Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-120925/2024

06 марта 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  04 марта 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  06 марта 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Евроинвест Девелопмент СПБ» (адрес:  Россия 188678, МУРИНО, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, ВСЕВОЛОЖСКИЙ Р-Н,, ФИО1 БУЛЬВАР, ДОМ 8, ПОМЕЩЕНИЕ 20-Н, ОГРН: 

<

***>);

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес:  Россия 191311, 

<

...> ОГРН:  

<

***>);

третьи лица: 1) ПАО Сбербанк; 2) ФИО2; 3) ФИО3; 4) ФИО4; 5) ФИО5; 6) ФИО6; 7) ФИО9;

о признании незаконным отказа в совершении регистрационных действий,

при участии:

- от заявителя: ФИО7 (доверенность от 12.02.2024),

- от заинтересованного лица: ФИО8 (доверенность от 09.01.2025),

- от третьих лиц: 2) ФИО2 (по паспорту), 1, 3-7 не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Евроинвест Девелопмент СПБ» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – заинтересованное лицо, Росреестр) о признании недействительным решения Управления, оформленного Уведомлением № КУВД-001/2024-30563015/4 от 24.10.2024 года об отказе в государственной регистрации и погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 2-3.2/396 от 29.10.2020 и об обязании Управления погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 2- 3.2/396 от 29.10.2020 года. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ПАО «Сбербанк России», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9.

ПАО «Сбербанк России»,  ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9, извещенные о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представителей в арбитражный суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании представитель Общества заявленные требования поддержал. Представитель Росреестра против удовлетворения заявленных требований возражал, указывая, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку имеется спор о праве. 

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

29.10.2020 между Обществом и ФИО10 (далее – Участник долевого строительства) был заключен договор № 2- 3.2/396 долевого участия в строительстве (далее – Договор), в соответствии с которым Общество (застройщик) обязалось в срок до 30.09.2023  (пункт 5.1 Договора) передать ФИО11 квартиру-студию, расположенную в строительных осях: Жg-Кg/6g-8g на 7-м этаже в 4-G секции МКД, тип G11, имеющую условный № 396 (далее – Квартира), расположенную в построенном Обществом многоквартирном многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенном на земельном участке по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н., г. Кудрово (кадастровый номер 47:04:1044001:60348) (далее – МКД), а ФИО9 обязался уплатить за Квартиру 2 323 650,29 руб. и принять Квартиру в порядке, предусмотренном Договором. 

В соответствии с пунктом 2.2 Договора расчеты осуществляются путем внесения Участником долевого строительства цены Договора указанной в пункте 2.1 Договора на счет эскроу, открываемый в ПАО Сбербанк (Эскроу-агент), для учета и блокирования денежных средств от являющегося владельцем счета Участника долевого строительства, в целях их дальнейшего перечисления Обществу (Бенефициару) при возникновении условий, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и договором счета эскроу, заключенным между Общество, Участником долевого строительства и ПАО Сбербанк (далее — счет эскроу), в порядке, предусмотренном пунктом 2.3 Договора.

Пунктом 2.4 Договора предусмотрено, что депонируемая сумма, внесенная Участником долевого строительства на счет эскроу, не позднее 10 рабочих дней после представления Обществом ПАО Сбербанк (следующих документов:

- разрешения на ввод эксплуатацию МКД, и в (выписки) из Единою государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности отношении Квартиры или любого иного объекта долевого строительства, расположенного этом же МКД, 

- либо сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства указанной информации,

- направляется ПАО Сбербанк на оплату обязательств Общества по кредитному договору  на строительство МКД. В случае отсутствия обязательств Общества по целевому кредитному договору на строительство МКД либо если заложенность по кредитному договору менее суммы, подлежащей перечислению с счета эскроу, денежные средства в полном объеме или сумме соответствующей разницы перечисляются ПАО Сбербанк на расчетный счет Общества, указанный разделе 10 Договора.

Государственная регистрация Договора осуществлена 11.12.2020.

Согласно сведениям, представленным в материалы дела, в целях исполнения Договора 28.10.2020 ФИО10 был открыт в ПАО Сбербанк счет эскроу № 40824810238120104892, на который 16.12.2020 было зачислено 2 323 650,29 руб. 

10 февраля 2022 между ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 (далее совместно — Цессионарий) и ФИО10 (далее — Цедент) было заключено соглашение об уступке права требования по Договору (далее – Соглашение об уступке), в соответствии с которым к цессионарию перешли права и обязанности цедента как дольщика по Договору в отношении права требования от Общества передачи в собственность Квартиры. 

Согласно пункту 1.4 Соглашения об уступке на момент его подписания цена Договора полностью уплачена Цедентом Обществу. 

17.02.2022 Росреестром осуществлена государственная регистрация Соглашения об уступке. 

01.02.2023 Обществом было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 47-07-004-2023.

Однако, как указывает Общество, ПАО Сбербанк не осуществило перечисление денежных средств на расчетный счет Общества со счёта эскроу №40824810238120104892, поскольку на него был наложен арест в рамках уголовного дела № 01-0047/2024, рассмотренного Таганским районным судом города Москвы, подсудимым по которому являлся, в том числе, ФИО9, сохраняемый в соответствии с приговором Таганского районного суда города Москвы от 22.07.2024 № 1-47/24 до исполнения данного приговора в части гражданского иска (страницы 56-57 приговора) о взыскании с ФИО11 солидарно 75 335 036 руб. ущерба в пользу потерпевшего.

Учитывая данные обстоятельства, Общество пришло к выводу о том, что обязательство по оплате цены Договора не исполнено, в связи с чем 08.06.2024 направило в адрес Цессионария уведомление от 07.06.2024 о погашении задолженности. Указанное уведомление цессионарием не было исполнено, в связи с чем Общество, руководствуясь частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», приняло решение об одностороннем отказе от исполнения Договора, о чем сообщило Цессионарию уведомлением о расторжении Договора от 09.07.2024. 

В целях погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации Договора Общество обратилось с соответствующим заявлением от 11.07.2024 в Росреестр.

По результатам рассмотрения заявления Росреестр уведомлением от 24.10.2024 № КУВД-001/2024-30563015/4 отказал Обществу в совершении регистрационных действий, указав, что у Росреестра отсутствуют сведения об отказе ПАО Сбербанк от заключения счета эскроу с Цессионарием. 

Общество, считая отказ Росреестра незаконным оспорил его в судебном порядке. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

По смыслу вышеприведенных норм права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения вышеуказанного заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления.

На основании части 8 статьи 48 Закона о регистрации заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. 

Правоотношения в сфере участия лиц в инвестировании строительства многоквартирных жилых домов урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. 

В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ). 

В соответствии с частью 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. 

Обращаясь в настоящим заявлением Общество полагает, что у Росреестра не было оснований для отказа в государственной регистрации прекращения Договора, поскольку Обществом представлены документы, подтверждающие расторжение Договора в связи с неуплатой цены Договора по причине наложения арест на счет эскроу. 

В соответствии с частью 1 статьи 15.4 Закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (часть 3 статьи 15.4 Закона № 214-ФЗ). 

В силу условий Договора расчеты по нему осуществляются путем внесения цены Договора на счет эскроу, открываемый в ПАО Сбербанк. 

Судом установлено, что денежные средства в полном объеме внесены ФИО10 на счет эскроу № 40824810238120104892, открытый в ПАО Сбербанк, что подтверждается выпиской со счета, представленной ПАО Сбербанк. На основании Соглашения об уступке, зарегистрированного в установленном порядке, все права и обязанности по Договору перешли к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

При этом переход прав и обязанностей по счету эскроу на ФИО2, ФИО3, Вискову ОльгуДаниловну, ФИО5, ФИО6 ПАО Сбербанк не оформлялся именно в связи с арестом, наложенным на счет, при том, что из ответа Банка следует, что Цессионарий с соответствующим заявлением в Банк обращался. 

В соответствии с частью 10 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

Таким образом, после государственной регистрации Соглашения об уступке права и обязанности по счету эскроу фактически перешли к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

При этом арест на указанный счет эскроу в рамках уголовного дела № 01-0047/2024 был наложен после государственной регистрации Соглашения об уступке. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9 являются добросовестными приобретателями прав, суд приход к выводу о том, что у Общества не имелось оснований для отказа от Договора в одностороннем порядке, в связи с чем обжалуемое уведомление Росреестра является законным и обоснованным.

Более того, обоснованы также и доводы Росреестра о ненадлежащем выборе Обществом способа защиты права. 

Исходя из заявленных Обществом доводов, суд приходит к выводу о том, что фактически имеется спор о праве на Квартиру, что в свою очередь свидетельствует об избрании Обществом в данном конкретном случае ненадлежащего способа защиты своих прав и также влечет отказ в удовлетворении требований Общества в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.