АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-8470/2021

09 марта 2022 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения  объявлена 03 марта 2022 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 23.01.2020 №4835 за период с декабря 2020 года по май 2021 года (с 01.05.2021 по 10.05.2021) в размере 27 980 руб. 49 коп.; задолженности по арендной плате по договору от 23.01.2020 №4835 за июль 2020 года (платежи в соответствии с дополнительным соглашением от 21.08.2020 по срокам уплаты январь 2021 г. – июль 2021 г.) в размере 4 599 руб. 84 коп.; пеней за период с 11.01.2021 по 23.08.2021 в размере 14 622 руб. 29 коп. с продолжением начислений пеней в размере 0,3% от суммы долга в размере 32 580 руб. 33 коп. за каждый день просрочки, начиная с 24.08.2021,

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3 - по дов. от 12.10.2021 №10234/07.01-14;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением, с учетом уточнения, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 23.01.2020 №4835 за период с декабря 2020 года по май 2021 года (с 01.05.2021 по 10.05.2021) в размере 27 980 руб. 49 коп.; задолженности по арендной плате по договору от 23.01.2020 №4835 за июль 2020 года (платежи в соответствии с дополнительным соглашением от 21.08.2020 по срокам уплаты январь 2021 г. – июль 2021 г.) в размере 4 599 руб. 84 коп.; пеней за период с 11.01.2021 по 23.08.2021 в размере 14 622 руб. 29 коп. с продолжением начислений пеней в размере 0,3% от суммы долга в размере 35 580 руб. 33 коп. за каждый день просрочки, начиная с 24.08.2021.

Определением Арбитражного суда Курской области от 30.09.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Определением от 18.11.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового судопроизводства. 

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность, заявленная к взысканию. 

Ответчик в письменном отзыве против удовлетворения исковых требований возражал, указывая на заключение между ним и Комитетом по управлению имуществом Курской области договора купли-продажи нежилого помещения, в связи с чем, по мнению ответчика, у него отсутствовала обязанность по внесению арендных платежей. Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

С учетом положений ст. 123, 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителя надлежащим образом извещенного ответчика. 

 

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, арбитражный, суд установил следующее. 

23.01.2020 между Комитетом и ИП ФИО2 заключен договор аренды №4835 аренды нежилого помещения (далее – договор №4835 от 23.01.2020), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи нежилое здание с кадастровым номером 46:29:101041:369, расположенное по адресу: ул. Вокзальная, б/н, лит. Б, общей площадью 49,60 кв.м.

Срок договора аренды определен с 01.02.2018 по 31.01.2021.

Размер арендных платежей и порядок расчетов согласованы сторонами в пунктах 3.1, 3.2. договора, а также в Приложении №2 к договору.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 23.01.2020.

Согласно п.3.2 договора №4835 от 23.01.2020 арендатор обязан ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяцем, вносить сумму арендной платы на счет бюджета города.

21.08.2020 между сторонами было подписано дополнительное соглашение, согласно которому арендатор освобождается от арендной платы за апрель, май и июнь 2020 года, а также предоставлена отсрочка по оплате арендной платы за период июль-сентябрь 2020 года в соответствии с графиком.

Между тем, как следует из искового заявления, арендатор свои обязательства по уплате арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в результате чего у него образовалась задолженность по арендным платежам за период с декабря 2020 года по май 2021 года 9с 01.05.2021 по 15.05.2021) в размере 27 980 руб. 49 коп., а также за июль 2020 года в размере 4 599 руб. 84 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 21.07.2021 №7331/07.01-14 с требованием о погашении возникшей задолженности.

Ответчик оплату задолженности не произвел. 

Поскольку указанная претензия была оставлена без ответа и исполнения, Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим исковым заявлением.

 

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 4 АПК РФ предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также вследствие неосновательного обогащения.

Согласно части 1 статьи  307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ (часть 2 статьи 307 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из представленных в дело документов следует, что объект недвижимого имущества был передан ответчику в аренду на основании договора № 4835 аренды объекта недвижимости от 23.01.2020, заключенного между сторонами по настоящему делу.

Условиями указанного договора были определены срок аренды и размер арендной платы. 

Таким образом, как установлено судом и не оспаривается сторонами, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им. 

Истец свои обязательства по договору аренды выполнил, передав ответчику в аренду имущество, определив срок аренды и размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и условиями договора.

В свою очередь, ответчик пользовался имуществом (в материалы дела доказательств обратного не представлено), условия договора не оспаривал, однако оплату по договору в спорный период не производил.

Приняв имущество в пользование на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться.

Оспаривая заявленные исковые требования, ответчик ссылался на то, что поскольку заявление о выкупе арендуемого здания было подано 11.02.2019, то в соответствии с ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ), договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 30.06.2019. Кроме того, учитывая, что договор купли-продажи был подписан сторонами и здание было передано по акту приема-передачи 28.07.2020, то с этого момента в силу ст.ст. 218, 223, 224, 235, 549 ГК РФ обязательства по оплате арендных платежей прекращаются.

Указанные доводы отклоняются судом, как основанные на неправильном толковании норм материального права ввиду следующего.

Как установлено судом, решением от 28.07.2020 №11 «Об условиях приватизации арендуемого имущества» Комитет решил приватизировать находящееся в собственности муниципального образования «Город Курск» недвижимое имущество - здание, лит. Б, площадью 49,6 кв.м., кадастровый номер 46:29:101041:369, с земельным участком, площадью 163 кв.м., кадастровый номер 46:29:101041:967, расположенное по адресу: 

<

...> б/н, по выкупной стоимости 542 768 руб. 00 коп. без учета НДС, в рассрочку сроком на 5 лет с оплатой имущества ежемесячно равными долями. 

Письмом от 29.07.2020 №6556/07.01-14 Комитет направил в адрес ИП ФИО2 копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества от 28.07.2020 №11 и проект договора купли-продажи муниципального имущества №11-2020/07/В от 28.07.2020.

Согласно пункту 3 проекта договора купли-продажи муниципального имущества №11-2020/07/В от 28.07.2020 имущество продается по цене 542 768 руб. 00 коп. без учета НДС – основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. Стоимость здания – 394 348 руб. 00 коп., без учета НДС, стоимость земельного участка – 148 420 руб. 

ИП ФИО2 письмом от 25.08.2020 №25-20 направил в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества №11-2020/07/В от 28.07.2020, в котором предлагал изложить пункт 3 договора в следующей редакции: «Имущество продается по цене 275 086 руб. 67 коп. без учета НДС – основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. Стоимость здания – 126 666 руб. 67 коп., без учета НДС, стоимость земельного участка – 148 420 руб.» 

Письмом от 02.09.2020 №8023/07.01-14 Комитет отклонил представленный ИП ФИО2 протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества №11-2020/07/В от 28.07.2020.

Ссылаясь на неурегулированные с Комитетом в добровольном порядке разногласия относительно выкупной стоимости муниципального имущества, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Решением Арбитражного суда Курской области от 01.04.2021 по делу №А35-8022/2020, вступившим в законную силу 12.05.2021, разногласия сторон относительно цены договора купли-продажи были урегулированы.

Указанные обстоятельства также подтверждены вступившим в законную силу 24.02.2022 решением Арбитражного суда Курской области от 25.10.2021 по делу №А35-408/2021, имеющим в силу ч.2 ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Частью 3 статьи 1 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон №178-ФЗ).

В силу части 1 статьи 28 Федерального закона №178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

Таким образом, исходя из вышеуказанных норм, отчуждение здания возможно только с одновременным отчуждением земельного участка, на котором оно расположено и необходимым для его обслуживания.

Земельный участок под арендуемым ответчиком зданием сформирован не был, что стало причиной невозможности его продажи комитетом ИП ФИО2 в установленные статьей 9 Федерального закона №159-ФЗ сроки, о чем ответчику было сообщено комитетом в письме от 19.02.20219 №1053/07.01-14.

Таким образом, нарушение сроков, установленных статьей 9 Федерального закона №159-ФЗ, носило объективный характер и не может быть рассмотрено как нарушение прав и законных интересов ответчика.

Данные обстоятельства также подтверждаются вступившими в законную силу определением Арбитражного суда Курской области от 22.09.2020 по делу №А35-1595/2020, в соответствии с которым ИП ФИО2 отказался от требований к комитету о признании незаконным бездействия, и решением Арбитражного суда Курской области от 22.12.2020 по делу №А35-5390/2020 по заявлению ИП ФИО2 к комитету о признании незаконным бездействия комитета, выраженного в ненаправлении договора купли-продажи недвижимости в адрес ИП ФИО2, в удовлетворении требований которого судом было отказано.

По смыслу положений Федерального закона № 159-ФЗ в случае приватизации муниципального имущества в порядке, предусмотренном данным Законом, заключение договора купли-продажи носит обязательный характер для органа местного самоуправления. Возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда в силу ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если условия договора определены решением суда, данный договор признается заключенным с даты вступления в силу этого решения (ст. 433, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 173, ч. 1 ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11.

Обстоятельство приватизации ранее арендуемого имущества и его приобретения по договору купли-продажи не является основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы за спорный период, поскольку с учетом вышеизложенного договор купли-продажи считается заключенным с момента урегулирования в судебном порядке условия о цене выкупаемого имущества.

Инициированный предпринимателем в рамках дела №А35-8022/2020 преддоговорной спор относительно цены выкупаемого имущества разрешен решением от 01.04.2021, вступившим в законную силу 12.05.2021, следовательно, именно с этой даты следует считать согласованными все условия договора купли-продажи от 28.07.2020.

Таким образом, обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращены с момента вступления в законную силу судебного акта, посредством которого урегулированы разногласия сторон по цене выкупаемого имущества – 12.05.2021.

При этом, в случае если ответчик полагает, что действия (бездействие) истца повлекли для него неблагоприятные последствия, он не лишен возможности обратиться в суд с соответствующими самостоятельными требованиями.

Произведенный истцом расчет задолженности проверен судом и признан обоснованным. Наличие задолженности по внесению арендной платы за период с 01.02.2018 по ноябрь 2020 в размере 31 194 руб. 03 коп. подтверждается материалами дела. Доказательства, свидетельствующие об оплате задолженности, в материалы дела ответчиком не представлены.

В этой связи, заявленные требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с декабря 2020 года по май 2021 года (с 01.05.2021 по 15.05.2021), а также за июль 2020 года (платежи в соответствии с дополнительным соглашением от 21.08.2020 по срокам уплаты январь 2021 г. – июль 2021 г.) подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд принимает во внимание, что истцом в просительной части искового заявления допущена опечатка в общей сумме заявленной к взысканию задолженности (35 580 руб. 33 коп. вместо 32 580 руб. 33 коп.), что подтверждается представленным расчетом задолженности, который проверен судом и признан арифметически верным.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (статья 329 ГК РФ).

Пунктом 4.2. договора установлено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно представленному расчету истец просит взыскать с ответчика пени за период 11.01.2020 по 23.08.2021 в размере 14 622 руб. 29 коп.

Расчет проверен судом и признан обоснованным. 

Ответчик произведенный истцом расчет неустойки не оспорил, контррасчет не представил, ходатайства о снижении неустойки не заявлял.

Поскольку ответчиком обязательства по внесению арендной платы в установленный срок не выполнены, суд признает заявленное истцом требование о взыскании с ответчика неустойки подлежащим удовлетворению.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Вместе с тем, доказательств внесения арендных платежей за спорный период ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ в материалы дела представлено не было. 

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств»).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). 

Принимая во внимание, что на момент вынесения решения ответчик задолженность по арендной плате не погасил, требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 0,3% от суммы долга в размере 32 580 руб. 33 коп. за каждый день просрочки, начиная с 24.08.2021 по день фактической уплаты долга, также подлежит удовлетворению.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает требования истца законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина возлагается судом на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты. 

На основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 16, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Курска задолженность по арендной плате по договору от 23.01.2020 №4835 за период с декабря 2020 года по май 2021 года (с 01.05.2021 по 10.05.2021) в размере 27 980 руб. 49 коп.; задолженность по арендной плате по договору от 23.01.2020 №4835 за июль 2020 года (платежи в соответствии с дополнительным соглашением от 21.08.2020 по срокам уплаты январь 2021 г. – июль 2021 г.) в размере 4 599 руб. 84 коп.; пени за период с 11.01.2021 по 23.08.2021 в размере 14 622 руб. 29 коп. с продолжением начисления пеней в размере 0,3% от суммы долга в размере 32 580 руб. 33 коп. за каждый день просрочки, начиная с 24.08.2021 по день фактической уплаты задолженности. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 руб. 00 коп. 

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже.  

 

Судья                                                                                                 С.И. Хмелевской