ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

дело № А35-8083/2023

город Воронеж

11 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2024 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

 

председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2, 

 

ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Багрянцевой Ю.В.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО4, общества с ограниченной ответственностью «Дельта-М» на решение Арбитражного суда Курской области от 08.04.2024 по делу № А35-8083/2023 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Дельта-М» (ИНН: 

<

***>, ОРГН: 1179204006915) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за период с июня по сентябрь 2023 года в размере 805 000 руб., пеней за период с 11.05.2023 по 25.08.2023 в размере 97 290 руб. с последующим начислением по день фактического погашения долга, расходов по оплате государственной пошлины 

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дельта-М» (ИНН: 

<

***>, ОРГН: 1179204006915) к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения в размере 460 000 руб., уменьшении размера арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за июнь-сентябрь 2023 года до 0 руб. и освобождении от арендной платы за июнь-сентябрь 2023 года в сумме 805 000,00 руб., признании договора аренды жилых помещений от 11.05.2023 расторгнутым с 17.07.2023, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4, истец) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дельта-М» (далее – ООО «Дельта-М», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за период с июня по сентябрь 2023 года в размере 805 000 руб., пеней за период с 11.05.2023 по 25.08.2023 в размере 97 290 руб. с последующим начислением в размере 0,3% от суммы непогашенной задолженности за каждый день, начиная с 26.08.2023 по день фактического погашения долга, расходов по оплате государственной пошлины в размере 21 046 руб. 

ООО «Дельта-М» обратилось в суд встречным исковым заявлениеи о взыскании с ИП ФИО4 неосновательного обогащения в размере 460 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины.; уменьшении размера арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за июнь-сентябрь 2023 года до 0 руб. и освободить от арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за июнь-сентябрь 2023 года в сумме 805 000 руб.; признании договора аренды жилых помещений от 11.05.2023 расторгнутым с 17.07.2023 (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений).

Решением Арбитражного суда Курской области от 08.04.2024 по настоящему делу исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 303 140 руб., пени в сумме 9 094,20 руб., продолжив начисление пени исходя из 0,3 % за каждый день просрочки с 26.08.2023 по день фактического исполнения обязательств в размере 303 140 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 283 руб. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Дельта-М» отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, ИП ФИО4 обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска в полном объеме и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на ошибочность выводов суда первой инстанции о прекращении обязательств ответчика по оплате арендных платежей в связи с прекращением договора аренды, находит позицию суда области о непредставлении истцом доказательств использования объекта недвижимости ответчиком нарушающей положения законодательства о распределении бремени доказывания. Сослался на отсутствие доказательств возврата ответчиком арендованного имущества.

ИП ФИО4 полагал, что основанием для прекращения обязательств является не истечение срока действия договора аренды, а возврат арендатором имущества арендодателю, в силу чего считает, что у суда области имелись все основания для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Вместе с тем, указывает на то, что спорный договор аренды заключен между сторонами без привязки к исполнению ответчиком определенных обязательств по договору подряда и без конкретизации количества работников, проживающих в арендуемых помещениях.

ООО «Дельта-М» также обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд со своей апелляционной жалобой, в которой просило решение суда изменить в части взыскания пени и принять по делу новый судебный акт, снизив размер подлежащей взысканию пени до 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на несоразмерность взысканной с него неустойки и необходимость применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).  

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В связи с тем, что возражений от участников процесса не поступило, суд посчитал возможным рассмотреть законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, против доводов апелляционной жалобы ответчика возражал.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.05.2023 между ИП ФИО4 как арендодателем и ООО «Дельта-М» как арендатором был заключен договор аренды жилых помещений. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату следующие жилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>: квартира № 1 площадью 44,3 кв.м. с кадастровым номером 46:29:101047:269; квартира № 2 площадью 52,8 кв.м. с кадастровым номером 46:29:101047:270, а также хозяйственные постройки, расположенные на территории жилого дома, в котором находятся жилые помещения. Арендатор обязуется указанные жилые помещения принять, использовать их на условиях договора и вносить Арендодателю арендную плату за пользование жилыми помещениями в размере и в сроки, определенные договором. Жилые помещения предоставляется в аренду вместе с расположенным в них имуществом (мебель, инженерная и бытовая техника, сантехническое оборудование). 

Жилые помещения предоставляется Арендатору для временного проживания работников Арендатора в количестве и в составе по усмотрению Арендатора (пункт 1.2 договора). При этом жилые помещения предоставляется Арендатору исключительно для временного проживания в ней лиц, указанных в пункте 1.2 договора, с правом их временной регистрации по месту жительства в этих Жилых помещениях на срок, не превышающий срок действия договора (пункт 1.6 договора). 

Согласно пункту 1.4 договора передача Арендодателем жилых помещений Арендатору, а в случае прекращения действия настоящего договора возврат Арендатором Жилых помещений Арендодателю осуществляется по Акту приема-передачи. 

В силу пункта 2.1 договора арендная плата по договору составляет 230 000 рублей в месяц (НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения). В стоимость арендной платы входит стоимость коммунальных услуг: электроэнергия, холодное водоснабжение, водоотведение (пункт 2.2 договора). 

В пункте 2.3 договора установлено, что Арендатор обязуется вносить арендную плату ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному (предварительная оплата). Арендная плата за первый месяц аренды подлежит внесению Арендатором в день подписания договора. 

Начисление арендной платы по договору производится со дня передачи жилых помещений Арендатору по день фактического возврата жилых помещений Арендодателю при прекращении договора (пункт 2.4 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора Арендатор обязуется в день подписания договора внести Арендодателю обеспечительный платеж в сумме месячного размера арендной платы, установленного пунктом 2.1 договора - 230 000 рублей. 

Обеспечительный платеж является обеспечением надлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по использованию жилого помещения в течение всего срока аренды, исполнения обязательств по внесению платежей по договору, включая уплату неустоек и возмещение убытков, исполнения обязательств по содержанию жилых помещений в надлежащем состоянии, а также обеспечением надлежащего исполнения Арендатором иных обязательств, предусмотренных договором (пункт 3.2 договора). 

Согласно пункту 3.3 договора в случае нарушения Арендатором обязательств по договору Арендодатель вправе в одностороннем порядке зачесть сумму (часть суммы) обеспечительного платежа в счет текущих платежей по договору, уплаты неустоек, возмещения убытков и погашения иных собственных расходов, связанных с допущенными Арендатором нарушениями Договора, уведомив об этом Арендатора. 

При нарушении Арендатором договора сумма обеспечительного платежа в первую очередь направляется на погашение предусмотренных договором неустоек, затем на погашение убытков, связанных с допущенными Арендатором нарушениями, а в оставшейся части - на погашение сумм основного долга (пункт 3.4 договора). 

В случае надлежащего исполнения Арендатором обязательств по договору обеспечительный платеж подлежит зачету Арендодателем в счет арендной платы за последний месяц аренды. Сумма обеспечительного платежа сверх подлежащей внесению Арендатором платы за последний месяц аренды подлежит возврату Арендатору Арендодателем при подписании возвратного Акта приема-передачи Жилых помещений (пункт 3.6 договора). 

При этом в пункте 5.5 договора стороны согласовали, что в случае просрочки внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размер 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

В пункте 6.1 договора стороны согласовали, что договор заключен сроком на 3 месяца со дня подписания Акта приема передачи жилых помещений. В случае, если не позднее, чем за 10 (десять) дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит письменно о его прекращении, договор считается продленным на следующие 3 месяца без ограничения количества продлений (пункт 6.1 договора). 

В соответствии с пунктом 7.1 договор может быть расторгнут по основаниям предусмотренным действующим законодательством РФ, условиями договора или по соглашению сторон.

Арендатор по истечение первых 3 месяцев действия договора, а Арендодатель в любое время вправе отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив об этом другую Сторону не позднее, чем за 30 (тридцать) дней до расторжения договора. В таком случае по истечении срока, указанного Стороной в уведомлении об отказе от исполнения договора, но не ранее чем через 30 дней с момента его направления, настоящий Договор прекращает свое действие и считается расторгнутым (пункт 7.2 договора). 

В пункте 8.2 договора стороны согласовали, что в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в соответствующем суде по месту нахождения Арендодателя в соответствии с действующим законодательством РФ. 

По акту приема-передачи от 15.05.2023 Арендодатель передал, а Арендатор принял арендуемое имущество, а также ключи от жилых помещений (пункты 1, 2). При этом согласно пунктам 3, 4 акта принятые жилые помещения и имущество Арендатором осмотрено, проверено, замечания к техническому состоянию жилых помещений, расположенных в нем инженерных систем и оборудования у Арендатора отсутствуют; стороны признают, что переданные Арендодателем и принятые Арендатором жилые помещения соответствуют условиям договора аренды жилых помещений от 11.05.2023, находятся в исправном и надлежащем санитарном и техническом состоянии, и пригодны для использования по назначению. 

По платежному поручению от 19.05.2023 №175 ООО «Дельта-М» перечислило ИП ФИО4 оплату за помещение по договору аренды от 15.05.2023 в размере 230 000 руб. 

По платежному поручению от 25.05.2023 №178 ООО «Дельта-М» перечислило ИП ФИО4 оплату за помещение, обеспечительный платеж по договору аренды от 15.05.2023 в размере 230 000 руб. 

Ссылаясь на то, что арендная плата по договору в полном объеме внесена только за первый месяц аренды – май и частично – 115 000 руб. за июнь, ИП ФИО4 направил ООО «Дельта-М» претензию от 21.07.2023, в которой предлагал погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате за июнь-июль 2023 года в размере 345 000 руб., внести текущий платеж за август 2023 года в размер 230 000 руб., а также проценты за просрочку ее внесения в размере 2 528,43 руб. 

В ответном письме от 24.07.2023 ООО «Дельта-М» сообщило, что работники общества съехали из дома 19.07.2023 и не осуществляют пользование помещениями, услуга аренды не оказывается с 20.07.2023, в связи с чем полагало начисление платы за аренду с 20.07.2023 и процентов необоснованным; кроме того, предлагало зачесть обеспечительный платеж и в связи с этим считать задолженность по договору аренды и иные претензии сторон друг к другу отсутствующими; в связи с освобождением помещений 19.07.2023 уведомило о расторжении договора аренды от 10.05.2023 с 19.07.2023. 

С учетом изложенного, ИП ФИО4 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Дельта-М» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за период с июня по сентябрь 2023 года в размере 805 000 руб., пеней за период с 11.05.2023 по 25.08.2023 в размере 97 290 руб. с последующим начислением в размере 0,3% от суммы непогашенной задолженности за каждый день, начиная с 26.08.2023 по день фактического погашения долга, расходов по оплате государственной пошлины в размере 21 046 руб. 

В свою очередь ООО «Дельта-М» обратилось со встречными исковыми требованиями к ИП ФИО4 о взыскании неосновательного обогащения в размере 460 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины.; уменьшении размера арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за июнь-сентябрь 2023 года до 0 руб. и освобождении от арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 за июнь-сентябрь 2023 года в сумме 805 000 руб.; признании договора аренды жилых помещений от 11.05.2023 расторгнутым с 17.07.2023.

Принимая обжалуемый судебный акт, частично удовлетворяя первоначально заявленные исковые требования и отклоняя встречный иск ответчика, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (часть 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, то есть, исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (часть 1 статьи 328 ГК РФ). 

Согласно части 1 статьи 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, в силу части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Арендодатель передал, а Арендатор принял арендуемое имущество, а также ключи от жилых помещений по акту приема-передачи от 15.05.2023. 

Отказывая в удовлетворении встречного иска ответчика, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что в акте приема-передачи от 15.05.2023, подписанном между Арендодателем и Арендатором, указано, что принятые жилые помещения и имущество Арендатором осмотрено, проверено, замечания к техническому состоянию жилых помещений, расположенных в нем инженерных систем и оборудования у Арендатора отсутствуют; стороны признают, что переданные Арендодателем и принятые Арендатором жилые помещения соответствуют условиям договора аренды жилых помещений от 11.05.2023, находятся в исправном и надлежащем санитарном и техническом состоянии, и пригодны для использования по назначению (пункты 3, 4). Перечисленные ООО «Дельта-М» недостатки арендуемого имущества (антисанитарное, замусоренное, непригодное для проживания состояние) невозможно отнести к скрытым недостаткам, которые не могли быть обнаружены при простом визуальном осмотре участка при заключении договора аренды и приемке имущества в аренду. Кроме того, суд области отказал в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Дельта-М» о признании договора аренды жилых помещений от 11.05.2023 расторгнутым с 17.07.2023.

В указанной части решение суда не обжалуется.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). 

Как верно указал суд области, в пункте 6.1 договора стороны согласовали, что договор заключен сроком на 3 месяца со дня подписания Акта приема передачи жилых помещений. 

При этом в пункте 6.2 договора стороны согласовали, что в случае, если не позднее, чем за 10 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит письменно о его прекращении, договор считается продленным на следующие 3 месяца без ограничения количества продлений. 

Предъявляя первоначальные исковые требования, ИП ФИО4 указал, что о прекращении действия договора по истечении его срока или по иным основаниям ни ИП ФИО4, ни ООО «Дельта-М» заявлено не было, возврат арендуемых жилых помещений не произведен, в связи с чем до 15.08.2023 договор действовал без изменений, а с 15.08.2023 срок действия договора продлился еще на 3 месяца; ответ на претензию от 24.07.2023 не может быть принят судом в качестве доказательства заявления ответчиком о прекращении договора в связи с истечением срока его действия, поскольку выражает намерение арендатора прекратить договор досрочно с 19.07.2023. 

Между тем, в ответе от 24.07.2023 на претензию ИП ФИО4 ООО «ДельтаМ» сообщило, что работники общества освободили арендуемое помещение 19.07.2023, услуга аренды не оказывается и помещения не используются с 20.07.2023, ввиду чего в связи с освобождением помещений уведомило о расторжении договора аренды от 10.05.2023 с 19.07.2023. 

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО «Дельта-М» поясняло, что в данном письме общество указало фактически выразило волеизъявление на отказ от продления действия договора. 

Учитывая изложенное, суд области пришел к правомерному выводу о том, что поскольку положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ не содержат определенных требований к содержанию уведомлении о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, стороны обладают достаточной свободой в выборе его формы и конкретных формулировок, в связи с чем определяющим является наличие объективной возможности установить контрагентом четко выраженное волеизъявление другой стороны на прекращение действия договора аренды. 

При таких обстоятельствах, судебная коллегия поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что поскольку в пункте 6.2 договора стороны согласовали, что для продления срока действия договора аренды на следующие три месяца необходимо отсутствие заявления о прекращении договора не только со стороны арендодателя, но и со стороны арендатора, из содержания письма арендатора от 24.07.2023 очевидно усматривается намерение и воля ответчика прекратить договорные отношения по аренде имущества с арендодателем и указанные действия совершены арендатором с соблюдением установленного договором срока (не менее, чем за 10 дней до истечения срока, в рассматриваемом случае отсутствуют основания полагать, что заключенный между сторонами договор аренды после окончания срока его действия был продлен на следующие три месяца. 

Отклоняя позицию истца о возможности возобновления рассматриваемого договора на неопределенный срок на основании части 2 статьи 621 ГК РФ ввиду отсутствия возврата арендуемого имущества арендодателю, суд первой инстанции верно руководствовался пунктом 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, согласно которому отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок; часть 2 статьи 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи. 

Учитывая вышеизложенное, доводы ИП ФИО4 об отсутствии доказательств возврата ему арендуемого имущества и ключей от него, продублированные в апелляционной жалобе, в отсутствие доказательств использования спорного имущества ответчиком, суд первой инстанции не усматривает достаточных правовых оснований для вывода о возобновлении действия спорного договора на неопределенный срок в порядке части 2 статьи 621 ГК РФ. 

Между тем, ООО «Дельта-М», возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований и предъявляя встречные исковые требования, полагало, что договор аренды от 11.05.2023 расторгнут с 17.07.2023 в связи с фактическим освобождением в указанную дату арендуемых помещений, передачей ключей и невозможностью использования арендованных помещений ввиду их состояния. 

При этом, как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены. 

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

На основании положений данной нормы права судом первой инстанции удовлетворены требования истца о возложении на ответчика обязанности вернуть и освободить занимаемое им без законных оснований арендованное имущество.

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). 

На основании пунктов 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При этом, как следует из пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ, для реализации стороной предоставленного ей в данном случае договором права на односторонний отказ от договора достаточно направления уведомления другой стороне и обращения в суд не требуется.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Учитывая вышеизложенные разъяснения, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения доводов апелляционной жалобы ИП ФИО4 о том, что соглашение о расторжении договора аренды между сторонами не заключалось и ни одна из сторон с предложением о расторжении договора не обращалась, вопрос о заключении такого соглашение не рассматривался, а имущество не возвращено арендодателю в силу следующего. 

В соответствии с пунктом 7.1 договор может быть расторгнут по основаниям предусмотренным действующим законодательством РФ, условиями договора или по соглашению сторон. 

При этом в пункте 7.2 договора стороны согласовали, что Арендатор по истечение первых 3 месяцев действия договора, а Арендодатель в любое время вправе отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом другую Сторону не позднее, чем за 30 дней до расторжения договора. 

Ни законом, ни договором не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора аренды в случае досрочного освобождения арендуемого имущества. 

Таким образом, суд области обоснованно исходил из того, что договор аренды от 11.05.2023 прекратил свое действие по истечении согласованного срока аренды 15.08.2023, то есть по истечению установленных пунктом 6.1 договора трех месяцев со дня подписания акта приемапередачи (15.05.2023). 

Согласно пункту 1.4 договора передача Арендодателем жилых помещений Арендатору, а в случае прекращения действия договора возврат Арендатором жилых помещений Арендодателю осуществляется по Акту приема-передачи. 

В пункте 4.2.9 договора предусмотрено, что арендатор обязуется освободить жилые помещения и возвратить их Арендодателю вместе с принятым имуществом по Акту приема-передачи не позднее последнего дня срока действия договора в таком же состоянии, в котором Жилые помещения и имущество находились на момент заключения договора, с учетом их нормального естественного износа. 

При этом в пункте 7.5 договора стороны согласовали, что в случае прекращения действия договора по любым основаниям Арендатор и вселенные им в жилые помещения лица утрачивают право пользования этими жилыми помещения. 

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). 

Перечень оснований прекращения обязательств не является закрытым, поэтому стороны могут в своем соглашении предусмотреть не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательства и прекратить как договорное, так и внедоговорное обязательство, а также определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 ГК РФ)». 

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался разъяснениями, изложенными в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908 по делу № А35-6435/2018, включенном в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 о том, что в силу части 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных частью 1 статьи 655 ГК РФ. Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная частью 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора. Само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы. 

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды был заключен с целью размещения работников ООО «Дельта-М», зарегистрированного по месту нахождения в г. Севастополь, для выполнения комплекса по монолитным работам на объекте «Крытый футбольный манеж г.Курск», в подтверждение которых представило соответствующую документацию, содержащую срок их окончания и сведения об освобождении имущества проживающими там работниками ответчика.

Вместе с тем, учитывая отсутствие доказательств использования объекта аренды, а также наличия в арендуемом помещении имущества арендатора с 20.07.2023 и позднее, суд первой инстанции обоснованно принял позицию ООО «Дельта-М» о том, доказательствами освобождения арендуемых помещений являются письмо ООО «Дельта-М» от 24.07.2022 в адрес ИП ФИО4 - ответ на претензию, в котором указана дата освобождения (19.07.2023), тогда как ИП ФИО4 указанную дату не опровергает, как и не указывает иную конкретную дату освобождения помещения. 

Принимая во внимание изложенное суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, несмотря на отсутствие подписанного сторонами акта возврата объекта аренды, ООО «Дельта-М» фактически прекратило использование арендуемых помещений и имеющаяся в деле совокупность доказательств свидетельствует об освобождении обществом арендованных помещений. 

В пункте 2.4 договора стороны также согласовали, что начисление арендной платы по договору производится со дня передачи жилых помещений Арендатору по день фактического возврата жилых помещений Арендодателю при прекращении договора. 

Таким образом, арендатор обязан был вносить арендную плату за весь период действия договора с 15.05.2023 по 15.08.2023, что составило 690 000 руб. (230 000 руб.*3). 

В силу пункта 2.1 договора арендная плата по договору составляет 230 000 рублей в месяц (НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения). В стоимость арендной платы входит стоимость коммунальных услуг: электроэнергия, холодное водоснабжение, водоотведение (пункт 2.2 договора). 

В соответствии с пунктом 3.1 договора Арендатор обязуется в день подписания договора внести Арендодателю обеспечительный платеж в сумме месячного размера арендной платы, установленного пунктом 2.1 договора - 230 000 руб. 

Обеспечительный платеж является обеспечением надлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по использованию жилого помещения в течение всего срока аренды, исполнения обязательств по внесению платежей по договору, включая уплату неустоек и возмещение убытков, исполнения обязательств по содержанию жилых помещений в надлежащем состоянии, а также обеспечением надлежащего исполнения Арендатором иных обязательств, предусмотренных договором (пункт 3.2 договора). 

Согласно пункту 3.3 договора в случае нарушения Арендатором обязательств по договору Арендодатель вправе в одностороннем порядке зачесть сумму (часть суммы) обеспечительного платежа в счет текущих платежей по договору, уплаты неустоек, возмещения убытков и погашения иных собственных расходов, связанных с допущенными Арендатором нарушениями Договора, уведомив об этом Арендатора. 

В случае надлежащего исполнения Арендатором обязательств по договору обеспечительный платеж подлежит зачету Арендодателем в счет арендной платы за последний месяц аренды. Сумма обеспечительного платежа сверх подлежащей внесению Арендатором платы за последний месяц аренды подлежит возврату Арендатору Арендодателем при подписании возвратного Акта приема-передачи Жилых помещений (пункт 3.6 договора). 

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами факт перечисления денежных средств (обеспечительного платежа в размере 230 000 руб. и арендной платы в размере 230 000 руб.).

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела ИП ФИО4 указал, что обязанность по зачету обеспечительного платежа в счет арендной платы является правом, а не обязанностью арендодателя и в рассматриваемом случае не наступили обстоятельства, с которым закон и договор связывают такой зачет. 

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, ИП ФИО4 указывал, что у ООО «Дельта-М» несвоевременное и не в полном объеме внесло арендную плату, в связи с чем на стороне арендатора образовалась задолженность по арендной плате и арендодателем была начислена неустойка, то есть в рассматриваемом случае имеет место наличие предусмотренных пунктом 3.3 договора основания (нарушение арендатором обязательств) для осуществления зачета из обеспечительного платежа в размере, составляющем задолженность по арендной плате и неустойке. 

В связи с чем, отказ ИП ФИО4 от зачета обеспечительного платежа в счет сформировавшейся по договору задолженности, подлежит оценке как злоупотребление правом, поскольку исключительно по воле индивидуального предпринимателя происходит уменьшение суммы оплаты арендных платежей на сумму обеспечительного платежа и увеличение размера штрафной неустойки, не учитываемой в составе основного долга. Фактически, по смыслу статьи 10 ГК РФ имеет место реализация ИП ФИО4 своего права не производить зачет обеспечительного платежа в размере суммы задолженности с целью и намерением причинить вред ООО «Дельта-М» за счет увеличения состава и размера задолженности на сумму, покрытую обеспечительным платежом. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 06.09.2023 № Ф09-4941/23 по делу № А47-3578/2022. 

С учетом изложенного, поскольку прекращение договора аренды и возврат арендованного имущества порождают необходимость соотнести взаимные представления сторон по такому договору, совершенные до момента его прекращения (сальдо встречных обязательств), и определить завершающую обязанность одной стороны в отношении другой, суд области обоснованно исходил необходимости зачета обеспечительного платежа в счет образовавшейся у арендатора задолженности по состоянию на 15.08.2023. При определении подлежащий взысканию суммы задолженности и периода расчета неустойки, суд первой инстанции исходил из обозначенного ИП ФИО4 в иске периода разграничения задолженности в мае и августе (по 115 000 руб.)

Вместе с тем, согласно пункту 3.4 договора при нарушении Арендатором договора сумма обеспечительного платежа в первую очередь направляется на погашение предусмотренных договором неустоек, затем на погашение убытков, связанных с допущенными Арендатором нарушениями, а в оставшейся части - на погашение сумм основного долга. 

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы ООО «Дельта-М» о несоразмерности взысканной с него неустойки и необходимость применения статьи 333 ГК РФ.  

Согласно статье 330 ГК РФ  неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В силу части 1 статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В пункте 5.5 договора стороны согласовали, что в случае просрочки внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размер 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

В пункте 2.3 договора установлено, что Арендатор обязуется вносить арендную плату ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному (предварительная оплата). При этом предусмотрено, что арендная плата за первый месяц аренды подлежит внесению Арендатором в день подписания договора. 

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, ИП ФИО4 производит начисление неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей за май-август 2023 года по состоянию на 25.08.2023 в размере 97 290 руб. 

Пересчитав размер начисленной неустойки по состоянию на 15.08.2023, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что на дату прекращения договора аренды (15.08.2023) размер задолженности ООО «Дельта-М» перед ИП ФИО4 (с учетом внесенной арендной платы и зачета обеспечительного платежа в счет неустойки, а затем основного долга) составил 303 140 руб.: 115 000 руб. + 230 000 руб. + 230 000 руб. + 115 000 руб.– 230 000 руб. – (230000руб. - 73140руб.). 

Проверив вышеуказанный расчет, суд апелляционной инстанции находит его правомерным, арифметически верным и приходит к выводу о том, что первоначальные исковые требования ИП ФИО4 о взыскании с ООО «Дельта-М» задолженности по арендной плате по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 подлежат удовлетворению в размере 303 140 руб. 

С учетом указанной ИП ФИО4 даты (25.08.2023), исходя из установленной судом суммы основного долга, суд произвел расчет неустойки за период с 16.08.2023 по 25.08.2023, что составляет 9 094,20 руб.: 

303 140 руб. *10*0,3%=9 094,20 руб. 

В заявлении от 11.03.2024 ООО «Дельта-М» заявило ходатайство по статье 333 ГК РФ, в котором просило уменьшить размер пени до 0 руб. ввиду ее чрезмерности, необоснованности заявленной суммы, а также ввиду того, что на заявленную сумму пени ИП ФИО4 не понес никаких затрат, убытков, и подтверждений иному в деле не имеется. Кроме того, просило уменьшить размер пени до 0 руб. в связи с неиспользованием помещения и невозможностью его использования, нежилым состоянием помещений и построек, а также ввиду факта передачи помещений истцу (возврата помещений и ключей). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Ответчиком расчет неустойки не опровергнут, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком не было заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Как следует из пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку по заявлению должника о таком уменьшении.

Исходя из разъяснений, данных в пунктах 71, 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Материалы дела свидетельствуют о том, что расчет неустойки, подлежащей выплате кредитору, произведен в соответствии с условиями договора, которыми стороны предусмотрели имущественную ответственность за нарушение срока исполнения денежного обязательства.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия.

В силу пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

В рамках рассматриваемого спора, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств несоразмерности неустойки, суд первой инстанции правомерно исходил из отсутствия оснований для ее уменьшения.

Заявляя в апелляционной жалобе о необходимости уменьшения присужденной к взысканию неустойки, ответчик, вопреки правилам статьи 65 АПК РФ, не привел убедительных доводов и не представил доказательств, свидетельствующих об исключительности случая нарушения им условий спорного договора, допускающей снижение неустойки.

Кроме того, как указано выше, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком расчет неустойки не был опровергнут и не было заявлено ходатайство о снижении размера неустойки.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба ООО «Дельта-М» не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах, учитывая, что на момент рассмотрения настоящего дела задолженность по арендной плате не погашена, суд первой инстанции обоснованно полагал первоначальные исковые требования ИП ФИО4 о взыскании с ООО «Дельта-М» пени за просрочку внесения арендной платы по договору аренды жилых помещений от 11.05.2023 подлежащими удовлетворению за период с 16.08.2023 по 25.08.2023 в размере 9 094,20 руб. с последующим начислением пени в размере 0,3% от суммы непогашенной задолженности за каждый день просрочки, начиная с 26.08.2023 по день фактического погашения долга.

Вышеуказанные обстоятельства сторонами документально не опровергнуты, доказательств обратного в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

       Доказательства по делу судом первой инстанции оценены правильно, нарушений статей 67, 68, 71 АПК РФ не допущено. Оснований для иной оценки собранных по делу доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется. Новых доказательств по делу, которые не были бы предметом рассмотрения арбитражного суда области, не представлено.

Доводы заявителя апелляционных жалоб по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, основаны на произвольной трактовке норм действующего законодательства и субъективной оценке обстоятельств дела, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При принятии обжалуемого судебного акта арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 08.04.2024 по делу № А35-8083/2023 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

ФИО1

 

судьи

 

ФИО2 

 

ФИО3