ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-8020/2021

г. Челябинск

30 июня 2021 года

Дело № А07-42155/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2021 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Колясниковой Ю.С., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2021 по делу № А07-42155/2019.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «ИнвестРайСтройЗаказчик» - Специализированный застройщик – ФИО2 (доверенность от 30.11.2020 со сроком действия один год, диплом, паспорт).

 

Администрация муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестРайСтройЗаказчик» - Специализированный застройщик (далее – ООО «ИнвестРайСтройЗаказчик», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 04.12.2009 №09/293-т за период с 25.03.2016 по 25.09.2019 в размере 6 021 182 руб., пени за период с 25.03.2016 по 25.09.2019 в размере 1 476 876 руб. 39 коп. (т.1, л.д.6-9).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2021 (резолютивная часть от 12.04.2021) в удовлетворении исковых требований отказано (т.3, л.д.14-29). 

С указанным решением суда не согласилась администрации (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального и норм процессуального права.

Апеллянт полагает, что оставшаяся часть земельного участка после постановки на кадастровый учет не может быть включена в состав общего имущества многоквартирных домов из смысла статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и должна быть передана арендодателю, что не было осуществлено арендатором ООО «ИнвестРайСтройЗаказчик». Судом установлено, что договор аренды № 09/293-т спорного земельного участка прекратил свое действие 12.11.2018 в связи с истечением установленного договором срока (пункт 2.1 договора). Соответственно, ответчик с указанной даты утратил право пользования земельным участком на правах арендатора, а истец утратил права начисления арендных платежей на правах арендодателя. Однако, пунктом 2.4 договора установлено, что в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленных настоящим договором, что не может быть расценено в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продление арендных отношений. Указанные факты свидетельствуют о ненадлежащем исполнении ООО «ИнвестРайСтройЗаказчик» взятых на себя обязанностей и игнорировании условий договора и требований действующего законодательства - злоупотреблении правом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; в судебное заседание представители истца не явились.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца.

Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу к дате судебного заседания не представлен.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации от 04.12.2009 №1012, протокола открытого конкурса (аукциона) по продаже права на заключение договора аренды в целях комплексной много- и малоэтажной застройки №09/04/01 от 11.11.2009, 04.12.2009 между администрацией (арендодатель) и ООО «ИнвестРайСтройЗаказчик» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка 09/293-т (т.1, л.д.12-15), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 134 220 кв. м с кадастровым номером 02:44:210801:295, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и земель иного специального назначения, местоположение (адресный ориентир): РБ, Стерлитамакский район, Отрадовский с/с, 

<

...>.

В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен на срок с 12.11.2009 до 12.11.2018.

Продление договора на неопределенный срок после истечения срока его действия не допускается (пункт 2.3 договора).

На основании пункта 2.4 договора в случае использования арендатором участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендуемого земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленных договором, что не может быть расценено в качестве продления на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продление арендных отношений.

Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы и сроки оплаты (что составляет 10 число следующего за кварталом месяца в течение первых трех кварталов расчетного периода, а за четвертый квартал - не позднее 20 числа последнего месяца этого квартала) за последующие годы будет устанавливаться с учетом индексации цен за землю согласно расчету, составляемому Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району, а также в случае увеличения ставок арендной платы - в процентах от кадастровой стоимости земли, и изменения Временного порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности РБ, и земли до разграничения государственной собственности на землю, утвержденного постановлением Правительства РБ. В этом случае Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району оформляет расчет арендной платы, согласовываемый с арендатором и являющийся неотъемлемой частью отношений, регулируемых договором.

В случае нарушения сроков возврата арендованного участка арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы платежей за истекший расчетный период (пункт 6.4 договора).

По акту приема-передачи от 04.12.2009 земельный участок передан арендатору (т.1, л.д.20).

Дополнительным соглашением № 13/72 от 05.09.2013 в договор аренды внесены изменения, в частности пункт 3.4 изложен в следующей редакции: «Платежи по договору вносятся арендатором ежеквартально: в течение первых трех кварталов до 25 числа последнего в квартале месяца, за четвертый квартал - не позднее 15 числа следующего за кварталом месяца. Размер арендной платы за последующие годы будет устанавливаться с учетом индексации цен за землю согласно расчету, составляемому Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району, а также в случае увеличения ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земли, коэффициентов, учитывающих категорию арендаторов и вид использования земельных участков, и изменения правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности МР Стерлитамакский район РБ, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных постановлением Правительства РБ и решением Совета МР Стерлитамакский район РБ. В этом случае Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району оформляют расчет арендной платы, согласовываемый с арендатором и являющийся неотъемлемой частью договора» (т.1, л.д.25-26).

Дополнительным соглашением от 31.12.2014 № 14/57 в пункт 1.1 договора аренды внесены изменения в части категории земель - на «земли населенных пунктов» (т.1, л.д.23).

Дополнительным соглашением от 09.04.2018 № 18/04 в пункт 1.1 договора аренды внесены изменения в части площади участка - на 97 294 кв. м (т.1, л.д.27).

Дополнительным соглашением от 09.07.2018 № 18/06 в пункт 1.1 договора аренды внесены изменения в части площади участка - на 106 565 кв. м (т.1, л.д.28).

Дополнительным соглашением от 23.07.2018 № б/н в пункт 1.1 договора аренды внесены изменения в части площади участка - на 106 565 кв. м, указано, что в соответствии с пунктом 2 соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяется на правоотношения, возникшие с 10.09.2013.

Как указывает истец, по состоянию на 17.12.2019 возврат земельного участка с кадастровым номером 02:44:210801:295 не осуществлен, акт приема-передачи не подписан, ответчик в нарушение условий договора по истечении установленного срока не исполнил обязательства по оплате арендованного земельного участка, в связи с чем в его адрес направлена претензия от 29.08.2019 об оплате задолженности, которая оставлена без удовлетворения (т.1, л.д.30-31).

Задолженность ответчика перед истцом по арендной плате за период с 25.03.2016 по 25.09.2019 составляет по расчету истца 6 021 182 руб., в соответствии с пунктом 6.4 договора ответчику начислена неустойка в размере 1 476 876 руб. 39 коп. за период с 25.03.2016 по 25.09.2019.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с названным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что недвижимое имущество не находилось в фактическом пользовании ответчика в спорный период, что исключает факт возникновения на стороне последнего обязанности по внесению арендной платы в указанный период.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер.

Проанализировав содержание условий договора аренды земельного участка, суд приходит  к выводу о его заключенности ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды.

Поскольку договор аренды заключен на срок больше года, он подлежал государственной регистрации, которая произведена в установленном порядке (т.1, л.д. 20).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также с действовавшими до 01.03.2015 положениями пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Плата за пользование земельным участком произведена истцом в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена».

По расчету истца задолженность по арендной плате за период с 25.03.2016 по 25.09.2019 составляет 6 021 182 руб.,

При отсутствии акта приема-передачи факт пользования арендатором имуществом в течение определенного периода может быть подтвержден иными доказательствами. 

В части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что во исполнение пункта 1.2 договора аренды № 09/293-т в целях освоения земельного участка осуществил на нем строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов. Построенные дома имеют свой индивидуальный адрес, в которых проживают граждане - собственники квартир, которым с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступил в долевую собственность.

В подтверждение указанных доводов в материалы дела представлены:

- разрешения на строительство №3 от 12.04.2012, №RU03 544000-19 от 15.10.2014, № RU03 544000-37-2015 от 16.07.2015, №02-RU03 544000-52-2015 от 27.11.2015, №02-RU03 544000-52-2015 от 27.11.2015, №02-RU03 544000-51-2016 от 01.09.2016;

- акты ввода в эксплуатацию №RU03544000-43 от 31.12.2013, №02-RU03 544000-97-2016 от 30.12.2016, №02-RU03 544000-116-2016 от 29.12.2017, №02-RU03 544000-16-2018 от 29.06.2018, №02-RU03 544000-46-2018 от 28.09.2018 объектов расположенных по адресам: ул. Хвойная, д. 2 (7 994 кв. м); ул. Хвойная, д. 8 (7 397 кв. м); ул. Хвойная, д. 10 (7 121 кв. м); ул. Хвойная, д. 12 (7640 кв. м); Ул. Хвойная, д. 20 (6621 кв. м);

- свидетельства о праве собственности;

- выписки из ЕГРН.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в материалах дела имеется проект межевания и схема с указанием точек координат земельных участков площадью 7 121 кв. м, 7 994 кв. м, 6621 кв. м, 7 640 кв. м, 7 911 кв. м, 9 307 кв. м, 7 016 кв. м, 6 714 кв. м, 147 кв. м, 6 088 кв. м, 7 397 кв. м, 18,96 кв. м, 3 225 кв. м, 116 кв. м, 27 619 кв. м, 9 288 кв. м, 2931,8 кв. м (т. 1, л. д. 127). 

Согласно свидетельству о праве собственности серии 04 АД № 995088 право собственности на квартиру № 2 по ул. Хвойная, д. 2, зарегистрировано за собственником 21.03.2014. В дальнейшем право собственности на жилые помещения в домах № 8, 10, 12, 20 по ул. Хвойная зарегистрировано 03.04.2017, 29.01.2018, 01.08.2018, 02.11.2018

Таким образом, материалами дела подтверждается, что площадь арендуемого земельного участка с момента предоставления в аренду по мере строительства и ввода в эксплуатацию жилых многоквартирных домов, а также регистрации права собственности на квартиры, изменялась в сторону уменьшения.

Следовательно, начисление платы за землю на всю площадь участка является необоснованным, в связи с чем задолженность по арендной плате подлежит перерасчету.

Кроме того, на арендуемом земельном участке имеется два выделенных земельных участка под строительство социальных объектов с разрешенным использованием: для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования - школы (участок с кадастровым номером: 02:44:210801:5850) и детского сада (участок с кадастровым номером: 02:44:210801:5846).

Постановлением администрации от 05.04.2018 № 337 вышеуказанные участки изъяты для проектирования и строительства социальных объектов. При этом о том, что земельные участки, находящиеся в долгосрочной аренде по договору аренды от 04.12.2009 №09/293-т, подлежат изъятию в муниципальную собственность сельского поселения для строительства школы на 1200 мест и детского сада на 240 мест, администрация уведомила ответчика письмом от 15.08.2016 (т. 2, л.д. 73). В свою очередь, ответчик в письмах от 31.10.2016 исх. 342 и от 25.11.2016 № 343 уведомил главу администрации о постановке земельных участков на кадастровый учет, просил изъять участки для проведения мероприятий по включению в республиканскую адресную инвестиционную программу для строительства социально-ориентированных объектов (т. 2, л.д. 74, 75). Кроме того, в письме от 22.06.2017 в связи с согласованностью вопроса по изъятию земельных участков под строительство школы и детского сада истец просил изъять земельные участки и предоставить расчёт арендной платы с учетом изъятых земельных участков.

Таким образом, коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что представленные доказательства подтверждают факт того, что ответчик не пользовался и не имел возможности пользования спорными участками, сформированными им по требованию истца под строительство социальных объектов для последующей разработки документации по проектированию и строительству школы и детского сада истцом.

При этом истец доказательств использования ответчиком данных участков в материалы дела не представил. Отсутствие таких доказательств означает, что недвижимое имущество не находилось в фактическом пользовании ответчика в спорный период, что, в свою очередь, исключает факт возникновения на стороне последнего обязанности по внесению истцу арендной платы в указанный период, поскольку целью внесения арендной платы является не просто ее оплата, а получение тех или иных материальных благ от объекта аренды, что в данном случае, как правильно указал суд первой инстанции, не имело места. 

Ответчиком в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции также заявлено о пропуске срока исковой давности. 

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196, пунктами 1 и 2 статьи 200 названного Кодекса общий срок исковой давности устанавливается в три года; течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (часть 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияет на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). 

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (пункт 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции установил, что настоящий иск подан истцом в Арбитражный суд Республики Башкортостан посредством информационного сервиса «Мой арбитр» 23.12.2019 (т.1, л. д. 6). 

Данная категория споров не относится к спорам, на которые в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется. 

При этом имело место приостановление срока исковой давности, поскольку согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры. 

На основании части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Таким образом, направление претензии по настоящему спору является обязательным в силу закона, при этом иной срок ответа на претензию сторонами не согласован.

В материалах дела имеются доказательства соблюдения истцом обязательного претензионного порядка урегулирования спора. 

Учитывая период, за который истец просит взыскать с ответчика задолженность, дату обращения с иском (23.12.2019), а также учитывая установленную договором периодичность внесения платежей и положения пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности для взыскания с ответчика задолженности за период с 25.03.2016 по 23.11.2016. 

Судом также установлено, что договор аренды № 09/293-т спорного земельного участка прекратил свое действие 12.11.2018 в связи с истечением установленного договором срока (пункт 2.1 договора).

Соответственно, ответчик с указанной даты утратил право пользования земельным участком на правах арендатора, а истец утратил права начисления арендных платежей на правах арендодателя.

Кроме того, 19.11.2018 между сторонами заключен новый договор №18/б/н аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 02:44:210801:295 с площадью 69 639 кв. м на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сооружения электроэнергетики (трансформаторная подстанция) (т.2, л.д. 55-58).

Следовательно, с указанной даты возникли новые правоотношения сторон по оплате объекта аренды уже в рамках иного договора. При этом новый договор аренды не содержит положения о том, что условия применяются к отношениям, возникшим до подписания указанного договора.

При этом в рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции истец не представил разумных и обоснованных пояснений (с соответствующим правовым обоснованием), по каким причинам им взыскивается задолженность с момента заключения нового договора аренды от 09.11.2018 на основании договора аренды от 04.12.2009 № 09/293-т за период до 25.09.2019 исходя из площади гораздо большей, чем 69 639 кв. м. 

Ответчиком за весь период действия договора с учетом актуальной на каждый период расчета площади участка (с учетом факта государственной регистрации права собственности на жилые помещения в домах, в силу чего земельный участок под домом и придомовая территория переходит в общую долевую собственность)  и фактически произведенных платежей подготовлен контррасчет (т. 2, л.д. 70-71). Из данного расчета не усматривается наличие задолженности ответчика перед истцом в рамках обязательственных отношений по договору аренды 04.12.2009 № 09/293-т. 

Таким образом, при отсутствии задолженности по арендным платежам, принимая во внимание переплату, а также учитывая отсутствие просрочки платежей по всем периодам действия спорного договора при авансовых платежах, отсутствуют основания для начисления неустойки за просрочку платежей.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что то обстоятельство, что истец не был уведомлен о государственной регистрации прав собственников на жилые помещения сам по себе не свидетельствует об отсутствии оснований для изменения правового режима земельных участков (возникновение на них права общей долевой собственности) и о наличии у органа местного самоуправления полномочий на получение каких-либо платежей за их использование. 

Не является основанием для возложения на ответчика обязанности оплачивать земельный участок в полном объеме и тот факт, что земельный участок (часть) не был возвращен по акту приема-передачи. При наличии на части земельного участка жилых домов, в которых право собственности на квартиры зарегистрировано за собственниками, возврат арендатором арендодателю земельного участка в принципе невозможен. 

Кроме того, орган местного самоуправления утрачивает полномочия по распоряжению земельным участком, на котором расположен жилой дом, и на получение каких-либо денежных средств от использования данного земельного участка. При этом арендатор в такой ситуации не является лицом, которое использует земельный участок, на котором расположен жилой дом, и его придомовую территорию. 

Тот факт, что земельные участки под жилыми домами поставлены на кадастровый учет только в 2020 году, с учетом разъяснений пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 не свидетельствует о наличии оснований для взыскания платы за их пользование с ответчика.

Довод подателя жалобы о том, что ответчиком арендная плата за пользование земельным участком с 24.08.2018 по настоящее время не вносится несмотря на то, что договор аренды земельного участка с 12.11.2018 утратил свою силу, ответчиком данный земельный участок по акту приема-передачи в администрацию не передан, отклоняется судом апелляционной инстанции как противоречащий нормам материального права.

Решение суда является законным и обоснованным, принято на основе надлежащей и правильной оценке представленных сторонами в дело доказательств, а также с учетом доводов и возражений сторон.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта. Ее взыскание с администрации в доход федерального бюджета не производится, поскольку она освобождена от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2021 по делу № А07-42155/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                            И.А. Аникин

 

Судьи                                                                                    Ю.С. Колясникова

 

                                                                                              И.Ю. Соколова