ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-13203/2021

г. Челябинск

29 октября 2021 года

Дело № А47-17123/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2021 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2021 по делу № А47-17123/2020.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к администрации  муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее – Администрация района, ответчик 1) и администрации муниципального образования Весенний сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (далее – Администрация сельсовета, ответчик 2) о признании права собственности на объект недвижимого имущества: здание кафе литер Е, общей площадью застройки 259,1 кв.м. образованного в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 56:21:3004001:746, расположенного по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., 

<

...> (с учетом уточнения исковых требований).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2021 (резолютивная часть от 14.07.2021) в удовлетворении исковых требований  отказано.

С указанным решением суда не согласилась ИП ФИО2 (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы полагает неправомерными выводы суда первой инстанции о том, что у продавца отсутствовало зарегистрированное право собственности на спорный объект недвижимости на момент отчуждения его ФИО2, поскольку Оренбургская районная детская общественная организация (далее - ОРДОО)    клуб    «Хобби-центр»    ликвидировалось,    не    успев зарегистрировать право собственности на объект. Истец обратился за защитой нарушенного права, поскольку право собственности за ликвидированным юридическим лицом не было оформлено; вследствие ликвидации юридического лица невозможно заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи. Указывает, что на спорное здание получены необходимые разрешения компетентных органов о его соответствии пожарным, санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам и правилам, а также каких-либо иных претендентов на объект. Полагает, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности. Ссылаясь на пункт  8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», полагает, что предварительный договор от 02.04.2009 следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, а истцом, на основании указанного договора, приобретено право собственности на нежилое здание. Полагает, что поскольку строительство здания осуществлялось ОРДОО клуб «Хобби-центр» на основании полученного разрешения, а реконструкция объекта произведена ИП ФИО2 на основании предварительного договора от 02.04.2009  и договора строительного подряда от 05.05.2009 для ОРДОО клуба «Хобби-Центр», с учетом ликвидации ОРДОО клуб «Хобби центр» и произведенных предпринимателем существенных вложений, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Администрацией района представлен отзыв на апелляционную жалобу с указанием возражений на изложенные в ней доводы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2021 рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 26.10.2021.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2021 произведена замена состава суда, судья Колясникова Ю.С. заменена на судью Соколову И.Ю.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Администрации Весеннего сельсовета от 03.06.1999 № 24-р «О предоставлении в аренду земельного участка под строительство кафе на землях Весеннего сельсовета» Оренбургской районной детской общественной организации (ОРДОО) Клубу «Хобби-Центр» был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 0,03 га под строительство кафе, расположенный в 

<

...>, сроком на 49 лет (т. 1 л.д. 12-13).

19.04.1998 клубу «Хобби-Центр» выдано разрешение №17 на строительство кафе по адресу 

<

...>  продленное впоследствии до 19.04.2011 (т. 1 л.д. 14).

02.04.2009 между ОРДОО клуб «Хобби-Центр» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли - продажи капитального строительства здания – кафе, по условиям которого продавец обязуется оформить в собственность объект капитального строительства здания – кафе литер Е общей площадью застройки 104,6 кв.м., а именно общей площадью подвала – 55,3 кв.м. и общей площадью первого этажа – 49.3 кв.м., расположенный по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., 

<

...>, после чего продать объект покупателю на условиях, установленных настоящим договором, а покупатель обязуется принять объект и оплатить его стоимость, установленную п. 1.2. настоящего договора, продавцу (т. 1 л.д. 17-20).

Согласно п.1.2 договора стороны обязались в течение трех дней с даты возникновения права собственности у продавца на объект заключить основной договор купли – продажи, при этом первоначальная цена объекта составляет 190 000 руб. 00 коп.

Разделом 2 договора сторонами согласованы существенные условия: передача покупателю объекта должна состояться по акту в течение пяти календарных дней со дня заключения основного договора;  обязательствами покупателя по основному договору будут следующие действия: зарегистрировать сделку купли-продажи объекта, заключенную продавцом и покупателем, в Управлении Федеральной Регистрационной службы по Оренбургской области в установленном порядке; принять объект от продавца по акту в течение пяти календарных дней со дня заключения договора;  выступать правопреемником продавца в отношении всех касающихся объекта обязательств, эксплуатационного и градостроительного характера.

Согласно п. 3.2.-3.4. предварительного договора покупатель обязался реконструировать объект, привлекая подрядчиков, оплатить полную стоимость произведенных строительных работ и приобрести в дальнейшем право собственности на объект. На период реконструкции документации реконструированного объекта оформляется на продавца. 

Право собственности покупателя на объект возникнет со дня регистрации сделки купли-продажи объекта по основному договору в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (п.4.1 договора).

05.05.2009 между ИП ФИО2 (заказчик) и ООО «Орентектон» (подрядчик) заключен договор строительного подряда, согласно п.1.1. которого подрядчик обязался своими силами (без права привлечения третьих лиц – субподрядчиков) и материально-техническими средствами выполнить по заданию заказчика работы по реконструкции объекта капитального строительства здания-кафе литер Е общей площадью застройки 259.1 кв.м., расположенного в 

<

...>, в соответствии с согласованной сторонами проектно-сметной документацией  (т. 1 л.д. 36-39).

Пунктом 3.1 договора установлены сроки реконструкции: начальный  срок выполнения – 05.05.2009, конечный срок выполнения работ – 01.03.2010.

Стоимость работ по договору определяется на основании сметы и составляет 1 080 656 руб. 80 коп. 

Во исполнение условий договора сторонами подписан акт о приемке выполненных работ №1 от 09.02.2010 и справка о стоимости выполненных работ и затрат от 09.02.2010 (т.1 л.д.28-35).

Квитанциями к приходному кассовому ордеру предпринимателем оплачены выполненные работы (т.1 л.д.110-122).

Постановлением администрации МО Весенний сельсовет от 15 сентября 2010 №462-п «О присвоении почтового адреса кафе», объекту незавершённого строительства присвоен почтовый адрес: 460555, Оренбургская обл., Оренбургский район, Весенний сельсовет, 

<

...>. (т. 2 л.д. 43).

Указанный объект незавершённого строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 56:21:3001001:806, площадь застройки 259,9 кв.м., двором занято 68,1 кв.м, что следует из генерального плана земельного участка и поэтажного плана здания, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский 

<

...>, литер Е (подвал) и литер ЕЕ1 (1-ый этаж) от 30.09.2010 (т. 1 л.д. 40-42).

25.05.2010 года в Единый государственный реестр юридических лиц в отношении Оренбургской районной детской общественной организации клуб «ХОББИ – ЦЕНТР» внесена запись о прекращении деятельности общественного объединения в качестве юридического лица по решению суда на основании ст. 29 Федерального закона от 19.05.1995 № 82-ФЗ «Об общественных объединениях» (т. 1 л.д. 123-128).

Ссылаясь на соответствие построенного здания строительным, противопожарным, эпидемиологическим нормам и правилам, что подтверждается заключение отдела надзорной деятельности по Оренбургскому району № 291/2-9-9 от 19.05.2011; заключением санитарно-эпидемиологической экспертизы Центра гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области № 56.ФБУЗ.01.02- 11.2015-3984; техническим заключением № 88-2 от 02.06.2011 и указав, что право собственности на объект недвижимости приобретено ИП ФИО2 на основании договора купли-продажи, истец обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела  доказательств заключения между покупателем и продавцом основного договора купли - продажи спорного объекта недвижимости, а также зарегистрированного права собственности продавца ни на объект незавершенного строительства, ни на объект, созданный после заключения договора от 02.04.2009. Суд также исходил из того, что спорный объект недвижимости не был введен в гражданский оборот в предусмотренном законом порядке, поскольку объект,  в отношении которого предпринимателем заявлено о признании права собственности, не соответствует предмету договора купли-продажи. Суд пришел к выводу о том, что построенное в 2009-2010 году здание кафе является самовольной постройкой, поскольку отсутствовало разрешение на строительство объекта, существующего в настоящее время, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не оформлялось.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке в частности путем признания права.

Предъявление требования о признании права имеет целью устранение сомнений в принадлежности права тому или иному лицу.

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен в силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание возникновения его права собственности на данное имущество.

По правилам пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Согласно пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пунктам 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, возникновение права собственности на недвижимое имущество, в том числе созданное в результате инвестиционной деятельности, определяется моментом осуществления его государственной регистрации.

Из материалов дела усматривается, что права истца на спорное нежилое здание зарегистрированы не были, их возникновение могло иметь место после вступления в силу Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку требования об установлении права собственности на спорный объект истец связывает с исполнением обязательств по предварительному договору купли-продажи 02.04.2009.

Как разъяснено в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Проанализировав содержание встречных обязательств сторон по договору от 02.04.2009, суд первой инстанции правомерно исходил из квалификации заключенного сторонами договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в  Едином государственной реестре недвижимости этого права за покупателем.

В материалах дела  такие доказательства отсутствуют. Отсутствуют и сведения о регистрации прав на спорный объект за продавцом по предварительному договору.

Согласно положениям пунктов 1, 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, документом, удостоверяющим завершение строительства объекта недвижимости, а значит, и факт его создания, является разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Оценив указанные обстоятельства, а также несоответствие описания предмета предварительного договора (здание кафе площадью застройки 104,6 кв.м.) существующему предмета требований истца (здание кафе площадью застройки 259,1 кв.м.) суд первой инстанции сделан обоснованный вывод об отсутствии его введения в гражданский оборот в установленном порядке.

Из разъяснений, которые даны в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.15 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора (абзац второй). По смыслу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (абзац третий).

Таким образом, арбитражный суд не связан с правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск, исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении

В соответствии с действующей редакцией статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (часть 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из буквального содержания положений части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при одновременном соблюдении трех условий: наличие у истца прав на земельный участок, в том числе допускающих строительство на нем объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Материалами дела подтверждено отсутствие у истца прав на земельный участок с кадастровым номером 56:21:3001001:806, занятый спорной постройкой. 

Таким образом, совокупность условий для признания права собственности на нежилое здание, независимо от предоставления истцом доказательств соответствии постройки пожарным, санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам и правилам, не могла служить основанием для удовлетворения заявленных истцом требований.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2021 по делу № А47-17123/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.Ю. Соколова  

 

Судьи:                                                                         А.С. Жернаков   

 

                                                                                              В.А. Томилина