АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-30102/19

23 декабря 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   17 декабря 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            23 декабря 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО2» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ККПД-ИНВЕСТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки,

при участии:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности от 18.01.2019,

от ответчика ООО «СЗ ФИО2»: ФИО4 – представитель по доверенности от 19.09.0219, 

от ответчика ООО «СЗ ККПД-ИНВЕСТ»: не явился, извещен,

от третьего лица: не явился, извещен.

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик ФИО2", обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик ККПД-ИНВЕСТ", при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 28.06.2018, применении последствий недействительности сделки.

Представитель истца настаивает на исковых требованиях.

Представитель ответчика ООО «СЗ ФИО2» против иска возражает по изложенным в отзыве основаниям.

Представитель ответчика ООО «СЗ ККПД-ИНВЕСТ» в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о месте и времени рассмотрения дела.

В судебном заседании, назначенном на 10.12.2019, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 17.12.2019 до 09 час. 35 мин., после которого судебное разбирательство продолжено при участии представителя ООО «СЗ ФИО2».

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства. 

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующие фактические обстоятельства.

На основании результатов проведенного 17.12.2013 аукциона (протокол от 17.12.2013 № 3/354-2) департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» (арендатор) заключили договор аренды от 07.07.2014 № 35443 земельного участка площадью 236 906 кв.м с кадастровым номером 61:44:0073012:60, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», VIII микрорайон, на 10 лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства – 2-й очереди строительства жилого района «Левенцовский».

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 23.12.2015 № 1297 утверждена документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания) VIII микрорайона жилого района «Левенцовский» в Советском районе города Ростова-на-Дону. 

Из исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:60 образован земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:2315, общей площадью 1583 кв.м.

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 17.10.2016 № 1502 в целях постановки на кадастровый учет земельных участков, образуемых в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:60, постановление администрации города Ростова-на-Дону от 23.12.2015 № 1297 дополнено разделом о видах разрешенного использования образуемых земельных участков, в том числе земельного участка площадью 1583 кв.м – территории общего пользования: проезды, тупики, скверы, парки, бульвары, территории озеленения.

22.11.2017 между департаментом и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор  аренды № 37356 земельного участка общей площадью 1583 кв.м с кадастровым номером 61:44:0073012:2315, для использования в качестве территории общего пользования: площади, проспекты, улицы, переулки, проезды, тупики, набережные, скверы, парки, бульвары, территории озеленения, сроком до 17.12.2023.

Согласно пункту 8.3 договора аренды от 22.11.2017 № 37356 арендатору запрещено передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам.

По договору перенайма от 28.06.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.11.2017 № 37356 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:2315 переданы арендатором обществу с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ». В силу пункта 1.11 договора перенайма передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка не должна была повлечь каких-либо изменений условий договора аренды. В Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись от 16.08.2018 с номером регистрации 61:44:0073012:2315-61/001/2018-8.

Письмом от 21.08.2018 № 10-1753/18-КИ общество с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ» уведомило департамент о состоявшемся перенайме и предложило подготовить и заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 22.11.2017 № 37356. 

Департамент в письме от 02.10.2018 № 59-30-21738/14 выразил отказ в подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, поскольку договор перенайма противоречит пункту 8.3 договора аренды от 22.11.2017 № 37356 и пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

06.03.2019 общество с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» сменило наименование на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО2», что подтверждается соответствующими сведениями Единого государственного реестра юридических лиц.

27.03.2019 общество с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ» сменило наименование на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ККПД-ИНВЕСТ», что подтверждается соответствующими сведениями Единого государственного реестра юридических лиц.

В рамках дела № А53-34881/2018 департаментом оспорены действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление) по государственной регистрации заключенного обществами договора перенайма от 28.06.2018, заявлены требования о понуждении к аннулированию (погашению) в Едином государственном реестре недвижимости записи от 16.08.2018 с номером регистрации 61:44:0073012:2315-61/001/2018-8 о договоре перенайма и о восстановлении государственной регистрации обременения в виде аренды (договора аренды) земельного участка в пользу и общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО2».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2019 по делу № А53-34881/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.08.2019, требования департамента частично удовлетворены,  действия управления по государственной регистрации договора перенайма признаны незаконными.

Отказывая в удовлетворении остальной части требований департамента, суды пришли к выводу о том, что понуждение органа регистрации к аннулированию (погашению) в Едином государственном реестре недвижимости записи о договоре перенайма и к восстановлению государственной регистрации обременения в виде аренды (договора аренды) земельного участка в пользу прежнего арендатора может привести к разрешению спора о праве на этот объект недвижимости в неисковом порядке, а также повлечь нарушение прав и законных интересов других лиц. 

В этой связи департаментом по настоящему делу заявлены исковые требования о признании недействительным договора от 28.06.2018 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.11.2017 № 37356, применении последствий недействительности сделки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в части ввиду нижеследующего.

Поскольку договор аренды земельного участка от 22.11.2017 № 37356 и договор перенайма от 28.06.2018 заключены после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и о последствиях недействительности сделок в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации».

Соответствующей редакцией статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации к ничтожным отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Применительно к указанной норме в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, совершенная в противоречие установленному законом явно выраженному запрету, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Под последними понимаются интересы неопределенного круга лиц.

Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции вступившего в силу 01.06.2015 Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 42-ФЗ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. 

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной Законом № 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом сложившейся практики ее применения.

В силу подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 указанного пункта, пунктом 5 статьи 46 указанного кодекса.

Поскольку договор аренды от 22.11.2017 № 37356 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:2315 заключался не на торгах, на него не распространяется установленный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет на уступку прав и перевод долга.

Вместе с тем, определяя земельные участки общего пользования, законодатель в статье 262 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Под красными линиями подразумеваются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, автомобильные дороги и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования от других территорий. 

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования.

Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 № 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 № 308-ЭС17-16595).

Градостроительным кодексом Российской Федерации предусмотрено включение в проект планировки территории красных линий, линий, обозначающих дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, схем организации улично-дорожной сети и движения транспорта на соответствующей территории (пункты 3, 5 статьи 42).

В соответствии с пунктом 3 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.

Земельным кодексом Российской Федерации в действовавшей при заключении договора аренды от 07.07.2014 № 35443 исходного земельного участка редакции предусматривалось образование земельных участков из исходного земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, лицом, с которым заключен соответствующий договор, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (пункт 5 статьи 11.4). 

Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации комплексное освоение предполагает подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Исходные земельные участки для их комплексного освоения предоставляются в аренду только на аукционе. 

Арендатор такого участка обязан соблюдать сроки подготовки необходимых для комплексного освоения проектов планировки и межевания территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, (пункт 3 статьи 30.2, подпункты 6 – 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации) и вправе передать соответствующие права и обязанности в полном объеме новому правообладателю исходного земельного участка (пункт 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, они могут быть приобретены арендатором исходного земельного участка в аренду. 

В силу пунктов 6, 7 статьи 30.2, подпункта 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации у арендатора образуемых земельных участков сохраняется только обязанность по соблюдению максимальных сроков осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования этих участков, но не обязанность по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность.

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО2» как арендатор исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:60, предоставленного для комплексного освоения территории, могло передать свои права и обязанности по соответствующему договору аренды от 07.07.2014 № 35443 иному лицу только в полном объеме. Оно не вправе было ни заключать договор аренды от 22.11.2017 № 37356 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:2315 с разрешенным использованием в качестве территории общего пользования под площадями, проспектами, улицами, переулками, проездами, тупиками, набережными, скверами, парками, бульварами, территориями озеленения, ни передавать свои права и обязанности по такому договору третьим лицам. 

В результате заключения такого договора аренды и последующего перенайма обязанность по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и по их передаче по окончании строительства в государственную или муниципальную собственность возложена на нового арендатора – общество с ограниченной ответственностью  «Специализированный застройщик ККПД-ИНВЕСТ», не осуществляющее комплексное освоение территории и не имеющее права на индивидуальную аренду территорий общего пользования. 

Вывод о необходимости квалификации договора аренды от 22.11.2017 № 37356 и договора перенайма от 28.06.2018 по вышеуказанным основаниям в качестве ничтожных сделок, совершенных в противоречие существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства и установленному законом явно выраженному запрету, а также посягающих на публичные интересы, сформулирован Арбитражным  судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 12.08.2019 по делу № А53-34881/2018.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В связи этим требование департамента по настоящему делу о признании договора перенайма от 28.06.2018 ничтожной сделкой подлежит удовлетворению.

Между тем, согласно информации, предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в отзыве на исковое заявление департамента по настоящему делу, в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:2315 зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды на основании договора от 22.11.2017 № 37356, заключенного между департаментом и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» (после смены наименования ООО «Специализированный застройщик ФИО2»).

При этом ограничение (обременение) в виде аренды, зарегистрированное на основании договора от 28.06.2018 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 22.11.2017 № 37356, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» (после смены наименования ООО «Специализированный застройщик ФИО2») и обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ» (после смены наименования ООО «Специализированный застройщик ККПД-ИНВЕСТ»), погашено 12.11.2019 на основании заявления последнего о расторжении договора, соглашения от 27.08.2019 о расторжении договора, акта приема-передачи земельного участка от 27.08.2019.

В этой связи не подлежат удовлетворению требования департамента о применении последствий недействительности сделки в виде прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ККПД-ИНВЕСТ» в отношении земельного участка площадью 1583 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0073012:2315 и о возврате прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 22.11.2017 № 37356 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО2».

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договора уступки прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 28.06.2018, заключенный обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» и обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ». 

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО2» в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ККПД-ИНВЕСТ» в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

           СудьяО.П. Захарченко