ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-98758/18

15 мая 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая  2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  15 мая 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:  Семушкиной В.Н.,

судей: Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от истца - ФИО2, по доверенности от 20.12.2018;

от ответчика - ФИО3, по доверенности от 19.11.18;

от 3-их лиц - представители не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Дмитровского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2019 года по делу  №А41-98758/18, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по исковому заявлению Администрации Дмитровского городского округа Московской области к ООО "АРУС", третьи лица: Министерство имущественных отношений МО, ООО «АлЦеКоинвест» в лице конкурсного управляющего ФИО4 о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Дмитровского городского округа Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "АРУС" с требованиями: о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 11.08.2005 № 1766-Д за период с 21.08.2018 по 30.09.2018 в размере 1 127 053 руб. 18 коп., неустойки за период с 15.09.2018 по 14.10.2018 в размере 16 905 руб. 80 коп., а всего в общей сумме 1 127 053 руб. 18 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка от 11.08.2005 № 1766-Д.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений МО, ООО «АлЦеКо-Инвест» в лице конкурсного управляющего ФИО4

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2019 года по делу  №А41-98758/18 требования Администрации удовлетворены в части взыскания задолженности за период с 21.08.2018 по 30.09.2018 в размере 1127053 руб. 18 коп., неустойки за период с 15.09.2018 по 14.10.2018 в размере 16905 руб. 80 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в указанной части отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании представитель Администрации Дмитровского городского округа Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции в обжалуемой части.

 Представитель ООО "АРУС" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 Представители третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились , в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, ч. 5 ст. 268 АПК РФ только в обжалуемой части, так как соответствующих возражений сторонами не заявлено.

 Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с Постановлением Администрации Дмитровского муниципального района Московской области от 01.08.2005 года №2922-Г1 и договором аренды земельного участка от 11.08.2005 года №1766-д ООО «АлЦеКо-Инвест» для строительства торгово-развлекательного центра с домом технического творчества для детей и юношества сроком до 30.06.2054 года в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010601:36. общей площадью 21 507 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 25.05.2012г.

Договором о передаче прав и обязанностей от 30.12.2014 года, права и обязанности по договору аренды земельного участка №1766-д от 11.08.2005 года переданы от ООО «АлЦеКо - Инвест» к ООО «АРУС» (зарегистрирован на основании свидетельства о государственной регистрации №50-50/004-50/004/001/2015-5410/1 28.02.2015).

14.09.2017 права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО «Фаст Клининг».

21.08.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы от ООО «Фаст Клининг» к ООО «АРУС» по договору о передаче прав и обязанностей от 03.07.2018.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендная плата за земельный участок вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в договоре в соответствии с земельным законодательством РФ.

Пунктом 3.5. Договора аренды предусмотрено, что арендная плата за квартал носится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Арендатор обязан своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату (п. 4.4.5 договора аренды).

В силу пункта 5.2 Договора аренды за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени. Пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы. Процентная ставки пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Согласно п. 4.1.5 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не целевому назначению, а также использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 2 квартала и в случаях нарушения других условий договора.

Сотрудниками Администрации 11.10.2018 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010601:36. В ходе осмотра установлено, что земельный участок не огорожен, имеется свободный доступ, на земельном участке отсутствуют строения, участок зарос сорной растительностью. Земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Согласно расчету задолженности по договору аренды образовалась дебиторская задолженность по внесению арендной платы за период с 21.08.2018 по 30.09.2018 в размере 1 127 053 руб. 18 коп.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, истец начислил пени за период с 15.09.2018 по 14.10.2018 в размере 16 905 руб. 80 коп.

Истцом 17.10.2018 в адрес ответчика была направлена претензия от 15.10.2018 №7536/1, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в течение пяти рабочих дней со дня получения претензии, а также предложил расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Претензия получена ответчиком 08.11.2018, что подтверждается отметкой на копии почтового уведомления, однако оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления задолженность не погашена.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении спорного договора, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком доказан факт освоения спорного земельного участка.

Принимая решение в обжалуемой части, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка от 11.08.2005 № 1766-Д. 

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

-при существенном нарушении договора другой стороной;

-в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

-существенно ухудшает имущество;

-более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

-не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом законодательство содержит требование об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка.

В данном случае истцом в адрес ответчика соответствующая претензия направлялась, что подтверждается материалами дела.

Исходя из содержания подпункта 4 п. 2 ст. 45, ст. 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Следовательно, действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Применительно к землям с видом разрешенного использования «для строительства торгово-развлекательного центра с домом технического творчества для детей и юношества» под освоением земельного участка можно понимать действия арендатора, направленные на размещение на данном участке объектов капитального строительства.

Ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие проведение работ по освоению земельного участка для целей строительства: разрешение на строительство от 26.12.2014 № RU50520000-275 со сроком действия до 26.01.2017, продленное до 26.01.2020; технические условия на устройство съезда к торгово- развлекательному центру №2725 от 12.12.2013, выданное ГБУ МО «Мосавтодор»; технические условия на подключение электро-, газо, водо-, теплоснабжения и водоотведения.

Истцом факт освоения спорного участка не опровергнут.

Исследовав и оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принятие мер по освоению земельного участка, что свидетельствует о желании ответчика сохранить арендные правоотношения и использовать земельный участок по целевому назначению, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2019 года по делу  №А41-98758/18 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

М.А. Немчинова

Л.В. Пивоварова