ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail:info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А65-22158/2023

г. Самара

03 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена: 22 апреля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено:  03 мая 2024 года 

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,

судей Корастелева В.А., Сергеевой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Королевой А.С.,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале № 3, дело по  апелляционным жалобам  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,

общества с ограниченной ответственностью «Птицеводческий комплекс «Ак Барс»,

Акционерного общества «Холдинговая компания «Ак Барс»,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 февраля 2024 года по делу                    № А65-22158/2023 (судья   Бредихина Н.Ю.), по заявлению Акционерного общества «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства», г. Москва, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Акционерное общество «Холдинговая компания «Ак Барс», г. Казань, ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Птицеводческий комплекс «Ак Барс», РТ, Пестречинский район, с.п. Ленино-Кокушкинское, Публичное акционерное общество «Банк ВТБ», г. Москва, и.о. конкурный управляющий Общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Залесный», РТ, Зеленодольский район, с. Большие Ключи ФИО2, об отмене решения о регистрации договоров аренды от 30.12.2022 №БК1 и №БК-М-2,

 

                                                    УСТАНОВИЛ:

 

Акционерное общество «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с  заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - ответчик), об отмене решения о регистрации договоров аренды от 30.12.2022 №БК1 и №БК-М-2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество «Холдинговая компания «Ак Барс», ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Птицеводческий комплекс «Ак Барс», Публичное акционерное общество «Банк ВТБ», и.о. конкурный управляющий Общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Залесный», ФИО2  (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 февраля 2024 года заявленные требования удовлетворены. Отменено решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о регистрации договоров аренды от 30.12.2022 г. № БК1 и БК-М-2. С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань в пользу Акционерного общества «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства», г. Москва взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, жалобу - удовлетворить.  

В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.

В жалобе указывает на то, что согласие залогодержателя необходимо в случае, если срок аренды превышает срок обеспеченной ипотекой обязательства. 

Однако, по условиям вышеназванных договоров аренды срок аренды не превышает срок ипотеки, т.е. право залогодержателя не нарушается.

Общество с ограниченной ответственностью «Птицеводческий комплекс «Ак Барс» в своей апелляционной жалобе просит отменить решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.01.2024 года по делу №А65-22158/2023 АО «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об отмене решения о государственной регистрации договоров аренды от 30.12.2022 №БК1 и №БК-М-2.

В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.

В жалобе указывает на то, что согласие залогодержателя необходимо в случае, если срок аренды превышает срок обеспеченной ипотекой обязательства. По условиям вышеназванных договоров аренды срок аренды не превышает срок ипотеки, т.е. право залогодержателя не нарушается.

Акционерное общество «Холдинговая компания «Ак Барс» в своей апелляционной жалобе просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение Арбитражного суда РТ от 07.02.2024г. по делу № А65-22158\2023 отменить, в иске отказать.

В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Закон об ипотеке не устанавливает запрет на передачу в аренду заложенного имущества.

Следовательно, согласие залогодержателя необходимо в случае если срок аренды превышает срок обеспеченной ипотекой обязательства. 

Между тем по условиям вышеназванных договоров аренды срок аренды не превышает срок ипотеки, то есть право залогодержателя не нарушается.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционные жалобы в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ рассмотрены в их отсутствие. 

Апелляционные жалобы на судебный акт арбитражного суда Республики Татарстан рассмотрены в порядке, установленном ст.ст.266-268 АПК РФ. 

Исследовав доказательства по делу с учетом доводов апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

АО «Корпорация «МСП» в обеспечение исполнения обязательств ООО «Агрофирма «Залесный» (далее- заемщик) по кредитным соглашениям от 26.06.2020 №ВЛ/182020-003485, №НЛ/182020-003486, №НЛ/182020-003487,   заключенным   между   заемщиком   и Банком   ВТБ (ПАО),   представлены независимые гарантии от 26.06.2020 №072020/757, от 08.07.2020 №072020/805, от 08.07.2020 №072020/806.

Согласно договорам о   предоставлении   независимой   гарантии от 26.06.2020 №072020/757, от 08.07.2020 №072020/805, от 08.07.2020 №072020/806 гарант (АО «Корпорация «МСП») предоставляет бенефициару (Банк ВТБ (ПАО)) независимую гарантию, на сумму не более 60 000 000 руб. - по договору от 26.06.2020 №072020/757, 50 000 000 руб. - по договору 08.07.2020 №072020/805, 150 000 000 руб. - по договору 08.07.2020 №072020/806, со сроком действия, начиная с даты ее выдачи по 24.10.2023 включительно (по договору от 26.06.2020 №072020/757), по 24.10.2028 включительно (по договору от 08.07.2020 №072020/805, по договору от 08.07.2020 №072020/806).

В целях обеспечения надлежащего исполнения принципалом (ООО «Агрофирма «Залесный») обязательств по договору, принципал обязался после выдачи гарантии в течение 90 дней с даты предоставления независимой гарантии, передать и /или обеспечить передачу в залог гаранту объекты недвижимого имущества, принадлежащие принципалу на праве собственности, которые перечислены в пунктах 4.3 договором о предоставлении независимой гарантии от 26.06.2020 №072020/757, от 08.07.2020 №072020/805, от 08.07.2020 №072020/806.

В качестве обеспечения исполнения обязательств перед АО «Корпорация «МСП» оформлены имущественный комплекс, принадлежащие ООО «Агрофирма «Залесный» и часть имущественного комплекса, принадлежащий ФИО1.(залогодатель), что подтверждается договорами об ипотеки (залоге недвижимости) от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-32, от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-33, от 22.07.2022 №072020/757П/805П-806П-34.

На основании договоров от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-32, от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-33, от 22.07.2022 №072020/757П/805П-806П-34 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу АО «Корпорация «МСП» со сроком действия по 26.06.2023 и 24.08.2028.

В Арбитражный суд Республики Татарстан 10 ноября 2022 года поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «КаМП», г.Казань, о признании ООО «Агрофирма «Залесный» несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 ноября 2022 года по делу №А65-31119/2022 заявление принято к производству, назначено судебное заседание.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 марта 2023 года (резолютивная часть от 09 марта 2023 года) по делу №А65 -31119/2022 признано обоснованным заявление ООО «КаМП», г.Казань, о признании ООО «Агрофирма «Залесный», (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), несостоятельным (банкротом), в отношении ООО «Агрофирма «Залесный», введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.11.2023 (резолютивная часть от 23.11.2023) по делу №А65-31119/2022 должник - ООО «Агрофирма «Залесный», (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на четыре месяца до 23 марта 2024 года. Конкурсным управляющим ООО «Агрофирма «Залесный» утвержден ФИО2.

АО «Холдинговая компания «Ак барс», являясь участником ООО «Птицеводческий комплекс «Ак Барс», обратилось в адрес ВТБ Банк (ПАО) с письмами от 12.12.2022, от 21.02.2023 о согласовании возможности заключения договоров аренды между ООО «Агрофирма «Залесный» и ООО «Птицеводческий комплекс «Ак Барс», и между ООО «Агрофирма «Залесный» и ФИО1

Письмами от 30.01.2023, от 14.03.2023 ВТБ Банк (ПАО) сообщил о возможности согласования заключения договоров аренды в части имущества, обремененного по договорам ипотеки.

АО «Холдинговая компания «Ак барс» также обращалось в адрес АО «Корпорация «МСП» с запросом от 04.04.2023 о предоставлении согласия на заключение договора аренды от 30.12.2022 №БК1 между ООО «Агрофирма «Залесный» и ООО «Птицеводческий комплекс «Ак Барс» и договора аренды от 30.12.2022 №БК -М-2 между ФИО1 и ООО «Птицеводческий комплекс «Ак Барс».

По итогам рассмотрения вышеуказанного обращения АО «Корпорация «МСП» принято отрицательное решение (письмо от 28.04.2023 №06/3977).

Между тем, 30.12.2022 между ООО «Птицеводческий комплекс «Ак Барс» и ООО «Агрофирма «Залесный» и между ООО «Птицеводческий комплекс «Ак Барс» и ФИО1 заключены договоры аренды №БК-1, №БК-М-2 сроком на 18 месяцев.

24.01.2023 ООО «Птицеводческий комплекс «Ак Барс» обратилось в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации договоров аренды от 30.12.2022 №БК-1, №БК-М-2 с приложением соответствующих документов.

Управлением Росреестра приняты решения о государственной регистрации договоров аренды от 30.12.2022 №БК-1, №БК-М-2.

Заявитель, полагая, что решения Управления Росреестра о государственной регистрации договоров аренды от 30.12.2022 №БК-1, №БК-М-2 являются недействительными и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, договоры ипотеки в установленном законом порядке не были изменены или прекращены, соответствующие регистрационные записи об ипотеки в ЕГРН не погашены, доказательства исполнения обязательств по независимым гарантиям от 26.06.2020 №072020/757, от 08.07.2020 №072020/805, от 08.07.2020 №072020/806, ФИО1 в Управление Росреестра не представлены, право залога не прекратилось, и у залогодателей сохранилась обязанность распоряжаться предметом залога только с согласия АО «Корпорация «МСП» (пункты 1.2, 3.3 договоров об ипотеки (залоге недвижимости) от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-32, от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-33, от 22.07.2022 №072020/757П/805П-806П-34), обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Судом первой инстанции в обжалуемом решении приведены мотивы и ссылки на нормативно-правовые акты, на основании которых заявление удовлетворено.

Анализируя и оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости   и   представлением   содержащихся   в   нем   сведений   регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 3 ст. 1 указанного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (п. 3). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 5).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (п. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Согласно положениям п. 5 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге (пункт 1 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В статье 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а также иных причитающихся залогодержателю сумм (часть 1 статьи 3 Закона № 102-ФЗ).

В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что АО «Корпорация «МСП» в обеспечение исполнения обязательств ООО «Агрофирма «Залесный» (далее- заемщик) по кредитным соглашениям от 26.06.2020 №ВЛ/182020-003485, №НЛ/182020-003486, №НЛ/182020-003487,    заключенным    между    заемщиком    и Банком   ВТБ (ПАО), представлены   независимые   гарантии   от 26.06.2020 №072020/757, от 08.07.2020 №072020/805, от 08.07.2020 №072020/806.

Согласно договорам о предоставлении независимой гарантии от 26.06.2020 №072020/757, от 08.07.2020 №072020/805, от 08.07.2020 №072020/806 гарант (АО «Корпорация «МСП») предоставляет бенефициару (Банк ВТБ (ПАО)) независимую гарантию, на сумму не более 60 000 000 руб. - по договору от 26.06.2020 №072020/757, 50 000 000 руб. - по договору 08.07.2020 №072020/805, 150 000 000 руб. - по договору 08.07.2020 №072020/806, со сроком действия, начиная с даты ее выдачи по 24.10.2023 включительно (по договору от 26.06.2020 №072020/757), по 24.10.2028 включительно (по договору от 08.07.2020 №072020/805, по договору от 08.07.2020 №072020/806).

В целях обеспечения надлежащего исполнения принципалом (ООО «Агрофирма «Залесный») обязательств по договору, принципал обязался после выдачи гарантии в течение 90 дней с даты предоставления независимой гарантии, передать и /или обеспечить передачу в залог гаранту объекты недвижимого имущества, принадлежащие принципалу на праве собственности, которые перечислены в пунктах 4.3 договором о предоставлении независимой гарантии от 26.06.2020 №072020/757, от 08.07.2020 №072020/805, от 08.07.2020 №072020/806.

В качестве обеспечения исполнения обязательств перед АО «Корпорация «МСП» оформлены имущественный комплекс, принадлежащие ООО «Агрофирма «Залесный» и часть имущественного комплекса, принадлежащего ФИО1.(залогодатель), что подтверждается договорами об ипотеке (залоге недвижимости) от 09.11.2021  №072020/757П/805П-806П-32 (с ФИО1), от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-33 (с ООО «Агрофирма «Залесный»), от 22.07.2022 №072020/757П/805П-806П-34 (с ФИО1).

На основании договоров от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-32, от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-33, от 22.07.2022 №072020/757П/805П-806П-34 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу АО «Корпорация «МСП» сроком действия по 26.06.2023 и 24.08.2028.

Доказательств надлежащего исполнения ООО «Агрофирма «Залесный» обязательств по кредитным соглашениям материалы дела не содержат.

Договоры ипотеки в установленном законом порядке не были изменены или прекращены, соответствующие регистрационные записи об ипотеке в ЕГРН не погашены.

Доказательств исполнения обязательств по независимым гарантиям от 26.06.2020 №072020/757, от 08.07.2020 №072020/805, от 08.07.2020 №072020/806, ФИО1  также не представлено.

Пунктом  2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет залогодателю отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Как следует из пункта 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В соответствии с пунктом 3 статьи 157.1 Гражданского кодекса согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение).

В силу статьи 346 Гражданского кодекса залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы (пункт 1).

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса).

Согласно пунктам 1.2 договоров об ипотеки (залоге недвижимости) от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-32, от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-33, от 22.07.2022 №072020/757П/805П-806П-34 распоряжение имуществом, а равно обременение прав на него, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду полностью или частично либо в безвозмездное/ безвозмездное срочное пользование, без предварительного письменного согласия залогодержателя (АО «Корпорация «МСП») не допускаются, за исключением случая, предусмотренного п.3.11 договоров.

Пунктами 3.3 договоров об ипотеке (залоге недвижимости) от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-32, от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-33, от 22.07.2022 №072020/757П/805П-806П-34 установлено, что залогодатель (ООО «Агрофирма «Залесный» и ФИО1) несет обязанность по обеспечению сохранности предмета ипотеки в полном объеме.

Залогодатель (ООО «Агрофирма «Залесный» и ФИО1) обязуется с момента заключения договора без согласия залогодержателя (АО «Корпорация «МСП») не заключать договоры аренды и/или субаренды, а также дополнительные соглашения к заключенным договорам аренды и/или субаренды на предмет ипотеки или его части, а также не обременять его иным образом, за исключением обременений, указанных в пунктах 3.1 и 3.4 договора.

Изложенное свидетельствует о закреплении в договоре условия об императивном запрете на распоряжение имуществом без согласия залогодержателя.

Согласно пункту 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» если для распоряжения заложенной движимой вещью требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора залога, не может быть оспорена последним, поскольку законом установлено иное последствие нарушения (абзац второй пункта 1 статьи 173.1, пункт 2 статьи 346 ГК РФ).

При отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности (пункт 1 статьи 37, статья 39 Закона об ипотеке, абзац первый пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ). Признание такой сделки недействительной не лишает ее приобретателя права требовать от залогодателя возмещения убытков при наличии соответствующих оснований в случаях, предусмотренных законом или договором (например, статьями 460 - 462 ГК РФ).

Названные положения Гражданского кодекса Управлением Росреестра неправильно применены с учетом отсутствия в материалах дела доказательств наличия согласия АО «Корпорация «МСП» на сдачу в аренду Обществом «Агрофирма «Залесный» и ФИО1 предмета залога, установленными договорами об ипотеки (залоге недвижимости) от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-32, от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-33, от 22.07.2022 №072020/757П/805П-806П-34.

Не принято во внимание, что на основании договоров об ипотеке (залоге недвижимости) от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-32, от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-33, от 22.07.2022 №072020/757П/805П-806П-34 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу АО «Корпорация «МСП». При этом данная информация является доступной и могла быть проверена Управлением Росреестра при регистрации  спорных договоров  аренды от  30.1 2.2022 №БК-1, №БК-М-2.

В пунктах 3.3 договоров об ипотеке (залоге недвижимости) от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-32, от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-33, от 22.07.2022 №072020/757П/805П-806П-34 установлена обязанность залогодателей (ООО «Агрофирма «Залесный», ФИО1) с момента заключения договоров без согласия залогодержателя (АО «Корпорация «МСП») не заключать договора аренды на предмет ипотеки или его части.

Как установлено судом и следует из материалов дела, АО «Холдинговая компания «Ак барс» обращалось в адрес АО «Корпорация «МСП» с запросом от 04.04.2023 о предоставлении согласия на заключение договора аренды от 30.12.2022 №БК1 между ООО «Агрофирма «Залесный» и ООО «Птицеводческий комплекс «Ак Барс» и договора аренды от 30.12.2022 №БК-М-2 между ФИО1 и ООО «Птицеводческий комплекс «Ак Барс».

По итогам рассмотрения вышеуказанного обращения АО «Корпорация «МСП» отказано в предоставлении согласия на заключения договора аренды от 30.12.2022 №БК1 между ООО «Агрофирма «Залесный» и ООО «Птицеводческий комплекс «Ак Барс» и договора аренды от 30.12.2022 №БК-М-2 между ФИО1 и ООО «Птицеводческий комплекс «Ак Барс» (письмо от 28.04.2023 №06/3977).

Принимая во внимание все вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к аналогичному выводу о том, что предоставление в регистрирующий орган при подаче заявления о государственной регистрации права в отношении предмета залога, установленного в договорах об ипотеке (залоге недвижимости) от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-32, от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-33, от 22.07.2022 №072020/757П/805П-806П-34 согласие залогодержателя (АО «Корпорация «МСП») на заключение договора аренды является обязательным основанием для передачи права пользования арендуемыми объектами недвижимости, являющимися предметом залога.

Судом сделан правильный вывод о том, что оспариваемые действия Управления Росреестра, выразившиеся в государственной регистрации договоров аренды от 30.12.2022 №БК1 и №БК-М-2 без согласия залогодержателя не соответствуют требованиям закона, нарушают права и законные интересы заявителя при осуществлении своей деятельности, поскольку при отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности.

Доводы апелляционных жалоб, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Пунктами 1.2 договоров об ипотеки (залоге недвижимости) от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-32, от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-33, от 22.07.2022 №072020/757П/805П-806П-34 сторонами согласовано условие, согласно которому распоряжение имуществом, а равно обременение прав на него, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду полностью или частично либо в безвозмездное/ безвозмездное срочное пользование, без предварительного письменного согласия залогодержателя (АО «Корпорация «МСП») не допускаются, за исключением случая, предусмотренного п.3.11 договоров.

Пунктами 3.3 договоров об ипотеке (залоге недвижимости) от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-32, от 09.11.2021 №072020/757П/805П-806П-33, от 22.07.2022 №072020/757П/805П-806П-34 установлено, что залогодатель (ООО «Агрофирма «Залесный» и ФИО1) несет обязанность по обеспечению сохранности предмета ипотеки в полном объеме.

Залогодатель (ООО «Агрофирма «Залесный» и ФИО1) обязуется с момента заключения договора без согласия залогодержателя (АО «Корпорация «МСП») не заключать договоры аренды и/или субаренды, а также дополнительные соглашения к заключенным договорам аренды и/или субаренды на предмет ипотеки или его части, а также не обременять его иным образом, за исключением обременений, указанных в пунктах 3.1 и 3.4 договора.

Таким образом, в договорах закреплено условие об императивном запрете на распоряжение имуществом без согласия залогодержателя, оспариваемые действия Управления Росреестра, выразившиеся в государственной регистрации договоров аренды от 30.12.2022 №БК1 и №БК-М-2 без согласия залогодержателя не соответствуют требованиям закона.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 февраля 2024 года по делу                    №А65-22158/2023 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                               И.С. Драгоценнова

 

Судьи                                                                                                              В.А. Корастелев

 

Н.В. Сергеева