ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-16397/2019

Дело № А41-44278/19

23 сентября 2019 года

г. Москва

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

судьи  Игнахиной М.В.,

без вызова сторон,

рассмотрев в порядке статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании апелляционную жалобу комитета имущественных отношений администрации городского округа Королев Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 26 июля 2019 года, принятое судьей  Анисимовой О.В. по делу № А41-44278/19, рассмотренному в порядке упрощенного производства, 

по иску Комитета имущественных отношений администрации городского округа Королев Московской области к ООО «УК «ВИРА» о расторжении договора аренды недвижимого имущества №2448/М-1 от 15.04.2016, о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

комитет имущественных отношений администрации городского округа Королев Московской области (далее - комитет, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «УК «ВИРА»  (далее - ООО «УК «ВИРА», общество, ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества №2448/М-1 от 15.04.2016, взыскании 52 500 рублей задолженности, неустойки 4 084 рублей 50 копеек за период с августа 2018 по декабрь 2018.

Настоящее дело рассмотрено в соответствии с положениями главы 29 АПК РФ в порядке упрощенного производства.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.07.2019 по делу №А41-44278/19 с ООО «УК «ВИРА» в пользу администрации взыскано  52 500 рублей задолженности, 4 084 рублей 50 копеек неустойки. В остальной части иска отказано (л.д.74).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, комитет обратился с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просила решение отменить.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ с учетом особенностей, предусмотренных статьей 272.1 АПК РФ, о порядке рассмотрения апелляционных жалоб на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства.

В соответствии с пунктом 5 статьи 228 АПК РФ судья рассматривает дело в порядке упрощенного производства без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу  о наличии оснований для изменения обжалуемого акта.

Как следует из материалов дела, 15.04.2016 муниципальным образованием «Городской округ Королёв Московской области», от имени которого действовал комитет, и ООО «УК «вира» заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Городской округ Королёв Московской области» на нежилое здание (складское), назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 101,3 кв.м, инв. №088:068-7522 лит. Б, Б1 (далее - имущество) имущество расположено по адресу: 

<

...>(л.д. 40-43). 

Муниципальное образование «Городской округ Королёв Московской области» является собственником указанного нежилого помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.10.2015, о чем в ЕГРП 21.10.2015г. сделана запись регистрации №50- 50/045-50/045/008/2015-3377/1.

Комитет, действуя на основании ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также пункта 3.13 положения о комитете имущественных отношений администрации городского округа Королёв Московской области, утвержденного постановлением администрации городского округа Королёв Московской области от 31.05.2016 №130-РА, в целях реализации возложенных на него задач, осуществляет права и обязанности арендодателя муниципального имущества, входящего в состав имущественной казны городского округа, а также осуществляет учет заключенных от имени городского округа договоров аренды недвижимого имущества, контроль их исполнения.

Указанный договор аренды заключен на срок с 04.09.2014 по 03.09.2019.

Согласно пункту 3.1 договора, стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 04.09.2014. Арендные платежи начинают исчисляться с 04.09.2014.

Сумма арендной платы на 04.09.2014 определена документацией об аукционе №110814/0300614/01 и составляет 10 500 рублей в месяц без учета НДС (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата по настоящему договору, а также арендная плата по договорам субаренды (при сдаче имущества в субаренду) в размере 50% от начисленной по договору субаренды суммы, перечисляется арендатором ежемесячно до 10 числа текущего (расчетного) месяца.

В соответствии с пунктом 5.1 указанного договора, неустойка составляет 0,1% за каждый день просрочки. Началам применения данных санкций считается 11 число текущего (расчетного) месяца.

За период времени с августа 2018 года по декабрь 2018 года ответчик надлежащим образом не исполнял обязанность по перечислению арендных платежей, образовалась задолженность по арендной плате в размере 52 500 рублей.

Комитетом в адрес общества направлена претензия №2924 от 27.12.2018 о погашении задолженности по арендной плате, а также неустойки за просрочку платежей (л.д. 52-53).

28.11.2017 комитет обращался в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «УК «ВИРА» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 285 133 рублей 43 копеек за период времени с 04.09.2014 по 10.10.2017г.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.01.2018 по делу №А41-97258/17 исковые требования комитета удовлетворены, однако до настоящего момента указанное решение не исполнено.

03.10.2018 комитет обращался в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «УК «ВИРА» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 95 361 рублей за период времени с октября 2017 по июль 2018 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.12.2018 по делу №А41-80278/18 исковые требования комитета удовлетворены, однако до настоящего момента указанное решена не исполнено.

Комитет принял решение о расторжении указанного договора с 31.01.2019, о чем направил ответчику уведомление о расторжении №2926 от 27.12.2018 (л.д. 60-61).

Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для обращения с вышеуказанными требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 309 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Кодекса).

Сумма арендной платы на 04.09.2014 определена документацией об аукционе №110814/0300614/01 и составляет 10 500 рублей в месяц без учета НДС (пункт 3.3 договора).

За период времени с августа 2018 года по декабрь 2018 года ответчик надлежащим образом не исполнял обязанность по перечислению арендных платежей.

Таким образом, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в размере 52 500рублей.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом согласно статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статьям 8, 9 АПК РФ стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Доказательств погашения данной суммы задолженности в полном объеме, а также доказательств, свидетельствующих о меньшем размере задолженности, ответчиком не представлено.

С учетом указанных обстоятельств судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о взыскании задолженности в размере 52 500 рублей задолженности.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5.1 указанного договора, неустойка составляет 0,1% за каждый день просрочки. Началам применения данных санкций считается 11 число текущего (расчетного) месяца.

Ввиду несвоевременного внесения арендной платы истцом начислена договорная неустойка, размер которой за период с августа 2018 по декабрь 2018 составил 4 084 рублей 50 копеек.

Представленный истцом расчет пени судом проверен и признан верным.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства своевременной оплаты задолженности в полном объеме, требование истца о взыскании неустойки правомерно удовлетворено судом первой инстанции в заявленном размере.

Истец также просил расторгнуть договор аренды.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт исполнения истцом и ответчиком взятых на себя обязательств по договору.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из статьи 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Таким образом, положениями ГК РФ существенное нарушение условий договора или существенное ухудшение имущество квалифицировано как одно из существенных нарушений условий договора аренды, вследствие которого он по требованию одной из сторон может быть расторгнут исключительно в судебном порядке.

Вместе с тем статьей 450.1 ГК РФ закреплено такое основание для расторжения договора как отказ от его исполнения. При этом законодателем со ссылкой на пункт 1 статьи 310 ГК РФ уточнено, что такое право предоставляется контрагентам ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В разъяснениях, содержащихся в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

В соответствии с пунктом 6.1 договора настоящий договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя, по следующим основаниям: 1 в случае неуплаты арендатором разницы между страховой стоимостью имущества полученным страховым возмещением, 2. При просрочке очередного платежа свыше двух месяцев, а также в случае фактического отсутствия  арендатора в арендуемом помещении без уважительной причины в такой же срок, подтвержденного актом арендодателя,  в случае неуплаты штрафа согласно пункту 5.3 договора.

Следуя буквальному толкованию условий договора в порядке статьи 431 ГК РФ, апелляционный суд  приходит к выводу о том, что условия договора не представляют арендодателю права в одностороннем порядке отказываться от договора. Нормы ГК РФ также не закрепляют основания для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды с определенным сроком его действия (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что право стороны на односторонний отказ должно четко следовать из условий договора, в то время как в рассматриваемом случае указание на расторжение "по требованию арендодателя" определяет исключительно инициатора, но не порядок расторжения. В отсутствие указания на односторонний отказ, расторжение договора возможно только в по соглашению сторон либо в судебном порядке.

При изложенных обстоятельствах является ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для его расторжения договора аренды.

Поскольку факты систематического нарушения условий договора аренды в части своевременного внесения арендной платы оценены судом апелляционной инстанции как существенные нарушения условий договора, истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды согласно уведомлению от  27.12.2018 №2926-исх (л.д.60-61), суд апелляционной инстанции  приходит требование истца  о расторжении  договора аренды, подлежит удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требования о  расторжении договора аренды от 15.04.2016 №2448/М-1.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1части 1 статьи 270, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Московской области  от  26 июля 2019 года по делу №А41-44278/19 отменить в части отказа в удовлетворении требования о  расторжении договора аренды от 15.04.2016 №2448/М-1.

Расторгнут  договор аренды от 15.04.2016 №2448/М-1. В остальной части  решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Судья

М.В. Игнахина