АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-6616/2017

г. Краснодар

28 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2017 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Яхт-клуб Ейская Коса» (ИНН 2361008298, ОГРН 1122361000607) – Павловой Я.Е. (доверенность от 18.06.2015), в отсутствие представителя истца – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – индивидуального предпринимателя Владивостокова Виталия Александровича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 (судьи Ванин В.В., Маштакова Е.А., Чотчаев Б.Т.) по делу № А32-6616/2017, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Яхт-клуб Ейская Коса» (далее – общество) о расторжении договора от 28.03.1996 № 12 (4200000180) аренды земельного участка общей площадью 8321 кв. м с кадастровым номером 23:42:0101002:11, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, Ейский район, г. Ейск, Ейская Коса, в редакции дополнительного соглашения от 23.09.2003 № 1 (далее – договор аренды, дополнительное соглашение к нему, земельный участок) и о понуждении к приведению земельного участка в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию путем демонтажа летнего кафе и освобождения от торгового вагончика. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Владивостоков Виталия Александровича (далее – предприниматель).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017, в иске отказано со следующей мотивировкой. Земельный участок не выбывал из владения общества. Договор аренды заключен на срок более пяти лет, поэтому общество вправе без согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду. Ограничивающее данное право арендатора условие дополнительного соглашения к договору аренды ничтожно. Передача обществом предпринимателю в аренду ряда расположенных на земельном объектов не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора аренды. Дополнительным соглашением к договору аренды арендатору предоставлено право возводить на земельном участке строения и сооружения в соответствии с его целевым назначением. Навес для проведения учебных занятий, задействован предпринимателем в его деятельности, соответствующей целевому назначению земельного участка. Передвижной вагончик не используется для осуществления торговой деятельности. Нарушения целевого использования земельного участка, а также ухудшение его состояния обществом не допущены. Задолженность по арендной плате отсутствует. 

Департамент обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Дополнительным соглашением к договору аренды обществу вменено обязанность использование земельного участка в соответствии с условиями и целями его предоставления. На земельном участке расположены нестационарные торговые объекты, не предусмотренные схемой их размещения на территории муниципального образования. Арендатором нарушен запрет на передачу земельного участка в субаренду без письменного согласия арендодателя. Заключенный обществом и предпринимателем договор от 01.05.2016 по своей природе является смешанным и содержит элементы субаренды земельного участка. Названные нарушения являются основаниями для расторжения договора аренды. Департамент документально обосновал существенность и неустранимость нарушений условий договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления главы администрации города Ейска Краснодарского края от 25.12.1995 № 3331 администрация города Ейска (арендодатель) и АООТ «Ейский элеватор» (арендатор) 28.03.1996 заключили договор аренды земельного участка под существующими зданиями яхт-клуба и используемой для его благоустройства территорией до 25.12.2044. Земельный участок передан арендатору с 25.12.1995 без составления иных документов. Пунктом 4.2.1 дополнительного соглашения к договору аренды арендатору запрещено передавать земельный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя. Пунктом 3.2.5 дополнительного соглашения допускается расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием, а пунктом 7.3 – в связи с нарушением установленного пунктом 4.3.1 запрета на передачу земельного участка в субаренду. Пунктом 4.3.4 дополнительного соглашения арендатору предоставлено право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка. По соглашению от 01.04.2015 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу.

Предприниматель по договору аренды от 01.05.2016 арендует у общества находящиеся на земельном участке беседку, эллинг, проходную, асфальтобетонное покрытие, душ, урны, раздевалку, теневой навес, передвижной торговый вагончик, деревянное кафе сезонного действия с правом использования расположенного под ними земельного участка.

В результате проведенного государственным казенным учреждением Краснодарского края «Кубаньземконтроль» 01.12.2016 обследования земельного участка выявлено, что хозяйственная деятельность на нем не ведется (использование носит сезонный характер), земельный участок содержится в удовлетворительном состоянии, имеется канализация, система водоснабжения, участок электрифицирован, частично огорожен, доступ к урезу воды граждан свободный, для въезда автотранспорта установлен пропускной пункт, на земельном участке имеются здание учебных классов, здание без фундамента с террасой, туалет, спортивная площадка (акт обследования от 01.12.2016). 

Департамент направил обществу уведомление от 28.07.2016 № 52-17664/2-16-32-13 с предупреждением о необходимости устранения нарушений условий договора аренды путем демонтажа нестационарных торговых объектов и уведомление от 19.12.2016 № 52-37626/16-32-13 с предложением о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий. 

Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). 

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Ограничение права арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем, при котором ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор) может быть установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса). 

Право арендатора на передачу арендованного земельного участка в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, может быть ограничено договором аренды (пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса), а право арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, по заключенному на срок более пяти лет договору аренды, на передачу третьему лицу прав и обязанностей арендатора такого участка, в том числе указанных в пункте 6 настоящей статьи, может быть ограничено только федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

По смыслу данных в пунктах 15, 17 постановления Пленума № 11 разъяснений, пункты 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса предоставляют арендатору земельного участка, находящегося в публичной собственности, право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Но, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенном на срок более чем пять лет до введения в действие Земельного кодекса, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, стороны должны руководствоваться данным условием договора.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Условием, содержащимся в пункте 4.2.1 дополнительного соглашения к договору аренды, стороны ограничили право арендатора на передачу земельного участка в субаренду без письменного согласия арендодателя, что противоречит установленным вышеприведенными нормативными положениями особенностям аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и влечет квалификацию пункта 4.2.1 дополнительного соглашения к договору аренды как недействительного. Передача предпринимателю в аренду ряда расположенных на земельном участке движимых и недвижимых объектов не свидетельствует о нарушении обществом условий договора аренды. Навес используется предпринимателем для проведения учебных занятий, что соответствует целевому назначению земельного участка, а передвижной вагончик для осуществления торговой деятельности не используется. Ухудшение состояния земельного участка обществом не допускается. Он используется для эксплуатации яхт-клуба и содержится в удовлетворительном санитарном состоянии. Доступ к урезу воды гражданам не ограничивается. Основания для досрочного расторжения договора аренды отсутствуют.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 по делу № А32-6616/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     В.Е. Епифанов

Судья								                                 Н.С. Мазурова