АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2288/25 

Екатеринбург

21 июля 2025 г.

Дело № А76-32902/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Суспициной Л.А., Тороповой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васениной О.А., рассмотрел в судебном заседании с использованием системы веб-конференции кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «БМ-Групп» на решение  Арбитражного суда Челябинской области от 22 ноября 2024 года по делу № А76-32902/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2025 года по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании путем использования системы веб-конференции принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «БМ-Групп» – ФИО1 (доверенность от 15.09.2020 № б/н).

В судебном заседании в зале суда принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 29.11.2024 № б/н).

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - заинтересованное лицо, комитет) в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158, площадью 4 930 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства (торгово-досугового комплекса), выраженного в письме от 07.08.2023 № 37317; об обязании комитета заключить с предпринимателем без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158, площадью 4 930 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства (торгово-досугового комплекса) в течение 14 дней с момента вступления решения суда в законную силу. 

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Челябинска (далее - администрация), общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «БМ-Групп» (далее - общество).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.11.2024 заявление предпринимателя удовлетворено в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2025  решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционные жалобы комитета и общества - без удовлетворения.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование требований кассационной жалобы общество указывает, что выводы судов, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального права.

По мнению общества, вывод суда о соответствии заключения экспертизы требованиям закона является ошибочным, поскольку в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 3105.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» к экспертизе должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, которые служат его составной частью, в нарушение этих требований к заключению приложен лишь результат определения прочности бетона, иные материалы, иллюстрирующие заключение эксперта (фотографии, таблицы обмеров и проч.) отсутствуют.

Общество ссылается на то, что суды первой и апелляционной инстанции при вынесении судебных актов по настоящему делу не учли, что при проведении судебной экспертизы в нарушение ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 26.06.2008 № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений» экспертом использованы средства измерения, по которым срок поверки истек. Согласно п. 1.10. Заключения экспертов № 604, при исследовании экспертами использовались: рулетка измерительная, номинальная длина 5 метров, зав. №1415049, свидетельство о поверке С-ГА/20-03-2023/232514383, действительно до 19.03.2024; рулетка измерительная, номинальная длина 50 метров, зав. МГ23589, свидетельство о поверке СТ А/20-03-2023/232514372 действительно до 19.03.2024. При этом обследование объекта незавершенного строительства проводилось 25.03.2024.

Общество считает, что при проведении экспертизы экспертами не устанавливалось соответствие находящихся на земельном участке строительных конструкций параметрам конкретного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130, сведения о котором внесены в ЕГРН, экспертом не проводилась проверка точек привязки объекта к земельному участку, не сопоставлялось соответствие степени готовности исследуемого объекта объекту с кадастровым номером 74:36:0614001:130, наличие которого должен был установить эксперт, не проводилось измерение площади застройки осматриваемого объекта, находящегося на участке, данным ЕГРН. Эксперт, не проводив вышеуказанные исследования в отношении объекта, делает вывод о нахождении на земельном участке конкретного объекта с кадастровым номером 74:36:0614001:130. Таким образом, вывод суда о фактическом нахождении на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130 не обоснован и не подтвержден материалами дела.

Общество полагает, что экспертом в нарушение установленных правил (СП 13-102-2003) проведено лишь визуальное обследование, в результате которого экспертом сделан вывод о размерах заложенных фундаментов колонн, определены оси нахождения объекта незавершенного строительства, сделан вывод о соответствии объекта незавершенного строительства проекту. При этом проектная документация запрошена экспертом у заявителя после проведения визуального обследования и соответственно на этапе подготовки к проведению обследования исследована экспертом не была.

Также, по мнению общества, экспертом сделан вывод о нахождении на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, который соответствует представленной проектной документации на строительство торгово-досугового комплекса, однако, фактически эксперт не проверял соответствие объекта незавершенного строительства проекту, что следует из пояснений эксперта, полученных при его опросе в ходе судебного заседания 11.11.2024, экспертом не осуществлялось определение координат характерных точек контура объекта незавершенного строительства в порядке, предусмотренном Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.03.2016 № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения». 

Обществом полагает, что суд неправомерно отказал в назначении повторной экспертизы.

Помимо прочего общество указывает, что судом необоснованно отклонены доводы его и администрации о том, что в границах испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158 фактически отсутствует объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130. Доводы общества об отсутствии объекта незавершенного строительства на спорном участке основаны на фактических обстоятельствах дела и подтверждены заключением кадастрового инженера от 06.11.2024, подготовленного ООО «Консалт-Недвижимость Плюс». Суд необоснованно отклонил ссылку общества на указанное заключение. Судом апелляционной инстанции необоснованно не приняты во внимание доказательства в виде фото и видео съемок, свидетельствующих об отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу общества без удовлетворения.

Законность судебных актов проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:158, общей площадью 4 930 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...>.

Предприниматель, как собственник указанного объекта недвижимости, обратился в комитет с заявлением от 03.07.2023 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158 сроком на три года.

По факту рассмотрения данного обращения комитет принял решение от 07.08.2023 № 37317 об отказе в предоставлении муниципальной услуги - предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158. 

В обоснование отказа комитетом указано: «В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:158 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130, степень готовности 20%. Вместе с тем по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158 установлено, что на участке вырыт котлован, в котором размещена металлическая конструкция, лестница из бетонных плиток и плитняка для пешеходов. Доказательства отнесения объекта незавершенного строительства, расположенного в границах земельного участка, к объектам капитального строительства, отсутствуют». 

Не согласившись с решением от 07.08.2023 № 37317 об отказе в предоставлении муниципальной услуги - предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158, полагая, что решение нарушает его права и законные интересы в экономической сфере, предприниматель обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением. 

Суд первой инстанции требования предпринимателя удовлетворил исходя из несоответствия оспариваемого решения закону и нарушения указанным решением прав и законных интересов предпринимателя.

Апелляционный суд оснований для отмены решения суда первой инстанции не усмотрел, решение поддержал.

Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты отмене не подлежат ввиду следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 ст. 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как установлено судами и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок предоставлен предпринимателю без торгов по договору от 19.09.2012 сроком на 5 лет. 

В период действия договора аренды предприниматель в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов возвел на этом участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015.

На основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, предпринимателю после указанной даты земельный участок в аренду для завершения строительства не предоставлялся, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в заключении с предпринимателем договора аренды комитетом не приведено.

Поскольку имел место спор относительно того, является ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130, расположенный по адресу: 

<

...> объектом капитального строительства, определением Арбитражного суда Челябинской области от 19.02.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Техноком-Инвест».

По результатам экспертизы суду 24.07.2024 представлено экспертное заключение № 604, согласно выводам которого на земельном участке, площадью 4 930 кв.м с кадастровым номером 74:36:0000000:158 находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130, который обладает признаками (критериями), по которым его можно отнести к объектам капитального строительства.

Проанализировав экспертное заключение, суды установили, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение содержит однозначные выводы по поставленным вопросам, их обоснование. Наличие противоречий в выводах экспертов судами не установлено.

Надлежащих доказательств, опровергающих результаты судебной экспертизы, в материалы дела не представлено, доказательств некомпетентности эксперта, нарушения экспертом законодательства при проведении экспертизы, в материалах дела не имеется (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Заявленные при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций ходатайства о проведении повторной экспертизы правомерно отклонены судами. 

Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суды пришли к выводу, что заключение судебной экспертизы № 604 содержит однозначные выводы по поставленным вопросам и их обоснование, ответы на поставленные вопросы не допускают противоречивых выводов или неоднозначного толкования, наличия противоречий в выводах эксперта судами не установлено. Экспертное заключение дано квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять выводам эксперта, а также для сомнения в его беспристрастности, у судов не имеется.

Заключение эксперта носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик. 

Эксперт вправе сам определять методику проведения экспертизы и устанавливать ход и содержание исследования, поскольку при проведении судебной экспертизы эксперт процессуально независим и профессионально самостоятелен (ст. 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).  

Кроме того, по смыслу норм статей 82, 87 АПК РФ назначение экспертизы, а также повторной экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

Кроме того, судами принято во внимание, что приведенное экспертом описание объекта соответствует описанию, изложенному в акте осмотра.

Доказательств того, что это какой-то иной объект, чем тот, на который зарегистрировано право собственности предпринимателя, материалы дела не содержат.

Доводы общества о нарушениях при проведении судебной экспертизы, о формальности ее проведения, выражают, по сути, несогласие с результатами проведенной экспертизы. При этом, само по себе несогласие одной из сторон спора с результатами проведенного по делу экспертного исследования не умаляет значения экспертного заключения как доказательства по делу и не является основанием для назначения повторной судебной экспертизы, а также для отмены судебных актов.

По результатам экспертного исследования судами установлено, что объект с кадастровым номером  74:36:0614001:130 соответствует всем необходимым признакам объекта незавершенного строительства и обладает признаками объекта капитального строительства.

С учетом приведенных обстоятельств, суды пришли к обоснованным выводам о том, что в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, предприниматель имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, поэтому комитет незаконно отказал заявителю в заключении с ним договора аренды.

Обжалуемые решение от 22.11.2024 и постановление от 27.02.2025 по настоящему делу являются законными и обоснованными, оснований для их отмены судом кассационной инстанции не усмотрено.

Содержащиеся в судебных актах выводы подробно мотивированы, основаны на исследованных судами доказательствах в пределах предоставленных им процессуальных полномочий и переоценке судом округа не подлежат (статьи 286, 287 АПК РФ).

Нарушений судами норм процессуального права, влекущих в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебных актов, судом округа не установлено.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Челябинской области от 22 ноября 2024 года по делу № А76-32902/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2025 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «БМ-ГРУПП» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                                        Ю.В. Скромова  

Судьи                                                                                    Л.А. Суспицина 

                                                                                                        М.В. Торопова