Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-29282/2018

30 августа 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  28 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  30 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания до перерыва и после перерыва: секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Акционерное общество «Топаз» (196601, Санкт-Петербург, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Алмаз» (196601, Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, пом. 1-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об обязании,

 

при участии до перерыва и после перерыва: 

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 05.03.2018,

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 16.08.2018, 

 

установил:

Акционерное общество «Топаз» (далее – истец, АО «Топаз») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Алмаз» (далее – ответчик, ООО «Алмаз») об обязании внести в договор аренды от 01.08.2015, заключенный между АО «Топаз» и ООО «Алмаз», части помещения № 1-Н, комнаты (1-15, 22, 23) общей площадью 208,8 кв.м, 1-й этаж (кадастровый номер 78:42:1811605:1134/1), расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, регистрационный номер 78-78/006-78/085/027/2015-231/1, следующие изменения:

«1. Изменить п. 2.2.2. Договора, изложив его в следующей редакции: «Содержать ОБЪЕКТ в соответствии с действующими нормами и правилами противопожарной и электротехнической безопасности, а также в надлежащем санитарном состоянии. Назначить приказом должностное лицо, ответственное за состояние противопожарной и электротехнической безопасности. Арендатор несет полную ответственность за соблюдением технических, пожарных и санитарных норм и правил».

 

2. Изменить п. 2.2.3 Договора, изложив его в следующей редакции: «Обеспечивать сохранность и безопасность инженерных сетей (тепловых, электрических, водопроводных, канализационных) и коммуникаций, противопожарных сетей, приборов и оборудования на ОБЪЕКТЕ, поддерживать их в технически исправном состоянии и в соответствии с требованиями законодательства РФ, контролировать состояние инженерных, противопожарных сетей, приборов и оборудования, а также за свой счет осуществлять их содержание и ремонт».

3. Дополнить договор п. 2.2.3.1. следующего содержания:

2.2.3.1. «Обеспечивать соблюдение и выполнение требований пожарной безопасности в арендуемом помещении, оснастить помещение первичными средствами пожаротушения; пользоваться техническими приборами и электрооборудованием, разрешенными для использования, в том числе и в целях, указанных в п. 1.1. Договора, и подключенные только через разрешенные приборы учета; самостоятельно получать всю необходимую разрешительную документацию и согласования в органах Госпожнадзора, в том числе в случае ремонта инженерно-технических сетей, нести полную ответственность перед указанными органами, а также третьими лицами, в случае несоблюдения правил противопожарной безопасности».

4. Изменить п. 2.2.6. Договора, изложив его в следующей редакции: «Не производить на ОБЪЕКТЕ без письменного разрешения Арендодателя прокладки скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования. В случае получения разрешения Арендодателя, самостоятельно и за свой счет производить указанные в настоящем пункте изменения на ОБЪЕКТЕ и согласовывать с государственными органами указанные изменения и нести полную ответственность в случае несоблюдения соответствующих законов, норм и правил, установленных в РФ».

5. Дополнить Договор пунктом 2.2.11 следующего содержания: 

п. 2.2.11. Выполнять требования Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», а именно:

2.2.11.1. осуществлять расходы на содержание ОБЪЕКТА и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

2.2.11.2. не проводить работы, изменяющие предмет охраны ОБЪЕКТА либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности ОБЪЕКТА;

2.2.11.3. не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер ОБЪЕКТА;

2.2.11.4. обеспечивать сохранность и неизменность облика ОБЪЕКТА, выполнять работы по сохранению ОБЪЕКТА с соблюдением требований Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ»;

2.2.11.5. соблюдать требования Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» к осуществлению деятельности в границах территории ОБЪЕКТА;

2.2.11.6. не использовать ОБЪЕКТ (за исключением оборудованных с учетом требований противопожарной безопасности объектов культурного наследия, предназначенных либо предназначавшихся для осуществления и (или) обеспечения указанных ниже видов хозяйственной деятельности, и помещений для хранения предметов религиозного назначения, включая свечи и лампадное масло):

под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения;

под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования;

под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ;

2.2.11.7. незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах,  причинивших  вред  ОБЪЕКТУ,  земельному  участку  в  границах территории ОБЪЕКТА, или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия;

2.2.11.8. не допускать ухудшения состояния территории ОБЪЕКТА, поддерживать территорию ОБЪЕКТА в благоустроенном состоянии, обеспечивать уборку прилегающей к ОБЪЕКТУ территории от бытовых, промышленных отходов;

2.2.11.9. выполнять требования к сохранению ОБЪЕКТА в части, предусматривающей обеспечение поддержания ОБЪЕКТА или части ОБЪЕКТА в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия, участвовать в выполнении ремонтных, ремонтно-реставрационных работ, в том числе по фундаментам, несущим стенам и каркасам, общим помещениям, общим сетям инженерно-технического обеспечения, общему санитарно-техническому, осветительному и термическому оборудованию памятника и нести издержки на выполнение указанных работ;

2.2.11.10. в случае обнаружения при проведении работ на земельном участке в границах территории ОБЪЕКТА, объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, осуществить действия, предусмотренные п.п. 2 п. 3 ст. 47.2 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ»;

2.2.11.11. производить установку любых носителей информации на ОБЪЕКТ, а также систем технического обеспечения, технического оборудования, решеток, козырьков, ограждений и т.п. только с письменного разрешения соответствующего органа охраны объектов культурного наследия;

2.2.11.12. не изменять внешний и/или внутренний архитектурный облик ОБЪЕКТА, и/или его планировочную структуру, не осуществлять реконструкцию ОБЪЕКТА, не заменять исторический материал, из которого изготовлены конструкции, архитектурно-художественные элементы, оконные, дверные заполнения, не устанавливать дополнительное санитарно-техническое и/или термическое оборудование (печи, нагреватели и т.п.) без согласования с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия;

2.2.11.13. выполнять иные требования Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ, относящиеся к ОБЪЕКТУ, соблюдать указанные в законе обременения и ограничения, а также нести соответствующую ответственность, предусмотренную данным законом.

6. Дополнить Договор пунктом 2.2.12 следующего содержания: «В случае получения непосредственно Арендодателем требований и/или предписания государственных органов о необходимости осуществления ремонта/реконструкций/перепланировки/изменений ОБЪЕКТА и/или инженерных сетей (тепловых, электрических, водопроводных, канализационных, противопожарных), и отказа Арендатора от самостоятельного осуществления указанных требований, Арендатор обязан предоставить Арендодателю ОБЪЕКТ на весь срок осуществления ремонта, для совершения необходимых действий. Арендатор не вправе требовать с Арендодателя возмещения расходов понесенных в связи с выполнением требований (предписаний) и/или убытков, связанных с невозможностью пользования ОБЪЕКТОМ, а также требовать уменьшения арендной платы».

7. Изменить п. 2.3.1. Договора, изложив его в следующей редакции: «При обнаружении недостатков, произошедших по вине Арендодателя, полностью или частично препятствующих пользованию ОБЪЕКТОМ, Арендатор сначала вправе потребовать от Арендодателя безвозмездного устранения недостатков, в случае отказа, вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, в случае невозможности уменьшения, вправе требовать возмещения своих расходов на устранение ОБЪЕКТА».

8. Дополнить договор п. 4.9. следующего содержания: «Арендатор несет ответственность за действия своих работников, нарушающих условия Договора, причиняющих вред и (или) наносящих ущерб ОБЪЕКТУ и (или) имуществу Арендодателя, инженерных сетей и коммуникаций, а также за действия своих клиентов и гостей, наносящих ущерб ОБЪЕКТУ и (или) имуществу Арендодателя, инженерным сетям и коммуникациям во время посещения Арендатора. Арендатор обязан возместить вред и ущерб Арендодателя и его работников, понесенные в результате таких действий.».

9. Дополнить Договор п. 4.10 следующего содержания: «Арендодатель несет полную ответственность перед государственными органами, органами охраны объектов культурного наследия за несоблюдение норм, правил и требований законодательства РФ, в том числе и в случае причинения любого вреда третьим лицам в результате такого несоблюдения.».

 10. Изменить п. 6.3. настоящего Договора, изложив его в следующей редакции:

«Договор может быть расторгнут досрочно по инициативе Арендодателя в одностороннем внесудебном порядке, если Арендатор использует ОБЪЕКТ не по указанному в п. 1.1 назначению, а также не выполняет и/или нарушает требования п.п. 2.2.3, 2.2.3.1, 2.2.11, 2.2.8 Договора».

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме, а ответчик против удовлетворения иска возражал.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, между АО «Топаз» (ранее ОАО «Топаз», арендодатель) и ООО «Алмаз» (арендатор) 01.08.2015 заключен договор аренды части помещения № 1-Н (комнаты (1-15, 22, 23) общей площадью 208,8 кв.м, 1-й этаж (кадастровый номер 78:42:1811605:1134/1), расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, сроком до 01.08.2020. Договор зарегистрирован 29.09.2015, регистрационный номер 78-78/006-78/085/027/2015-231/1.

Указанное помещение принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации серии 78-АЗ № 391282 от 27.02.2014. Существующие ограничения (обременения) права: не устанавливать на здании рекламных вывесок без предварительного согласования с УГИОП. Обеспечить режим содержания памятника, проводить консервационные, ремонтно-реставрационные и реставрационные работы. Использовать помещение только под ресторан, административные помещения и гостиницу. Сохранения профиля предприятия (общественное питание) в течение 19,5 лет на площади не менее 60% от занимаемой. Выявленный объект культурного наследия. Обязательства по сохранению и содержанию объекта.

Между АО «Топаз» и Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры 14.11.2013 заключено охранное обязательство № 12394 на помещение № 1-Н площадью 345,2 кв.м, 1-й этаж (кадастровый номер 78:42:18116Д:2:1:1, новый кадастровый номер 78:42:1811605:1134), расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит.А, являющееся частью выявленного объекта культурного наследия «Усадьба Телятниковых» (два жилых дома и флигель).

Ссылаясь на то, что переданное ответчику в пользование имущество расположено в здании, являющемся частью выявленного объекта культурного наследия «Усадьба Телятниковых» (два жилых дома и флигель), отсутствие охранного обязательства, заключенного между ответчиком с КГИОП, на то, что заключенный между сторонами договор не предусматривает обязанностей арендатора, установленных статьей 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ), при этом в договоре не определен порядок распределения расходов, связанных с сохранением выявленного объекта культурного наследия и выполнению требований статьи 47.2 Закона № 73-ФЗ, а также на неподписание дополнительного соглашения к договору в предложенной истцом редакции в досудебном порядке, последний обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16.1 Закона № 73-ФЗ объект, обладающий признаками объекта культурного наследия, в отношении которого в региональный орган охраны объектов культурного наследия поступило заявление о его включении в реестр, является выявленным объектом культурного наследия со дня принятия региональным органом охраны объектов культурного наследия решения о включении такого объекта в перечень выявленных объектов культурного наследия. Выявленный объект культурного наследия подлежит государственной охране в соответствии с настоящим Федеральным законом до принятия решения о включении его в реестр либо об отказе во включении его в реестр.

Согласно части 5 статьи 48 Закона № 73-ФЗ распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

Как следует из части 10 статьи 48 Закона № 73-ФЗ, договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования легким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1-3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Частью 11 той же статьи предусмотрено, что лицо, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, переданы во владение или в пользование на основании договора, обязано выполнять требования в отношении таких объектов, установленные пунктами 1-3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона. Распределение обязанностей по выполнению требований, предусмотренных статьей 47.2 настоящего Федерального закона, между сторонами договора устанавливается указанным договором, если иное не предусмотрено статьей 47.6 настоящего Федерального закона.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов может именно заинтересованное лицо.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

Из представленного в материалы дела дополнительного соглашения от 06.08.2018 к договору, подписанного обеими сторонами, видно, что требования истца, заявленные в настоящем деле, ответчиком удовлетворены. В данном дополнительном соглашении сторонами предусмотрены все те положения, которые истец просил включить в договор при подаче настоящего иска.

Принимая во внимание то, что нарушенные права истца восстановлены ответчиком во внесудебном порядке, оснований для удовлетворения иска не имеется.

В судебном заседании 21.08.2018 истец представил суду документы, свидетельствующие об отказе истца от договора во внесудебном порядке.

Как следует из письма от 15.08.2018 № 31, основанием для отказа истца от договора послужило систематическое нарушение ответчиком условий договора в части внесения арендных платежей. Названным письмом, врученным представителю ответчика 15.08.2018, истец предложил ответчику погасить имеющуюся задолженность в пятидневный срок и сообщил, что в случае неисполнения данного требования договор будет считаться расторгнутым с 21.08.2018.

Как видно из представленных ответчиком в судебном заседании 28.08.2018 платежных поручений, оплата долгов по аренде произведена ответчиком в период с 21.08.2018 по 27.08.2018.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, сторонами договора может быть предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения договора в том случае, если соответствующий запрет не установлен законодательством, то есть в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. 

Воля сторон на односторонний отказ от исполнения договора должна быть явно выражена. 

Как видно из письма от 15.08.2018 № 31, истец отказался от договора на основании пункта 4.3 договора, которым предусмотрено, что если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, либо у арендатора существует задолженность по арендным платежам или по платежам, предусмотренным пунктом 3.3 договора свыше 200 000 руб., арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор.

При этом пунктом 6.1 договора также предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по согласованию сторон.

Суд полагает, что если стороны в договоре согласовали право арендодателя расторгнуть договор в случае нарушения его условий арендатором, но не указали, что речь идет именно об одностороннем отказе от договора во внесудебном порядке (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ), данное условие может быть квалифицировано как право арендодателя расторгнуть договор только через суд по правилам пункта 2 статьи 450 ГК РФ. 

Статьей 310 ГК РФ предусмотрен запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. 

Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон. 

Вопреки доводам истца, из буквального толкования условий спорного договора по правилам статьи 431 ГК РФ следует, что у арендодателя отсутствует право отказаться от договора (расторгнуть договор) в одностороннем внесудебном порядке в связи с несвоевременным внесением арендных платежей.

Нормы закона, в силу которой арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, истец также не указал, суд в свою очередь, такой нормы не усматривает.

В этой связи следует признать, что реализация права арендодателя отказаться от договора в случае нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей возможна исключительно в порядке, установленном статьями 450, 450.1, 451 и 452 ГК РФ.

В отсутствие соглашения сторон о расторжении договора или вступившего в законную силу соответствующего судебного акта направленное в адрес арендатора письмо от 15.08.2018 № 31 об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении не повлекло правовых последствий в виде прекращения договора.

Кроме того, действие договора аренды на момент рассмотрения спора подтверждено и действиями самих сторон, поскольку в дополнительном соглашении от 06.08.2018 стороны согласовали новый срок аренды – до 31.12.2025.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, в удовлетворении иска надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Галенкина К.В.