ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-63736/2018-ГК

Дело № А40-177127/17

г. Москва

13 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2018 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,

судей Т.В. Захаровой, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества гор. Москвы 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 октября 2018 года

по делу № А40-177127/17, принятое судьей Ламоновой Т.А.

по иску ООО «ВАШИ ДРУЗЬЯ»

к Департаменту городского имущества гор. Москвы 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2 (по доверенности от 14.06.2017)

от ответчика: Гречко И.В.  (по доверенности от 30.01.2018)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Ваши друзья» (далее - ООО «ВАШИ ДРУЗЬЯ», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями (с учётом принятых судом первой инстанции уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий сторон возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости общей площадью 244, 2 кв. м., с кадастровым номером 77:05:0003002:2836, расположенного по адресу: 

<

...> (подвал, помещение I, комн. 1-9, 9а, 10, 10а, 11-14, 14а, 15), изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 15 643 220 (пятнадцать миллионов шестьсот сорок три тысячи двести двадцать) рублей 34 коп. в соответствии с судебной экспертизой по делу №А40-177127/17-6-1568.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;

-изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 260 720 (двести шестьдесят тысяч семьсот двадцать) рублей 34 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 29.10.2018 исковые требования удовлетворены в полном объёме. 

Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом. 

В обоснование доводов жалобы, заявитель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. 

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 123, 156, 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2018 на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество с ограниченной ответственностью «Ваши друзья» в соответствии с договором аренды 7-731/95 от 27.09.1995, заключенным с Департаментом имущества г. Москвы, арендует нежилое помещение общей площадью 244,2 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0003002:2836, расположенное по адресу: 

<

...> (подвал, пом. I, комн. 1-9, 9а, 10, 10а, 11-14, 14а, 15).

Департамент городского имущества г. Москвы является правопреемником Департамента имущества города Москвы на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2013года № 99-ПП.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам

(штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Из материалов дела следует, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Истец 21.06.2017 года обращался к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате - на 5 (пять) лет.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ истцом 14.08.2017 был получен от ответчика соответствующий проект договора-купли продажи недвижимого имущества, в котором, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 11.07.2017 № Д-858-0412/17, выполненному ЗАО «МБЦ», была определена рыночная стоимость объекта – 20 264 000 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости Недвижимого имущества.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненному ООО «Экспертоценка» на основании договора от 17.08.2017 года № 2708/17Н, цена спорного объекта составила 12 500 000 рублей, без учета НДС.

Истец в письме от 01.09.2017 года выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (истца) цену объекта 12 500 000 рублей, без учета НДС, в том числе, ежемесячные платежи, составляющие не менее 208 333 рубля 33 коп. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток от основного долга.

Ответчиком договор купли-продажи с протоколом разногласий согласован не был.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Определением суда от 20.12.2018 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «БК - Пифагор» (123007, г.Москва, ул.1-я магистральная, д.18, стр. 1), эксперту ФИО3,  перед экспертом поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 244, 2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:05:0003002:2836 (подвал, по.I, комн. 1-9, 9а, 10, 10а, 11-14, 14а, 15) по состоянию на 21 июня 2017 года.

Согласно экспертному заключению ООО «БК - Пифагор» № 12-01-18/01-3 рыночная стоимость (без учета НДС) нежилого помещения общей площадью 244, 2 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1-9, 9а, 10, 10а, 11-14, 14а, 15) с кадастровым номером 77:05:0003002:2836, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 21.06.2017, составляет: 18 459 000 рублей.

При этом эксперт дополнительно сообщил, что цена без НДС составляет 15 643 220 рублей 34 копейки. 

Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ  «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Таким образом, суд признает выводы, изложенные в заключении основанными на совокупности фактических обстоятельств, установленных при производстве судебной экспертизы.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Доводы апелляционной жалобы ответчика, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. 

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 октября 2018 года по делу № А40-177127/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья                    Д.Н. Садикова

Судьи                   Н.И. Левченко

               Т.В. Захарова

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.