АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-37142/2022

г. Краснодар

05 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Ростовской области, от истца – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 20.06.2023), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Универсалторг» (ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления торговли и бытового обслуживания города Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2023 по делу № А53-37142/2022, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО «Универсалторг» (далее – общество) о расторжении о договора от 16.04.2009 № 31156 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0060610:10 площадью 36 кв. м, имеющего адресные ориентиры: 

<

...>; возложении на общество обязанности в течение десяти дней, с момента вступления судебного акта в законную силу, освободить и передать департаменту по акту приема-передачи указанный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление торговли и бытового обслуживания города Ростова-на-Дону (далее – управление торговли).

Решением от 24.05.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что договор от 16.04.2009 № 31156, продленный на неопределенный срок, прекратил свое действие в связи с направлением арендодателем соответствующего уведомления от 29.01.2019 № 59.30-1751/6. Возможность расторжения прекратившего действие договора действующим законодательством не предусмотрена. Нестационарный торговый объект (далее – НТО) размещен с согласия органа местного самоуправления, что подтверждается договором аренды от 16.04.2009 № 31156, заключенным на основании постановлений главы администрации Железнодорожного района города Ростова-на-Дону от 20.10.2008 № 563, от 26.02.2009 № 53. Согласно постановлению администрации г. Ростова-на-Дону от 31.03.2016 № 327 «О внесении изменений в постановление администрации г. Ростова-на-Дону от 31.12.2015 № 1379 "Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Ростова-на-Дону"» (далее – постановление № 1379) объект под номером 704 (адрес: просп. Стачки, 22, земельный участок 36 кв. м, услуги ксерокопирования) включен в схему размещения НТО на территории г. Ростова-на-Дону. Доказательств, свидетельствующих о недобросовестности общества как арендатора земельного участка, в материалы дела не представлено, сведения о наличии задолженности по договору аренды отсутствуют. Доводы департамента об использовании спорного земельного участка с нарушением вида разрешенного использования судом признаны необоснованными. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0060610:10 имеет вид разрешенного использования: для временного размещения НТО (павильона), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Согласно акту обследования от 11.10.2022 № 2543 на данном земельном участке расположен торговый объект по ремонту часов, изготовлению фото, оказанию услуг ксерокопирования, то есть земельный участок используется ответчиком в соответствии с видом разрешенного использования. Удовлетворение исковых требований приведет к нарушению баланса интересов сторон, поскольку общество, выполняющее обязанности по договору аренды земельного участка от 16.04.2009 № 31156 (заключенному до 01.03.2015) должно освободить земельный участок, убрать НТО и возвратить участок департаменту по акту приема-передачи. Поскольку договор аренды земельного участка носит длящийся характер, исковая давность к требованиям о расторжении договора не применяется.

Постановлением апелляционного суда от 15.08.2023 решение от 24.05.2023 оставлено без изменения. Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что договор от 16.04.2009 № 31156 прекращен, потому не может быть расторгнут в судебном порядке, поскольку буквальное толкование уведомления от 29.01.2019 № 59.30-1751/6 не позволяет признать его в качестве одностороннего отказа. Данное уведомление апелляционным судом расценено как предложение о расторжении договора 16.04.2009 № 31156. При этом общество отказ на данное предложение в адрес департамента не направило. Не получив ответ в срок, указанный в предложении об освобождении земельного участка до 24.04.2019, арендодатель обратился в арбитражный суд только 31.10.2022. Объект под номером 704 (адрес: просп. Стачки, 22, земельный участок 36 кв. м, услуги ксерокопирования) включен в схему размещения НТО на территории города Ростова-на-Дону, утвержденную постановлением № 1379. Документальных доказательств, свидетельствующих о недобросовестности общества как арендатора земельного участка, истцом в материалы дела не представлено, сведения о наличии задолженности у общества по договору аренды отсутствуют, истец на них не ссылается. Довод истца об использовании земельного участка с кадастровым номером 61:44:0060610:10 с нарушением вида его разрешенного использования несостоятелен: вид разрешенного использования «для временного размещения нестационарного объекта (павильона)», что подтверждаются актуальной выпиской из ЕГРН. В части требований о возложении на общество обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0060610:10 апелляционный суд указал, что включение (не включение) определенного объекта в схему размещения НТО не является препятствием для реализации собственником земельного участка права на отказ от договора, однако реализация этого права не всегда влечет демонтаж ранее размещенного НТО. При определенных обстоятельствах отношения между собственником НТО и представителем публичного собственника земельного участка могут быть сохранены посредством заключения договора о размещении НТО, учитывая, что спорный павильон отражен в схеме в настоящее время. На основании изложенного, апелляционный суд не усмотрел достаточных правовых оснований для удовлетворения исковых требований департамента о расторжении договора аренды от 16.04.2009 № 31156 и возврате земельного участка с кадастровым номером 61:44:0060610:10.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 24.05.2023 и постановление апелляционного суда от 15.08.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая, что в рамках делегированных полномочий по управлению и распоряжению муниципальной собственностью и земельными участками в пределах городской черты департамент провел обследование указанного земельного участка, по результатам которого установил, что в составе комплекса торговых павильонов расположен павильон по ремонту часов, изготовлению фото, оказанию услуг ксерокопирования. В связи с тем, что указанный земельный участок используется обществом с нарушением условий договора аренды, в его адрес направлена претензия от 09.11.2018 № 59-30-24853/6 об устранении выявленных нарушений. Кроме того, в адрес арендатора арендодателем направлено уведомление от 29.01.2019 № 59.30-1751/6 о прекращении договора аренды от 16.04.2009 № 31156 и необходимости освобождения земельного участка. Суды не учли, что размещение НТО на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, а также на землях или земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется на основании договора аренды земельного участка или договора о размещении НТО. На дату рассмотрения дела договор прекращен и не может быть расторгнут в судебном порядке. Доказательств заключения с обществом договора на размещение НТО в материалы дела не представлено, такой договор с обществом не заключен. Не представлены также доказательства, подтверждающие обращение общества в управление торговли с заявлением о заключении договора на размещение НТО. Поскольку в настоящее время правовые основания для размещения НТО на спорном земельном участке у общества отсутствуют (договор аренды земельного участка прекращен, а договор на размещение НТО не заключен), наличие места размещения НТО в схеме само по себе не является основанием для сохранения павильона общества на рассматриваемом земельном участке.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлен.

На основании статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить. Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд (арбитражный суд, организующий проведение видеоконференц-связи) не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию, с учетом следующего.

Согласно материалам дела, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 16.04.2009 № 31156 аренды земельного участка, по условиям  которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0060610:10 площадью 36 кв. м, имеющий адресные ориентиры: 

<

...>, для использования в целях эксплуатации склада тары, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (т. 1, л. д. 19 – 23).

В пункте 2.1 договора согласован срок аренды с 20.10.2008 по 20.10.2011.

Согласно пункту 4.4.2 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с пунктом 4.1.1 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому значению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушения других условий договора.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 (пункт 6.2 договора).

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.

Департаментом в рамках делегированных ему полномочий по управлению и распоряжению муниципальной собственностью и земельными участками в пределах городской черты проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0060610:10, по результатам которого установлено, что в составе комплекса торговых павильонов расположен павильон по ремонту часов, изготовлению фото, оказанию услуг ксерокопирования.

Полагая, что указанный участок используется с нарушением условий договора аренды от 16.04.2009 № 31156, в адрес арендатора арендодатель направил претензию от 09.11.2018 № 59-30-24853/6 об устранении выявленных нарушений.

29 января 2019 года департамент в адрес общества направил уведомление № 59.30-1751/6, в котором указал, что договор аренды от 16.04.2009 № 31156 прекращен с 24.04.2019, просил освободить земельный участок.

Согласно акту обследования от 11.10.2022 № 2543 на рассматриваемом земельном участке расположен НТО по ремонту часов, изготовлению фото, оказанию услуг ксерокопирования, то есть общество продолжает пользоваться земельным участком.

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В этой связи коллегия поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что рассматриваемый договор аренды прекратил свое действие с момента получения обществом уведомления департамента о прекращении договора аренды от 16.04.2009 № 31156.

В то же время, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций не учли следующее.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды, в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 № 308-ЭС17-10134).

Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута в том числе, для размещения НТО (подпункт 6 пункта 1 статьи 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации).

Основы государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации определены Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»(далее – Закон № 381-ФЗ).

В статье 10 Закона № 381-ФЗ определено, что размещение НТО на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения НТО с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов (часть 1). Порядок включения в схему размещения, указанную в части 1 этой статьи, НТО, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации (часть 2). Схема размещения НТО разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (часть 3).

Утверждение схемы размещения нестационарных торговых объектов, как и внесение в нее изменений, не может служить основанием для пересмотра мест размещения нестационарных торговых объектов, строительство, реконструкция или эксплуатация которых были начаты до утверждения указанной схемы (часть 6).

В то же время закрепление в Земельном кодексе особого правового регулирования использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при размещении на них НТО не означает, что реализация права на размещение НТО на указанных земельных участках осуществляется лишь на основании схемы размещения НТО, исключая возможность заключения договора на размещение указанного объекта. Схема размещения НТО не содержит информации о конкретных объектах или субъектах хозяйственной деятельности и поэтому, не закрепляет права субъектов хозяйственной деятельности на места, указанные в схеме.

В этой связи нельзя признать правомерной позицию судебных инстанций о том, что наличие места НТО общества в действующей схеме достаточно для сохранения правоотношений сторон. Включение (не включение) торговых объектов в схему размещения НТО не является препятствием для реализации представителем публичного собственника земельного участка права на отказ от договора аренды по правилам статьи 610 Гражданского кодекса.

Договор аренды земельного участка прекратил свое действие, при этом договор на размещение НТО обществом не заключен (доказательства обратного материалы дела не содержат).

То обстоятельство, что общество продолжает вносить арендные платежи, не свидетельствует о продолжении действия договора аренды, а является платой за фактическое пользование арендованным имуществом до его возврата арендодателю. В силу норм статьи 622 Гражданского кодекса, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Таким образом, коллегия полагает, что суды надлежащим образом не исследовали наличие правовых оснований для продолжения использования обществом спорного земельного участка.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку суды не установили обстоятельства, необходимые для правильного разрешения заявления, а в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, решение и постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, исследовать все обстоятельства, и установить наличие правовых оснований для сохранения правоотношений сторон по использованию спорного земельного участка, после чего принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2023 по делу № А53-37142/2022 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Т.Н. Драбо