Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-18343/2021

г. Владивосток

20 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МСК Инжиниринг»,

апелляционное производство № 05АП-417/2024 

на решение от 24.11.2023 судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-18343/2021 Арбитражного суда Приморского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альянс инвест» (ИНН2543112960, ОГРН1172536019810) 

к обществу с ограниченной ответственностью «МСК инжиниринг» (ИНН7736649510, ОГРН1127747025504) 

о взыскании задолженности 

встречный иск о расторжении договора № Морион-НП-С1-21 купли-продажи нежилого помещения; о взыскании с ООО СЗ «Альянс инвест» предоплаты по договору 

третьи лица: Администрация города Владивостока, Управление градостроительства администрации г. Владивостока, Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.

при участии: от ООО СЗ «Альянс инвест»: ФИО2 по доверенности от 16.01.2024 сроком действия на 1 год, диплом о высшем юридическом образовании №1835, паспорт;

от ООО «МСК Инжиниринг»: ФИО3 по доверенности от 17.01.2022 сроком действия на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании №12793, паспорт; ФИО4 (директор) решение учредителя от 08.10.2021, паспорт;

от третьих лиц: представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альянс инвест» (далее – истец, первоначальный истец, ООО «СЗ «Альянс инвест») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «МСК инжиниринг» (далее – ответчик, первоначальный ответчик, ООО «МСК инжиниринг») 1 735 500 рублей основного долга, 7 345 138,50 рублей пени, 398 261,59 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, расходы по оплате государственной пошлины в размере 35 976 рублей (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

В свою очередь, ООО «МСК инжиниринг» обратилось со встречным иском о расторжении договора № Морион-НП-С1-21 купли-продажи нежилого помещения, о взыскании с ООО «СЗ «Альянс инвест» предоплаты по договору № Морион-НП-С1-21 купли-продажи нежилого помещения в размере 900 000 рублей, убытков в виде упущенной выгоды в размере 3 695 760 рублей, расходов на проведение судебно-технического обследования спорного помещения на предмет соответствия строительным нормам в размере 25 000 рублей, расходов на проведение судебно-технической экспертизы спорного помещения на предмет соответствия договору купли-продажи и строительным нормам в размере 60 000 рублей, расходов на проведение лингвистической экспертизы договора купли-продажи в размере 26 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 27 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация города Владивостока, Управление градостроительства администрации г.Владивостока, Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 24.11.2023 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с ООО «МСК инжиниринг» в пользу ООО СЗ «Альянс инвест» 1 735 500 рублей основного долга, 1 963 447 рублей 50 копеек пени, 22 214 рублей расходов по уплате государственной пошлины по заявлению. В остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «МСК Инжиниринг» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 24.11.2023 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что решение о приобретении спорного помещения принято на основании объявлений застройщика на сайте farpost.ru, где назначение помещения указывалось – апартамент, наличие коммуникаций – канализационный стояк. У покупателя не имелось обязанности оценивать наличие технической возможности подключения помещения на момент его осмотра, в штате ответчика не трудоустроены специалисты в области производства санитарно-технических работ, ответчик осуществляет оптовую торговлю инженерным оборудованием и продажу услуг по его монтажу. Полагает, что суд, не являясь экспертом, оспорил и отклонил выводы эксперта, изложенные в заключении № 313/10 от 19.04.2023 о несоответствии исследуемого помещения требованиям договора и проектной документации. Отметил отсутствие истечения гарантийного срока, предусмотренного типовым договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО СЗ «Альянс инвест» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между ООО СЗ «Альянс инвест» (продавец) и ООО «МСК Инжиниринг» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества помещения от 30.03.2021 № Морион-НП-С1-21 (далее договор), по которому продавец передал в собственность, а покупатель принял недвижимое имущество: нежилое помещение, кладовую, площадь 25,1 кв.м., цокольный этаж № 3, кадастровый номер 25:28:030006:7902, адрес (местонахождение) 

<

...> (далее - «помещение»).

Цена помещения составляет 2 635 500 рублей 00 копеек, в т.ч. НДС, из которых задаток в размере 900 000 рублей оплачивается покупателем в день подписания договора, денежная сумма в размере 1 735 500 рублей подлежит оплате двумя платежами (900 000 рублей должна быть оплачена 30.04.2021, 835 500 рублей – 30.05.2021).

Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки (пункт 4.1).

В силу пункта 4.3 договора в случае задержки платежа, предусмотренного пунктом 3.2 договора, покупатель уплачивает пеню в размере 0,3% от цены помещения за каждый день просрочки.

Согласно пункта 8.2 договора, покупатель удовлетворен качественным состоянием помещения, установленного путем его осмотра на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил бы продавец.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.04.2021.

На момент подачи первоначального иска ООО СЗ «Альянс инвест» ответчиком произведена оплата в размере 900 000 руб., задолженность по договору составила                         1 735 500 рублей.

Истец обратился к ответчику с претензиями от 30.07.2021, а также от 09.08.2021, ответчик задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился в Арбитражный суд Приморского края за защитой нарушенных прав.

В свою очередь, ООО «МСК инжиниринг» в рамках настоящего дела обратилось со встречными требованиями о расторжении указанного договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании с ООО «СЗ «Альянс инвест» предоплаты в размере               900 000 рублей, ссылаясь что ООО СЗ «Альянс инвест» существенно нарушило условия договора, передав покупателю имущество, не соответствующее по качеству условиям договора, с существенными недостатками, которые невозможно было обнаружить при заключении договора. ООО «МСК инжиниринг» в обоснование своих требований со ссылкой на статью 178 ГК РФ указывает на то, что ответчик по встречному иску ввел его в заблуждение относительно наличия критических недостатков проданного помещения.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как регулируемые нормами главы 30 ГК РФ, а также общими положениями ГК об обязательствах.

Судом первой инстанции обоснованно приняты во внимание положения статей 454, 549 ГК РФ, отмечено, что в силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При передаче продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

В свою очередь, в силу пункта 2 статьи 475 ГК РФ покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков). При этом продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

В качестве существенных недостатков приобретенного имущества покупателем указаны: несоответствие помещения требованиям строительных норм и правил, санитарным правилам и проектной документации в связи с отсутствием технической возможности подключения спорного помещения к общедомовой системе водоотведения (канализации), нарушение системы вентиляции помещения, что привело к значительному повышению уровня влажности в помещении и, как следствие, появлению плесени и мохового плесневого налёта. Учитывая, что при приобретении помещения общество намеревалось осуществлять деятельность по сдаче его в аренду в качестве апартаментов, выявленные недостатки, по мнению общества, являются неустранимыми и существенными.

В ходе рассмотрения дела судом по заявлению ООО «МСК Инжиниринг»  назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Приморский экспертно-правовой центр» ФИО5

Согласно выводам экспертного заключения, объект - нежилое помещение, площадью 25,1 кв. м., цокольный этаж №3, кадастровый номер 25:28:030006:7902, адрес (местонахождение) 

<

...>, на момент экспертного осмотра не соответствует условиям договора №Морион-ВД1-С1-21 от 29.03.2021, проектной документации, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством на дату заключения договора купли-продажи от 29.03.2021; техническая возможность подключения санитарно-технического оборудования нежилого помещения, площадью 25,1 кв. м., цокольный этаж №3, кадастровый номер 25:28:030006:7902, адрес (местонахождение) 

<

...>, к сетям хозяйственно-бытовой канализации дома в соответствии с требованиями действующего законодательства отсутствует.

Судом первой инстанции из описания экспертного исследования (заключение эксперта №313/10 от 18.04.2023), письменных ответов эксперта на вопросы сторон и анализа дополнительно представленных материалов от 27.07.2023, а также пояснений эксперта, данных в судебном заседании 27.07.2023, установлено, что единственным основанием для вывода эксперта о не соответствии помещения условиям договора от 29.03.2021, проектной документации, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством на дату заключения договора купли-продажи от 29.03.2021, послужило изменение застройщиком материала труб канализации (согласно проекту внутренние сети ниже отметки 0,000 предусмотрены из чугунных канализационных труб, при этом застройщиком использованы полимерные трубы).

С учетом дополнительно представленных материалов по итогу формирования сторонами уточняющих вопросов эксперту, последним установлено, подтверждено документально, что система водоснабжения канализации, включая схему прохождения канализационной трубы длиной 10 см. и фасонных соединительных деталей – гильзы, обрамляющей трубу в перекрытии и стене и отвода, обеспечивающего изгиб трубы под углом 90 градусов, соответствует прошедшей государственную экспертизу проектной документации «Система водоснабжения и водоотведения» 2020 года, на основании которой было осуществлено строительство жилого дома и выдан акт приемки в эксплуатацию  (т. 5 л.д. 51).

Применительно к изложенному, верным является вывод суда первой инстанции  о том, что поскольку спорное помещение является нежилым, назначение его использования в качестве апартаментов, пригодных для временного проживания людей, ни проектной документацией, ни выпиской из ЕГРН, ни договором не предусмотрено, нормативные требования к обязательному обеспечению такого помещения канализацией не установлены, стороной спора обратного не обосновано.

Оснований для несогласия с выводами суда первой инстанции у апелляционной коллегии не имеется, содержательно выводы суда апеллянтом не оспорены.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. 

Таким образом, оценка заключению эксперта в его содержательной части, дополнений позиции эксперта при предоставлении дополнительной документации, дана судом первой инстанции правомерно в рамках полномочий суда по исследованию доказательств в совокупности представленных материалов дела, доводы апеллянта об обратном отклоняются, как не основанные на нормах права.

Судом рассмотрены и отклонены доводы ООО «МСК Инжиниринг» о том, что в момент заключения договора покупатель был введен в заблуждение относительно возможности подключения такого помещения к системе канализацию в силу следующего.

Так, в силу пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Согласно пункту 3 статьи 431.2 ГК РФ сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178 ГК РФ).

Судом первой инстанции учтены разъяснения пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» согласно которого если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что в условиях спорного договора не нашли отражения предполагаемые ответчиком условия возможности использования помещения в качестве апартаментов, положения об обязательном наличии канализации, согласно прямому тексту договора сторонами достигнуто соглашение о продаже спорного помещения как нежилого (кладовой), в силу чего ссылки апеллянта на объявление о продаже спорного помещения либо ряда иных на сайте farpost.ru в качестве апартаментов не имеют правового значения.

Более того, как верно указал суд, материалами дела установлено и не оспаривается директором ООО «МСК Инжиниринг», что помещения осматривались до момента заключения договора, при этом возражений относительно конфигурации сети канализации, наглядно проходящей транзитом сквозь приобретаемое помещение на определенной высоте, заявлено не было.

В свою очередь, доводы общества о невозможности оценить наличие технической возможности подключения на момент осмотра обоснованно отклонены судом с указанием на то, что согласно выписке из ЕГРЮЛ общество является профессиональным участником рынка строительных и монтажных услуг, основным видом деятельности которого является производство санитарно-технических работ, монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха. 

Учитывая изложенное, покупатель в силу специфики своей предпринимательской деятельности, включающей как прогнозное планирование использования приобретаемого имущества, так и несение соответствующих рисков, не мог не обнаружить указанные очевидные недостатки при осмотре и передаче помещения.

Позиция о том, что ООО «МСК Инжиниринг» осуществляет торговлю инженерным оборудованием и продажу услуг по монтажу инженерного оборудования, не опровергает приведенные выводы суда первой инстанции.

Также судом первой инстанции рассмотрены и отклонены доводы о несоответствии системы вентиляции помещения нормативным требованиям как не подтвержденные. Согласно заключению судебного эксперта, спорное помещение обеспечивается естественной вентиляцией через канал в ограждающей стеновой конструкции, приток наружного воздуха предусмотрен неорганизованный через неплотности дверных и оконных проёмов.

Таким образом, существенное значение для нормального функционирования системы вентиляции помещения имеет воздухообмен, осуществляемый путем регулярного проветривания помещения, осуществляемого эксплуатирующим лицом (собственником).

При этом на стр. 14 заключения №313/10, фотографии № 26 к судебному заключению экспертом отмечено наличие черных плесневых пятен только на предметах и вещах находящихся в помещении кладовой, а также наличие мохового налета на поверхностях стен.

Согласно положений пункта 3.4.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, в случае выпадения на поверхностях конструкций конденсата или появления плесени необходимо устранить источники увлажнения воздуха и обеспечить интенсивное проветривание подвала или технического подполья через окна и двери, устанавливая в них дверные полотна и оконные переплеты с решетками или жалюзи.

Кроме того, судом первой инстанции  верно указано, что замечания покупателя относятся к инженерному оборудованию дома и к текущему их обслуживанию, то есть в силу закона относятся к компетенции управляющей компании, но не застройщика, который передал дом в управление управляющей компании в новом состоянии.

Ссылки апеллянта на типовой договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома не принимается во внимание, поскольку такой договор между сторонами не заключался, что исключает обоснованность ссылок апеллянта на неверность вывода об истечении гарантийного срока.

Учитывая, что между передачей помещения обществу (30.03.2021) и осмотром помещения экспертом (20.01.2023) прошло около двух лет, спорное помещение согласно позиции апеллянта на протяжении длительного времени эксплуатируется им в соответствии с целевым назначением – кладовая, само по себе возникновение такого недостатка помещения как излишняя влажность и появление мохового налета не может расцениваться как конструктивный дефект, возникший по вине застройщика.

Таким образом, являются обоснованными выводы суда первой инстанции о недоказанности того обстоятельства, что ООО «МСК Инжинирнг» при заключении спорного договора было введено ООО СЗ «Альянс инвест» в заблуждение, в том числе по причине непредоставления всей необходимой информации относительно предмета сделки или сообщения недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для ее заключения.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения встречных исковых требований.

В свою очередь первоначальные исковые требования о взыскании задолженности и неустойки соответствуют условиям пунктов 3.2, 4.3 договора купли-продажи, статьям 486, 555, 330-331 ГК РФ, установленным обстоятельствам неисполнения покупателем обязательства по оплате приобретенного помещения, при этом судом по заявлению ответчика применены положения статьи 333 ГК РФ, заявленная ко взысканию ставка неустойки признанна завышенной (0,3%) и в целях соблюдения баланса интересов сторон снижена в порядке статьи 333 ГК РФ до 0,1%, также из периода начисления неустойки исключен период действия моратория, введенного Постановлением Правительства РФ №497.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил первоначальные исковые требования в размере 1 735 500 рублей основного долга, 1 963 447 рублей 50 копеек неустойки, из которых 880 257 рублей за период с 01.05.2021 по 30.03.2022, 1 083 190 рублей 50 копеек за период с 01.10.2022 по 15.11.2023, в данной части выводы суда сторонами не оспариваются.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 24.11.2023 по делу №А51-18343/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова