Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Пермь       

21.06.2021года                                                              Дело № А50-32848/20

 

Резолютивная часть решения объявлена 10.06.2021 года,

Полный текст решения изготовлен 21.06.2021 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Лаврова Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании  исковое заявление и приложенные к нему документы общества с ограниченной ответственностью "ПЕРМИНВЕСТРЕМСТРОЙ" (614015, 

<

...>/3, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 13.11.2002, ИНН: 

<

***>)

к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление № 1 Сатурн - Р" (614015, Пермский край, Пермь город, Куйбышева 

<

...>/1, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 01.02.2005, ИНН: 

<

***>)

об обязании передать техническую документацию, связанную с управлением нежилым зданием

 

В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 доверенность от 01.11.2020, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3, директор, решение, паспорт. 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Перминвестремстрой" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление № 1 Сатурн - Р" (далее – ответчик) об обязании передать в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу техническую документацию и иную документацию на нежилое здание – торговый центр «Лайнер» по адресу: 

<

...>, а именно:

-  документы технического учета, содержащие сведения о состоянии общего имущества, включая технический паспорт нежилого здания;

-  акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в здании, конструктивных частей здания (крыши, ограждающих несущих и не несущих конструкций), объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

-  паспорта лифтового хозяйства, журналы учета и регистрации неисправностей; 

-  протоколы измерения сопротивления электросетей;

-  документы на охранно-пожарную сигнализацию, систему пожаротушения (паспорта, схемы, договоры и акты на монтаж);

-  предписания и иные акты контрольно-надзорных органов в области пожарной безопасности, иные предписания и акты контрольно-надзорных органов, касающиеся деятельности ТЦ «Лайнер»;

-  паспорта на приборы учета ХВС, ГВС;

-  паспорта на оборудование теплового пункта, технический паспорт на тепловой пункт; 

-  схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло -, газо -, электроснабжения;

-  исполнительные чертежи контуров заземления;

-  ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в ТЦ «Лайнер» (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 14.01.2021 исковое заявление принято к производству.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, представил отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что не является управляющей организацией, собственником нежилых помещений в здании, не участвовал в общем собрании собственников помещений от 24.09.2020, решение о расторжения договоров с собственниками помещений не принимал. Ответчик заключил агентские договоры и договоры оказания услуг со всеми собственниками помещений. Собственники помещений за расторжением договоров не обращались, указанные договоры не расторгнуты. Истец не является стороной в заключенных ответчиком договорах. Истец не представил доказательства заключения договоров с собственниками помещений в здании. Действительность решения собственников, принятого на общем собрании оспаривается в судебном порядке. По настоящее время ответчик в рамках действующих агентских договоров, действуя в интересах собственников, осуществляет обслуживание и сохранение нежилых помещений в здании, а собственники осуществляют возмещение понесенных затрат. У ответчика отсутствует обязанность расторгнуть агентские договоры и договоры оказания услуг на основании решения общего собрания собственников и представлению документов технического учета нежилого фонда.

В дополнительных пояснениях ответчик указывает, что односторонний отказ от исполнения агентских договоров не предусмотрен, у собственников помещений имеется задолженность перед ответчиком. С учетом претензий по денежным обязательствам простую письменную форму документа, свидетельствующую о прекращении агентских договоров, ответчик считает незаконной. Собственники помещений не направляли ответчику требование о передаче документов истцу. Совет собственников может состоять только из собственников помещений в здании. Здание может находиться в управлении только у одной управляющей организации. Наличие двух договоров управления одновременно в отношении одного объекта не предусмотрено. Представленный истцом договор управления заключен не со всеми собственниками. Указанный договор заключен неуполномоченным лицом. Поддерживает иные доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. 

Ответчик также представил замечания по представленным истцом документам, оформленным при проведении общего собрания собственников помещений.  

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, ответчик исковые требования не признал. 

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 44, 161, 162, Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьи 135, 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 18-22 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 N416 (далее – Правила №416), пункты 24, 26 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила №491), пункты 1.5.1.-1.5.3. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N170 (далее - Постановление Госстроя РФ №170).

В качестве фактических обстоятельств истец сообщил, что 24.09.2020 в соответствии с протоколом № 1 внеочередного очно-заочного собрания собственников, состоялось общее собрание собственников помещений в нежилом здании - торговом центре Лайнер по адресу 

<

...>. 

Инициатором проведения внеочередного общего собрания выступил собственник нежилого помещения ООО «Управляющая компания «Навигатор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). Местом проведения очной части собрания определен концертный зал отеля «Урал» по адресу: 

<

...> этаж. Дата и время проведения очной части собрания 09.09.2020 с 18:00 ч. до 20:00 ч.

Период проведения заочной части общего собрания - с 20:00 ч. 09.09.2020 по 18:00 ч. 21.09.2020.

Датой подсчета голосов является 24.09.2020.

Собственники помещений, принявшие участие в очной и заочных частях собрания, в совокупности владеют 5508,35 кв.м. из 8884 кв.м. общей площади нежилых помещений здания - торгового центра «Лайнер» (далее – торговый центр, здание), что составило 62% голосов. Кворум для принятия решения имелся, собрание было правомочно для принятия решений.

По второму вопросу общего собрания принято решение расторгнуть все имеющиеся между собственниками нежилых помещений и ООО «Строительно-монтажное управление №1 Сатурн-Р», заключенные ранее в целях управления, оказания коммунальных услуг, содержания, обслуживания, ремонта нежилого здания, договоры оказания услуг с ООО «Строительно-монтажное управление №1 Сатурн-Р».

По третьему вопросу принято решение выбрать в качестве способа управления торгового центра на бульваре Гагарина, д.46 - управление управляющей организацией. Избрать в целях управления (включая содержание, обслуживание, текущий ремонт и охрану) в качестве управляющей организации ООО «Перминвестремстрой».

По четвертому вопросу общего собрания принято решение утвердить условия и заключить с ООО «Перминвестремстрой» на утвержденных условиях договор управления нежилым зданием - торговым центром «Лайнер» на бульваре Гагарина, 46 с 01.10.2020. 

По пятому вопросу общего собрания принято решение утвердить положение о Совете собственников нежилых помещений торгового центра, утвердить порядок избрания председателя Совета собственников простым большинством голосов на первом заседании Совета собственников не позднее одного дня со дня проведения собрания, наделить председателя Совета собственников полномочиями от имени всех собственников нежилых помещений торгового центра на заключение и подписание договора управления нежилым зданием с ООО «Перминвестремстрой».

Шестым вопросом общего собрания утвержден совет собственников нежилых помещений. 

По одиннадцатому вопросу общего собрания принято решение наделить ООО «Перминвестремстрой» полномочиями выступать в интересах собственников торгового центра в судах, органах государственной и муниципальной власти, в отношениях с должностными лицами и организациями по вопросам: уведомления от имени собственников помещений ООО «Строительно-монтажное управление №1 Сатурн-Р» о расторжении имеющихся договоров, заключенных с собственниками помещений; взыскания с ООО «Перминвестремстрой» задолженности, неосновательного обогащения и возмещения убытков, связанных с нецелевым использованием (не использованием) собранных на содержание и текущий ремонт (иные цели) денежных средств собственников нежилых помещений; взыскания денежных средств, собранных в связи с использованием общего имущества собственников; приостановления деятельности ТЦ «Лайнер» на бульваре Гагарина, д. 46; урегулирования предписаний и иных актов контрольно-надзорных органов в области пожарной безопасности. 

С сопроводительным письмом от 28.09.2020 №291-28-09/20 истец передал ответчику документы, оформленные по результатам общего собрания собственников помещений в торговом центре, что также подтверждается актом от 28.09.2020. 

Согласно письму от 09.11.2020 №343-09-11/20 истец уведомил ответчика о расторжении договоров, связанных с управлением, оказанием коммунальных услуг, содержанием, обслуживанием и ремонтом помещений в торговом центре. Указал, что последним днем действия договоров, заключенных между собственниками помещений в торговом центре и ответчиком является 30.09.2020. Истец также потребовал передать техническую и иную документацию, связанную с управлением торговым центром. 

Истец представил договор №1 по управлению нежилым зданием от 16.11.2020, заключенный с одним из собственников помещения в здании.

26.11.2020 ответчик передал истцу письмо от 23.11.2020 №25, в котором ответчик указал, что не является собственником помещений в торговом центре, собственники не предпринимали действия по расторжению заключенных с ответчиком договоров, собственники помещений не вправе расторгать агентские договоры в одностороннем порядке. Управление зданием осуществляет ответчик. Действительность решения общего собрания собственников помещений от 24.09.2020 оспаривается в судебном порядке.

В письме от 07.12.2020 №361-04-12/20 истец повторно потребовал передать техническую и иную документацию, а также принять участие в комиссии по определению фактического состояния здания. Истец сообщил дату, время и место передачи документации. 

В акте от 14.12.2020 истец указал, что документация не передана в связи с неявкой представителя ответчика. 

Истец сообщил, что отсутствие технической и иной документации, связанной с управлением торгового центра, препятствует истцу осуществлять деятельность по управлению указанным зданием. 

По мнению истца, с момента избрания его собственниками помещений в нежилом здании — торговом центре «Лайнер», расположенного по адресу: 

<

...> в качестве управляющей организации, истец имеет право требовать от других лиц передачи документации, необходимой для осуществления деятельности по управлению и содержанию общего имущества указанного торгового центра.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением об истребовании от ответчика технической и иной документации, связанной с управлением торговым центром.

Исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представленные доказательства, пояснения истца, ответчика арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

На основании пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление Пленума ВС РФ №25) в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Таким образом, к спорным отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие управление многоквартирными домами.

В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.

Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Согласно письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, установлен пунктами 18 - 23 Правилам N416.

Согласно пункту 19 Правил N416 организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 21 Правил N 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

В силу пункта 22 Правил N 416 организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.

Согласно п.24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

а(1)) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;

в(1)) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В силу п. 26 Правил №491 в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

д(1)) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, ведение которого предусмотрено частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также составленный с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме);

д(2)) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

д(3)) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

В соответствии с п. 1.5.1, 1.5.2, 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Постановлением от 27.09.2003 № 170, в состав технической документации длительного хранения входит: план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят: сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.

Судом установлено, что в отношении здания торгового центра «Лайнер», расположенного по адресу: 

<

...>, управляющей организацией является общество с ограниченной ответственностью "Перминвестремстрой". 

Возражения ответчика в отношении оформленных по результатам проведенного 24.09.2020 общего собрания документов судом отклоняются в силу следующего.

На основании пункта 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

При этом, правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 103 Постановления Пленума ВС РФ №25 предусмотрено, что к решениям собраний относятся решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В пункте 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Согласно пункту 108 Постановления Пленума ВС РФ №25, к нарушениям порядка принятия решения, в том числе могут быть отнесены нарушения, касающиеся созыва, подготовки, проведения собрания, осуществления процедуры голосования (подпункт 1 пункта 1 статьи 181.4 ГК РФ).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения (пункт 3 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением арбитражного суда города Москвы от 08.02.2021 по делу №А40-197926/20-58-1383, вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников помещений в нежилом здании – торговом центре «Лайнер», расположенном по адресу: 

<

...>, оформленного протоколом от 24.09.2020 №1. При этом судом установлено, что каких-либо нарушений порядка проведения общего собрания собственников помещений и подсчета голосов при проведении общего собрания собственников помещений допущено не было. Все решения приняты простым большинством голосов в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Доказательств обратного ответчиком, не принимавшим участие в проведении общего собрания, суду не представлено.

Возможность выбора способа управления зданием не поставлена в зависимость от заключенных с предыдущей управляющей организацией договоров, а также от наличия или отсутствия задолженности перед предыдущей управляющей организацией. В связи с чем, доводы ответчика о том, с ним не расторгнуты агентские договоры и договоры оказания услуг, а также имеется задолженность у собственников помещений в здании, судом отклоняется. Кроме того, на основании решения общего собрания собственников помещений в здании от 24.09.2020 истец направил в адрес ответчика уведомление от 09.11.20202 о расторжении заключенных между собственниками помещений и ответчиком договоров.

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно представленному в материалы дела агентскому договору, заключенному с собственником помещений в здании (принципал), в обязанности ответчика (агент) входило, в том числе от своего имени, за вознаграждение и за счет принципала, в интересах и по поручению принципала совершать юридические и иные действия по заключению договоров, направленных на использование, содержание и эксплуатацию принадлежащих принципалу на праве собственности помещений, а также иных помещений, фактически используемых принципалом (лестничные клетки, коридоры, прилегающая территория и др.), систем жизнеобеспечения (внутренние инженерные сети и оборудование, узлы контроля и учета и др.), на условиях и в объеме, предусмотренных в договоре. Согласно подпункту 2.1.1. агентского договора, агент обязан заключить договоры на электроснабжение, водоотведение, горячее водоснабжение и холодное водоснабжение, теплоснабжение, вывоз мусора, эксплуатацию лифтов и эскалаторов, техническое обслуживание лифтов, техническое обслуживание эскалаторов, чистка ковров, охрану объекта, техническое обслуживание систем видеонаблюдения, пожарной сигнализации, дератизацию, вывоз снега, а также иные договоры, необходимые для обеспечения жизнедеятельности и эксплуатации здания.  

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" предусмотрено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Условия представленного ответчиком агентского договора свидетельствуют о том, что ему было поручено управление зданием торгового центра. Соответственно, довод ответчика о том, что он не являлся управляющей организацией в отношении торгового центра, судом отклоняется. 

Исследовав в совокупности представленные сторонами в материалы дела доказательства в обоснование своих доводов и возражений, суд оценив в порядке ст. 71 АПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Презумпция наличия у ответчика, исполнявшего до истца функции управляющей компании в отношении спорного многоквартирного дома,  истребуемых документов установлена законодательно с учетом приведенных ранее норм права. Бремя доказывания того обстоятельства, что соответствующая документация изначально не передавалась от организации, осуществлявшей управление названным домом до ответчика, возлагается на него (ст.65,9 АПК РФ).

В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – Постановление ВС РФ №7) предусмотрено, что согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.

При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.

По смыслу пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ, кредитор не вправе требовать по суду от должника исполнения обязательства в натуре, если осуществление такого исполнения объективно невозможно, в частности, в случае гибели индивидуально-определенной вещи, которую должник был обязан передать кредитору, либо правомерного принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления акта, которому будет противоречить такое исполнение обязательства (пункт 23 Постановления ВС РФ №7).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 №17074/09, отсутствие или утрата технической документации не может являться основанием для прекращения обязанности, предусмотренной в части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом совместно с лицами, участвующими в деле, обсуждался перечень истребуемых документов, в связи с чем, истец уточнил исковые требования, исключив документы, которые у ответчика отсутствуют (не передавались застройщиком, не оформлялись в процессе управления зданием и т.п.).

Перечень истребуемых документов соответствует перечням документов, содержащихся в Правилах №416 и №491, в Постановлении Госстроя РФ №170.

Из пояснений ответчика не следует, что истребуемая истцом документация и ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, у него отсутствует. 

Кроме того, суд отмечает, что без указанной документации ответчик не мог управлять (эксплуатировать) зданием торгового центра. 

Доказательств передачи истребуемой истцом документации и ключей ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Иные доводы ответчика судом оценены и отклонены, так как не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

На основании изложенного, исковые требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп., уплаченные по платежному поручению №1524 от 23.12.2020.

Руководствуясь статьями 110, 167, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края 

 

РЕШИЛ:

1.Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ПЕРМИНВЕСТРЕМСТРОЙ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) удовлетворить.

2.Обязать общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление № 1 Сатурн - Р" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу передать обществу с ограниченной ответственностью "ПЕРМИНВЕСТРЕМСТРОЙ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) техническую документацию и иную документацию на нежилое здание – торговый центр «Лайнер» по адресу: 

<

...>, а именно:

-  документы технического учета, содержащие сведения о состоянии общего имущества, включая технический паспорт нежилого здания;

-  акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в здании, конструктивных частей здания (крыши, ограждающих несущих и не несущих конструкций), объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

-  паспорта лифтового хозяйства, журналы учета и регистрации неисправностей; 

-  протоколы измерения сопротивления электросетей;

-  документы на охранно-пожарную сигнализацию, систему пожаротушения (паспорта, схемы, договоры и акты на монтаж);

-  предписания и иные акты контрольно-надзорных органов в области пожарной безопасности, иные предписания и акты контрольно-надзорных органов, касающиеся деятельности ТЦ «Лайнер»;

-  паспорта на приборы учета ХВС, ГВС;

-  паспорта на оборудование теплового пункта, технический паспорт на тепловой пункт; 

-  схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло -, газо -, электроснабжения;

-  исполнительные чертежи контуров заземления;

-  ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в ТЦ «Лайнер».

3.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление № 1 Сатурн - Р" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПЕРМИНВЕСТРЕМСТРОЙ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по государственной пошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

 

Судья                                                                                        Ю.А. Лавров