﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-69158/2020

Дело № А57-6190/2020

г. Казань

28 января 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строительная компания «Система»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.07.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2020

по делу № А57-6190/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строительная компания «Система» (ОГРН 1076450010867) о признании незаконными решений и обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя, о признании права собственности, с участием в деле заинтересованного лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Микротест плюс» (ОГРН 1146450007648), общества с ограниченной ответственностью «Зодчий» (ОГРН 1106450003714),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СК «Система» (далее – ООО СЗ «СК «Система», общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области) о признании незаконными уведомления Управления Росреестра по Саратовской области от 20.02.2020 № 64/200/001/2019-26521 об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру и уведомления Управления Росреестра по Саратовской области от 20.02.2020 № 64/200/001/2019-26524 об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок; о признании права собственности ООО СЗ «СК «Система» на квартиру, и признании права общей долевой собственности на земельный участок; об обязании Управления Росреестра по Саратовской области провести государственную регистрацию соглашения о расторжении договора уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ, заключенного 10.09.2018 между обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Система» (далее – ООО «СК «Система») и обществом с ограниченной ответственностью «Микротест плюс» (далее – ООО «Микротест плюс»); об осуществлении регистрационных действий по погашению записи о регистрации договора уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ, заключенного между ООО «СК «Система» и ООО «Микротест плюс»; о проведении государственной регистрации права собственности ООО СЗ «СК «Система» в отношении квартиры; о проведении государственной регистрации права общей долевой собственности ООО СЗ «Строительная компания «Система» в отношении земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Микротест плюс», общество с ограниченной ответственностью «Зодчий».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.07.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано. 

В кассационной жалобе ООО СЗ «СК «Система», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить  как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что у судов двух инстанций отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 21.12.2020 судья Хайруллина Ф.В. заменена на судью Петрушкина В.А.

В порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании 22.12.2020 объявлен перерыв до 24.12.2020 16 часов 20 минут, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 24.12.2020 судебное разбирательство отложено на 21.01.2021 на 15 часов 20 минут.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ООО «Зодчий» (застройщик) и ООО «Зодчий Риэлт» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 19.11.2015 № 140/52-МЗ, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить многоквартирный дом по строительному адресу: Саратовская область, МО «Город Саратов», ул. им. Маркина Н.Г., располагающийся на земельном участке с кадастровым номером № 64:48:020409:30, и в срок до 30.09.2017 передать участнику долевого строительства трехкомнатную квартиру № 140 стоимостью 1 737 420 руб. и однокомнатную квартиру № 52 стоимостью 831 910 руб., а участник долевого строительства принял на себя обязательство до подписания данного договора выплатить ООО «Зодчий» денежные средства в общей сумме 2 569 330 руб. (пункт 2.1, 2.2, 1.3, 3.1 договора).

Между ООО «Зодчий Риэлт» и ООО «СК «Система» заключен договор уступки права требования 19.11.2015 № 140/52, по условиям которого, ООО «Зодчий Риэлт» передало ООО «СК «Система» право требования с ООО «Зодчий» трехкомнатной квартиры № 140 и однокомнатной квартиры № 52 в строящемся 17  этажном кирпичном жилом доме по строительному адресу: Саратовская область, МО «Город Саратов», ул. им. Маркина Н.Г. (пункт 1.1 договора). 

За уступаемое право ООО «СК «Система» обязалось выплатить ООО «Зодчий Риэлт» сумму в размере 3 323 660 руб. (стоимость квартиры № 140 – 2 190 660 руб.; стоимость квартиры № 52 - 1 133 000 руб). 

Расчеты по договору уступки произведены в полном объеме, что подтверждается финансовой справкой от 19.11.2015.

Впоследствии между ООО «Строительная компания «Система» (передающая сторона) и ООО «Микротест плюс» (принимающая сторона) заключен договор уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ, по условиям которого ООО «СК «Система» передало ООО «Микротест плюс» право требования с ООО «Зодчий» трехкомнатной квартиры № 140 в строящемся 17 этажном кирпичном жилом доме по строительному адресу: Саратовская область, МО «Город Саратов», ул. им. Маркина Н.Г. на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020409:30 (пункт 1.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке

Пунктом 2.1 договора от 10.04.2017 № 140-МЗ предусмотрено, что за передаваемое по настоящему договору право требования принимающая сторона уплатила передающей стороне сумму в размере 1 800 000 руб.

Между сторонами подписано соглашение от 10.09.2018 о расторжении договора уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ. 

В соответствии с пунктом 2 соглашения о расторжении договора соглашение вступает в силу с даты его государственной регистрации в установленном законом порядке и является неотъемлемой частью договора уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ. 

Уведомлением от 10.09.2018 № 64/197/001/2018-22942  Управление Росреестра по Саратовской области отказало в государственной регистрации соглашения о расторжении договора.

ООО СЗ «СК «Система» обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенной по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2й Совхозный проезд, д. 36А, кв. № 140, на основании акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 26.12.2017, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.10.2017 № 64-RU 64304000-80-2017, а также с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве общей долевой собственности пропорциональна площади квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443 по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, д. № 36А, кв. № 140) в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2- й Совхозный проезд, з/у № 36А. 

Управление Росреестра по Саратовской области направило в адрес ООО СЗ «СК «Система» уведомления от 20.11.2019 № 64/200/001/2020-26521 и от 20.11.2019 № 64/200/001/2020-26524 о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, д. № 36А, кв. № 140 в срок до 20.02.2020, в связи с тем, что лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав; и приостановлении государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36А, ввиду того, что государственная регистрация прав на квартиру приостановлена по инициативе государственного регистратора (уведомление о приостановлении государственной регистрации от 20.11.2019 № 64/200/001/2019-26521).

В связи с неустранением приведенных в уведомлениях причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности, 20.02.2020 Управление Росреестра по Саратовской области уведомлениями № 64/200/001/2019-26521 и № 64/200/001/2019-26524  отказало в осуществлении государственной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенную по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, д. № 36А, кв. № 140 и земельный участок с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенный по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36А.

ООО СЗ «СК «Система», полагая, что уведомления об отказе в государственной регистрации права на объекты недвижимости нарушают его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 3, 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), пришли к выводу об отсутствии оснований для государственной регистрации права собственности на спорные объекты, поскольку регистрирующему органу не были представлены документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, также указали, что требование о признании права собственности, при наличии в ЕГРН зарегистрированного договора на спорную квартиру за другим лицом, удовлетворению не подлежит.

Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Отношения, возникающие по поводу уступки прав по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Законом № 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ одной из целей его принятия является гарантия защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора долевого участия до момента подписания сторонами акта или иного документа о передаче объектов долевого строительства (пункт 2 статьи 11 Закона № 214-ФЗ).

Аналогичные правила должны применяться и к случаям расторжения договора уступки права требования, поскольку происходит замена участника долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В пункте 2 указанной нормы предусмотрено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Однако, применительно к спорной ситуации сообщение о завершении объекта ООО «Микротест плюс» не направлялось, последний к приемке в порядке пунктов 4, 6 статьи 8 Закона № 214 не приступал.

Из системного толкования статьи 8 и статьи 11 Закона № 214 следует, что договор цессии может быть заключен до фактического подписания акта сторонами либо составлением застройщиком, в установленных законом случаях, одностороннего акта, при этом срок передачи объекта, предусмотренный в договоре, правового значения не имеет.

При этом уступка права требования не изменяет положение объекта недвижимости в отношении которого заключен договор долевого участия в строительстве (трехкомнатной квартиры), нового обременения в отношении него не возникает.

Вместе с тем общие положения пункта 1 статьи 450 ГК РФ предусматривают заключение сторонами соглашения о расторжении договора уступки права требования, которое должно совершаться в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, в случае заключения соглашения о расторжении договора подлежащего регистрации, любая из сторон вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении соответствующей записи, при этом сохранение в ЕГРП записи не означает, что такой договор не прекратился.

Следовательно, при расторжении по соглашению сторон договора уступки права происходит восстановление прежнего правового состояния участников сделки, а именно, к первоначальному кредитору возвращаются права требования в том объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права требования (продаваемого имущественного права).

Судебными инстанциями при разрешении спора установлено, что на основании договора уступки от 19.11.2015 ООО «СК «Система» приобрело права по договору участия в долевом строительстве от 19.11.2015, впоследствии права по соглашению от 10.04.2017 № 140-М3 приобретены ООО «Микротест плюс».

Согласно письму ООО «Зодчий» (застройщик) от 03.10.2018 спорная квартира ООО «Микротест плюс» не передавалась, акт приема-передачи не подписывался, при этом именно в адрес ООО «СК «Система» было направлено извещение с актом от 26.12.2017 о принятии объекта строительства.

Согласно статье 12 ГК РФ неприменение судом акта государственного органа является одним из способов защиты гражданских прав.

В уведомлении от 20.12.2018 № 64/197/001/2018-22942 ООО «СК «Система» отказано в регистрации соглашения от 10.09.2018 о расторжении уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ по мотиву истечения срока передачи объекта, установленного договором, участнику долевого строительства, при этом отмечено, что ООО «Зодчий» (застройщик) квартиру ООО «Микротест плюс» не передавало.

При таких обстоятельствах в данном случае восстановление права первоначального кредитора (ООО «СК «Система») в результате  расторжения договора уступки, могло осуществляться до передачи квартиры ООО «Микротест плюс», что не противоречит пункту 2 статьи 11 Закона № 214.

С учетом данных обстоятельств судебные инстанции не обеспечили проверку законности отказа регистрирующего органа в регистрации соглашения о расторжении заключенного до передачи объекта строительства ООО «Микротест плюс» по мотиву истечения срока передачи участнику долевого строительства.

В отзыве ООО «Зодчий» от 18.06.2020 также отмечено, что акт приемки в адрес ООО «Микротест  плюс» не направлялся, квартира передана непосредственно ООО «СК «Система» по акту от 26.12.2017.

Из письменных пояснения ООО «Микротест плюс» от 27.05.2020 следует, что основанием для расторжения договора уступки  является факт неисполнения денежного обязательства перед ООО «СК «Система», при этом квартира ООО «Микротест плюс» не передавалась, имущественных претензий к ООО «СК «Система» не имеется, поскольку последний признается участником строительства. 

Юридически значимым обстоятельством, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, является выяснение судом вопроса о восстановлении у заявителя права требования на получение квартиры, в результате заключения соглашения о расторжении договора уступки, заключенного до передачи объекта ООО «Микротест плюс», и, как следствие, регистрации права за ООО «СК «Система».

Судебные инстанции не учли и положений статьи 2 АПК РФ, поскольку результатом рассмотрения требований общества должен являться такой судебный акт, который создает правовую определенность в возникших материальных правоотношениях с публичным элементом и предотвращает возникновение новых споров в будущем.

Таким образом, судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм действующего законодательства и по неполно исследованным обстоятельствам дела, а дело направлению на новое рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.07.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2020 по делу № А57-6190/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				     В.А. Петрушкин

 

Судьи								     С.Ю. Муравьев 

 

А.Ф. Фатхутдинова