АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А81-6169/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  07 декабря 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 декабря 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоСириной В.В.

судейСевастьяновой М.А.

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского на решение от 17.05.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Садретинова Н.М.) и постановление от 13.08.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Лотов А.Н., Рыжиков О.Ю.) по делу № А81-6169/2020 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315891100001612, ИНН 

<

***>) к департаменту по управлению муниципальным имуществом города Губкинского (629830, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, мкр. № 2, д. 45, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным решения. 

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением к департаменту по управлению муниципальным имуществом города Губкинского (далее – департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным решения от 25.05.2020 об отказе в продлении срока действия договора аренды от 19.05.2017 № 167/17 (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 89:14:020102:293.

Решением от 24.08.2020 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 25.11.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 17.02.2021 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 24.08.2020 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 25.11.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, направляя настоящее дело на новое рассмотрение, указал на необходимость установить наличие либо отсутствие оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка, существенно изменившихся обстоятельств, необходимых для изменения условий договора аренды в части продления срока его действия в связи с принятием мер по противодействию распространения на территории Российской Федерации и непосредственно на территории Ямало-Ненецкого автономного округа новой коронавирусной инфекции (COVID-19); проанализировать вид деятельности арендатора, условия ее осуществления, наличие связи между введенными ограничениями и нарушением срока строительства, определить период такой просрочки, оценить поведение участников спора с точки зрения добросовестности; оценить действительность обжалуемого акта органа местного самоуправления в зависимости от оценки доводов сторон в обоснование их правовых позиций с учетом установленных обстоятельств.

При новом рассмотрении дела предприниматель уточнил требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил признать недействительными решения департамента от 25.05.2020, от 16.07.2020 об отказе в продлении срока действия договора. В качестве способа восстановления права заявитель просил обязать заинтересованное лицо заключить дополнительное соглашение в части продления срока действия договора на срок, установленный судом, исчислять срок продления договора аренды земельного участка не ранее даты подписания дополнительного соглашения к договору.

Решением от 17.05.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 13.08.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования предпринимателя удовлетворены.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального и процессуального права, не соответствующими обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований предпринимателя. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: заявителем нарушено целевое использование земельного участка; требования ИП ФИО2 направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельного участка в целях завершения строительства гаража (то есть объекта, не предусмотренного договором аренды); на дату обращения предпринимателя у департамента отсутствовали правовые основания для заключения дополнительного соглашения в части продления срока действия договора; на момент обращения заявителя к заинтересованному лицу об увеличении срока действия договора срок договора истек; предпринимателем не представлено доказательств несоответствия оспариваемых решений департамента закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; заявитель злоупотребляет правом. 

В отзыве ИП ФИО2 просит кассационную жалобу оставить без удовлетворения. 

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ИП ФИО2 (арендатор) и департаментом (арендодатель) 19.05.2017 заключен договор аренды № 167/17 земельного участка с кадастровым номером 89:14:020102:293 общей площадью 6 458 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, промышленная зона, панель 2, автозаправочный сервисный центр № 0035.

По условиям договора арендодатель предоставил в аренду во временное владение и пользование, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок, государственная собственность на который не разграничена из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:14:020102:293 общей площадью 6 458 кв. м, границы которого указаны в кадастровом паспорте участка. Местоположение участка: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, промышленная зона, панель 2, автозаправочный сервисный центр № 0035. Вид разрешенного использования: объекты хранения и обслуживания автомобильного транспорта. На участке расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие арендатору на праве собственности, что подтверждается следующими выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданными филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ямало-Ненецкому автономному округу:

–  от 19.05.2017 № 01/03/2017-18002, номер государственной регистрации права 89:14:020101:942-89/005/2017-4 от 04.04.2017;

–  от 19.05.2017 № 01/03/2017-18004, номер государственной регистрации права 89:14:020101:941-89/005/2017-4 от 04.04.2017.

Целевое назначение участка по настоящему договору – завершение строительства объектов.

Срок, на который заключен договор аренды, с 17.05.2017 по 16.05.2020.

Заявитель 13.05.2020 обратился к управлению архитектуры и градостроительства администрации города Губкинский с заявлением № 23-4-06/278 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Гараж», расположенного по адресу: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Губкинский, территория Панель 2, строение 0035/2.

Письмом от 18.05.2020 № 23-4-06/265 управление архитектуры и градостроительства администрации города Губкинский в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Гараж» отказало по следующим причинам:

–  несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

–  несоответствие объекта капитального строительства ограничениям, установленные в соответствии законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

ИП ФИО2 14.05.2020 обратилась в департамент с заявлением (от 15.05.2020 вх. № 40-1-13/1106) о продлении срока действия договора.

В качестве основания для продления договора предприниматель указала на следующие обстоятельства: в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) и введенными ограничениями завершить строительство объектов в срок действия договора аренды не представилось возможным.

Письмом от 25.05.2020 № 40-1-13/3095 департамент сообщил предпринимателю о невозможности продления срока действия договора, так как комплекс мероприятий, направленных на поддержку малого и среднего предпринимательства на период действия режима повышенной готовности функционирования органов управления и сил единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций, утвержденный распоряжением губернатора Ямало-Ненецкого автономного округа от 31.03.2020 № 94-Р, не предусматривает продление договоров аренды земельных участков, заключенных для целей завершения строительства.

ИП ФИО2 30.06.2020 обратилась в департамент с заявлением об увеличении срока аренды земельного участка, предоставленного по договору, ссылаясь на положения Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (далее – Закон № 166-ФЗ).

Департаментом 16.07.2020 направлен ответ, согласно которому обращение оставлено без удовлетворения ввиду отсутствия на момент обращения оснований для продления срока действия договора в связи с истечением срока действия указанного договора, а также в связи с тем, что до 08.06.2020 у департамента отсутствовали правовые основания для совершения действий, направленных на увеличение срока действия договора.

Не согласившись с отказами департамента от 25.05.2020, от 16.07.2020, предприниматель обратилась в арбитражный суд с заявлением 

по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования предпринимателя, исходили из того, что заявитель осуществляет строительство объектов за счет собственных средств и за счет дохода, получаемого от предпринимательской деятельности в сфере ресторанов и кафе, автомобильного транспорта, таким образом, обстоятельства непреодолимой силы (пандемия коронавирусной инфекции) препятствовали заявителю завершить строительство в предусмотренный срок; в период с 18.04.2020 по 30.06.2020 предпринимательская деятельность заявителя была в значительной мере затруднена, что не позволяло обеспечить надлежащее исполнение обязательств по договору аренды земельного участка и завершить строительство в срок; соблюдение ограничительных мер носило обязательный характер; изменившиеся обстоятельства являются существенными.

Довод о том, что внесение изменений в проектную документацию в мае 2020 года свидетельствует о намеренном затягивании сроков ввода объекта в эксплуатацию, был отклонен, поскольку внесение данных изменений было обусловлено отказом уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, внесение изменений было направлено на устранение замечаний административного органа и о недобросовестности предпринимателя не свидетельствует. Между тем департамент, дважды отказывая в продлении договора, не дал оценки поступившим заявлениям предпринимателя с точки зрения возникших обстоятельств непреодолимой силы у заявителя. В сложившейся ситуации формальные отказы в продлении договора аренды земельного участка не могут быть признаны обоснованными.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в установленных случаях (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ). 

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)  собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2)  собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, из указанных положений ЗК РФ следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Судами установлено, что предпринимателем уже было реализовано право на однократное предоставление спорного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства сроком на три года до 16.05.2020 при заключении договора аренды, что формально свидетельствует об отсутствии оснований для продления договора.

Однако, обращаясь с заявлениями о продлении срока действия договора, ИП ФИО2 указывала, что не смогла в установленный договором аренды срок завершить строительство спорного объекта по причине, не зависящей от арендатора, а именно: в связи с приостановлением предпринимательской деятельности вследствие принятия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Кодекса, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1)  в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2)  изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4)  из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с правовой позицией, изложенной вопросе 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом в силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Согласно постановлению губернатора Ямало-Ненецкого автономного округа № 29-ПГ на территории Ямало-Ненецкого автономного округа с 16.03.2020 введен режим повышенной готовности функционирования органов управления и сил единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

Пунктом 1 постановления губернатора Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.03.2020 № 38-П с 28 марта по 05 апреля 2020 года приостановлена работа ресторанов, кафе, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также дистанционной доставки заказов.

Указами Президента Российской Федерации №№ 206, 239 и 294 дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6 по 8 мая 2020 года объявлены нерабочими.

В Указе Президента Российской Федерации № 206 приведен перечень организаций, на работников которых не распространяется названный Указ.

Судами установлено, что ИП ФИО2 осуществляла деятельность по ОКВЭД 56.10.1 Деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания, 56.29 Деятельность предприятий общественного питания по прочим видам организации питания, в связи с чем деятельность предпринимателя не была поименована в качестве исключения.

Постановлением правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.04.2020 № 386-П утвержден перечень организаций, которые вправе осуществлять свою деятельность на территории Российской Федерации в нерабочий период в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COV1D-19). ИП ФИО2 не входит в указанный перечень, следовательно, осуществлять какую-либо деятельность не могла.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» ИП ФИО2, в соответствии с осуществляемой ей деятельностью, подпадает сразу под несколько пунктов по сферам деятельности в отраслях российской экономики, которые в наибольшей степени пострадали в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (ОКВЭД 49.4 и приостановленная работа по ОКВЭД 56.10.1; 56.29.).

Постановлением губернатора Ямало-Ненецкого автономного округа от 18.04.2020 № 64-ПГ внесены изменения в постановление губернатора Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.03.2020 № 29-ПГ, в соответствии с которыми лица, проживающие (пребывающие), находящиеся на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, обязаны по 30.04.2020 включительно, обеспечить режим самоизоляции и не покидать места проживания (пребывания)

Постановлениями губернатора Ямало-Ненецкого автономного округа №№ 72-ПГ, 83-ПГ, 113-ПГ срок обеспечения самоизоляции неоднократно продлевался.

На основании изложенного судами первой и апелляционной инстанций сделан обоснованный вывод о том, что в период с 18.04.2020 по 30.06.2020 предпринимательская деятельность заявителя была в значительной мере затруднена, что не позволяло заявителю ИП ФИО2 с учетом имеющихся у нее источников финансирования строительства обеспечить надлежащее исполнение обязательств по договору аренды земельного участка и завершить строительство в срок. При этом соблюдение ограничительных мер носило обязательный характер, их нарушение влекло штрафные санкции. Учитывая данные обстоятельства и то, что соблюдение нерабочих дней также являлось обязательным, ИП ФИО2 обязана была приостановить свою деятельность, что повлекло отсутствие получаемого ею ранее дохода, необходимого для завершения строительства. Данные обстоятельства являются существенными, они препятствовали заявителю завершить строительство в предусмотренный срок. Ухудшение ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции является существенным изменением обстоятельств, которое не могло быть предусмотрено сторонами договора аренды при всей осмотрительности.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований предпринимателя. 

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 17.05.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 13.08.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-6169/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийВ.В. Сирина

СудьиМ.А. ФИО3

ФИО1