ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-890/2019

г. Челябинск

15 февраля 2019 года

Дело №А07-2912/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройКом» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2018 по делу №А07-2912/2018 (судья Абдуллина Э.Р.).

Администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СтройКом» (далее - ООО «СтройКом», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды №1713-МИХ14 от 16.01.2014 в размере 1 377 054, 62 руб. за период с 01.01.216 по 05.12.2016, пеней в размере 966 699 руб. 74 коп. за период с 01.01.2016 по 28.05.2018, неосновательного обогащения в размере 1 120 918 руб. 80 коп. за период с 06.12.2016 по 08.09.2017, процентов за пользование чужими денежными средствами в  размере 144 261 руб. 95 коп. за период с 06.12.2016 по 28.05.2018 (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 83-91; т. 2, л.д. 71-79, 85-92; т. 4, л.д. 50-58).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация сельского поселения Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее также - администрация поселения, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.11.2018 (резолютивная часть объявлена 12.11.2018) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе ООО «СтройКом» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В апелляционной жалобе её податель указывает, что истец предоставил земельный участок, полностью непригодный для целевого использования. Данным ограничением является ручей Сухая Речка с установленной береговой линией и водоохранной зоной, которое возникло не в 2016 году, а существовало на момент заключения договора аренды, однако арендодатель, при передаче земельного участка в аренду, не проверил все имеющиеся ограничения по строительству и предоставил земельный участок полностью непригодный по своему целевому назначению.

Арендодатель как собственник спорного земельного участка, произвел значительно перемещение земельного участка с кадастровым номером 02:47:110321:35, который для земельного участка с кадастровым номером 02:47:110321:189 является смежным, так как располагается внутри арендованного земельного участка, что для арендатора является существенным ограничением.

Податель жалобы отмечает, что арендодатель до настоящего времени не представил межевой план, иные документы, на основании которых земельный участок с кадастровым номером 02:47:110321:35 поставлен на кадастровый учет, не представил акт согласования местоположения границ земельных участков ни на момент заключения договора аренды, ни по состоянию на 2016 год при изменении ГПЗУ.

ГПЗУ 2015 года, подготовленное директором МКУ «УКХ МР Уфимский район РБ» и утвержденное Главным архитектором МР Уфимский район РБ, предусматривало максимальный коэффициент застройки 70% - арендатор рассчитывал на использование для застройки площадь земельного участка в 1.29108 га. Однако, только после подачи 29.08.2016 заявления о выдачи разрешения на строительство арендодатель изменил ГПЗУ 2015 года и изготовил новое ГПЗУ от 23.09.2016. ГПЗУ 2016 года изготовлено в связи с проведенным межеванием и изменением границ земельного участка. Площадь застройки земельного участка по ГПЗУ 2016 года по сравнению с площадью застройки по ГПЗУ 2015 года уменьшена арендодателем более чем в три раза, что существенно влияет на планы арендатора по обустройству всего земельного участка объектами придорожного сервиса. По ГПЗУ 2015 года земельный участок имел 3 площадки для ведения строительства, а по ГПЗУ 2016 года осталась одна площадка, имеющая, по заявлению ответчика, карстовый провал, а капитальное строительство на территории со II категорией устойчивости не рекомендуется. 

Ответчик полагает, что арендодатель, выдав новое ГПЗУ от 23.09.2016, фактически запретил арендатору строительство придорожного кемпинга с объектами сопутствующего сервиса, а, следовательно, все работы по проектированию придорожного кемпинга с объектами сопутствующего сервиса также стали недействительными и не подлежащими применению для строительства. Значительные ограничения указывают на злоупотребление правом арендодателя на сдачу в аренду земельного участка, полностью не пригодного для организации придорожного кемпинга с объектами сопутствующего сервиса. Лишение арендатора площади застройки лишает арендодателя права требовать арендной платы за данные участки.

ГПЗУ от 23.09.2016, которое фактически лишило арендатора права на обустройство всего земельного участка объектами придорожного сервиса, изготовлено всего за 72 дня до окончания срока аренды, что указывает на злоупотребление правом на сдачу в аренду земельного участка, непригодного для целевого использования и затягивание срока предоставления арендатору достоверной информации о земельном участке, что не позволило арендатору своевременно отказаться от предоставленного земельного участка. Ответчик указывает, что разрешение на строительство выдано только на строительство кемпинга и датировано 29.11.2016 - выдано всего за 6 дней до окончания срока действия договора аренды земельного участка.

Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет» - в судебное заседание представители сторон и третьего лица не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс), дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 16.01.2014 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Аир-Урал» (далее - ООО «Аир-Урал», арендатор) заключен договор аренды №1713-МИХ14 находящегося в государственной собственности земельного участка (далее - договор; т. 1, л.д. 12-14), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:47:110321:189, общей площадью 18 44 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Михайловский, с. Михайловка, ул. Вишневая, 1/2, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства придорожного кемпинга с объектами сопутствующего сервиса, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка (п. 1.1 договора).

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что земельный участок расположен в охранной зоне автомобильной дороги. Часть земельного участка расположена в охранной зоне линии электропередач высокого напряжения, часть земельного участка расположена в охранной зоне береговой линии, часть земельного участка расположена в санитарно-защитной зоне.

Согласно п. 2.1 договора срок действия устанавливается с 06.12.2013 по 05.12.2016.

В соответствии с п. 3.5 договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете.

На основании п. 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В случае нарушения сроков возврата арендованного участка арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы платежей за истекший расчетный период (п. 5.4 договора).

В разделе 6 договора стороны установили, что по истечении срока действия договора он прекращает свое действие, в случае, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его продлении. Стороны так же обусловили порядок и условия возврата земельного участка в случае досрочного расторжения, прекращения договора (п. 6.3, 6.4 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.01.2014 (т. 1, л.д. 15).

Между ООО «Аир-Урал» и ООО «СтройКом» 22.07.2014 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды №1713-МИХ/14 от 16.01.2014 находящегося в государственной собственности земельного участка (т. 1, л.д. 16), согласно п. 1 которого ООО «Аир-Урал» передает, а ООО «СтройКом» принимает в полном объеме все права и обязанности арендатора по названному договору.

Договор от 22.07.2014 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп на договоре (т. 1, оборотная сторона л.д. 16).

В связи с просрочкой оплаты истец обратился к ответчику с досудебной претензией №793 от 05.02.2018 (т. 1, л.д. 17), с требованием уплаты сумм долга, пени и с требованием расторгнуть договор - данная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из недоказанности ответчиком обстоятельств невозможности проектирования и строительства объекта согласно целевого назначения для проектирования и строительства придорожного кемпинга с объектами сопутствующего сервиса, как по обстоятельствам непреодолимой силы, так и по вине арендодателя надлежащими и бесспорными доказательствами.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды от 16.01.2014 №1713-МИХ14.

Возражая против заявленных требований, в обоснование своей позиции ответчик, как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе заявил о невозможности использования спорного земельного участка по назначению.

Данный довод не принимается арбитражным судом апелляционной инстанции, поскольку как верно установил суд первой инстанции, что понятие кемпинга и АЗС различны и ответчик не представил доказательств наличия у него обстоятельств, препятствующих проектированию и строительству именно кемпинга с объектами сопутствующего сервиса.

Так, из материалов дела следует, что деятельность истца была направлена исключительно на формирование документации для строительства АЗС, а не кемпинга.

Согласно представленного в материалы дела отчета об инженерно-геологических изысканиях (т. 3, л.д. 4-68), составленного по заказу ООО «СтройКом», исследованная площадка расположена в условиях развития сульфатного карста перерытого подкласса и оценена как неустойчивая (II категория) и недостаточно устойчивая (III категория) к карстовым провалам. Капитальное строительство на территории со II категорией устойчивости не рекомендуется, согласно требованиям ТСН 302- 50-95[21]. На территории III категории устойчивости капитальное строительство возможно с применением профилактических и конструктивных мер противокарстовой защиты (ПКЗ) из расчета на возможный карстовый провал для долинных условий диаметром 6.0+_0,5м, согласно требованиям ТСН 302-50-95.РБ[21].

Специалист пришел к выводу, что выбранная для нового строительства площадка расположена в инженерно-геологических условиях средней сложности (2 категория) и условно благоприятна для строительства согласно приложению Б СП 11-105-97 части 1 (7) (т. 4, л.д. 20).

Таким образом, выводы в этом отчете свидетельствуют об условно благоприятных условиях для возможности строительства кемпинга на спорном земельном участке с возможностью применения профилактических и конструктивных мер противокарстовой защиты, то есть земельный участок может быть использован ответчиком в целях, изложенных в п. 1.1 договора от 16.01.2014 № 1713-МИХ14.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из содержания п. 1 ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторонами согласованы все существенные условия спорного договора аренды, в том числе об объекте аренды и размере арендной платы.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате по спорному договору аренды.

Ответчик доказательства уплаты задолженности по договору аренды не представил.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды в размере 1 377 054, 62 руб. за период с 01.01.216 по 05.12.2016 является обоснованным.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

На основании п. 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Указанное условие договора аренды сторонами согласовано без разногласий. Доказательства иного не представлены.

Учитывая, что нарушение ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы подтверждается материалами дела, исковое требование о взыскании договорной неустойки является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие заявления о снижении размера неустойки применительно к ст. 333 ГК РФ, требование истца о взыскании пени за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды в размере 966 699 руб. 74 коп. за период с 01.01.2016 по 28.05.2018 также является обоснованным.

Как следует из искового заявления, возникновение неосновательного обогащения на стороне общества истец связывает с несвоевременной передачей земельного участка арендодателю.

В разделе 6 договора стороны установили, что по истечении срока действия договора, договор прекращает свое действие, в случае, если ко дню истечения срока действия договора, не будет достигнуто соглашение о его продлении. Стороны так же обусловили порядок и условия возврата земельного участка в случае досрочного расторжения, прекращения договора (п. 6.3, 6.4 договора).

Письмом (вх. №б/н от 08.09.2017) ответчик уведомил истца о возращении земельного участка в связи с истечением срока действия договора, просил подписать акт возврата земельного участка. Направил истцу акт возврата земельного участка, соглашение о расторжении договора, пописанные ответчиком (т. 1, л.д. 39-41). Из данного уведомления также следует, что ответчик просит свое заявление по вопросу предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов считать недействительным и аннулировать его, так как земельный участок не использовался по целевому назначению, то есть считать его возвращенным арендодателю 15.12.2016.

Истцом 26.09.2017 произведен осмотр земельного участка - согласно акту №05/1407-О от 26.09.2017 на земельном участке с кадастровым номером 02:47:110321:189 имеется фундамент (т. 1, л. д. 92).

Письмом №6817 от 04.10.2017 (т. 4, л.д. 34) истец ответил на уведомление ответчика (вх. №б/н от 08.09.2018), уведомил о наличии у ответчика долга по оплате аренды земельного участка. Направил ответчику свои экземпляры акта возврата и соглашения о расторжении договора - подписаны истцом в одностороннем порядке.

Истец свой отказ от подписания акта приема-передачи земельного участка мотивировал наличием задолженности у ответчика по арендной плате.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции стороны 14.05.2018 подписали акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:47:110321:189 (т. 2, л.д. 93), согласно которому истец принял у ответчика земельный участок с кадастровым номером 02:47:110321:189 с 08.09.2017.

Согласно акту обследования земельного участка №03/247-О от 07.05.2018 земельный участок с кадастровым номером 02:47:110321:189 свободен от застройки, фундамент демонтирован (т. 2, л.д. 94).

Исходя из вышеизложенного, с учетом не оспоренных ответчиком сведений о наличии до 07.05.2018 (дата последнего осмотра земельного участка) на спорном земельном участке фундамента, отсутствием доказательств возврата земельного участка по акту-приема передачи до 08.09.2017, и исходя из уведомления истца ответчиком от 08.09.2017 (т. 1, л.д. 39) о возврате земельного участка и направления акта возврата земельного участка для его подписания и принятия, наличием подписанного акта приема-передачи от 14.05.2018, согласно которому администрация принимает земельный участок с 08.09.2017, арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу, что арендатор пользовался земельным участком до 08.09.2017.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Пользование государственной либо муниципальной землей без установленных законом либо договором оснований может явиться причиной возникновения на стороне пользователя денежного обязательства из неосновательного обогащения (кондикционного обязательства).

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст.1105 ГК РФ).

В рассматриваемом случае подлежат установлению следующие обстоятельства: сбережение ответчиком денежных средств за счёт истца путём использования имущества истца без намерения его приобрести; сбережение таких средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований; доказанность размера неосновательного обогащения.

При этом указанные обстоятельства должны быть установлены в совокупности.

Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь ст. 65 и 71 АПК РФ, пришел к верному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика спорной суммы неосновательного обогащения.

Доводы о неверном расчете платы за пользование земельным участком податель жалобы не приводит.

Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счёт другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учётной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учётной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения (ст. 395 ГК РФ).

Контррасчет процентов за пользование чужими денежными средствами ответчик не представил, заявлений о применении ст. 333 ГК РФ не делал.

На основании изложенного, арбитражный суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 144 261 руб. 95 коп. за период с 06.12.2016 по 28.05.2018.

Все доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию заявителя с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционной жалобы, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2018 по делу №А07-2912/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройКом» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи:

М.И. Карпачева

И.Ю. Соколова