АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

25 июня 2024 года

Дело №

А56-70740/2017

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Колесниковой С.Г., судей Богаткиной Н.Ю.,               Яковлева А.Э.,

при участии конкурсного управляющего ФИО1 (паспорт),  ФИО2 (паспорт), ФИО3 (паспорт), ФИО4 (паспорт), ФИО5 (паспорт), от ФИО6 – ФИО7 (доверенность от 23.02.2022), от Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области – ФИО8 (доверенность от 13.02.2024), 

рассмотрев 10.06.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО2, ФИО9 и ФИО3 на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2024 по делу № А56-70740/2017/ход.1, 

у с т а н о в и л:

ФИО9 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании жилищно-строительного кооператива «Нева Парк», адрес: 197376, Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 23, лит. К, оф. 3, ОГРН 

<

***>,                              ИНН 

<

***> (далее - Кооператив), несостоятельным (банкротом).

Указанное заявление принято арбитражным судом к производству определением от 17.10.2017.

Определением от 30.03.2018 в отношении Кооператива введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО10.

Определением от 19.04.2018 в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Решением от 08.10.2018 (резолютивная часть объявлена 02.10.2018) в отношении должника открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего должника утвержден ФИО10.

Определением от 24.12.2018 (резолютивная часть объявлена 18.12.2018) ФИО10 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, в этой должности  утвержден ФИО11.

Конкурсный управляющий должником обратился в суд с заявлением, в котором просил:

1) признать недействительной сделкой договор от 20.05.2016 перенайма земельного участка с кадастровым номером 47:07:0602006:40 в целях многоэтажного жилищного строительства, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Мегаполис-Развитие», адрес: 191119, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 92, лит. Г, ОГРН 

<

***>,               ИНН 

<

***> (далее - Компания), дата прекращения деятельности: 14.09.2021, и ООО «Вектор», адрес: 197110, Санкт-Петербург, Левашовский пр., д. 12, лит. А, оф. 333, пом. 1Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Фирма);

2) истребовать из чужого незаконного владения Фирмы объект незавершенного строительства - многоквартирный дом с кадастровым номером 47:07:0602006:1258, а также права застройщика;

3) признать права застройщика, а также право собственности Кооператива на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом с кадастровым номером № 47:07:0602006:1258;

4) обязать администрацию Всеволожского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188640, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), заключить с Кооперативом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 47:07:0602006:40, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, гп им. Свердлова.

К участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Свердловского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188683, Ленинградская обл., Свердловское городское поселение, гп им. Свердлова, 2-й м-н, д. 5Б, ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация).

В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечен Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, адрес: 191124, Санкт-Петербург, пл. Растрелли, д. 2, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства, адрес: 125009, Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, пом./комн. XV/1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата прекращения деятельности –  20.10.2017 (правопреемник - публично-правовая компания «Фонд развития территорий», адрес: 115088, Москва, Шарикоподшипниковская ул., д. 5, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области, адрес: 188641, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, адрес: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Прокуратура Ленинградской области, адрес: 197342, Санкт-Петербург, Торжковская ул., д. 4, лит. А, пом. 1Н 501, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, а также ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31 Геворги, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО9, ФИО99, ФИО100, ФИО3, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО5, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО4, ФИО108, ФИО6, ФИО109, ФИО110.

Определением суда от 01.11.2023 договор от 20.05.2016 перенайма земельного участка, заключенный Компанией  и Фирмой, признан недействительной сделкой; в остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Конкурсный управляющий Фирмой ФИО1 обжаловал определение суда первой инстанции в апелляционном порядке.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2024 определение от 01.11.2023 отменено в части. В удовлетворении заявления о признании недействительной сделкой договора перенайма земельного участка от 20.05.2016 отказано.

В кассационной жалобе ФИО2, ФИО9 и ФИО3 просят отменить постановление от 29.02.2024, оставить в силе определение                  от 01.11.2023.

По мнению подателей кассационной жалобы, конкурсный управляющий  оспариваемый договор получил 12.04.2019, значит, вывод апелляционной инстанции о пропуске заявителем  срока  исковой давности является необоснованным.

Кроме того, указывают  податели жалобы, в материалах дела отсутствует письменное согласие арендодателя (Администрации) на заключение договора перенайма; в судебном заседании было доказано наличие противоправного умысла участников сделки; отказ в признании сделки недействительной повлечет за собой возможность для лиц, привлекших денежные средства кредиторов на строительство, возможность избежать уголовной ответственности со ссылкой на судебный акт арбитражного суда.

В отзыве на кассационную жалобу Фирма просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании ФИО2 ФИО3, ФИО4, ФИО5, представитель ФИО6 поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе, а ФИО1 и представитель  Комитета  возражали против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судами, 10.01.2013 Администрацией (арендодателем) и Компанией (арендатором) заключен договор аренды земельного участка                    № 4158/1.6-08 площадью 11 410 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 47:07:0602006:40, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, гп им. Свердлова, для использования в целях жилищного строительства.

Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается с 10.01.2013 по 09.07.2017.

Позднее Компанией (застройщиком) и Кооперативом (инвестором-заказчиком) заключен договор от 01.07.2013 № И-1/4158/1.6-08/2013 об инвестировании и строительстве жилого дома.

В соответствии с пунктом 1.2 договора под инвестиционной деятельностью стороны понимают вложение инвестиций и осуществление практических действий в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной и иной документацией, направленных на улучшение (застройку) земельного участка общей площадью 11 140 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 47:07:0602006:40, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, гп им. Свердлова, принадлежащего застройщику на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 10.01.2013 № 4158/1.6-08, заключенного с Администрацией на срок с 10.01.2013 по 09.07.2017 для использования в целях жилищного строительства.

В соответствии с пунктами 1.5, 2.1 договора объектом инвестиционной деятельности является проектирование и строительство двух восьмиэтажных жилых домов (корпус № 1, корпус № 2) по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, гп им. Свердлова, на участке, определенном пунктом 1.2 договора.

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что результатом инвестиционной деятельности является завершенные строительством, сданные в эксплуатацию жилые дома с объектами благоустройства в соответствии с проектной документацией.

Согласно пункту 2.7 договора инвестор-заказчик приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности, определенный пунктом 1.6 договора, в случае внесения инвестиций в объеме финансирования строительства объекта, в порядке и на условиях, установленных в разделе 3 договора. Право собственности на общее имущество жилого дома, включая право собственности на земельный участок, определенный пунктом 1.2 договора, переходит к инвестору-заказчику одновременно с установлением права собственности на завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект в соответствии с нормами жилищного, земельного и гражданского законодательства Российской Федерации. В остальных случаях результат инвестиционной деятельности распределяется между сторонами пропорционально фактическим вложениям каждой из сторон в достижение результата инвестиционной деятельности и определяется на основании соглашения сторон о распределении результата инвестиционной деятельности по завершении инвестиционной деятельности в целом либо в случаях, предусмотренных договором.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что инвестор-заказчик обеспечивает вложение инвестиций за счет собственных средств и привлеченных денежных средств: паевых и иных взносов членов ЖСК, займов от третьих лиц, банковских кредитов и прочих поступлений, полученных на законном основании.

Комитет по результатам произведенной 05.02.2016 в целях выявления, пресечения и предупреждения нарушений требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов проверки выдал Кооперативу предписание от 05.02.2016 № ВД-06/216 о необходимости устранения в срок до 29.04.2016 нарушений, о приостановлении деятельности Кооператива по привлечению новых членов Кооператива и денежных средств по заключенным договорам паевого взноса. Кооперативу предложено обратиться к Компании с предложением о заключении договоров участия в долевом строительстве с членами кооператива, которые участвуют в строительстве многоквартирного дома, либо с предложением о передаче прав застройщика Кооперативу.

В мае 2016 года Компания (арендатор) и Фирма (новый арендатор) заключили договор от 20.05.2016 перенайма земельного участка в целях многоэтажного жилищного строительства, по условиям которого арендатор с согласия арендодателя обязался передать (уступить) свои права и обязанности по договору аренды от 10.01.2013 № 4158/1.6-08, заключенному с Администрацией сроком с 10.01.2013 по 09.07.2017, а новый арендатор обязался принять в аренду земельный участок с кадастровым номером 47:07:0602006:40.

В силу пункта 1.2 названного договора участок предоставляется в целях жилищного строительства двух многоквартирных домов.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что помимо права перенайма участка арендатор передает новому арендатору права застройщика двух многоквартирных жилых домов (корпуса № 1, 2), включая права на проектную документацию «Два жилых дома по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. им. Свердлова, кадастровый номер 47:07:0602005:40».

В соответствии с пунктом 3.3 договора цена уступки права аренды участка и прав застройщика по договору (вознаграждение арендатора) составляет                      267 675 765 руб.

В счет цены уступки права аренды участка (перенаима) и прав застройщика новый арендатор передает арендатору права требования на объекты долевого строительства в строящихся жилых домах (дом № 1 и дом № 2). При этом цена уступки (вознаграждения) в размере 267 675 765 руб., подлежащая выплате новым арендатором согласно пункту 3.3 договора, засчитывается арендатору в счет долевого взноса в строительство жилых домов (пункт 3.3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.3.2 договора объектом долевого строительства являются жилые помещения в строящихся многоквартирных жилых домах (дом № 1 и дом № 2), подлежащие передаче арендатору по договору (договорам) участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ): в доме № 1 - общей проектной площадью 2797,2 кв. м по цене 41 180 руб. за 1 кв. м согласно Приложению № 1 к договору; в доме № 2 - общей проектной площадью 3702,94 кв. м по цене 41 180 руб. за 1 кв. м согласно Приложению № 2 к договору, который (которые) стороны обязуются заключить в 30-дневный срок с момента заключения договора.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрена обязанность арендатора получить письменное согласие от арендодателя - Администрации на перенаем земельного участка новым арендатором.

В силу пункта 4.3.5 договора новый арендатор обязуется уплатить арендатору цену уступки права аренды участка и прав застройщика на условиях, установленных пунктами 3.3, 3.3.1, 3.3.2 договора.

Администрацией и Фирмой 15.08.2017 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 10.01.2013 с 09.07.2017.

В октябре 2017 года Компания (цедент) и Кооператив (цессионарий) заключили договор цессии от 15.10.2017 № Ц-1/2017, по условиям которого цедент уступает цессионарию права требования на заключение договоров участия в долевом строительстве к Фирме на сумму долга должника (Фирмы) перед кредитором (Компанией) в размере 135 289 155 руб., что составляет цену уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 47:07:0602006:40 и прав застройщика по договору перенайма земельного участка от 20.05.2016, который определен на основании проведенных в рамках договора перенайма зачетов встречных однородных требований: по дому № 1 на общую сумму 57 151 126 руб.; по дому № 2 на общую сумму 52 246 764 руб.; по соглашению о переводе долга от 10.02.2017, заключенному на сумму                      4 324 000 руб. между ООО «Вестпак», Компанией и Фирмой; по соглашению о переводе долга от 23.12.2016, заключенного на сумму 18 664 720 руб. 85 коп. между ООО «Проектсервис» - СПб ПТИ, Мегаполисом, Фирмой.

Согласно пункту 1.3 договора право требования на заключение договоров участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства на остаток долга в сумме 135 289 155 руб. переходит к цессионарию с момента заключения договора цессии.

Как предусмотрено пунктом 1.4 договора, должник признает, что на строительство многоквартирных домов привлекались средства членов Кооператива, который осуществлял финансирование строительства на основании договора об инвестировании от 01.07.2013, заключенного с Компанией, и впоследствии расторгнутого в связи с передачей прав застройщика Фирме, согласен на уступку цессионарию прав требования на заключение договоров участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства на остаток долга в сумме 135 289 155 руб.

В связи с изложенными обстоятельствами часть участников Кооператива заключила с Фирмой договоры участия в долевом строительстве.

Вместо оплаты по договорам сторонами заключались акты зачета взаимных требований, по которым Фирма имела задолженность перед Компанией по договору перенайма, Компания имела задолженность перед Кооперативом по договору инвестирования, Кооператив имел задолженность перед своими членами, которые  имели задолженность перед Фирмой по договорам долевого участия (т.д. 1, л. 126-139).

В последующем определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.07.2021 по делу № А56-19625/2017 о несостоятельности (банкротстве) Компании завершено конкурсное производство, названное юридическое лицо  исключено из Единого государственного  реестра юридических лиц 14.09.2021.

В отношении Фирмы в декабре 2019 года было возбуждено дело                               № А56-131086/2019 о несостоятельности (банкротстве).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.11.2020 в отношении Фирмы открыто конкурсное производство, применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Конкурсный управляющий ФИО11 25.12.2021 обратился в суд с настоящим заявлением о признании недействительной сделкой договора перенайма земельного участка от 20.05.2016.

В обоснование требования заявитель сослался на отсутствие встречного предоставления по сделке со стороны Фирмы и согласия Кооператива на перенаем земельного участка.

Возражая против заявленного требования, конкурсный управляющий               ФИО1 заявил о пропуске ФИО11 срока исковой давности.

Суд первой инстанции удовлетворил требования конкурсного управляющего Кооперативом в части признания недействительным договора перенайма участка от 20.05.2016, посчитав, что Фирма получила безвозмездно права аренды земельного участка и права застройщика; участники оспариваемой сделки являлись созависимыми и контролировались одними и теми же лицами; договор перенайма земельного участка был заключен в отсутствие согласия арендодателя  –  Администрации, а также членов Кооператива, являвшихся, по мнению суда, на момент заключения оспариваемого договора собственниками помещений в многоквартирном доме; что касается заявления Фирмы о пропуске заявителем срока исковой давности, суд посчитал, что трехлетний срок давности управляющим не пропущен, поскольку последнему об оспариваемом договоре стало известно лишь 12.04.2019 - после передачи ему документации должника.

Апелляционный суд с этим выводом не согласился, установив, что конкурсным управляющим пропущен срок исковой давности по оспариванию сделки.

Вопреки мнению подателей кассационной жалобы, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что первый конкурсный управляющий Кооперативом – ФИО10 утвержден решением суда от 08.10.2018 (резолютивная часть объявлена 02.10.2018); с учетом аффилированности Кооператива с Компанией и их осведомленности о сделке срок исковой давности для оспаривания сделки между указанными лицами истек 02.10.2021, тогда как с настоящим заявлением ФИО111 (утвержден конкурсным управляющим 18.12.2018) обратился только 25.12.2021.

Сведений о препятствиях для своевременного оспаривания сделки судом не установлено. Означенный вывод подателями кассационной жалобы не опровергнут.

Кроме того, апелляционный суд вделал правильный вывод, что при оспаривании сделки не было доказано наличие у Кооператива охраняемого законного интереса. При этом суд исходил из следующих обстоятельств.

Вещные права в отношении спорного земельного участка у Кооператива отсутствовали, что также подтверждается предписанием Комитета № ВД-06/216, выданным Кооперативу 05.02.2016.

Согласно пункту 1.3 выписки из протокола заседания наблюдательного совета ППК «Фонд развития территорий» от 21.07.2022 № НС-23/2022 принято решение о финансировании мероприятий по осуществлению выплаты возмещения гражданам - участникам строительства в отношении застройщика Фирмы и об одобрении сделок по осуществлению ППК «Фонд развития территорий» выплаты возмещений гражданам - участникам строительства в отношении объектов незавершенного строительства Фирмы, а именно двух жилых домов (ID в Едином реестре проблемных объектов р-33589, разрешение на строительство от 10.06.2014 № RU47504106-82).

Таким образом, ППК «Фонд развития территорий» стал приобретателем прав Фирмы на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0602006:40 со всеми неотделимыми улучшениями, включая расположенные на нем объекты незавершенного строительства, в том числе объект незавершенного строительства с кадастровым номером 47:07:0602006:1258, и права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения и дополнения.

Кроме того, Администрацией в отзывах (т.д.1, л. 106, т.д. 27, л. 1) на заявление конкурсного управляющего Кооператива вопреки выводам суда первой инстанции, было указано, что она дала согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.01.2013, при этом в связи с обращением Фирмы Администрацией был заключен новый договор аренды от 15.08.2017 № 6396/1.6-08 сроком с 10.07.2017 по 09.07.2020, однократно, для завершения строительства многоквартирного дома.

Доводы о возникновении у членов Кооператива прав на земельный участок апелляционный суд правомерно посчитал несостоятельными, так как результатом инвестиционной деятельности по договору Кооператива с Компанией  являются завершенные строительством, сданные в эксплуатацию жилые дома с объектами благоустройства в соответствии с проектной документацией.

При этом в силу пункта 2.7 договора инвестор-заказчик приобретает право собственности лишь на результат инвестиционной деятельности, определенный пунктом 1.6.

Таким образом, верно заключил суд апелляционной инстанции, право собственности участников Кооператива на жилые помещения, а, следовательно, и на участок, могло возникнуть лишь в случае ввода объекта в эксплуатацию, тогда как на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0602006:40 расположен объект незавершенного строительства. 

Выводы апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Кассационная инстанция не находит оснований  для иной оценки представленных доказательств.

Несогласие подателя жалобы с оценкой, данной  судом апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом изложенного правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с приведенными в кассационной жалобе   доводами не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2024 по делу № А56-70740/2017/ход.1 оставить без изменения, а кассационную жалобу ФИО2, ФИО9 и ФИО3 – без удовлетворения.

 

Председательствующий

С.Г. Колесникова

Судьи

 

Н.Ю. Богаткина

А.Э. Яковлев