АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-18439/2020

29 марта 2021 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 29 марта 2021 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Министерству имущественных отношений Омской области  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Кировского административного округа города Омска, о признании недействительным договора аренды № АЗ-36-019-2017 от 20.10.2017, а также применении последствий недействительности сделки, при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 12.09.2020, личность удостоверена паспортом,

от ответчика – ФИО3, по доверенности 11.01.2021, личность удостоверена паспортом,

от третьего лица – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – Министерство) о признании недействительным договора аренды № АЗ-36-019-2017 от 20.10.2017, а также применении последствий недействительности сделки.

В судебном заседании представитель истца поддержал требование в полном объёме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленного требования по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо, надлежащим образом извещённое о времени и месте разбирательства дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, вследствие чего дело рассмотрено в отсутствие участника арбитражного процесса на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

20.10.2017 ФИО1, с целью извлечения прибыли, заключен договор аренды №АЗ-36-019-2017 земельного участка с кадастровым №55:36:130127:745 площадью 1 484 м2. Земельный участок предоставлен для цели ведения индивидуального жилищного строительства. Из пояснений истца следует, что осуществляемый им бизнес-проект состоял в приобретении в установленном порядке прав на земельные участки для возведения на них жилых домов с целью последующей продажи. Исходя из приведенных пояснений и с учетом регистрации истца по месту проживания в другом регионе, суд не находит оснований поставить под сомнение доводы истца о том, что оспариваемая сделка была совершена не с целью удовлетворения исключительно потребительских бытовых нужд, а в рамках предпринимательской деятельности, а также об экономическом характере тех прав и законных интересов, в защиту которых истцом предъявлен настоящий иск и обусловленной этими обстоятельствами подсудности спора арбитражному суду.

14.12.2017, на основании предоставленной истцом документации, администрацией Кировского АО г. Омска было выдано разрешение на строительство №55-RU55301000-282-2017 в соответствии с которым истцу предоставлено право возведения на арендованном земельном участке двухэтажного индивидуального жилого дома площадью 36 м2.

Весной 2019 года истцу стало известно о нахождении в пределах арендуемого земельного участка инженерных сетей (водопровода) в связи с чем истец, не имевший статуса индивидуального предпринимателя, обратился в Кировский районный суд г. Омска с иском о расторжении договора аренды №АЗ-36-019-2017 от 20.10.2017. В обоснование своих требований указал, что расположение вдоль границы участка магистрального водопровода, а также водопровода, проходящего через арендуемый земельный участок, является непреодолимым для истца препятствием в использовании земельного участка в соответствии с условиями договора и действующим законодательством.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Омска по делу №2-2551/2019 от 25.06.2019 в удовлетворении иска отказано.

25.05.2020 истец был уведомлен о несоответствии планируемого строительства установленным параметрам размещения объекта индивидуального строительства.

Истец обратился к кадастровому инженеру. В соответствии с заключением кадастрового инженера площадь земельного участка, в пределах которой его использование ограничено действующим законодательством, составляет 316 м2 или 21,3% площади предоставленного истцу земельного участка. При этом строительство невозможно в той части участка, которая примыкает к улице 1-ая Полевая, т.е. строительство в которой наиболее рационально.

Учитывая изложенное, истец пришел к выводу, что одним из свойств предоставленного истцу в аренду земельного участка является существенное ограничение возможности его использования по назначению. 

Означенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим требованием.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренным законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что земельный участок был передан арендатору для строительства здания, обладающего потребительской ценностью именно в качестве индивидуального жилого дома. Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Из положений пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Согласно подпункту 2 пункта 2 этой статьи при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные. Согласно части 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки. 

Сделка может быть признана недействительной как заключенная под влиянием заблуждения, если это заблуждение имело существенное значение, которое создало у стороны ошибочное, не соответствующее действительности представление о предмете договора. Закон придает значение заблуждению относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность. Природа сделки позволяет отличать один тип сделки от другого. Существенным признается также заблуждение относительно тождества предмета сделки. Под тождеством понимается полное совпадение реального предмета сделки с представлением о нем у стороны, совершающей сделку. Существенное значение придается заблуждениям относительно таких качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Характер заблуждения в случае спора оценивает суд с учетом всех обстоятельств дела.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» обман при совершении сделки (статья 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той степени добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. В соответствии с пунктом 9 данного информационного письма сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. В пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» изложены аналогичные разъяснения.

Верховный Суд Российской Федерации указал, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Кодекса). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

С учетом установленных обстоятельств по делу следует вывод, что вопреки действующему законодательству, сведения о наличии охранных зон и, соответственно, ограничений в использовании земельного участка, были сокрыты арендодателем.

Учитывая изложенное, оспариваемая сделка подлежит признанию недействительной.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67-3141/2011 указано, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя но отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

Из правового анализа статей 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Соответственно, с учетом установленных обстоятельств по делу, с учетом невозможности использования участка в соответствии с предполагаемом назначении у предпринимателя имелось право не оплачивать арендную плату, а у Министерства не было оснований ее начислять.

В пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

По смыслу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательным обогащением считается приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Пункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что поскольку иное не установлено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 отмечено, что отсутствие доказательств расторжения договора аренды не является основанием для возникновения у арендодателя с того дня, когда в результате действий арендодателя арендатором была утрачена возможность владения и пользования арендуемым имуществом, права требования с арендатора арендных платежей.

В рассматриваемом случае неосновательным обогащением является арендная плата за указанный выше земельный участок, перечисленная предпринимателем. 

Поскольку обязанность по предоставлению земельного участка для испрашиваемых целей Министерством считается неисполненной, основания для внесения арендной платы у предпринимателя отсутствовали.

В порядке применения последствий недействительности оспоренной сделки, предприниматель просит обязать суд обязать Министерство компенсировать все расходы связанные с приведением участка в первоначальное состояние.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

По смыслу изложенных правовых норм возмещение убытков является способом защиты, направленным на восстановление имущественных прав лица в силу необходимости возмещения (компенсации) того, что было утрачено или повреждено, либо недополучено в силу нарушения такого права.

По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникшие у лица в связи с нарушением его личного неимущественного или имущественного права. Возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях. Возмещение убытков является видом гражданско-правовой ответственности, и требование о возмещении убытков должно подтверждаться надлежащими доказательствами.

Для применения ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера ущерба. Отсутствие одного из вышеназванных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о возмещении вреда.

Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25), применяя статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

В пункте 12 Постановления Пленума № 25 разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Проведенный анализ представленных в материалы дела доказательств, с учетом приведенных норм права и установленных судом взаимоотношений сторон, позволяет сделать вывод о наличии прямой причинной связи между действиями ответчика, и возникновением у истца убытков, понесенных в связи со строительством жилого дома в границах арендуемого участка.

С учетом этого конкретизация требования о применении последствий недействительности оспоренной сделки указанием о возложении на ответчика обязанности компенсировать расходы истца по приведению земельного участка с кадастровым номером 55:36:130127:745 в соответствие с положением, в котором он находился к моменту подписания договора № АЗ-36-019-2017 от 20.10.2017 обладает свойством системной связанности с основным требованием и оснований отказать истцу в избранном способе защиты также не имеется.

Учитывая изложенное, требование истца подлежит удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 168-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Иск индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № АЗ-36-019-2017 от 20.10.2017, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Министерством имущественных отношений Омской области.

Применить последствия недействительности договора аренды земельного участка № АЗ-36-019-2017 от 20.10.2017, обязав индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить Министерству имущественных отношений Омской области земельный участок с кадастровым номером 55:36:130127:745 в состоянии, в котором данный участок находился к моменту подписания договора № АЗ-36-019-2017 от 20.10.2017, т.е. свободным от любых конструкций и строений, включая объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:130127:967, обязав Министерство имущественных отношений Омской области возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 все полученное по договору № АЗ-36-019-2017 от 20.10.2017, а также компенсировать расходы по приведению земельного участка с кадастровым номером 55:36:130127:745 в соответствие с положением, в котором он находился к моменту подписания договора № АЗ-36-019-2017 от 20.10.2017.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>).  

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                С.В. Ярковой