ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-18472/2022

г. Челябинск

20 марта 2023 года

Дело № А76-27595/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Жернаков А.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2022 по делу № А76-27595/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 09.02.2022, срок действия три года),

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - ФИО3 (служебное удостоверение, доверенность от 22.02.2023, срок действия 1 год, диплом, свидетельство о заключении брака).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» (далее – ООО «Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с требованиями о признании недействительным одностороннего отказа комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, ответчик) от исполнения договора УЗ № 015759-К-2018 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска, выраженного в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка от 05.08.2022 № 34392; 

о признании незаконным отказа Комитета в продлении срока действия договора УЗ № 015759-К-2018 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска, выраженного в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка от 05.08.2022 № 34392; 

об обязании Комитета заключить дополнительное соглашение к договору УЗ № 015759-К-2018 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска о его продлении на три года, в течение 5 дней с даты вступления решения суда в законную силу; 

о присуждении в пользу истца при неисполнении судебного акта в части заключения дополнительного соглашения к договору УЗ № 015759-К-2018 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска о продлении его на три года, денежной суммы, начиная с 6 рабочего дня вступления в силу решения суда в размере: за первую неделю неисполнения – 100 000руб.; за вторую неделю неисполнения – 200 000руб.; за третью неделю неисполнения – 300 000руб. и так далее по прогрессивной шкале по дату фактического исполнения судебного акта (с учетом уточнения от 29.11.2022, которое с соблюдением положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято арбитражным судом - т.1 л.д.146). 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 25.10.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство экономического развития Челябинской области (далее – Министерство), Администрация города Челябинска (далее – Администрация).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.12.2022 (резолютивная часть объявлена 07.12.2022) исковые требования удовлетворены: суд признал недействительным уведомление Комитета от 05.08.2022 № 34392 о прекращении договора аренды земельного участка и об отказе в заключении дополнительного соглашения о продлении договора. Обязал Комитет совершить действия, предусмотренные частями 3, 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Присудил в пользу общества с ограниченной ответственностью Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» подлежащую взысканию с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска неустойку на случай неисполнения судебного акта в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта (с учетом определения суда от 15.12.2022 об исправлении опечаток). 

С вынесенным решением не согласился Комитет, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме. 

Апеллянт указал, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно одного из указанных в пункте 6.6 договора случаев.

Податель жалобы полагал, что в настоящем деле случае существенным обстоятельством, подлежащим выяснению, является основание заключения договора аренды, которому суд первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка. Так, получение земельного участка в исключительном случае и для исполнения определенных целей, предусмотренных инвестиционным проектом, является первоочередным обстоятельством, подлежащим выяснению.

По мнению апеллянта, в настоящее время на земельном участке не будет реализован тот проект, возведение которого изначально предполагалось.

В обоснование данного довода апеллянт указывает, что информация, подтверждающая наличие собственных средств в открытых источниках, отсутствует и инвестором не представлена; капитальные вложения должны были быть осуществлены в 2018-2019 годах; в связи с несоблюдением сроков строительства и ввода объекта в эксплуатацию, показатели денежного потока не соответствуют действительности; не подтверждено наличие денежных средств для реализации проекта. Текущая финансовая отчетность компании и связанных с ней организаций не позволяет сделать вывод о наличии денежных средств для реализации проекта, как следствие имеется риск не достижения целей проекта; не учтено изменение стоимости материалов и строительства, заложенных в 2017 году, как следствие, имеется риск недофинансирования проекта.

Апеллянт пояснил, что именно исключительный характер основания предоставления земельного участка (подпункт 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) дает основание Комитету усомниться в возможности возведения па земельном участке объекта, который ранее был запланирован, а также в возможности обществом осуществить определенные капитальные вложения, которые также были предусмотрены при предоставлении спорного земельного участка.

В настоящее время земельный участок не освоен обществом, разрешение па строительство до настоящего момента не получено. Более того, согласно письму Управления по архитектурно-градостроительному проектированию от 15.02.2022 № 1535/юр у общества отсутствует согласование Управлением внешнего вида предполагаемого к строительству культурно-делового центра, а также эскизный проект.

Также податель жалобы считает неправомерным вывод суда первой инстанции о преюдициальном значении для настоящего спора решения Арбитражного суда Челябинской области делу № А76-44356/2021.

Податель жалобы полагал, что в настоящем споре отсутствуют основания для продлении срока действия договора аренды земельного участка от 05.03.2018 УЗ № 015759-К-2018, поскольку Комитетом было принято решение о направлении уведомления о прекращении договора аренды.

Также податель жалобы указал, что судом первой инстанции необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, с целью установления существенных для дела обстоятельств, основания к отказу в решении отсутствуют.

Комитетом к апелляционной жалобе также приложено ходатайство о назначении экспертизы.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 16.02.2023.

До начала судебного заседания ООО «Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения. 

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 13.03.2023. ООО «Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» было предложено представить в суд апелляционной инстанции в срок до не позднее 07.03.2023:

- мотивированное мнение на ходатайство Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска о назначении в рамках дела экспертизы;

- письменные пояснения относительно фактически совершенных со стороны арендатора земельного участка действий для осуществления строительства культурно-делового центра в рамках исполнения условий договора аренды от 05.03.2018 УЗ № 015759-К-2018, применительно к доводам апелляционной жалобы.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  произведена замена в судебном составе судьи Колясниковой Ю.С., в связи с нахождением в отпуске, судьей Аникиным И.А.

До начала судебного заседания от ООО «Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии объяснений с приложением документов, во исполнение определения суда (вх. № 13430/13431 от 06.03.2023),  объяснения относительно проведения судебной экспертизы (вх. № 13431 от 06.03.2023)

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела выписки из ЕГРН. 

Суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил приобщить к материалам дела указанные документы.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить к материалам дела копию письма и выписку из ЕГРН.

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела ответа от ООО «Центр строительных экспертиз».

Суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил приобщить к материалам дела указанные документы.

Суд, рассмотрев ходатайство о приобщении к материалам дела фотоматериалов на 9 листах, проекта многофункционального водно-спортивного комплекса с гостиницей апартаментного типа, отказал в его удовлетворении, ввиду отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд считает не подлежащим удовлетворению ходатайство о назначении судебной экспертизы, в связи со следующим.

Круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, определяется арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.

Заключение эксперта являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, установив наличие доказательств, позволяющих рассмотреть спор по существу. 

В судебном заседании представитель ответчика, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме, представитель истца по доводам апелляционной жалобы возразил, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих  лиц не явились. 

С учетом мнения сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Губернатора Челябинской области от 05.09.2017 № 970-р «О соответствии объекта социально-культурного назначения «Школа единоборств ФИО4 «Крашер» критериям, при наличии которых осуществляется предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов», протокола заседания Совета при Губернаторе Челябинской области по улучшению инвестиционного климата от 12.07.2017 № 2 между Комитетом (арендодатель) и ООО Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» (арендатор) подписан договор от 05.03.2018 УЗ № 015759-К-2018 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:85, площадью 12 600 кв.м, по адресу: г. Челябинск, район Центральный, ул. Коммуны, д. 98, из земель населенных пунктов для строительства культурно – делового центра, без проведения торгов (далее – договор, т. 1 л.д. 29-39). 

На основании пункта 1.4 договора срок действия настоящего договора - 5 лет с даты акта приема-передачи земельного участка, то есть, до 05.03.2023. 

В соответствии с пунктом 6.6 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях: при использовании арендатором земельного участкам не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования, использовании земельного участка (в целом или его части) с нарушениями условий договора и не использовании его в соответствии с условиями договора; в случае сдачи арендованного имущества (земельного участка в целом или его части) в субаренду или передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам, в том числе передаче арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без письменного согласия арендодателя либо неполучения его согласия на использование земельного участка для совместной деятельности, использования участка иными лицами; самовольного захвата земельного участка, превышающего по площади предоставленный по настоящему договору; самовольного строительства (без необходимых разрешительных документов) на арендуемом земельном участке; в случае невнесения арендатором арендной платы в полном объеме или частично более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы; если в течение срока действия договора (в случае предоставления земельного участка для строительства) не разработана проектная документация, не получено разрешение на строительство и не начато освоение земельного участка; в случае принятия в установленном законодательством порядке решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд; неуплаты арендатором пени за прошедшие периоды (если с момента возникновения обязанности арендатора по уплате пени прошло более полугода); при нарушении арендатором других условий договора. 

Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно одного из вышеуказанных случаев. 

В силу пункта 6.7 договора, существенным нарушением условий настоящего договора арендатором считается любое из нарушений, предусмотренных пунктом 6.6. настоящего договора. 

До истечения срока действия договора аренды в порядке части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 25.07.2022 ООО Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» (арендатор) обратилось в Комитет с заявлением вх. № 6398/1059 о продлении срока действия договора УЗ № 015759-K-2018 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска, площадью 12 600 кв.м, кадастровый номер 74:36:0506004:85, по адресу: Челябинская область город Челябинск, Центральный район, ул. Коммуны, 98, о подготовке и предоставлении дополнительного соглашения, предусматривающего продление срока действия договора аренды УЗ № 015759-K-2018 на три года (т. 1 л.д. 40). 

Уведомлением от 05.08.2022 № 34392 Комитет отказал ООО «Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» в продлении срока действия договора аренды УЗ № 015759-К-2018 и уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения вышеуказанного договора (т. 1 л.д. 41-43). 

Не согласившись с вышеуказанным уведомлением, полагая, что последнее нарушает права и законные интересы истца в экономической сфере, ООО «Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Признавая заявленные требования обоснованными, суд первой инстанции исходил из того, что указанное Комитетом основание для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора не предусмотрено нормами действующего законодательства и отсутствует в пункте 6.6 договора аренды земельного участка от 05.03.2018 УЗ № 015759-К-2018. Более того, указанные в уведомлении от 05.08.2022 № 34392 основания для прекращения договора аренды земельного участка от 05.03.2018 УЗ № 015759-К-2018 уже являлись предметом рассмотрения Арбитражного суда Челябинской области в рамках дела А76-44356/2021. Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2022 по делу № А76-44356/2021 удовлетворены требования истца, односторонний отказ Комитета, выраженный в уведомлении от 01.12.2021 № 52775 от исполнения договора УЗ №015759-К-2018 от 05.03.2018 аренды земельного участка, площадью 12 600 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0506004:85, признан недействительным. В указанном решении арбитражным судом дана правовая оценка доводам Комитета о неосвоении истцом земельного участка, площадью 12 600 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0506004:85. Также суд первой инстанции исходил из того, что на дату обращения ООО Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» (арендатор) с заявлением вх. № 6398/1059 о продлении срока действия договора УЗ № 015759-K-2018 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска (25.07.2022), срок действия указанного договора - не истек, со стороны истца (арендатор) отсутствовали нарушения, которые препятствовали бы заключению дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды спорного земельного участка

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации и иными нормативно-правовыми актами. 

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

На основании пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 5782/08, в положениях статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установлено ограничение права сторон договора аренды, в том числе заключенного на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований такого отказа. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от договора. 

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»). 

В рамках настоящего дела истец обжалует односторонний отказ Комитета (арендодатель) от исполнения договора УЗ № 015759-K-2018 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска, площадью 12 600 кв.м, кадастровый номер 74:36:0506004:85, по адресу: Челябинская область город Челябинск, Центральный район, ул. Коммуны, 98, изложенный в уведомлении от 05.08.2022 № 34392 (т. 1 л.д. 41-43).

Условиями пункта 6.6 договора аренды УЗ № 015759-К-2018 арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях: 

при использовании арендатором земельного участкам не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования, использовании земельного участка (в целом или его части) с нарушениями условий договора и не использовании его в соответствии с условиями договора; 

в случае сдачи арендованного имущества (земельного участка в целом или его части) в субаренду или передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам, в том числе передаче арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без письменного согласия арендодателя либо неполучения его согласия на использование земельного участка для совместной деятельности, использования участка иными лицами; 

самовольного захвата земельного участка, превышающего по площади предоставленный по настоящему договору; 

самовольного строительства (без необходимых разрешительных документов) на арендуемом земельном участке; 

в случае невнесения арендатором арендной платы в полном объеме или частично более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы; 

если в течение срока действия договора (в случае предоставления земельного участка для строительства) не разработана проектная документация, не получено разрешение на строительство и не начато освоение земельного участка; 

в случае принятия в установленном законодательством порядке решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд; 

неуплаты арендатором пени за прошедшие периоды (если с момента возникновения обязанности арендатора по уплате пени прошло более полугода); 

при нарушении арендатором других условий договора. 

Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно одного из вышеуказанных случаев. 

Как указано в пункте 6.7 договора, существенным нарушением условий настоящего договора арендатором считается любое из нарушений, предусмотренных пунктом 6.6 настоящего договора. 

На основании пункта 6.6 договора арендодатель вправе до истечения срока действия договора отказаться от исполнения договора полностью или частично, письменно уведомив 5 об этом арендатора за 15 дней (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки Комитетом арендатору уведомления об отказе от договора (пункт 6.8 договора).

Из материалов дела усматривается, что в уведомлении от 05.08.2022 № 34392 в качестве основания для прекращения договора аренды земельного участка от 05.03.2018 УЗ № 015759-К-2018 Комитет указал, что ООО «Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» не принято достаточных мер для начала освоения участка и проведения строительных работ, отсутствуют основания полагать, что в настоящее время строительство объекта культурно-делового центра соответствует установленным критериям. 

Вместе с тем, как обоснованно было установлено судом первой инстанции, указанное основание для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора не предусмотрено нормами действующего законодательства и отсутствует в пункте 6.6 договора аренды земельного участка от 05.03.2018 УЗ № 015759-К-2018. 

Доказательств того, что Комитет имел намерение отказаться от исполнения договора аренды по иным основаниям, в материалы дела не представлено. 

Указание в уведомлении от 05.08.2022 № 34392 и отзыве Комитета на иск, что указанное нарушение подпадает под «нарушение арендатором иных условий договора», не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку указанное положение пункта 6.6 договора не конкретизировано, и фактически создает для Комитета возможности безграничного усмотрения в выборе оснований для одностороннего отказа от договора, что не допустимо в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При рассмотрении спора судом принято во внимание, что указанные в уведомлении от 05.08.2022 № 34392 основания для прекращения договора аренды земельного участка от 05.03.2018 УЗ № 015759-К-2018 уже являлись предметом рассмотрения Арбитражного суда Челябинской области в рамках дела №А76-44356/2021. 

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2022 по делу № А76-44356/2021 удовлетворены требования истца, односторонний отказ Комитета, выраженный в уведомлении от 01.12.2021 № 52775 от исполнения договора УЗ №015759-К-2018 от 05.03.2018 аренды земельного участка, площадью 12 600 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0506004:85, признан недействительным. 

В указанном решении арбитражным судом дана правовая оценка доводам Комитета о неосвоении истцом земельного участка, площадью 12 600 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0506004:85. 

Довод апелляционной жалобы, что суд первой инстанции неверно применил положения части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению. 

В силу  части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П и в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2020 № 30-КГ20-1-К5, № 2-1085/2019 факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, принимаются другим судом по другому делу, а оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей сторон спора, путем предъявления новых исков, не допускается. 

Новые доводы ответчика не опровергают обстоятельства, установленные в судебном акте по делу № А76-44356/2021, ответчик, по сути, пытается преодолеть вступившее в законную силу решение по делу № А76-44356/2021. 

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что односторонний отказ Комитета от исполнения договора аренды УЗ № 015759-К-2018, изложенный в уведомлении от 05.08.2022 № 34392, является неправомерным и нарушает права и законные интересы истца при осуществлении им своей предпринимательской деятельности. 

Также в рамках настоящего дела ООО «Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» обжалуется отказ Комитета (арендодатель) в продлении на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» срока действия договора УЗ № 015759-K- 6 2018 краткосрочной аренды земельного участка, площадью 12 600 кв.м, кадастровый номер 74:36:0506004:85, по адресу: Челябинская область город Челябинск, Центральный район, ул. Коммуны, 98, на три года, изложенный в уведомлении от 05.08.2022 № 34392 (т. 1 л.д. 41-43).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи. 

Пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. 

Между тем в целях обеспечение устойчивого развития экономики Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 58-ФЗ) введены дополнительные меры, направленные на поддержку арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

Как установлено частью 3 статьи 8 названного Закона, до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. 

Частью 4 указанной статьи предусмотрено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются. 

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ). 

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия указанного Закона и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора. 

Из материалов дела усматривается, что заявлением от 25.07.2022 вх. № 6398/1059 общество в порядке части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ просило Комитет продлить срок действия договора УЗ № 015759-K-2018 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска, площадью 12 600 кв.м, кадастровый номер 74:36:0506004:85, расположенного по адресу: Челябинская область город Челябинск, Центральный район, ул. Коммуны, 98.

То есть данное заявление было подано арендатором в пределах срока действия договора аренды. 

При этом, со стороны истца (арендатора) отсутствовали нарушения, которые препятствовали бы заключению дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды спорного земельного участка. 

Обратное со стороны Комитета в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что у Комитета отсутствовали правовые основания для отказа ООО Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» (арендатор) в продлении на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» договора краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 05.03.2018 УЗ № 015759-К2018 на три года, изложенного в оспариваемом уведомлении от 05.08.2022 № 34392. 

На основании вышеизложенного суд первой инстанции правомерно признал, что отказ Комитета в продлении на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» договора краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 05.03.2018 УЗ № 015759-К2018 на три года, изложенного в уведомлении от 05.08.2022 № 34392, является неправомерным и нарушает права и законные интересы истца при осуществлении им своей предпринимательской деятельности. 

Доводы апеллянта о том, что арендатором земельного участка не принято достаточных и возможных мер для начала освоения участка и проведения строительных работ, не разработана проектная документация на объект капитального строительства, отклонены судебной коллегией, поскольку конкретные сроки совершения указанных действий договором аренды земельного участка предусмотрены не были. 

Доводы подателя жалобы не опровергают правильных выводов суда первой инстанции, а по существу представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции. 

Довод апеллянта о том, что строительство на земельном участке не было начато в запланированные сроки, что также является нарушением договора краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска, несостоятелен, поскольку соответствующий срок начала строительства объекта сторонами согласован в договоре не был. 

Довод Комитета о том, что истцом планируется к возведению иной объект, противоречит документации по планировке территории, градостроительному плану, проекту на строительство спортивного комплекса – Школа бокса, шифр проекта Ф1923-2022.

Ссылка Комитета на то, что земельный участок был неправомерно предоставлен заявителю в аренду, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку вопрос правомерности предоставления земельного участка ООО Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» предметом настоящего спора, рассматриваемого в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является.

Более того, судебная коллегия отмечает, что с требованием о признании договора аренды земельного участка города Челябинска от 05.03.2018 УЗ № 015759-К2018 недействительной (ничтожной) сделкой по данному основанию Комитет в арбитражный суд не обращался.

Апелляционный суд находит необоснованным довод апеллянта о том, что арендатором земельного участка не было принято достаточных и возможных мер для начала освоения участка и проведения строительных работ, поскольку он опровергается представленными истцом в суды первой и апелляционной инстанции доказательствами, которые Комитетом опровергнуты не были.

Так, обществом 10.06.2022 разработан второй проект строительства спортивного комплекса, 21.07.2022 получен градостроительный план земельного участка, 29.07.2022 получен технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий для подготовки проектной документации, 07.09.2022 получен акт государственной историко-культурной экспертизы, отчет археологического обследования и т.д.

Более того, судебная коллегия отмечает, что 17.02.2023 Комитет заключил с ООО Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер»дополнительное соглашение об увеличении срока действия договора аренды земельного участка города Челябинска от 05.03.2018 УЗ № 015759-К2018 до 05.03.2026.

Кроме того, указанное соглашение явилось основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2022 по делу № А76-27595/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

В.А. Томилина

 

Судьи:

                                         И.А. Аникин

 

А.С. Жернаков