Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-835/2021

город Псков

06 мая 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 28 апреля 2021 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи  Васильевой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 319774600573721, ИНН 

<

***>)

к муниципальному бюджетному учреждению «Печорский бизнес инкубатор» (адрес: 181500, Псковская область, Печорский район, город Печоры, площадь Октябрьская, дом. 3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании договора аренды нежилого помещения недействительным (ничтожным), требования об оплате арендных платежей незаконными

по встречному исковому муниципального бюджетного учреждения «Печорский бизнес инкубатор» (адрес: 181500, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 319774600573721, ИНН 

<

***>)

о взыскании 1139384 руб. 39 коп. и выселении

при участии в судебном заседании:от главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2: ФИО3 – представитель по доверенности от 08.02.2021;

от муниципального бюджетного учреждения «Печорский бизнес инкубатор»: 

ФИО4 – директор; ФИО5 – представитель по доверенности от 01.03.202; ФИО6 – представитель по доверенности от 01.03.2021 №2,

установил:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску, Глава КФХ) обратился в суд с исковым заявлением к муниципальному бюджетному учреждению «Печорский бизнес инкубатор» (далее – ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску, Учреждение) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения от 16.10.2019 №48 и признании требования об оплате арендных платежей за период с 01.04.2020 до момента снятия ограничений связанных с пандемией незаконными.

Определением суда от 31.03.2021 в удовлетворении заявления главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 об обеспечении иска отказано. 

Определением от 16.04.2021 судом принято к производству встречное исковое заявление муниципального бюджетного учреждения «Печорский бизнес инкубатор» к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 о взыскании 1139384 руб. 39 коп., в том числе: 647150 руб. 08 коп. задолженности; 492234 руб. 31 коп. пени по договору аренды нежилого помещения от 16.10.2019 №48 и об обязании освободить незаконно занимаемое помещение, о выселении.  

В судебном заседании представитель Главы КФХ поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении; встречные исковые требования не признает, по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители Учреждения возражали против удовлетворения первоначальных требований по основаниям, изложенным в отзыве; поддержали встречные требования.

Исследовав  материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

В городе Печоры Псковской области, Октябрьская площадь дом 3 расположено здание, объект культурного наследия регионального значения, памятник градостроительства и архитектуры - «Контора торговая Насера», около 1926 г., включенное в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации на основании Постановления Псковского областного Собрания депутатов от 30.01.1998 № 542 «Об утверждении государственного списка недвижимых памятников истории и культуры, подлежащих охране как памятники местного значения» (с изменениями, внесенными Постановлением Псковского областного Собрания депутатов от 14.06.2012 № 187).

Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 27.11.2015 г. № 24003-р вышеуказанному объекту культурного наследия присвоен регистрационный номер 601510351580005. Приказом Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области № 360 от 06.07.2020 г. утверждено охранное обязательство.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.10.2020 спорное административное здание принадлежит на праве собственности Некоммерческому объединению «Союз волостей Сетомаа», страна регистрации Эстония. 

По договору безвозмездного пользования от 07 ноября 2012 г. нежилое двухэтажное здание с мезонином, общей площадью 567 кв.м., и здание гаража площадью 154,3 кв.м., находящиеся по адресу: Псковская область, Печорский район, г.Печоры, Октябрьская площадь д.3, на земельном участке с КН 60:15:1008 012:32 НО «Союз волостей Сетомаа» в рамках международного проекта ELRII-291 совместной деятельности по осуществлению образовательных программ и проектов по развитию предпринимательства, формированию единого предпринимательского пространства, обеспечивающего развитие приграничных территорий, передало муниципальному образованию «Печорский район» в лице Администрации Печорского района Псковской области сроком на 12 лет. 

Между Главой КФХ ФИО2 (арендатор) и муниципальным бюджетным учреждением «Печорский бизнес-инкубатор» (арендодатель) 16.10.2019 заключен договор аренды нежилого помещения № 48, в соответствии с которым арендодатель передает во временное свободное возмездное пользование нежилое помещение под организацию питания на 1 этаже общей площадью 132,36 кв.м., из которой площадь зала обслуживания посетителей 63,81 кв.м., находящееся в здании с кадастровым номером 60:15:1008012:54, расположенным по адресу: 181500, 

<

...> (далее – помещение), а арендатор принимает во временное возмездное пользование указанное помещение на условиях настоящего договора (далее – договор). Договор вступает в силу с 16.10.2019 и действует по 15.10.2020. Имущество передано по акту приема-передачи от 16.10.2019 (приложение № 2 к договору).

Ежемесячная арендная плата по договору составляет 42752 руб. 28 коп. (пункт 3.2 договора) и вносится до 10 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.6 договора). В случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в пункте 3.2 настоящего договора, на сумму задолженности подлежат начислению пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 6.3 договора).

В сумму арендной платы не включены расходы по коммунальным услугам и услугам связи, связанным с использованием арендатором помещения (пункт 3.4 договора). Указанные в пункте 3.4 договора услуги арендатор оплачивает отдельно до 25 числа месяца, следующего за расчетным, на основании отдельного соглашения, заключенного с арендодателем (пункт 3.5 договора). Соглашение о возмещении расходов по оплате коммунальных услуг и услуг связи Учреждением и Главой КФХ заключено 16.10.2019. В соответствии с соглашением к коммунальным услугам относятся: теплоснабжение, электроснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение (пункт 1.1 соглашения). В соответствии с пунктом 4.6 соглашения в случае невнесения в установленный срок платы за услуги потребитель уплачивает исполнителю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм, что не освобождает исполнителя от внесения платы за услуги.

Помещение предоставлялось арендатору  для реализации бизнес-плана, заявленного им при прохождении конкурсного отбора субъектов малого предпринимательства для предоставления на льготных условиях нежилых помещений для оказания услуг ответчиком.

Ввиду введения ограничительных мер, связанных с распространением новой короновирусной инфекцией, Глава КФХ 16.09.2020 обратился к Учреждению с предложением об изменении размера арендной платы в части ее снижения, либо сохранение прежней ставки путем оформления дополнительного соглашения. На предложение Учреждение не ответило, дополнительное соглашение к договору не было заключено, однако после вынесения Губернатором Псковской области Указа № 33 УГ от 19.03.2020 года «О первоочередных мероприятиях по поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих деятельность в отраслях экономики, оказавшихся в зоне риска в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории Псковской области новой короновирусной инфекции», Администрация Печорского района своим постановлением от 01.04.2020 № 133 уменьшило на 50% уплату арендных платежей (за исключением коммунальных) сроком на 6 месяцев для субъектов малого и среднего предпринимательства, размещающихся в МБУ «Печорский бизнес инкубатор» и заключившие с ним договор аренды нежилых помещений в том числе и Главой КФХ ФИО2

Поскольку арендные платежи КФХ ФИО2 вносились не полностью, ему была направлена претензия № 5 от 28.12.2020 (получена 28.12.2020) об оплате задолженности с ноября 2019 года. Поскольку задолженность не была погашена, уведомлением № 7 от 10.02.2021 Учреждение уведомило Главу КФХ о расторжении и прекращении договора № 48 от 16.10.2019, в связи с просрочкой внесения арендных платежей более двух раз по истечении установленного договором срока; арендатору предлагалось в течение 30 дней освободить арендуемое помещение по акту приема-передачи.

С целью осуществления приема-передачи помещения, МБУ «Печорский бизнес инкубатор» приказом от 15.03.2021 утвержден состав комиссии для принятия нежилого помещения у КФХ ФИО2. 18.03.2021 комиссией составлен акт об уклонении арендатора передать нежилое помещение и имущество арендодателю, согласно которому арендатором ограничен доступ комиссии в указанное помещение, в помещении горит свет, на телефонные звонки арендатор не отвечает, препятствует работе комиссии, ограничив доступ в помещение.

Требование о расторжении договора аренды, уплате арендной платы и освобождении помещения не признаются Главой КФХ. Отсутствие в договоре аренды от 16.10.2019 условия об охранном обязательстве, по мнению Главы КФХ ФИО2, противоречит пункту 5 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее – Закон №73-ФЗ), поскольку охранное обязательство должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениям) права пользования данным объектом. Отсутствие в договоре ссылки на охранное обязательство влечет за собой признание указанного договора ничтожным, в силу пункта 10 статьи 48 Закона № 73-ФЗ, поскольку Учреждение не обладало правом сдачи спорного имущества в аренду без оформления охранного обязательства и не известило арендатора о том, что переданный в аренду объект является объектом культурного наследия. Кроме того, правом на сдачу помещения в аренду обладает только собственник спорного имущества. Данные обстоятельства явились основанием для обращения Главы КФХ ФИО2 в суд с иском о признании договора ничтожным, незаконным требованием о взыскании арендных платежей.

Учреждение исковые требования не признало и обратилось со встречным иском о взыскании 1139384 руб. 39 коп., в том числе: 567429 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате за период с 11.11.2019 по 11.04.2021; 491752 руб. 12 коп. пени по договору аренды нежилого помещения от 16.10.2019 №48; 79721 руб. 34 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 26.11.2019 по 18.03.2021; 482 руб. 19 коп. пени по соглашению о возмещении расходов по оплате коммунальных услуг и услуг связи от 16.10.2019 и выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к выводу о необоснованности первоначального иска и наличии оснований для удовлетворения встречного иска.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При заключении договора сторонами определены характеристики помещения передаваемого в аренду и размер арендной платы, таким образом, требование статей 607, 614 ГК РФ соблюдены. 

Исходя из положений Закона № 73-ФЗ в аренду физическим и юридическим лицам могут быть переданы объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также выявленные объекты культурного наследия. 

Пунктом 10 статьи 48 Закона N 73-ФЗ предусмотрено, что договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению в отношении такого объекта требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Пунктом 9 статьи 48 Закона N 73-ФЗ установлена обязанность собственника (иного законного владельца) после получения охранного обязательства, утвержденного в установленном порядке, внести соответствующие изменения в договоры, опосредующие передачу прав владения и (или) пользования имуществом.

Судом не установлено оснований для признания договора аренды ничтожным по заявленному истцом основанию противоречия норме пункта 10 статьи 48 Федерального закона N 73-ФЗ от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в силу недоказанности обществом факта нарушения его прав как арендатора имущества отсутствием в договоре аренды условия о наличии охранного обязательства, учитывая отсутствие у арендодателя охранного обязательства на дату заключения договора (утверждено приказом от 06.07.2020), публичное размещение информации об отнесении имущества к объекту культурного наследия, отсутствие у арендатора вещных правопритязаний на имущество, отсутствие претензий со стороны контролирующих органов, а также с учетом сдачи обществу в аренду части помещений в здании, являющемся объектом культурного наследия.

Таким образом, подлежат отклонению доводы о ничтожности договора по основанию, предусмотренному п. 10 ст. 48 Закона N 73-ФЗ, поскольку в отсутствие самого охранного обязательства или иных обязательств у сторон оспариваемого договора отсутствовала обязанность по включению в договор обязательств по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Не может быть принят судом и довод Главы КФХ об отсутствии у МБУ «Печорский бизнес инкубатор» полномочий на передачу имущества в аренду.

Глава КФХ получил в аренду помещение и приступил исполнению договора аренды, использовал имущество, вносил арендные платежи, оплачивал коммунальные услуги. 

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление №25), оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ и пункту 70 постановления №25 сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). 

Кроме того, в письме от 12.04.2021 НКО «Союз Сетомаа»  подтвердил легитимность и правомочность полномочий Администрации Печорского района по передаче в безвозмездное пользование МБУ «Печорский бизнес инкубатор»  нежилого помещения, расположенного в городе Печоры, Октябрьская площадь дом 3, принадлежащего на праве собственности НКО «Союз Сетомаа» в части заключения договоров аренды нежилых помещений и не оспаривает уже заключенные договора аренды, в частности с арендатором ФИО2 (кафе № 1).

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 надлежит отказать. 

Встречные требования Учреждения подлежат удовлетворению в полном объеме исходя из следующего.

Обязательства по оплате арендной платы и коммунальных услуг арендатором, Главой КФХ исполнялись не надлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате перед Учреждением за период с 11.11.2019 по 11.04.2021 в сумме 567429 руб. 46 коп., по оплате коммунальных платежей в сумме 79721 руб. 34 коп. 

Кроме того, истец, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6.3 договора предъявил ко взысканию с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.11.2019 по 11.04.2021, что составляет 491752 руб. 12 коп. и пени за просрочку оплаты коммунальных платежей, предусмотренные пунктом 4.6 соглашения за период с 26.11.2019 по 18.03.2021, что составляет 482 руб. 19 коп.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Расчет задолженности произведен МБУ «Печорский бизнес инкубатор» в соответствии с условиями договора и постановлением об уменьшении размера арендной платы на шесть месяцев с 01.04.2020, в соответствии с назначением платежа, указанным в платежных поручениях.

Ответчиком суду документы, подтверждающие оплату задолженности, не представлены, довод о том, что арендная плата не подлежала уплате в полном размере, несостоятелен, поскольку арендатором использовалось помещение, он вправе был осуществлять торговую деятельность продуктами питания. При этом суд принимает во внимание, что основным видом деятельности крестьянского фермерского хозяйства является выращивание культур для производства напитков, дополнительными видами – выращивание зерновых, бобовых, масличных культур, семечковых и косточковых, прочих плодовых деревьев кустарников и орехов, чая, разведение сельскохозяйственной птицы, производство полуфабрикатов, торговля, деятельность предприятий общественного питания и пр.

Размер задолженности по коммунальным платежам подтверждается справкой по образовавшейся задолженности по электроэнергии, водоснабжению и услугам связи с учетом пропорционального распределения общих затрат понесенных арендатором и арендуемой ответчиком площади. Расчет задолженности ответчиком не оспорен.

Таким образом, с Главы КФХ ФИО2 в пользу МБУ «Печорский бизнес инкубатор» следует взыскать задолженность по арендной плате за период с 11.11.2019 по 11.04.2021 в сумме 567429 руб. 46 коп. и задолженность по коммунальным платежам за период с 26.11.2019 по 18.03.2021 в сумме 79721 руб. 34 коп. 

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Условие о начислении неустойки в случае неисполнения обязательств по своевременной оплате арендных платежей и коммунальным платежам согласовано сторонами в пункте 6.3 договора  и пункте 4.6 соглашения.

Поскольку факт просрочки оплаты установлен судом, начисление истцом к уплате ответчиком пени за просрочку арендных платежей в сумме 491752 руб. 12 коп. за период с 11.11.2019 по 11.04.2021 и пени за просрочку внесения коммунальных платежей в сумме 482 руб. 19 коп за период с 26.11.2019 по 18.03.2021 является обоснованным в силу пункта 6.3 договора и пункта 4.6 соглашения. Расчет неустойки проверен и принят судом. Неустойка по просрочке внесения арендных платежей рассчитана по калькулятору расчета неустойки, но не более 100%, таким образом, истцом уменьшен размер неустойки, подлежащий взысканию с крестьянского (фермерского) хозяйства.

Ответчик возражений по расчету пени не заявил, ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ и соответствующие документы в суд не представил.

На основании вышеизложенного, с ответчика в пользу истца следует взыскать 1139384 руб. 39 коп., в том числе 647150 руб. 08 коп. основного долга, 492234 руб. 31 коп. пени.

Договор сторонами заключен на срок с 16.10.2019 по 15.10.2020. Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и в этом случае в соответствии со ст.610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Подпунктом «е» пункта 7.3 договора аренды от 16.10.2019 сторонами предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае, кода арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа допустил просрочку и/или не вносит арендную плату. Расторжение и прекращение настоящего договора допускаются по инициативе арендодателя, а также по соглашению сторон. При этом одна сторона должна уведомить об этом другую сторону в письменном виде не менее чем за 30 дней (пункт 7.2 договора). 

15.02.2021 арендатору было вручено уведомление от 10.02.2021 №7 об освобождении арендуемого помещения ввиду неисполнения обязательств по оплате арендной платы в установленные договором сроки, оплате задолженности и пени. Таким образом, по истечении 30 дней договор прекратил свое действие.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Требование об освобождении помещения Главой КФХ не исполнено, что подтверждается актом от 18.03.2021.

В связи с прекращением договора аренды у арендатора отсутствуют правовые основания занимать предоставленное ему по договору помещение, поэтому требование о выселении арендатора из занимаемого помещения также подлежит удовлетворению. Следует выселить главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 из нежилого помещения площадью 132,36 кв.м, расположенного на первом этаже здания с кадастровым номером 60:15:1008012:54 по адресу: Псковская область, г.Печоры, Октябрьская площадь, дом 3.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу первоначального иска подлежат отнесению на Главу КФХ ФИО2 ФИО7 по встречному иску подлежит взысканию с Главы КФХ ФИО2 в доход федерального бюджета, поскольку Учреждению была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины до рассмотрения спора по существу.

Руководствуясь статьями 167-171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 отказать.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу муниципального бюджетного учреждения «Печорский бизнес-инкубатор» 1139384 руб. 39 коп., в том числе 647150 руб. 08 коп. основного долга, 492234 руб. 31 коп. пени.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в доход федерального бюджета 24394 руб. госпошлины.

Выселить главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 из нежилого помещения площадью 132,36 кв.м, расположенного на первом этаже здания с кадастровым номером 60:15:1008012:54 по адресу: Псковская область, г.Печоры, Октябрьская площадь, дом 3.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

СудьяО.Г. Васильева