Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград                     Дело №А21-11366/2020

«24» февраля 2022 года

«16» февраля 2022 года объявлена резолютивная часть решения 

Арбитражный суд Калининградской области в составе  судьи   Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО «ЖЭУ № 7» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и ООО «ЖЭУ Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к 1) Администрации ГО «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 2) Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 - о признании права собственности ООО «ЖЭУ № 7» на 406/1000 доли в праве общей долевой собственности на здание гаража площадью 312,4 кв. метра, по адресу: улица Подполковника ФИО2, 1, литер А2, А3 в городе Калининграде, кадастровый номер 39:15:132309:86; 

- о признании права собственности ООО «ЖЭУ Сервис» на 53/1000 доли в праве общей долевой собственности на здание гаража площадью 312,4 кв. метра, по адресу: улица Подполковника ФИО2, 1, литер А2, А3 в городе Калининграде, кадастровый номер 39:15:132309:86 (с учетом уточнений), 

3-е лицо: ФИО3;

при участии: 

согласно протоколу;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЖЭУ № 7» и общество с ограниченной ответственностью «ЖЭУ Сервис» обратились в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация), Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Комитет) о признании права собственности ООО «ЖЭУ № 7» на 406/1000 доли в праве общей долевой собственности на здание гаража площадью 312,4 кв. метра, по адресу: улица Подполковника ФИО2, 1, литер А2, А3 в городе Калининграде, кадастровый номер 39:15:132309:86; о признании права собственности ООО «ЖЭУ Сервис» на 53/1000 доли в праве общей долевой собственности на здание гаража площадью 312,4 кв. метра, по адресу: улица Подполковника ФИО2, 1, литер А2, А3 в городе Калининграде, кадастровый номер 39:15:132309:86.

Третье лицо представителей в судебное заседание не направило, о времени и месте заседания извещалось надлежащим образом согласно ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ФИО3 в порядке статьи 156 АПК РФ.

Истцы требования просили удовлетворить, ссылаясь на то, что здание гаража предназначено для обслуживания основного здания и является общей долевой собственностью в силу закона.

Представитель ответчиков против иска возражала, ссылаясь на доводы отзыва, указала на самостоятельное целевое назначение здания, поддержала ходатайство о пропуске исковой давности.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующему. 

Как следует из искового заявления,  ООО «ЖЭУ № 7» и ООО «ЖЭУ Сервис» являются собственниками нежилых помещений в административном здании с кадастровым номером 39:15:132309:51, расположенного по адресу: улица Подполковника ФИО2, 1, литер А в городе Калининграде, на земельном участке с кадастровым номером 39:15:132309:664.

 На указанном земельном участке также расположены здания литер А2 и А3 с кадастровым номером 39:15:132309:86, находящиеся в муниципальной собственности.

Полагая, что отнесение зданий литер А2 и А3 к муниципальной собственности незаконно, поскольку данные объекты входят в состав общего имущества собственников помещений основного здания, ООО «ЖЭУ № 7» и ООО «ЖЭУ Сервис» обратились в суд с настоящим иском.

 Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с иском о признании права собственности на имущество может обратиться лицо, которое считает себя собственником находящегося в его владении имущества. 

Пункт 59 указанного выше Постановления разъясняет, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона. 

Необходимо отметить, что ООО «ЖЭУ № 7» являлось арендатором по договору № 6094 от 22.12.2009 г. муниципальных нежилых помещений первого этажей литер  из литера  А  площадью 456,7 кв.м., а право собственности на помещения приобрело в результате приватизации  арендуемых  нежилых помещений в 2013 г.

Однако истцы указывают, что правовым обоснованием заявленных требований является ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой спорное здание относится к основному зданию как принадлежность вещи, а также нормы об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным правоотношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные правоотношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно статьям 301 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать устранения любых нарушений его права, связанных либо не связанных с лишением владения.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

В пункте 3 постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество здания принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр).

Таким образом, государственная регистрация права индивидуальной собственности в отношении общего имущества здания нарушает права других собственников, не лишенных в связи с данным обстоятельством права оспорить зарегистрированное право путем предъявления иска о признании права общей долевой собственности в отношении соответствующих объектов (абзац 1 пункт 9 Постановления № 64 и пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). 

В пункте 9 Постановления № 64 также разъяснено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Таким образом, вопрос о возможности возникновения права общей долевой собственности предопределяется целевым назначением нежилых помещений.

Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О разъяснил, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В данном случае общества владения спорными объектами не осуществляют, более того, истцы просят признать право общей собственности на здание, а не на помещение.

Здания литер А2 и А3 с кадастровым номером 39:15:132309:86 имеют самостоятельное целевое назначение – гаражи, мастерские, склад.

С целью выявления признаков общего имущества в спорном здании, определением арбитражного суда от 27.04.2021г. по делу №А21-11366/2020 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза» ФИО4 и ФИО5.

13.07.2021г. от ООО «Независимая экспертиза» поступило заключение эксперта № 21-06Ш/2021 от 12.07.2021 г., согласно выводам которого нежилое здание площадью 312,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, литер А2, А3, кадастровый номер 39:15:132 309:86, включающее нежилые помещения с кадастровыми номерами 39:15:132309:902, 39:15:132309:903, относится к составу общего имущества собственников помещений в здании площадью 1126,2 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...> литер А, кадастровый номер 39:15:132309:51.

В судебном заседании был опрошен эксперт ФИО4 по обстоятельствам экспертного исследования.

В связи с имеющейся неполнотой исследований обстоятельств, повлекших вывод эксперта, судом была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту (экспертам) ООО «Декорум» ФИО6 и (или) ФИО7.

Согласно заключению экспертов ООО «Декорум» № 212/21 от 16.11.2021 г. в помещениях площадью 124,10 кв.м. с кадастровым номером 39:15:132309:903 и площадью 188,30 кв.м. с кадастровым номером 39:15:132309:902, расположенные в нежилом здании литер А2, А3, кадастровый номер 39:15:132309:86 по ул. ФИО2, 1 в г. Калининграде не имеется инженерных коммуникаций, запорных устройств и иного оборудования, доступ к которым необходим собственникам помещений в здании литер А с кадастровым номером 39:15:132309:51 для их обслуживания, кроме сетей системы отопления.

Так, эксперт указал, что в помещениях площадью 124,1кв.м. с кадастровым номером 39:15:132309:903, расположенных в нежилом здании литер А2, А3 (кадастровый номер 39:15:132309:86 по улице ФИО2,1 в городе Калининграде) расположены сети отопления здания литер А, доступ к которым необходим собственникам помещений в здании литер Ас кадастровым номером 39:15:132309:51 для их обслуживания.

В помещениях площадью 188,3кв.м. с кадастровым номером 39:15:132309:902, расположенных в нежилом здании литер А2, А3, кадастровый номер 39:15:132309:86 выполнены сети отопления от теплового пункта, установлены радиаторы для обогрева помещений площадью 188,3кв.м. с кадастровым номером 39:15:132309:902, расположенных в нежилом здании литер А2, А3. K данным сетям и оборудованию системы отопления помещений площадью 188,3кв.м. с кадастровым номером 39:15:132309:902 не требуется доступ собственникам помещений в здании литер А с кадастровым номером 39:15:132309:51 для их обслуживания, однако в одном из помещений, площадью 37,6кв.м. расположен тепловой пункт с элеваторным узлом (оборудование) системы отопления знания с литером А, доступ к которым необходим собственникам помещений в здании литер А с кадастровым номером 39:15:132309:51 для их обслуживания.

Однако, эксперт обратил внимание суда на то, что теплопункт нежилого здания литер А был перемещен из помещений нежилого здания литер А в помещение здания литер А2, А3 в период с 07.05.2007г по 02.11.2020года, о чем свидетельствуют Технические паспорта.

Кроме того, экспертом указано, что размещение теплового пункта выполнено с нарушением нормативных требований.

Указанные обстоятельства подтверждаются и иными материалами дела, в частности из договоров аренды № 6094 от 22.12.2009 г. и купли-продажи 2013 г., заключенных ООО «ЖЭУ № 7», согласно которым под тепловой пункт использовалось помещение № 23 в здании литер А.

Кроме того, согласно учетным данным   единой теплоснабжающей организации - МП «Калининградтеплосеть»  в здании литер А был учтен абонентский тепловой пункт, введенный в эксплуатацию в 1978 году (копия паспорта теплового пункта прилагается).

Доказательств правомерность нахождения теплового пункта в помещение здания литер А2, А3 не представлено.

Согласно выводам заключения, здание литер А2, А3 является пристроенным к нежилому зданию литер А, каждое помещение имеет самостоятельный вход, позволяющий использовать его без использования помещений иных лиц.

В соответствии данным техпаспортов по состоянию на 13.07.1999 г., нежилой дом №1 литера А2 по ул. Подполковника Иван Калининграда площадью застройки 226,9 кв.м. имело назначение гаражи, склады; по состоянию на 07.05.2007 г. здание литеры А2 год постройки – до 1945 года, здание Литера А2 и А3 площадью застройки - 354,0 кв.м. имеет назначение гаражи, мастерские.

Согласно копии кадастрового паспорта, выданного 21.11.2016 г. ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, здание площадью 312,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:132, расположенное по адресу Калининград, ул. Подполковника ФИО2, д. 1, литер А2, А3, назначение гараж, введено в эксплуатацию (завершение строительства).

При этом необходимо отметить, что в соответствии с условиями договора купли-продажи, спорные здания в состав приватизированного имущества не вошли.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске исковой давности.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.    

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). 

 Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).   

По требованиям о признании права собственности на объект недвижимости и об истребовании его из чужого незаконного владения, заявленным лицом, ссылающимся на наличие у него права собственности, но не обладающим зарегистрированным правом на спорный объект и фактически им не владеющим, течение срока исковой давности начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения.

В данном случае, по меньшей мере, с 2013 г., т.е. с момента приватизации помещений здания литер А, общество не являлось владельцем спорных объектов и знало об их отсутствии в составе приватизированной недвижимости.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).  

Таким образом, учитывая недоказанность совокупности обстоятельств позволяющих судить о невозможности эксплуатации здания литер А2 и А3 без здания литер А, отсутствие признаков общего имущества собственников здания литер А у здания литер А2 и А3, а также пропуск исковой давности, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь  статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Вернуть ООО «ЖЭУ №7» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 22 412 рублей.

Взыскать с ООО «ЖЭУ Сервис» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 171 рубль.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                            И.Л. Гурьева