АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-10227/2016

г. Краснодар

14 июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2017  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2017  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Карапетяна Артура Ханамири (ИНН 616500119488, ОГРНИП 304616532100054) – Тимощук И.Н. (доверенность от 07.07.2016), в отсутствие представителей ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Телеком-Экспресс» (ИНН 7707602651, ОГРН 5067746848351), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Карапетяна А.Х. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2016 (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу № А53-10227/2016, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Карапетян А.Х. (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО «Телеком-Экспресс» (далее – общество) о взыскании 1 988 206 рублей 45 копеек неосновательного обогащения за использование помещений пятого этажа за период с 17.07.2013 по 29.02.2016; 268 823 рублей 02 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.07.2013 по 29.02.2016 в связи с использованием помещений 3, 3а, 3б пятого этажа площадью 126,3 кв. м; 246 161 рубля 42 копеек задолженности по арендной плате за использование помещения 5б второго этажа; 58 843 рублей 02 копеек пени, начисленной на задолженность по арендной плате за использование помещения 5б второго этажа; 1 898 275 рублей 18 копеек задолженности по арендной плате за использование помещений второго – четвертого этажей; признании недействительным условия пункта 1 акта приема-передачи нежилого помещения от 05.04.2015 в части указания о возврате арендатором и принятии арендодателем помещения 5б второго этажа; возложении на общество обязанности подписать дополнительное соглашение № 7 о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 05.04.2010 № 1013 (с учетом изменения предмета первоначально заявленных требований – т. 3, л. д. 92, 93).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды нежилых помещений от 05.04.2010 № 1013, а также использованием ответчиком помещений 3, 3а, 3б пятого этажа здания, переданных последнему в связи с исполнением договорных обязательств, однако, не охваченных предметом договора.

Решением от 07.10.2016 исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу предпринимателя взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 898 275 рублей 18 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано, распределены судебные расходы. Суд первой инстанции исходил из наличия у общества как арендатора обязанности по внесению арендной платы (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Суд признал правомерными требования предпринимателя в части взыскания с общества 1 898 275 рублей 18 копеек. В части взыскания 1 988 206 рублей 45 копеек неосновательного обогащения и 268 823 рублей 02 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 17.07.2013 по 29.02.2016 отказано со ссылкой на отсутствие доказательств того, что работы по реконструкции, произведенные предпринимателем, направлены на улучшение качественных характеристик арендованного имущества.

Постановлением апелляционного суда от 06.02.2017 решение от 07.10.2016 отменено с принятием по делу нового судебного акта. С общества в пользу предпринимателя взыскано 223 318 рублей 94 копейки задолженности по основной арендной плате за площадь помещения 5б второго этажа и 52 713 рублей 83 копейки пени, начисленной на указанную задолженность, за период с 06.04.2015 по 13.07.2016. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано, распределены судебные расходы. Апелляционный суд исходил из того, что перемещение оборудования при реконструкции крыши путем возведения пятого этажа согласовано сторонами в рамках арендных правоотношений, основанных на договоре от 05.04.2010 № 1013. Размещение используемого арендатором оборудования в помещениях 3, 3а, 3б пятого этажа не является их использованием без основания. Договором аренды от 05.04.2010 № 1013 в редакции дополнительных соглашений право арендодателя исчислять размер арендной платы от площади, занимаемой оборудованием системы вентиляции и холодоснабжения, не предусмотрено. Производя реконструкцию крыши путем возведения пятого этажа, предприниматель (арендодатель) фактически улучшил характеристики объекта аренды. До момента достижения сторонами соглашения об увеличении размера арендной платы на площадь помещений 3, 3а, 3б пятого этажа (до 01.03.2016) у общества отсутствовала обязанность по оплате арендного пользования этих помещений. Факт использования помещений 5п и 5р второго этажа, доступ в которые осуществляется через помещение 5б, ответчик не оспаривает, полагая, что его оплата возможна только в случае установки перегородки в соответствии с пунктом 5 акта приема-передачи нежилого помещения от 05.04.2015. Апелляционный суд произвел перерасчет задолженности по основной арендной плате за площадь помещения 5б второго этажа в период с 06.04.2015 по 13.07.2016 и пени, начисленной на указанный долг. Оснований для признания недействительным пункта 1 акта приема-передачи от 05.04.2015 в части указания о возврате арендатором и принятия арендодателем помещения 5б  апелляционный суд не установил, как и мотивов для удовлетворения требования об изменении условий договора аренды от 05.04.2010 № 1013.

В кассационной жалобе с дополнениями предприниматель просит решение от 07.10.2016 и апелляционное постановление от 06.02.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что договором аренды от 05.04.2010 № 1013 предусмотрена установка одной дополнительной вентиляционной системы (согласие на установку четырех дополнительных вентиляционных систем предприниматель не давал). Копии неполного документа (отдельные листы рабочего проекта) не свидетельствуют о том, что ответчик выполнил работы в соответствии с проектной документацией. Арендатор поставил арендодателя перед фактом размещения чиллера и четырех вентиляционных установок на крыше здания в отсутствие согласия арендодателя. Переписка сторон свидетельствует об отсутствии рабочего проекта и несогласованности проекта защитных конструкций вентиляционных установок с арендодателем. Ссылка на письмо общества от 28.09.2012 № 0112 несостоятельна, поскольку в данном документе согласована проектно-техническая документация на перенос трассы системы теплоснабжения существующих приточных установок. На крыше здания установка блоков и прокладка трассы системы разрешена до момента, пока не возведен пятый этаж. Со дня постройки и регистрации пятого этажа арендатор неосновательно пользовался помещениями 3, 3а, 3б данного этажа, извлекая выгоду, без оплаты, причиняя убытки арендодателю. В силу пункта 3 дополнительного соглашении от 16.12.2014 № 6 к договору аренды от 05.04.2010 № 1013, арендодатель вправе с 05.04.2015 предоставить арендатору в пользование часть помещения пятого этажа площадью не более 135,7 кв. м. В этом случае ставка основной арендной платы за часть помещения пятого этажа составит не более 500 рублей за 1 квадратный метр в месяц. Данную арендную плату ответчик вносит, начиная с марта 2016 года. Дополнительное соглашение от 05.04.2015 № 7 в редакции общества, и дополнительное соглашение от 16.12.2014 № 6 опровергают выводы суда о праве ответчика на безвозмездное пользование помещениями пятого этажа. Поскольку регистрация в установленном порядке пятого этажа здания произведена 17.07.2013, с этого дня по 29.02.2016 обществу начислено неосновательное обогащение за использование помещений 3, 3а, 3б пятого этажа площадью 126,3 кв. м из расчета 500 рублей за 1 кв. м. Увеличение арендной платы на 10% осуществлялось ежегодно в соответствии с условиями договора аренды, оплата, с учетом увеличения, производилась без возражений, применение заниженной ставки арендной платы неправомерно. Со ссылкой на пункт 4.1.1 договора от 05.04.2010 № 1013, предприниматель пояснил, что, вне зависимости от наличия зарегистрированного в установленном порядке дополнительного соглашения к договору (в частности, от 16.10.2014 № 6) ставка арендной платы может быть увеличена в одностороннем порядке на 10% один раз в год. Об увеличении размера арендной платы (700 рублей за 1 кв. м) свидетельствует направленный ответчиком в адрес истца проект дополнительного соглашения от 05.04.2015 № 7, в котором закреплено данное условие.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить апелляционное постановление от 06.02.2017 без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, указывая вместе с тем, что истцу надлежало отказать в иске в полном объеме, поскольку задолженность по основной арендной плате и пене за площадь помещения 5б второго этажа в период с 06.04.2015 по 13.07.2016 не подлежала начислению, поскольку ответчик по акту приема-передачи нежилого помещения возвратил истцу часть помещений второго этажа (за исключением комнат 5п и 5р), в которых располагались серверная и щитовая. Помещение 5б служило в целях прохода общества из мест общего пользования (лестничная клетка второго этажа) к 5п и 5р. Принятие в аренду части помещения 5б на втором этаже и соответствующая оплата возможны только после оборудования арендатором отдельного входа к помещениям 5п и 5р (согласовано в акте возврата). Относительно других доводов кассационной жалобы ответчик просит руководствоваться представленными в дело документами, а также письменными возражениями (отзывами).

В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Ответчик явку представителя в арбитражный суд округа не обеспечил, извещен надлежащим образом в порядке статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). От общества поступило заявление с просьбой рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя. Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.

В порядке статьи 163 Кодекса в судебном заседании от 30.05.2017 объявлялся перерыв до 06.06.2017 до 16 часов 10 минут, информация о котором размещена в сети Интернет. По окончания перерыва судебное разбирательство продолжено.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав предпринимателя и его представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, по договору аренды нежилого помещения от 05.04.2010 № 1013 предприниматель передал во временное владение и пользование обществу помещения второго – четвертого этажей здания, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская, 114, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:080402:0016 (общая площадь арендованных помещений 3183,1 кв. м), сроком на 5 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений (т. 1, л. д. 49 – 66). Акт приема-передачи подписан сторонами 05.04.2010 (т. 1, л. д. 67); договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.04.2010.

Договор исполнялся сторонами в редакции дополнительных соглашений: от 27.07.2010 № 1, дата государственной регистрации 24.08.2010 (т. 1, л. д. 68 – 70); 26.04.2011 № 2, дата государственной регистрации 28.07.2011 (т. 1, л. д. 71 – 72); 03.04.2012 № 3, дата государственной регистрации 15.05.2012 (т. 1, л. д. 73 – 78); 12.03.2013 № 4, дата государственной регистрации 02.04.2013 (т. 1, л. д. 79 – 80); 07.04.2014 № 5, дата государственной регистрации 28.05.2014 (т. 1, л. д. 81 – 82).

Сторонами также подписано дополнительное соглашение от 16.10.2014 № 6, однако, государственная регистрация не произведена (т. 1, л. д. 83 – 93), и дополнительное соглашение от 16.12.2014 № 6, которое прошло государственную регистрацию 24.12.2014 за номером 61-61-01/798/2014-436 (т. 1, л. д. 94 – 96).

Основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд послужил спор, возникший с обществом как арендатором о составе арендуемого имущества, условиях его использования и размере арендной платы.

В период рассмотрения дела в суде первой инстанции письмом от 28.04.2016 № 176 общество (арендатор) проинформировало предпринимателя (арендодателя) об одностороннем отказе от договора аренды с 29.01.2017 согласно пункту 11.5.2 договора аренды от 05.04.2010 № 1013 (т. 3, л. д. 30).

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В силу статей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Позиция предпринимателя сводится к возникновению на стороне общества неосновательного обогащения в размере 1 988 206 рублей 45 копеек и 268 823 рублей 02 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 17.07.2013 по 29.02.2016 в отношении помещений 3, 3а, 3б пятого этажа (площадь 126,3 кв. м), образованных вследствие реконструкции крыши здания путем надстройки в целях размещения оборудования системы вентиляции и холодоснабжения.

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Лицо, обратившееся в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения, должно доказать факт приобретения (сбережения) ответчиком имущества за счет истца без установленных законом или сделкой оснований, период и размер неосновательного обогащения.

Пунктом 6.1.8 договора аренды предусмотрено, что для обеспечения кондиционирования в помещении арендодатель предоставляет необходимое количество мощности холодопроизводительной установки из расчета не менее 75 кВт (мощности по холодопроизводительности) на каждый этаж арендуемого помещения; также арендодатель обязан согласовать проектное решение системы приточно-вытяжной вентиляции для обеспечения необходимого количества воздуха, подаваемого в помещения, при плотности рассадки сотрудников – 1 человек на 5 квадратных метров, в объеме 60 кубических метров/человек/час (т. 1, л. д. 54, 55).

В пункте 6.1.12 договора аренды стороны согласовали, что арендодатель выражает свое согласие на проведение в помещениях следующих работ, производимых арендатором за свой счет: увеличение мощности вентиляционной установки здания путем установки на крыше здания дополнительной вентиляционной машины и создания дополнительных воздуховодов в помещении, замену фанкойлов системы кондиционирования с установкой дополнительных фанкойлов.

Анализ условий договора аренды от 05.04.2010 № 1013, рабочего проекта системы вентиляции и холодоснабжения, подготовленного по заказу общества, согласованного 20.08.2010 (т. 2, л. д. 78 – 80), переписки сторон (письма от 23.12.2010 № 42 (т. 2, л. д. 81);

от 06.06.2011 № 61 (т. 2, л. д. 85); от 16.08.2012 № 106, 28.09.2012 № 112 (т. 2, л. д. 82, 83); от 23.05.2012 № 75, 04.07.2012 № 105 (т. 1, л. д. 105, 106; т. 2, л. д. 89, 90); от 17.07.2012 № 91, 24.09.2012 № 111, 14.09.2012 № 167, 25.09.2012 № 173 (т. 2, л. д. 91, 95, 97, 98); от 05.10.2012 № 114 (т. 2, л. д. 97, 102); от 23.04.2013 № 40 (т. 2, л. д. 86); от 26.04.2013 № 97 (т. 2, л. д. 87); от 08.08.2013 № 90 (т. 2, л. д. 84) позволили суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что установка на крыше оборудования системы вентиляции и холодоснабжения осуществлена обществом в целях обеспечения эксплуатации объекта аренды (помещений второго – четвертого этажей здания) в соответствии с условиями договора от 05.04.2010 № 1013. Перемещение оборудования при реконструкции крыши путем возведения пятого этажа согласовано сторонами в рамках арендных правоотношений, основанных на исследуемом договоре, что исключает удовлетворение требований о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в заявленный истцом период (статьи 1105, 1107 Гражданского кодекса).

Не усмотрел апелляционный суд и оснований для взыскания платы за пользование помещениями 3, 3а, 3б пятого этажа в соответствии с условиями договора аренды от 05.04.2010 № 1013, поскольку из данного договора (в редакции дополнительных соглашений) не следует право арендодателя исчислять размер арендной платы от площади, занимаемой оборудованием системы вентиляции и холодоснабжения.

Положения гражданского законодательства (статьи 614, 615, 616, 623 Гражданского кодекса) не предусматривают право арендодателя требовать увеличения размера арендной платы в связи с улучшением арендованного имущества. Не предусмотрено такое право и условиями договора аренды от 05.04.2010 № 1013. Следовательно, до достижения сторонами соглашения об увеличении размера арендной платы на площадь помещений 3, 3а, 3б пятого этажа (то есть до 01.03.2016) у общества отсутствовала обязанность по внесению платы за использование данных помещений.

Относительно требования истца о взыскании долга по арендной плате в размере 246 161 рубля 42 копеек за использование помещения 5б второго этажа (в период с 06.04.2015 по 13.07.2016) апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В дополнительном соглашении от 03.04.2012 № 3 пункт 2.2 договора аренды изложен в новой редакции с указанием в составе арендованного имущества помещения 5б второго этажа здания (т. 1, л. д. 73).

В пункте 2 дополнительного соглашения от 16.12.2014 № 6 предусмотрено право арендатора (общества), начиная с 05.04.2015, осуществить возврат арендодателю любой части помещений второго этажа здания. Порядок реализации данного права определен в пункте 4 данного соглашения (т. 1, л. д. 94) и реализован арендатором согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 05.04.2015 (т. 1, л. д. 97). В пункте 1 акта приема-передачи от 05.04.2015 среди возвращаемых указано помещение 5б.

Согласно пункту 4 акта приема-передачи от 05.04.2015, для целей исчисления арендной платы за пользование арендатором частью помещения 5б на втором этаже здания в целях прохода к помещениям 5п, 5р стороны договорились считать площадь части помещения 5б, подлежащую начислению и оплате, равной 22,48 кв. м; ставка арендной платы за указанную часть помещения 5б равна ставке основной арендной платы за помещения третьего и четвертого этажей; арендная плата за указанную часть помещения 5б подлежит внесению арендатором до момента сдачи в аренду используемой арендатором части помещения 5б другому арендатору.

В пункте 8 акта приема-передачи от 05.04.2015 стороны согласовали обязанность подписать до 07.04.2015 дополнительное соглашение к договору, в котором зафиксировать возврат указанной в акте части второго этажа. Такое соглашение не подписано, государственная регистрация не произведена.

В то же время факт использования помещений 5п и 5р второго этажа, в которые осуществляется доступ через спорное помещение 5б, не оспорен, доказательства обратного материалы дела не содержат.

Доводы предпринимателя о наличии оснований для начисления арендной платы за помещение 5б второго этажа в соответствии с положениями пункта 4 акта приема-передачи от 05.04.2015 апелляционный суд признал обоснованными. При этом суд апелляционной инстанции не установил оснований для удовлетворения требований предпринимателя о признании недействительным пункта 1 данного акта в части указания о возврате арендатором и принятия арендодателем помещения 5б, отметив, что предприниматель не указал, в силу каких норм закона акт приема-передачи (достоверно отражающий фактические обстоятельства передачи недвижимого имущества) может быть признан недействительным.

Относительно требований о взыскании долга по арендной плате за пользование помещениями второго – четвертого этажей в период с 05.04.2015 по 30.04.2016 в размере 1 898 275 рублей 18 копеек суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 4.1 договора аренды от 05.04.2010 № 1013 арендная плата по договору складывается из «основной арендной платы» и «дополнительной арендной платы» (т. 1, л. д. 52). Основная арендная плата определяется как произведение площади помещений и ставки основной арендной платы (пункт 4.1.1 договора).

Расчет задолженности произведен истцом, исходя из ставки арендной платы в 700 рублей в месяц за 1 кв. м и площади 2034,7 кв. м (в том числе на втором этаже за помещения 5б, 5п, 5р – 66,6 кв. м; на третьем этаже – 984,1 кв. м; на четвертом этаже – 984 кв. м). Ответчик осуществлял арендные платежи, что отражено в акте сверки по состоянию на 30.04.2016 (т. 4, л. д. 19).

В расчете (т. 1, л. д. 48) истец в обоснование применения ставки в 700 рублей в месяц за 1 кв. м ссылается на дополнительное соглашение от 16.10.2014 № 6, тогда как арендатор вносил платежи по ставке 635,75 рубля в месяц за 1 кв. м за 2008,5 кв. м площади (в том числе на втором этаже за помещения 5п, 5р – 40,4 кв. м; на третьем этаже – 984,1 кв. м; на четвертом этаже – 984 кв. м) (т. 4, л. д. 21, 22).

По делу установлено, что стороны подписали 2 дополнительных соглашения № 6 к договору аренды: соглашение от 16.10.2014 № 6 (не зарегистрировано), которым предполагалось внести изменения в пункты 2.2, 4.1, 4.1.1 договора аренды в части площади помещений и ставки арендной платы, изменения должны были вступить в силу с 05.04.2015; и соглашение от 16.12.2014 № 6 (прошедшее 24.12.2014 государственную регистрацию).

На основании исследования материалов дела, с учетом позиций обеих сторон, апелляционный суд указал, что соглашение от 16.12.2014 № 6 составлено взамен соглашения от 16.10.2014 № 6.

В дополнительном соглашении от 16.12.2014 № 6 стороны не закрепили изменение ставки основной арендной платы к помещениям второго – четвертого этажей, в связи с чем апелляционный суд поддержал позицию ответчика, указав, что при расчете размера арендной платы надлежало руководствоваться ставкой, определенной в дополнительном соглашении от 07.04.2014 № 5, а именно: 7629,05 рублей за 1 кв. м в год (т. 1, л. д. 81, 82), соответственно, в месяц – 635,75 рублей за 1 кв. м.

При этом по акту приема-передачи от 05.04.2015 обществом возвращены помещения второго этажа, за исключением помещений 5п и 5р (т. 1, л. д. 97). Площадь помещений второго этажа согласована в дополнительном соглашении от 03.04.2012 № 3 и составила для помещений 5п (4,5 кв. м) и 5р (35,9 кв. м) 40,4 кв. м. Кроме того, в соответствии с пунктом 4 акта приема-передачи от 05.04.2015 общество должно вносить плату с учетом площади помещения 5б второго этажа, определенной сторонами в 22,48 кв. м. Итого по второму этажу 62,88 кв. м, а всего по объекту аренды 2030,98 кв. м (на третьем этаже – 984,1 кв. м; на четвертом этаже 984 кв. м).

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию общества относительно двойного взыскания платы по пункту 4 акта приема-передачи от 05.04.2015 (рассчитанную от площади помещения 5б второго этажа): первый раз в составе задолженности по основной арендной плате за помещения 2-4 этажей за период с 05.04.2015 по 30.04.2016 в размере 1 898 275 рублей 18 копеек; второй раз в качестве самостоятельного требования за период с 06.04.2015 по 13.07.2016 в размере 246 161 рубля 42 копеек, произведя перерасчет.

Разногласия спорящих сторон касаются также увеличения ставки арендной платы (письмом от 11.04.2016 № 32 предприниматель уведомил общество об увеличении с 12.05.2016 ставки основной арендной платы в 2016 году на 10% до 770 рублей за 1 кв. м помещений второго – четвертого этажей, 550 рублей за 1 кв. м помещений 5 этажа;т. 3, л. д. 16 – 18).

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды от 05.04.2010 № 1013, по истечении года с момента государственной регистрации договора ставка основной арендной платы может быть увеличена в одностороннем порядке арендодателем не более, чем на 10%, не чаще 1 раза в год (т. 1, л. д. 52).

Суд апелляционной инстанции указал, что, поскольку по состоянию на апрель 2016 года действующая ставка основной арендной платы за помещения второго – четвертого этажей составляла 635,75 рубля, то предприниматель вправе увеличить данную ставку лишь до 699,33 рубля. В то же время, поскольку за период с 01.05.2016 по 13.07.2016 истец испрашивает задолженность только за помещения 5б второго этажа, – доводы общества о возможности увеличения ставки арендной платы за помещения пятого этажа с 12.05.2016 признаны апелляционным судом не имеющими значения. С учетом расчета, произведенного апелляционным судом, задолженность общества в пользу предпринимателя составила: по основной арендной плате за площадь помещения 5б второго этажа за период с 06.04.2015 по 13.07.2016 в размере 223 318 рублей 94 копейки.

Коллегия окружного суда разделяет позицию апелляционной инстанции относительно отсутствия оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности по основной арендной плате за помещения второго – четвертого этажей за период с 05.04.2015 по 30.04.2016 в размере 1 898 275 рублей 18 копеек.

В отношении требования предпринимателя о взыскании пени в размере 58 843 рублей 02 копеек, начисленной на задолженность по арендной плате за помещение 5б на втором этаже за период с 06.04.2015 по 13.07.2016 суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии с абзацем 3 пункта 4.4 договора аренды от 05.04.2010 № 1013 основная арендная плата за расчетный период подлежит уплате платежным поручением на банковский счет арендодателя авансовым платежом в течение 5 первых банковский дней расчетного периода, за который осуществляется расчет.

Согласно пункту 9.2 данного договора, в случае просрочки исполнения денежных обязательств, предусмотренных договором, сторона допустившая просрочку, обязуется уплатить другой стороне пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 9.4 договора аренды от 05.04.2010 № 1013 установлено, что начисление всех штрафов и неустоек, предусмотренных договором, производится со дня выставления одной из сторон требования об устранении нарушений условий договора, допущенных другой стороной.

Исходя из пунктов 4.4 и 9.2 договора аренды, с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса, просрочка по внесению основной арендной платы начинается на следующий день после окончания 5 банковских дней соответствующего расчетного периода; неустойка подлежит начислению за каждый день просрочки денежного обязательства.

Однако, исходя из пункта 9.4 договора аренды, сторона допустившая просрочку не обязана производить расчет и выплату неустойки, пока не получит требование об устранении нарушения обязательства.

Материалами дела подтверждено, что просрочка на стороне ответчика образовалась в мае 2015 года, после перечисления недостаточной суммы платежным поручением от 12.05.2015 № 1935. Размер неустойки исчислен судом апелляционной инстанции на задолженность по арендной плате за помещение 5б на втором этаже за период с 06.04.2015 по 13.07.2016, и составил 52 713 рублей 83 копейки. Ходатайство об уменьшении размера неустойки (статья 333 Гражданского кодекса) не заявлено.

Относительно требования о возложении на общество обязанности подписать дополнительное соглашение № 7 о внесении изменений в договор аренды от 04.04.2010 № 1013 суд апелляционной инстанции руководствовался пунктом 2 статьи 450, пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а также правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767, отметив, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Таким образом, требование об изменении договора аренды может быть удовлетворено судом только в том случае, если стороны достигли соглашения о передаче соответствующего спора на рассмотрение суда.

В пункте 4.1.1 договора аренды от 05.04.2010 № 1013 закреплено право арендодателя на увеличение арендной платы в одностороннем порядке. Из анализа условий договора (пункты 11.1, 11.2, 13.1 и 13.2) не усматривается воля сторон о возможности передачи спора об изменении условий договора на рассмотрение суда.

С учетом приведенных положений Гражданского кодекса, разъяснений и упомянутых пунктов договора от 05.04.2010 № 1013 оснований для удовлетворения требования об изменении его условий суд апелляционной инстанции не установил.

Аргументы предпринимателя, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что в силу статьи 286 Кодекса находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции. Все обстоятельства дела исследованы апелляционным судом полно и всесторонне, имеющиеся в деле доказательства оценены в их совокупности и взаимосвязи.

Основания для отмены или изменения апелляционного постановления от 06.02.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 по делу№ А53-10227/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин