ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

11АП-20086/2022

Дело № А55-19529/2021

г. Самара

18 января 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2023 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Коршиковой Е.В., 

судей Копункина В.А., Митиной Е.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 12 января 2023 года в зале № 7 помещения суда апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 октября  2022 года по делу № А55-19529/2021  (судья Разумов Ю.М.)

по иску Департамента градостроительства городского округа Самара 

к  Обществу  с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй"

о взыскании  4 657 973 руб. 83 коп., 

третье  лицо  – Правительство Самарской области, 

с участием в заседании:

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2023,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ЮниверсСтрой" о взыскании 4 657 973 руб. 83 коп., составляющих 3 242 511 руб. 39 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 30.09.2021, 1 415 462 руб. 44 коп. пени за период с 03.12.2019 по 20.09.2021.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 октября  2022 года с Общества с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй" в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара взыскано 74 778 руб. 78 коп., в том числе: 69 302 руб. 41 коп. основного долга, 5 476 руб. 37 коп. пени; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что применение понижающего коэффициента в виде процента от кадастровой стоимости земельных участков, равного 0,075 % является неправомерным; считает, что суд первой инстанции фактически вмешался в договорные отношения сторон (изменив цену договора), нарушил принцип свободы заключения договора, нормы закона.

Ответчик направил суду возражения на апелляционную жалобу, в которых просил обжалуемое решение оставить без изменения.

Истец и третье лицо явку представителей в апелляционный суд не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда http://11ааc.аrbitr.ru.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, названных документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в части наличия оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части, принятого арбитражным судом первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21.06.2006 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (далее Комитет) и Закрытым акционерным обществом ПФСК «Эл-Гранд» на основании Постановления Главы города Самары от 26.09.2005 № 2569, заключен договор аренды земельного участка № 027383з (далее - договор аренды), по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 9 997, 50 кв. м с кадастровым номером 63:01:0904002:0013, расположенный по адресу г. Самара, Советский район, улица Ставропольская/улица Запорожская, для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и эксплуатируемыми подвалами, трансформаторной подстанцией, подземной автомобильной стоянки. Срок действия договора установлен до 25.09.2010 (п. 3.2). Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В соответствии с условиями договора, арендатор обязуется вносить арендную плату согласно расчету не позднее 10 числа текущего месяца, размер пени установлен - 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

В последующем, на основании Приказа Министерства строительства Самарском области от 11.06.2013 №128-п заключено дополнительное соглашение к договору аренды №1 от 16.07.2013, в соответствии с которым продлен срок действия договора на 5 (пять) лет до 25.09.2015; изменен порядок и срок оплаты арендной платы, а также размер неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендной платы. Так пунктом 5 соглашения арендная плата подлежит уплате ежеквартально, не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала. Размер пени снижен до 0,05% от размера задолженности за каждый день просрочки. 

По истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка № 027383з от 21.06.2006 был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях. 

Статьей 5 и 6 Закона Самарской области №134-ГД от 29.12.2014 в редакции Закона Самарской области №11-ГД от 26.02.2015 органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов наделены государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа Самара, перешли к органам местного самоуправления городского округа Самара. 

В соответствии со статьей 25 Устава городского округа Самара Самарской области Администрация городского округа Самара является исполнительно-распорядительным органом городского округа Самара, наделяемым данным Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления городского округа Самара федеральными законами и законами Самарской области.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке. 

На основании протокола оценки заявок от 26.01.2015 на участие в конкурсе по отбору организации, в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области удовлетворения прав требований участников долевого строительства, ООО «Юниверс-Строй» признан победителем конкурса по лоту № 2 - удовлетворение прав требований 120 дольщиков на получении ими 101 жилого помещения обшей площадью 5 581 кв. м проблемного объекта, расположенного в объекте незавершенного строительства «

<

...> застройщиком которого являлось общество ЗАО ПФСК «Эл-Гранд». 

В связи с тем, что ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» признан банкротом, на торги выставлено право аренды земельного участка, по результатам которого право аренды вышеуказанного земельного участка продано по начальной стоимости 638 000 руб. Обществу с ограниченной ответственностью «Юниверс-Строй». 

На основании результатов торгов 18.04.2017 между ЗАО ПСФК «Эл-Гранд», в лице конкурсного управляющего, и ООО «Юниверс-Строй» подписано соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 027383з, согласно которому к новому арендатору переходят все права и обязанности прежнего арендатора начиная с момента государственной регистрации данного соглашения (пункт 5.2). Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 10.08.2017.

ООО «Юниверс-Строй» 12.09.2019 выдано разрешение на строительство двух жилых домов со встроенными помещениями и эксплуатируемым подвалом, сроком действия до 18.05.2023. Жилые дома введены в эксплуатацию 30.12.2020 в соответствии с разрешением на ввод №63-301000-177-2019. 

Истец указывает, что ответчиком не вносилась арендная плата за пользование земельным участком, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 30.09.2021 в размере 3 242 511 руб. 39 коп. 

Учитывая неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за земельный участок, а также неисполнение им обязательства по завершению строительства жилого дома, в соответствии с условиями договора истцом начислена пеня за период просрочки уплаты арендной платы с 03.12.2019 по 20.09.2021 в сумме 1 415 462 руб. 44 коп. 

Департамент направил ответчику от 31.03.2021 № Д05-01/907 претензию с предложением оплатить начисленную задолженность, что подтверждается реестром почтовых отправлений и отчетом об отслеживании. Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования частично суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 7 статьи 1, пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для предоставляемых для строительства, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции, действующей в спорном периоде), пришел к выводу о том, что в данном случае подлежит применению процент от кадастровой стоимости земельных участков равный 0,075, правомерно исходя из нижеследующего.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. 

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

В Самарской области Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области"

В соответствии Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для предоставляемых для строительства, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) размер арендной платы за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами 1 и 2 настоящей Методики и абзацем четвертым настоящего пункта в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленных для строительства.

Процент от кадастровой стоимости земельных участков в отношении видов строительства, указанных в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, а также проценты и дополнительные виды строительства, не указанные в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, для случаев предоставления земельных участков в аренду в соответствии с настоящим пунктом утверждаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области, уполномоченного в соответствии с уставом соответствующего муниципального образования. В случае определения органами местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области иного, чем это предусмотрено таблицами 1 и 2 настоящей Методики, процента от кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы за использование земельного участка применяются проценты, установленные муниципальным нормативным правовым актом, действовавшим в расчетный период.

 При расчете арендной платы истцом был применен процент от кадастровой стоимости земельных участков для вида под Строительство многоэтажных и малоэтажных жилых объектов, в том числе индивидуальных жилых домов, осуществляемое юридическими и физическими лицами, за исключением физических лиц, перечисленных в пункте 2 настоящей таблицы – 3,5% (п.1 таблицы №1 Методики).

При расчете арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным для строительства многоквартирного жилого дома, уполномоченный орган применил показатель коэффициента 3,5% от кадастровой стоимости, установленный для строительства многоквартирных жилых домов, осуществляемого юридическими и физическими лицами (пункт 1 таблицы N 1 Методики), исключив право застройщика применения к нему понижающего коэффициента (0,075), поскольку такое лицо не относится к категории пользователей, установленных в пункте 9 таблицы 3 Методики определения платы, а именно, не является собственником незавершенного строительства объекта, объект незавершенного строительства не изымался у прежнего собственника и договор аренды заключен по результатам аукциона.

Аналогичная позиция изложена и в апелляционной жалобе. Между тем, доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

При применении нормативных актов, принятых органом власти субъекта РФ в отношении земельных участков государственная собственность на которые не разграничена не были учтены основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582, Правила N 582) (в редакции изменений от 07.09.2020), в том числе принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В рамках установленной федеральным законом дискреции (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ) Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 утвержден Порядок N 308, который постановлением Правительства Самарской области от 10.11.2011 N 728 был дополнен пунктом 9 (в редакции постановления от 17.12.2013) предусматривающим возможность списания задолженности по арендной плате, пеням, начисленных юридическим и физическим лицам, принявшим на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов, перечень которых определен органом власти субъекта РФ, при этом на срок исполнения обязательств по аренде таким лицам устанавливались отлагательные условия. Списание задолженности по арендной плате, пеням, начисленных арендных платежей в отношении арендаторов, принявших на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов и удовлетворению прав требования обманутых дольщиков, производится по результатам завершения строительства. Впоследствии постановлением Правительства Самарской области от 10.09.2015 N 569, вступившим в силу с 15.09.2015, был отменен пункт 9 Порядка N 308. 

Между тем только 19.07.2019 был принят Закон Самарской области от 08.07.2019 №84-ГД «О мерах государственной поддержки участников долевого строительства и лиц обеспечивающих удовлетворение прав требований участников долевого строительства на территории Самарской области» который в качестве меры государственной поддержки пострадавших участников долевого строительства, предусматривает установление с момента принятия застройщиком обязательств по завершению строительства проблемного объекта понижающих коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности либо право собственности, на которые не разграничено и занятые такими объектами. 

Пункт 8 части 1 статьи 6 вышеуказанного закона предусматривает установление с момента принятия застройщиком обязательств по завершению строительства проблемного объекта понижающих коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности на которые не разграничено и занятые такими объектами. При этом Правительством Самарской области понижающие коэффициенты при расчете арендной платы за земельные участки, на которых находятся объекты пострадавших участников долевого строительства не приняты, что создает нарушение принципа запрета необоснованных предпочтений, что не соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции и Постановлению N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы». 

В соответствии с Методикой определения арендной платы указанной в таблице № 3 пункте 9 в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства многоквартирных домов собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» подлежит применению процент от кадастровой стоимости земельных участков равный 0,075. Поскольку Правительством Самарской области понижающие коэффициенты при расчете арендной платы за земельные участки, на которых находятся объекты пострадавших участников долевого строительства не установлены, суд первой инстанции и обоснованно применил коэффициент 0, 075 % для объектов незавершенного строительства. 

Указанная правовая позиция сформулирована Арбитражным судом Поволжского округа при рассмотрении  дела № А55-33275/2020 по спору между теми же сторонами о взыскании задолженности по рассматриваемому договору за иной период. 

Как установлено судом первой инстанции, в период с 12.04.2019 по 31.12.2020 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0904002:0013 составила 48 747 810 руб., с 01.01.2021 по 30.09.2021 – 58 527 164 руб. 55 коп., что подтверждается выписками из ЕГРН. Разногласий относительно применения размера кадастровой стоимости между сторонами не имеется. Ответчиком представлен контрасчет размера арендной платы за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 (48 747 810 руб. * 0,075%) на сумму 36 560 руб. 86 коп., а с 01.01.2021 по 30.09.2021 (58 527 164,55 руб. * 0,075%) на сумму 32 741 руб. 55 коп., а всего 69302 руб. 41 коп., а также контрасчет пени на сумму 5476 руб. 37 коп. за период с 03.12.2019 по 20.09.2021 в сумме 5 476 руб. 37 коп. исходя из указанной суммы задолженности (л.д.18-21). Контррасчет ответчика повторно проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованными. Ответчик признал исковые требования в указанной части. 

Арбитражный суд Самарской области принял признание иска ответчиком в сумме 74 778 руб. 78 коп. При таких обстоятельствах исковые требования в размере 74 778 руб. 78 коп., в том числе: 69302 руб. 41 коп. основного долга, 5476 руб. 37 коп. пени обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

 Доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Исходя из принципа правовой определенности, решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции, несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы, который освобожден от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, поэтому госпошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27 октября  2022 года по делу № А55-19529/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух  месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Председательствующий                 Е.В. Коршикова

 

Судьи                                                                                                   В.А. Копункин

 

Е.А. Митина