а в случае допущения просрочки свыше 10 (десяти) календарных дней применение штрафа в размере 10% от суммы задолженности в уплате месячной постоянной арендной платы, является достаточной компенсацией причинения истцу возможного ущерба.

В связи с чем, по указанному основанию суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска о расторжении договора субаренды.

Вместе с тем, приходя к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, суд первой инстанции исходил из доказанности фактов существенного нарушения ответчиком условий договора субаренды, являющихся основанием для его досрочного расторжения.

Исходя из заявленных исковых требований, одним из оснований расторжения договора субаренды является нарушение условий пункта 4.3 договора субаренды, в части не выполнения обязательства по обеспечению соблюдения и выполнения на объекте аренды противопожарных требований, норм и правил, обязательность которых установлена действующим законодательством (подпункт 4.3.5), а также допускается повреждение и порча объекта аренды, инженерных сетей и коммуникаций, которыми они оснащены (подпункт 4.3.6), не осуществляется текущий ремонт и обслуживание объекта аренды, инженерных систем и коммуникаций, находящихся в объекте аренды (подпункт 4.3.7).

Согласно представленным доказательствам, проведенной отделом надзорной деятельности по г. Ялте Управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по Республике Крым на основании распоряжения от 09.04.2018 № 77  внеплановой, выездной проверкой в отношении ООО "Юг-Гарант" на предмет соблюдения обязательных требований в области пожарной безопасности на объекте по адресу: 

<

...> выявлено значительное количество нарушений (24 пункта), о чем составлен Акт проверки № 77 от 13.04.2018.

Принимая во внимание, что внеплановая проверка проведена в отношении всего торгового центра, общей площадью 2 824, 9 кв. м, в то время как ответчик арендует только часть помещения площадью 61,4 кв.м, судом апелляционной инстанции в ходе рассмотрения дела установлено, что нарушения, которые относятся, в том числе к арендованному ответчиком помещениям, изложены в пунктах 1, 3, 4, 5, 6, 13, 15, 19 Акта проверки № 77 от 13.04.2018, и сводятся к тому, что в нарушение положений Федерального закона от 22 июля 2008 № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Постановления Правительства РФ от 25 апреля 2012 года № 390 "О противопожарном режиме", здание не оборудовано системой автоматического пожаротушения (п. 1); здание не оборудовано системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (п. 3); на путях эвакуации отсутствует аварийное освещение (п. 4); складские помещения не отделены от торгового зала противопожарной перегородкой (п. 5); ширина проходов в торговых залах между рядами, не соответствует нормам (п. 6); отсутствует акт отработки практических тренировок по эвакуации лиц, осуществляющих свою деятельность на объекте (п. 13); на дверях помещений производственного и складского назначения, а также на наружных установках отсутствуют таблички, обозначающие их категорий по взрывопожарной и пожарной опасности, а также класса зоны в соответствии с главами 5, 7 и 8 Федерального закона "Технический регламент о Требованиях пожарной безопасности" (п. 15); допущено хранение горючих материалов, товара и т.д. на путях эвакуации (п. 19).

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика 04.05.2018 направлено предписание от 28.04.2018 исх. № 89 с требованием об устранении указанных в акте проверки № 77 нарушений правил пожарной безопасности в срок до 15.05.2018. Данное предписание направлено заказным письмом и получено ответчиком 21.05.2018.

Кроме того, 20.04.2018 комиссией в составе представителей арендодателя (ООО "Юг-Гарант") и арендатора (ИП ФИО2) проведено обследование состояния помещений, по результатам которого составлен акт о состоянии помещений, арендуемых торговой сетью "Фуршет" по адресу: 

<

...>.

31.05.2018 комиссией в том же составе составлен дефектный акт, состояния указанных помещений, в котором также отражены и нарушения правил пожарной безопасности, об устранении которых истцом было выдано предписание от 28.04.2018 исх. № 89.

Согласно статье 37 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ "О пожарной безопасности" организации обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны.

В соответствии с положениями статьи 38 указанного Закона № 69-ФЗ ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

К лицам, уполномоченным владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в соответствии со ст. ст. 606, 615 ГК РФ, в том числе, относятся и субарендаторы.

Следовательно, ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности может нести любой титульный владелец (в данном случае субарендатор), а не только собственник объекта недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 615, 616 ГК РФ, а также пунктов 4.3.5., 4.3.6, 4.3.7 договора субаренды, субарендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, обеспечивать соблюдение и выполнения на объекте аренды противопожарных требований, норм и правил, обязательность которых установлена действующим законодательством.

Таким образом, обеспечение своевременного выполнения требований пожарной безопасности входит в обязанности субарендатора, в связи с чем, у последнего также возникает обязательство обеспечивать соблюдение и выполнения на объекте аренды противопожарных требований, неисполнение которого, влечет последствия, предусмотренные гражданским законодательством, поскольку халатное отношение к требованиям пожарной безопасности может нанести, материальный ущерб собственнику, а также третьим лицам, осуществляющим хозяйственную деятельность в смежных помещениях, а также потенциально несет прямую угрозу жизни и здоровью граждан находящихся в помещении.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства устранения ответчиком указанных норм противопожарной безопасности, а также требований предписания № 89.

Судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы относительно того, что в акте приема-передачи имущества указано на наличие на объекте системы пожаротушения, так как такое указание не исключает ответственность субарендатора за нарушение иных норм противопожарной безопасности.

Поскольку со стороны ответчика имело место нарушение условий договора субаренды, выразившиеся в несоблюдении противопожарных правил и требований (подпункт 4.3.5), в ухудшении арендованного имущества (подпункт 4.3.6) и в не проведении текущего ремонта объекта аренды (подпункт 4.3.7), истец, направив уведомление от 04.07.2018, реализовал свое право, предусмотренное договором (п. 6.4) на односторонний отказ от договора субаренды, известив об этом ответчика и потребовав вернуть переданное ему имущество.

При указанных обстоятельствах выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворении заявленных требований не противоречат приведенным нормам ГК РФ и условиям договора субаренды.

Статья 622 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора при прекращении договора аренды (субаренды) вернуть арендодателю (субарендодателю) арендованное имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что основания для дальнейшего использования имущества прекратились, у субарендатора возникла обязанность по его возвращению арендодателю.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции относительно того, что исковые требования о понуждении ответчика вернуть объект аренды являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебном актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи, с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Таким образом, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями  268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 сентября 2019 года по делу            № А83-10977/2018 оставить без изменений, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия  и может быть  обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий

Ю.В. Колупаева

Судьи

         Н.И. Сикорская

         Е.А. Остапова