﻿  

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-3696/2021

г. Петропавловск-Камчатский

02 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 02 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Душенкиной О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Голубевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя Богатырёва Артёма Михайловича (ИНН 410121919420, ОГРН 315410100005011)

к индивидуальному предпринимателю Воробьеву Александру Викторовичу (ИНН 410101279733, ОГРН 306410127600017)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель Гуров Евгений Александрович (ИНН 410100205400, ОГРН 304410136600061)

о расторжении предварительного договора и взыскании 247 720 руб., 

при участии:

от истца: Лентикс В.В. – представитель по доверенности от 30.09.2021 (сроком на 5 лет), представлено удостоверение адвоката № 182,

от ответчика: Трунов Е.А – представитель по доверенности от 01.02.2017 (сроком на 10 лет), диплом № 63486,

от третьего лица: не явились,

установил:

индивидуальный предприниматель Богатырёв Артём Михайлович (далее – истец, ИП Богатырёв А.М., адрес: 683012, Камчатский край,  г. Петропавловск-Камчатский) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Воробьеву Александру Викторовичу (далее – ответчик, ИП Воробьев А.В., адрес: 683031, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский) о расторжении предварительного договора «о заключении договора аренды нежилого помещения» от 08.08.2019 и взыскании 247 720 руб. долга по возврату обеспечительного платежа.

Определением суда от 05.08.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ); к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Гуров Евгений Александрович (далее – третье лицо, ИП Гуров Е.А.).

В срок, установленный судом в соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 228 АПК РФ, от ответчика поступил отзыв на иск, содержащий возражения по существу заявленных требований.

Определением от 04.10.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и назначил предварительное судебное заседание.

На основании части 1 статьи 136 АПК РФ предварительное судебное заседание проводилось в отсутствие третьего лица, извещенного о месте и времени его проведения надлежащим образом по правилам статей 121-123 АПК РФ и не явившегося в суд.

Поскольку представители истца и ответчика выразили мнение о готовности дела к рассмотрению по существу, суд с согласия сторон на основании части 1 статьи 136, части 4 статьи 137 и части 3 статьи 156 АПК РФ провел предварительное судебное заседание, завершил его, открыл и провел судебное заседание первой инстанции.

В судебном заседании стороны поддержали правовые позиции, изложенные в иске и отзыве на него.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 08.08.2019 между ИП Воробьевым А.В. (арендодатель 1), ИП Гуровым Е.А. (арендодатель 2) и ИП Богатыревым А.М. (арендатор) заключен предварительный договор о заключении договора аренды нежилого помещения (далее – предварительный договор), в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор аренды помещения на условиях, изложенных в приложении № 2 к предварительному договору.

Согласно пункту 2.1.1 предварительного договора срок заключения договора аренды установлен сторонами календарным периодом, начало исчисления которого определяется датой подписания предварительного договора, а окончание которого не может быть позднее 28.02.2020. Стороны заключают договор аренды в порядке, предусмотренном договором, не ранее даты введения торгового центра (включая помещения в нем) в эксплуатацию после окончания реконструкции (пункт 2.1.2 предварительного договора).

Аналогичным образом в пункте 5.1 предварительного договора стороны установили, что договор аренды подписывается в течение 90 рабочих дней с момента введения торгового центра в эксплуатацию, но не позднее 28.02.2020.

В силу пункта 3.1 предварительного договора арендодатели до момента заключения договора обязуются, в том числе:

– согласовать арендатору планы планировки помещения и техническое задание на проведение подготовительных работ либо представить письменные мотивированные возражения против из согласования;

– не позднее даты передачи помещения по акту доступа для производства подготовительных работ провести совместно с арендатором обмер помещения;

– предоставить арендатору доступ в помещение по акту доступа для производства подготовительных к аренде помещения мероприятий согласно приложению № 6 к предварительному договору (без внутренней отделки и в состоянии, указанном в приложении № 6);

– с даты доступа и на весь срок аренды обеспечивать предоставление коммунальных услуг;  

– с даты доступа и на весь срок действия предварительного договора предоставить арендатору, его подрядчикам и контрагентам право беспрепятственного прохода в помещение и пользование общими площадями торгового центра;

– в установленные предварительным договором сроки заключить с арендатором договор аренды на условиях, изложенных в приложении № 2 к договору.

Как установлено пунктом 3.2.1 договора, в качестве обеспечения обязательств по договору арендатор не позднее 3 рабочих дней с даты заключения предварительного договора перечисляет на расчетный счет арендодателя-1 обеспечительный платеж в размере, равном сумме постоянной составляющей арендной платы за два месяца, определяемой согласно пункту 4.1.1 приложения № 2 к предварительному договору, исходя из расчетной площади помещения.

50 процентов обеспечительного платежа засчитывается арендодателем в счет обязательств по оплате арендатором постоянной составляющей арендной платы за первый месяц пользования арендатором помещением, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, исходя из действующей ставки постоянной составляющей арендной платы.

Остальные 50 процентов обеспечительного платежа зачисляются в счет арендной платы за последний месяц аренды.

В случае расторжения предварительного договора по инициативе арендодателя, обеспечительный платеж возвращается арендатору в размере 100 процентов суммы перечисления, поступившей на дату расторжения предварительного договора.

В случае расторжения договора по инициативе арендатора, обеспечительный платеж возвращается арендатору в размере 50 процентов от суммы перечисления, поступившей на дату расторжения предварительного договора.

В силу пункта 4.1 предварительного договора начало правоотношений между сторонами по использованию помещением определяется датой подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату за помещение, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения (пункт 4.3 предварительного договора).

Во исполнение пункта 3.2.1 предварительного договора платежным поручением от 19.08.2019 № 193 истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в размере 495 440 руб.

Поскольку в согласованный предварительным договором срок договор аренды сторонами не был заключен, а обеспечительный платеж возвращен лишь частично в сумме 247 720 руб. (платежным поручением от 20.11.2019 № 880), истец направил ответчику претензию от 20.07.2020 с требованием о расторжении предварительного договора и возврате оставшейся части обеспечительного платежа в размере 247 720 руб. 

В связи с неисполнением ответчиком указанного в претензии требования, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Рассмотрев требование истца о расторжении предварительного договора суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ, пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Судом из материалов дела установлено, что в предусмотренный в пунктах 2.1.1 и 5.1 предварительного договора срок, ограниченный датой 28.02.2020, договор аренды сторонами не заключен. Также в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о направлении одной из сторон другой стороне предложения заключить этот договор.

При таких обстоятельствах, в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные спорным предварительным договором от 08.08.2019, являются прекращенными.

Из содержания статей 450-453 ГК РФ следует, что расторгнуть в судебном порядке можно только действительный и действующий на момент принятия судебного акта договор, из которого возникли права и обязанности его сторон. Окончание договорных отношений влечет невозможность применения к ним правил о расторжении договора в силу их фактического отсутствия.

В связи с тем, что предварительный договор в настоящее время прекратил свое действие, суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения требований истца о расторжении такого договора отсутствуют.

Рассмотрев требование истца о взыскании 247 720 руб. обеспечительного платежа, суд пришел к следующему выводу.

В силу пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 указанной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2 статьи 381.1 ГК РФ).

Судом установлено, что договорные отношения, основанные на предварительном договоре от 08.08.2019, между сторонами прекращены, основной договор не заключен, доказательства, свидетельствующие об использовании спорного помещения истцом, о передаче истцу помещений в соответствии с условиями предварительного договора или о попытке передачи (направление соответствующего предложения и уклонение истца от принятия помещений) в материалах дела отсутствуют.

При этом факт перечисления истцом ответчику по предварительному договору денежных средств в размере 495 440 руб., из которых возвращена только половина (247 720 руб.), подтверждается материалами дела.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом.

По правилам части 1 статьи 1102 ГК РФ, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.

Поскольку договорные отношения между сторонами по предварительному договору от 08.08.2019 прекращены, в связи с недостижением той цели, для которой он заключен, отпали правовые основания для удержания ответчиком оставшейся суммы обеспечительного платежа. 

В такой ситуации удержание ответчиком полученных от истца денежных средств в сумме 247 720 руб. (оставшаяся часть невозвращенного обеспечительного платежа) является для него неосновательным обогащением, подлежащим взысканию в пользу ИП Богатырева А.М.

Вопреки утверждению ответчика, оснований для применения установленной абзацем шестым пункта 3.2.1 предварительного договора санкции в виде удержания арендодателем половины суммы обеспечительного платежа в рассматриваемом случае  не имеется, поскольку она установлена на случай расторжения договора по инициативе арендатора, в то время как в рассматриваемой ситуации договор по чьей-либо инициативе (включая арендатора) не расторгался, а обязательства сторон были прекращены в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ, поскольку в согласованный договором срок основной договор заключен не был. 

Доказательств обратного материалы дела не содержат и суду не представлено, в том числе документов, свидетельствующих о том, что арендатор до истечения согласованного предварительным договором срока обращался с инициативой его расторгнуть, равно как и доказательств направления арендодателем уведомления арендатору о вынужденной задержке ввода здания в эксплуатацию с предложением продлить установленный пунктами 2.1.1 и 5.1 предварительного договора срок заключения договора аренды. 

Доводы ответчика о достигнутой сторонами в ноябре 2019 года договоренности по расторжению договора в связи с отказом арендатора от принятия помещения в аренду документально не подтверждены. При этом данные доводы опровергаются иной позицией истца, который утверждает, что в ноябре 2019 года действительно производился осмотр помещения, в ходе которого выяснилось, что оно не готово к передаче для производства подготовительных работ, однако с инициативой расторгнуть предварительный договор истец не выходил, а впервые потребовал расторгнуть предварительный договор в июне и июле 2020 года, то есть уже после истечения.

В силу пункта 7.1 предварительного договора все изменения и дополнения к нему считаются действительными, если они были совершены в письменной форме и подписаны всеми сторонами. Все уведомления и сообщения стороне должны быть направлены заказным письмом с уведомлением о вручении или курьером (пункт 7.2 предварительного договора). 

Доказательств соблюдения установленного предварительным договором порядке достижения каких-либо договоренностей относительно расторжения договора, продления срока заключения основного договора либо иных соглашений суду в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено. Доводы об отказе арендатора от договора до истечения срока заключения основного договора, как и факт досрочного расторжения договора по инициативе арендатора документально не подтверждены. Документов, свидетельствующих о намерении арендодателей выполнить свои обязательства, о направлении предложений арендатору о продлении срока заключения договора, уведомлений о вынужденной задержке, принятия мер к передаче помещения для подготовительных работ, доказательств, что они были готовы к такой передачи, а арендатор от их принятия уклонился, материалы дела не содержит.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика  оставшейся части обеспечительного платежа в сумме 247 720 руб. подлежит удовлетворению.

Понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в части требования о взыскании неосновательного обогащения в силу статьи 110 АПК РФ подлежат возмещению ему за счет ответчика. Расходы по оплате государственной пошлины за требование о расторжении договора возмещению истцу не подлежат, поскольку в удовлетворении данного требования судом отказано.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Воробьева Александра Викторовича в пользу индивидуального предпринимателя Богатырёва Артёма Михайловича 247 720 руб. неосновательного обогащения и 7 954 руб. расходов по оплате государственной пошлины; всего – 255 674 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья 			                    			    О.А. Душенкина