Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, 28, Южно-Сахалинск, 693000, 

www.sakhalin.arbitr.ru

 

Именем  Российской  Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-6042/2020

г. Южно-Сахалинск

29 марта 2021 года

Резолютивная часть решения вынесена 22.03.2021, решение в полном объеме изготовлено 29.03.2021.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи       Логиновой Е.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания «СахМонтажПроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду от 29.10.2020, а также о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства № 02215/17 от 27.07.2017 на срок 12 месяцев,

при участии:

от ООО Строительная Компания «СахМонтажПроект» – ФИО2 по доверенности от  11.11.2020;

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска – ФИО3 по доверенности от 05.02.2021;

от Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска – ФИО3 по доверенности 04.02.2021, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания «СахМонтажПроект» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее – департамент) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду от 29.10.2020, а также о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства № 02215/17 от 27.07.2017 на срок 12 месяцев.

Определением от 18.12.2020 заявление общества принято к производству, возбуждено производство по делу. Определением от 02.03.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне департамента: Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска.

В обоснование требований общество в своем заявлении, дополнительных пояснениях и его представитель в судебном заседании указали, что право на продление договора аренды принадлежит арендатору на основании пункта 5 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года№ 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». При этом разрешение на строительство на спорном земельном участке действовало до 31.12.2020, тогда как договор аренды спорного земельного участка действовал до 27.07.2020. Также общество указало, что объект незавершенного строительства в настоящее время возведен на 80%. При этом строительство было бы завершено до окончания срока действия договора, если бы не обстоятельства, связанные с распространением новой коронавирусной инфекции.

Представитель департаментов с требованиями общества не согласилась, указав, что на момент обращения общества в департамент с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, срок его действия истек. При общество реализовало свое право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта, заключив договор 27 июля 2017 года с департаментом. Более того, общество фактически не осуществляло строительства объекта на земельном участке. 

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из материалов дела следует, что 27 июля 2017 года между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО СК «Сахмонтажпроект» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 02215/17.

По условиям договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 27 июля 2017 года по 27 июля 2020 года земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0204003:550, площадью 1495 кв.м., расположенный по адресу Сахалинская область, г. Юдно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3 А.

Участок предоставляется с разрешенным использованием: для строительства объекта «закрытый склад хранения готовых металлоконструкций». На данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696 (пункт 1.3 договора).

Факт нахождения на момент заключения договора на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, сведениями о характеристиках объекта недвижимости в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696.

Обществу Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска выдано разрешение                   № 65-64701000-06374-2016 от 28.09.2016 на строительство объекта капитального строительства «закрытый склад готовых металлоконструкций», расположенного восточнее промбазы «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3А, в г. Южно-Сахалинске, сроком до 28 декабря 2016 года. Впоследствии срок разрешения на строительство продлен до 31 декабря 2020 года.

12 августа 2020 года департамент направил в адрес общества уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 27.07.2017 № 02215/17. Уведомление получено обществом 21 августа 2020 года.

Общество обратилось в Департамент землепользования города Южно-Сахалинска с заявлением № 26/1 от 26.10.2020 о продлении срока действия договора аренды от 27.07.2017 № 02215/17 на шесть месяцев в связи с распространением новой коронавирусной инфекции согласно Федерального закона № 166-ФЗ от 08.06.2020, а также для завершения строительства объекта незавершенного строительства «закрытый склад хранения готовых металлоконструкций».

Департамент письмом от 29.10.2020 № 8463-014/07 отказал обществу в заключении соглашения об увеличении срока действия договора, поскольку на дату подачи заявления срок действия договора истек.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

При этом на заявителя по делу возлагается обязанность обосновать и доказать факт нарушения оспариваемым актом его прав и законных интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, а на государственный орган - доказать законность своих действий.

Из изложенного также следует и то, что предметом оценки является законность оспариваемых правоприменительных актов, исходя из доводов заявителя по делу.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01 марта 2015 года регулируется главой V.I Земельного кодекса РФ, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьей 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

В силу подпункта 6 пункта 6 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. 

Как установлено судом, названный льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для завершения строительства без торгов был реализован ООО СК «Сахмонтажпроект»» путем заключения договора от 27.07.2017 для завершения строительства склада сроком до 27 июля 2020 года.

В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Так, частью 1 статьи 39.6  Земельного кодекса  РФ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи.

Частью 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, анализ указанных положений Земельного кодекса РФ в их совокупности позволяет прийти к выводу о том, что после 01 марта 2015 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса  РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи. При отсутствии совокупности условий пунктом 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 сентября 2017 года № 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Исходя из вышеприведенных норм Земельного кодекса РФ, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Таким образом, срок действия договора аренды земельного участка № 02215/17 истекал 27 июля 2020 года, договор прекратил свое действие после указанной даты.

Судом отклоняются доводы общества, основанные на положениях части 6 статьи 23 Федерального закона от 8 июня 2020 года № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции», согласно которой до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Поскольку срок договора истек 28 июля 2020 года, а заявление о продлении срока действия договора подано обществом 26 октября 2020 года, общество не реализовало свое право на увеличение срока действия договора в установленном данным Федеральным законом порядке.

Указание заявителем на то, что срок действия разрешения на строительство продлен до 31 декабря 2020 года, в рассматриваемом случае не имеет правового значения, поскольку без прав на земельный участок строительство на нем на правовых основаниях невозможно.

Изложенное согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 13 ноября 2017 года № 308-КГ17-16206 по делу № А32-32004/2016.

Выдача органом местного самоуправления разрешения на строительство не может свидетельствовать о волеизъявлении арендодателя на продление арендных отношений по пользованию земельным участком.

В обоснование своих доводов общество также указало, что не смогло в установленный договором аренды срок завершить строительство спорного объекта по причине, не зависящей от арендатора, а именно: в связи с приостановлением предпринимательской деятельности вследствие принятия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Действительно, 11 марта 2020 года Всемирная организация здравоохранения объявила о начале пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19). Указами Президента РФ № 206, № 239 и № 294 дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6 по 8 мая 2020 года объявлены нерабочими.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств осуществления строительства объекта, для строительства которого был предоставлен спорный земельный участок, в период действия договора (с 2017 года).

Обществом в материалы дела представлены фотографии объекта незавершенного строительства. Представитель общества в судебном заседании пояснил, что степень готовности объекта составляет 80%, поскольку исходя из фотографий, для завершения строительства фактически необходимо лишь построить крышу, поскольку здание склада уже имеет фундамент, стены, ворота.

Однако указанные доводы общества опровергаются актом осмотра земельного участка от 01.10.2020, согласно которому на спорном земельном участке расположен строительный материал, большегрузная техника, бетонное основание.

При этом, даже если предположить, что объект строительства, изображенный на фотографиях, представленных обществом, является объектом незавершенного строительства «закрытый склад готовых металлоконструкций», указанные фотографии в любом случае не могут свидетельствовать о завершении строительства здания на 80%.

Так, в материалах дела имеется проектная документация на объект строительства «закрытый склад готовых металлоконструкций», из содержания которой следует, что высота склада составляет 9,25 метров (2 этажа); проектируемое здание склада представляет собой цельный архитектурный ансамбль, в который включены: здание, элементы благоустройства, озеленения; оконные блоки приняты из профилей ПВХ; наружная отделка фасада здания – навесная фасадная система. 

Вместе с тем на фотографиях, представленных обществом, изображено одноэтажное строение небольшой высоты, без окон, крыши, а также фасада. То есть, вопреки доводам заявителя, представленные обществом фотографии фактически не подтверждают осуществление строительства объекта в период действия договора.

При этом суд в определении от 02.03.2021 предлагал обществу представить доказательства того, что строительство было бы завершено до окончания срока действия договора, если бы не возникли обстоятельства, связанные с распространением новой коронавирусной инфекции. Вместе с тем такие доказательства суду не представлены. 

Доводы общества об отсутствии денежных средств на завершение строительства в рассматриваемом случае правового значения не имеют, поскольку организация ведет предпринимательскую деятельность на свой страх и риск. Отсутствие у общества денежных средств на строительство не является основанием для продления срока договора аренды земельного участка. Суд также отмечает, что каких-либо доказательств отсутствия денежных средств именно в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, обществом не представлено. Более того, общество располагало достаточным количеством времени для строительства здания (с июля 2017 года).

На основании изложенного суд приходит к выводу, что у департамента имелись как правовые, так и фактические основания для вынесения оспариваемого решения, следовательно, решение департамента об отказе в предоставлении земельного участка в аренду от 29.10.2020 соответствует правовым нормам, содержащимся в приведенных выше нормативных правовых актах, а, соответственно, не нарушает права заявителя.

В своем заявлении общество также просило возложить обязанность на департамент продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства № 02215/17 от 27.07.2017 на срок 12 месяцев.

Вместе с тем возложение обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя возможно в рамках рассмотрения дела в порядке главы 24 АПК РФ в случае признания акта недействительным или решения, действий (бездействия) незаконными. Учитывая, что суд отказал в удовлетворении требований общества о признании незаконным решения об отказе  в продлении договора аренды земельного участка, суд также отказывает в удовлетворении требований о возложении обязанности по его продлению.

Иные доводы лиц, участвующих в деле, с учетом установленных судом обстоятельств и сделанных выводов, правового значения для рассмотрения настоящего дела по существу не имеют.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания «СахМонтажПроект» к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду от 29.10.2020, а также о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства № 02215/17 от 27.07.2017 на срок 12 месяцев отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                         Е.С. Логинова