Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-4054/2018

г. Хабаровск

23 октября 2018 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 16 октября 2018 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению товарищества собственников жилья «Квартал Амур» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; г. Хабаровск, кв. «Амур», д.23)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ручьи»  (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, 

<

...>)

о взыскании 873 413 руб. 74 коп. 

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 02.09.2012

от ответчика: ФИО3, доверенность от 09.03.2012 № 5

Товарищество собственников жилья «Квартал «Амур»  (далее – ТСЖ «Квартал «Амур») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ручьи» (далее – ООО «Ручьи») о взыскании основного долга за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в размере 829 025,30 руб., в том числе 663 220,24 руб. неосновательного обогащения за период с 01.07.2017 по 28.02.2018, и 165 805,05 руб. задолженности по договору от 30.08.2013, неустойку по договору за период с 11.06.2017 по 11.10.2018 в размере 39 847,97 руб., проценты по пункту 14 статьи 155 ЖК РФ за период с 11.08.2017 по 11.10.2018 в размере 96 673,27 руб. (согласно принятому судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнению исковых требований).

 Определением от 23.05.2018 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Железнодорожного районного суда  города Хабаровска по делу № 2-1921/2018. Решением Железнодорожного районного суда города Хабаровска от 28.06.2018 по делу № 2-1921/2018, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в удовлетворении иска ФИО4, ООО «Ручьи» о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ «Квартал «Амур», оформленным протоколом от 30.05.2017, отказано. Определением суда от 20.09.2018 производство по  делу возобновлено на основании статьи 146 АПК РФ. Истец в судебном заседании на исковых требованиях в уточненном размере настаивает, мотивируя их неисполнением ответчиком обязательств по оплате за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилых домов, в связи с чем просит суд в соответствии со статьями 210, 309 ГК РФ, 153, 155, 157 ЖК РФ взыскать образовавшуюся задолженность и начисленную неустойку. 

Ответчик с иском не согласен, ссылаясь на необоснованность установленных ставок как несоответствующих отчету ревизионной комиссии о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ «Квартал «Амур» за период с 01.01.2017 по 31.12.2017. В отношении заявленных расходов на 2018 год истцом документально не подтверждено оказание собственникам запланированных по смете работ и услуг. Требования о взыскании долга за период с 01.06.2017 по 28.02.2018 ответчик просит оставить без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом досудебной процедуры урегулирования спора. В возражениях по неустойке ответчик указывает на необходимость применения в данном случае положений договора  (при начислении на сумму долга по договору) и статьи 395 ГК РФ (при начислении на сумму неосновательного обогащения).

В судебном заседании 09.10.2018 судом на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 16.10.2018.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как установлено решением Арбитражного суда Хабаровского края от 14.10.2013 по делу № А73-9028/2013, имеющим в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, ТСЖ «Квартал «Амур» создано 30.10.2007, является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в коттеджном поселке для совместного управления комплекса недвижимого имущества, обеспечении эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в поселке.

По договору пожертвования №2138 от 12.05.2008 недвижимое имущество, в том числе: насосная станция, проходная, склад ГСМ, трансформаторная подстанция переданы жертвователем - ЗАО «Артель старателей «Амур» - получателю - ТСЖ «Квартал «Амур» для осуществления своей основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской.

13.03.2012 между ООО «Спектр Восток» и ООО «Ручьи» заключен договор купли-продажи № 1, по условиям которого ООО «Спектр Восток» (продавец) передал в собственность ООО «Ручьи» (покупателя) нежилые помещения, расположенные в 

<

...> - блок обслуживания, литер Д,Д1 общей площадью 1289, 8кв.м; спортзал, литер. В, общей площадью 825, 6 кв. м. Выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается право собственности ООО «Ручьи» на указанные выше объекты недвижимости. 

Общим собранием членов ТСЖ, оформленным протоколом от 30.05.2017 утверждена смета доходов/расходов ТСЖ на 2017 год, в которой определена  стоимость содержания общего имущества в размере 39,19 руб. за 1кв.м. 

30.08.2013 между ТСЖ «Квартал «Амур» (ТСЖ) и ООО «Ручьи» (Собственник) заключен договор о содержании и ремонте общего имущества коттеджного поселка «Квартал «Амур», сроком действия на один год с автоматической пролонгацией на тот же срок, если ни одна из сторон за 30 дней до его окончания не заявит о его прекращении, изменении (далее – договор).

По условиям договора общим имуществом «Квартала «Амур» является принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам помещений в «Квартале «Амур», не являющееся частями жилых домов и иных вспомогательных помещений, находящихся в собственности жильцов и предназначенное для обслуживания более одного помещения в «Квартале «Амур», имущество по состоянию на дату заключения настоящего договора.

Состав общего имущества в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества определяется собственниками помещений в коттеджном поселке (подпункт «а» пункта 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 № 491) и указывается в приложении № 1 к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 1.1 договора собственник помещений несет бремя содержания принадлежащих ему помещений и общего имущества собственников помещений, расположенных в Квартале «Амур». Доля участия собственника в содержании общего имущества ТСЖ «Квартал «Амур» пропорциональна размеру общей площади помещений, принадлежащих собственнику. Суммарная площадь помещений собственника на дату заключения договора составляет 16 481,25кв.м.

В соответствии с разделом 3 договора в обязанности собственника входит: 

- участвовать в расходах на содержание общего имущества в ТСЖ «Квартал «Амур» соразмерно своей доли участия в содержании общего имущества ТСЖ путем внесения платы за содержание и ремонт общего имущества ТСЖ, 

- ежемесячно вносить плату за коммунальные услуги и техническое обслуживание не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. Плата за содержание и ремонт включает в себя плату за услуги и работы по управлению общим имуществом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в коттеджном поселке «Квартала «Амур» (пункт 4.1. договора).

- участвовать в расходах на содержание общего имущества в ТСЖ «Квартал «Амур» соразмерно своей доли участия в содержании общего имущества ТСЖ путем внесения платы за содержание и ремонт общего имущества ТСЖ, 

- ежемесячно вносить плату за коммунальные услуги и техническое обслуживание не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Письмом исх. №62 от 30.06.2017 ООО «Ручьи» со ссылкой на пункт 6.2 договора уведомил ТСЖ «Квартал «Амур» о прекращении договора с момента получения уведомления.

Поскольку ООО «Ручьи» не произвело оплату расходов по содержанию общего имущества, за ним образовалась задолженность за период с мая 2017 по февраль 2018 года в сумме 829 025,30 руб., в том числе за период после прекращения действия договора от 30.08.2013 – с июля 2017 года в размере 663 220,24 руб.,  претензия ТСЖ «Квартал «Амур» от 27.06.2017 оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец начислил неустойку на основании пункта 14 статьи 155 ЖК РФ, обратился в суд с настоящим иском.

Судом отклонены доводы ответчика о несоблюдении истом досудебного претензионного порядка по следующим основаниям.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Из положений норм действующего гражданского и арбитражного процессуального законодательства следует вывод о том, что под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора до передачи его на рассмотрение компетентного суда. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего сформулированные требования, обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Ответчик указывает, что в претензии от 27.06.2017 предъявлены требования по задолженности по состоянию на 31.05.2017, в связи с чем требования истца о взыскании долга за период после указанной в претензии даты, подлежат оставлению судом без рассмотрения.

Претензия от 27.06.2018  содержит указание на договор от 30.08.2013, а также на оказание ТСЖ «Квартал «Амур» услуг по содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка «Квартал «Амур» собственнику нежилых помещений ООО «Ручьи», и неисполнение последним обязанности по оплате оказанных услуг, что повлекло возникновение долга. 

Таким образом, содержание претензии позволяет установить предъявляемые заявителем требования и их основание. Кроме того, при наличии у ответчика намерения урегулировать спор в досудебном порядке, ООО «Ручьи» мог быть оплачен долг за указанный в претензии период, что ответчиком не сделано на момент судебного разбирательства.

При оценке доводов сторон о соблюдении претензионного порядка суд учитывает, что основная задача применения досудебного порядка урегулирования спора состоит в том, чтобы побудить стороны самостоятельно урегулировать возникший конфликт или ликвидировать обнаружившуюся неопределенность в их отношениях. Его использование позволяет стороне, права которой предполагаются нарушенными, довести до сведения другой стороны (предполагаемого нарушителя) свои требования, а нарушителю - добровольно удовлетворить обоснованные требования, не допуская переноса возникшего спора на рассмотрение суда.

При этом претензионный порядок не должен являться препятствием для защиты лицом своих нарушенных прав в судебном порядке, в связи с чем, при решении вопроса о возможности оставления иска без рассмотрения суд, исходя из указанных выше целей претензионного порядка, учитывает перспективы возможного досудебного урегулирования спора.

Поскольку истцом в материалы дела представлена претензия и доказательства ее направления в адрес ответчика в установленном законом порядке, суд признает досудебный порядок урегулирования спора в целом по иску соблюденным истцом.

Учитывая представленные доказательства, суд признал иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства по договору должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 201 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Поскольку коттеджный поселок, в котором расположены объекты недвижимости ответчика, а также иных собственников, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, на него согласно статьям 7 и 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по аналогии закона распространялись положения Жилищного кодекса, в т. ч. и нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме.

Пунктами 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

В силу части 5 статьи 155 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (часть 6 статьи 155 ЖК РФ).

На основании части 8 статьи 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья определяется органами управления товариществом в соответствии с его Уставом.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.06 №491 (далее - Правила №491) относят к общему имуществу среди прочего объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен МКД (пункт 2); инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения (пункт 5); систему электроснабжения (пункт 7).

Материалами дела подтверждается осуществление истцом обеспечения технического обслуживания и содержания общего имущества в поселке. 

Пунктом №3 протокола общего собрания членов ТСЖ «Квартал «Амур» от 30.05.2017 утверждена смета доходов/расходов, согласно которой размер платы на управление и содержание общего имущества ТСЖ на техническое обслуживание 1кв.м площади собственника на 2017 год составляет 39,19 руб. В 2018 году стоимость содержания общего имущества не изменялась. 

Исходя из общей площади нежилого помещения ответчика 2 115,4кв.м, ежемесячный платеж для него в период с 01.05.2017 по 28.02.2018 за содержание и техническое обслуживание общего имущества в месяц составляет 82 902,53 руб. (2 115,4кв.м * 39,19руб/кв.м).

Всего за указанный период задолженность ответчика по оплате за техническое обслуживание, содержание, текущий ремонт общего имущества составила 829 025,30 руб., в том числе задолженность за период действия договора от 30.08.2013 – 165 805,05 руб. 

При этом, в силу положений пунктов 1, 2 статьи 39, пункта 1 статьи 153 ЖК РФ, отсутствие между сторонами спора соответствующих договорных отношений в период с 01.07.2017 не освобождает собственника помещения от обязанности по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

При подаче искового заявления истцом в качестве основания заявленных требований за период с 01.07.2017 указано неосновательное обогащение ответчика со ссылкой на статьи 1102, 1107 ГК РФ. В тоже время, истец указывает на взыскание основного долга в общей сумме 829 025,30 руб. за услуги по содержанию и ремонту общего имущества, расчет долга производит за весь период взыскания, исходя из площади помещения ответчика и установленной протоколом общего собрания собственников помещений ставки. Учитывая, что обязанность нести расходы по содержанию общего имущества возложена на собственника помещения законом, независимо от наличия соответствующих договорных отношений,  требования о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества удовлетворены судом на основании статьей 309, 310 ГК РФ. При этом, судом учтено, что в соответствии с положениями АПК РФ истец вправе при обращении в суд указывать подлежащие применению по его мнению нормы права. Арбитражный суд в соответствии со статьями 6, 65 АПК РФ не связан правовыми доводами лиц, участвующих в деле. В данном случае, исходя из предмета заявленных исковых требований, имеющихся в материалах дела документов, суд в силу статей 6, 65 АПК РФ самостоятельно определил подлежащие применению нормы права.

Возражения ответчика о неверном примененной к расчету долга ставки 39,19 руб., без учета выводов ревизионной комиссии о фактических затратах ТСЖ за 2017 год, содержащихся в отчете о финансово-хозяйственной деятельности, утвержденном  решением собрания от 25.06.2018, судом отклонены в силу части 5 статьи 155 ЖК РФ, пункта 4.2 договора, предусматривающих расчет платы за содержание и ремонт общего имущества в соответствии с решениями собственников помещений. Решением общего собрания членов ТСЖ, оформленным протоколом от 30.05.2017, утвержден тариф на содержание и ремонт общего имущества. Какие-либо изменения в данный протокол, в том числе после утверждения решением собрания отчета ревизионной комиссии, не вносились, ставка не изменялась. В связи с чем, отсутствуют правовые основания для применения при расчете платы за содержание и текущий ремонт общего имущества отчета ревизионной комиссии.

Также не приняты судом доводы ООО «Ручьи» о недоказанности истцом оказания собственникам запланированных по смете работ и услуг за 2018 год, услуги по техническому обслуживанию жилого дома, поскольку услуги по текущему ремонту, оказываемые ТСЖ, в смысле статьи 779 ГК РФ являются деятельностью, а не совершением определенных действий, и данная деятельность является платной. При этом плата вносится собственниками помещений не за выполнение конкретной работы, а за осуществление деятельности по поддержанию в исправном состоянии элементов и конструкций здания и обеспечению их функционирования в целом. Поскольку результатом деятельности по техническому обслуживанию здания является поддержание здания и его элементов в исправном состоянии, доказательством неисполнения управляющей компанией ее обязательств по оказанию данной услуги является установление фактов технической неисправности здания, его элементов и инженерных систем. Доказательств ненадлежащего исполнения ТСЖ «Квартал «Амур» обязательств по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества в спорный период ответчиком суду не представлено.

Доказательства оплаты задолженности ответчиком в суд не представлены. В связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика задолженности за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в размере 829 025,30 руб. за период с мая 2017 по февраль 2018 года включительно заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению судом.

Истцом за невнесение платы за содержание и ремонт общего имущества начислена неустойка в соответствии с пунктом 14 статьи 155 ЖК РФ за период с 10.09.2017 по 11.10.2018 в размере 136 521,24 руб., в том числе на сумму долга по договору от 30.08.2013 в размере 39 847,97 руб.

В соответствии с пунктом 14 статьи 155 ЖК РФ, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Судом установлен факт просрочки внесения ответчиком платежей за содержание и ремонт общего имущества, в связи с чем, требования о взыскании неустойки за период с 10.09.2017 по 11.10.2018 в размере 136 521,24 руб. суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению. Уточненный расчет составлен истцом верно, соответствует положениям статьи 155 ЖК РФ, условиям договора от 30.08.2013 о сроках оплаты и размере пени за каждый период просрочки.

Кроме того, судом принято во внимание, что при расчете неустойки, исходя из ставки рефинансирования 7,5% годовых, действующей на день вынесения решения, в соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 4 пункта 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016, сумма неустойки за заявленный период составила бы 136 550,03 руб., т.е. больше, чем заявлено истцом. 

Доводы ответчика о том, что подлежат применению условия договора от 30.08.2013 о размере пени, судом не приняты в силу положения пункта 14 статьи 155 ЖК РФ о невозможности увеличения установленных данной статьей размеров пеней; уменьшение суммы неустойки в контррасчете ответчика является следствием уменьшения последним суммы основного долга, на которую начисляется неустойка.

Статья 395 ГК РФ также не подлежит применению в данном случае, поскольку спорная задолженность возникла в связи с невнесением ответчиком платежей за содержание и ремонт общего имущества, в том числе и в период отсутствия договорных отношений  с истцом.  

От ответчика ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ не поступило. В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине, исходя из уточненного размера исковых требований, относятся на ответчика. Госпошлина в размере 730 руб. взыскивается судом с ответчика в доход федерального бюджета, в связи с увеличением истцом суммы иска и оплатой госпошлины при подаче иска в меньшем размере.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ручьи»  в пользу товарищества собственников жилья «Квартал Амур» задолженность в размере 829 023 руб. 30 коп., неустойку в размере 136 521 руб. 24 коп., всего 965 546 руб. 54 коп.,  расходы по государственной пошлине в размере 21 581 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ручьи»  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 730 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева