ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

410002, 

<

...>) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: 

<

***>,  

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-21406/2024

г. Саратов

12 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2025 года.  

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи О.Н. Силаковой, судей О.И. Антоновой, И.М. Заграничного, при ведении протокола судебного заседания секретарем В.С. Дроздовой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством веб-конференции апелляционную жалобу ФИО1 на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30 мая 2025 года по делу № А12-21406/2024  

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тисма» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к ФИО1 (ИНН 

<

***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Опытно-экспериментальное предприятие АК Инжиниринг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о признании договора аренды недействительным, взыскании неосновательного обогащения и освобождении от занимаемых помещений,  

в судебное заседание явились: 

- представитель ФИО1 – ФИО2, по доверенности № 34/95-н/34-2024-1-444 от 06.03.2025,  

- представитель общества с ограниченной ответственностью «Тисма» - ФИО3, по доверенности от 20.06.2023 ,  

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Тисма» (далее – истец, ООО «Тисма») к ФИО1 (далее - ФИО1) и обществу с ограниченной ответственностью «Опытно-экспериментальное предприятие АК Инжиниринг» (далее – ООО «ОЭП АК Инжиниринг») с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, в котором признать недействительным договор аренды от 01.04.2021, заключенный между ФИО1 и ООО «ОЭП АК Инжиниринг» в отношении помещений по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 34:35:020205:711.  

Кроме того, истец просил обязать ООО «ОЭП АК Инжиниринг» в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, освободить нежилое помещение на 1-м этаже, расположенное по адресу: 

<

...>. помещение 3 (котельная), площадью 24,7 м2, кадастровый номер 34:35:020205:711.  

Наряду с этим ООО «Тисма» просит взыскать с ФИО1 и ООО «ОЭП АК Инжиниринг» сумму неосновательного обогащения за период времени с 01.04.2021 по 31.10.2024 в размере 105 000 руб.  

В ходе судебного разбирательства истец заявил отказ от исковых требований к ФИО1 и ООО «ОЭП АК Инжиниринг» в части требований о взыскании суммы неосновательного обогащения за период времени с 01.04.2021 по 31.10.2024 в размере 105 000 руб.  

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30.05.2025 по делу № А12-21406/2024 принят отказ ООО «Тисма» от иска к ФИО1 и ООО «ОЭП АК Инжиниринг» в части требований о взыскании суммы неосновательного обогащения за период времени с 01.04.2021 по 31.10.2024 в размере 105 000 руб.  

 Производство по делу № А12-21406/2024 в данной части прекращено. 

 Договор аренды нежилого помещения от 01.04.2021, заключенный между ФИО1 и ООО «ОЭП АК Инжиниринг», в отношении помещений по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 34:35:020205:711 признан недействительным.  

 В оставшейся части исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Тисма» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) оставлено без удовлетворения.  

 С ООО «ОЭП АК Инжиниринг» в пользу ООО «Тисма» взысканы понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 250 руб.  

С ФИО1 в пользу ООО «Тисма» взысканы понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 250 руб.  

Не согласившись с принятым по делу судебным актом в части признания недействительным договора аренды нежилого помещения от 01.04.2021, заключенного между ФИО1 и ООО «ОЭП АК Инжиниринг», в отношении помещений по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 34:35:020205:711, и взыскания судебных расходов с ФИО1 и ООО «ОЭП АК Инжиниринг», ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части по основаниям, изложенным в жалобе, и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.  

От истца поступили письменные возражения на апелляционную жалобу.  

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.  

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела, 01.04.2021 между ФИО1 и ООО «ГК АВТОКОМТЕХНОЛОДЖИ» (новое наименование - ООО «ОЭП АК Инжиниринг») заключен договор аренды помещений по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 34:135:020205:711.  

Как указывает истец, о наличии вышеназванного договора аренды ему стало известно 25.03.2024, в ходе судебного разбирательства по делу № А12-31067/2023.  

Помещение 3 с кадастровым номером 34:35:020205:711, расположенное по адресу: 

<

...> - принадлежит обществу с ограниченной ответственностью «Тисма» и ФИО1 на праве совместной долевой собственности.  

ООО «Тисма» ссылается на то, что о наличии договорных отношений между ФИО1 и ООО «ОЭП АК Инжиниринг» известно не было, несмотря на то, что указанное помещение находится в общей долевой собственности истца и ФИО1 При этом ООО «Тисма» согласие на сдачу в аренду третьим лицам указанного помещения не давало, в доверительное управление имущество также не передавало.  

Обращаясь с иском, ООО «Тисма» сослалось на то, что оспариваемый договор является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен с нарушением требований закона, а именно, статей 244, 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).  

Согласно части 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.  

В силу статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.  

Частью 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (част 1 статьи 167 ГК РФ).  

В соответствии с частью 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  

Из условий договора от 01.04.2021 следует, что ФИО1 единолично распорядилась общим имуществом – помещением 3 с кадастровым номером 34:35:020205:711, расположенным по адресу: 

<

...>, являющимся общей собственностью ООО «Тисма» и ФИО1  

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку истец владеет долей в объекте недвижимого имущества, то договор от 01.04.2021, лишил ООО «Тисма» права на распоряжение по своему усмотрению названным помещением, эквивалентно размеру доли в праве собственности на данное помещение.  

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8).  

Как разъяснено в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.  

Из приведенных выше норм права и разъяснений следует, что требование о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности может быть заявлено только заинтересованным лицом.  

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, права и интересы которого непосредственно затрагиваются оспариваемой сделкой и восстанавливаются в результате признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.  

Законный интерес истца о признании договора аренды от 01.04.2021 недействительным выражается в том, что без его согласия как сособственника объекта недвижимости другим сособственником принято решение о распоряжении, что лишило последнего права на распоряжение недвижимым имуществом, пропорционально доле, по его усмотрению.  

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 70 от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).  

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо иным лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.  

По договору аренды в пользование ООО «ОЭП АК Инжиниринг» передано помещение 3 с кадастровым номером 34:35:020205:711, расположенное по адресу: 

<

...>, которое является объектом долевой собственности, при этом, как установлено судом первой инстанции, соглашение всех участников долевой собственности на распоряжение данным помещением не достигнуто. Передача имущества во временное владение и пользование по договору аренды является распоряжением имуществом и, следовательно, передача в аренду имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.  

С учетом изложенного суд первой инстанции признал правомерными доводы истца о том, что ФИО1 не вправе распоряжаться спорным помещением и заключать договор аренды, который в силу правил пункта 2 статьи 168 ГК РФ является недействительным в силу ничтожности, как не соответствующий требованиям пункта 1 статьи 247 названного Кодекса и нарушающий права и охраняемые законом интересы участников общей долевой собственности, в том числе истца, следовательно, ООО «ОЭП АК Инжиниринг» пользуется спорным помещением в отсутствие на то правовых оснований.  

Из положений статей 246 - 247 ГК РФ и правовой позиции Высшей судебной инстанции, выраженной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 следует, что наличие правовой заинтересованности заключается в отсутствии волеизъявления на совершение распорядительной сделки в отношении имущества, пользование и распоряжение которым в силу закона должно осуществляться по соглашению всех сособственников и только в таком случае сделка будет обладать юридической силой и порождать гражданские права и обязанности для сторон, в ином случае, сделка, совершенная по волеизъявлению лишь определенных участников долевой собственности, в отсутствии соответствующего соглашения и определенного порядка пользования общим имуществом, прямо противоречит законодательно установленным правилам статей 246 - 247 ГК РФ, является недействительной (ничтожной) с момента ее заключения, несмотря на добросовестное исполнение обязательств сторонами.  

В апелляционной жалобе ФИО1 ссылается на то, что судом первой инстанции в мотивировочной части решения не отражено, что предметом спора является помещение котельной, с помощью которой осуществляется газоснабжение принадлежащих ответчикам помещений. По мнению ответчика, судом первой инстанции не дана оценка имеющемуся в материалах дела дополнительному соглашению от 06.03.2024 к оспариваемому договору аренды, которым изменено содержание пункта 1.1. договора, и указано, что арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование следующий объект недвижимости: встроенное, нежилое помещение на 1-м этаже, расположенное по адресу: 

<

...> (котельная), площадью 24,7 кв.м., кадастровый номер 34:35:020205:711.  

Суд апелляционной инстанции отмечает, что указанное дополнительное соглашение заключено между ответчиками спустя почти три года после заключения оспариваемого договора аренды.  

Вместе с тем, вопреки доводу апелляционной жалобы, не имеет правового значения указание в договоре на конкретное помещение, которое один из собственников передал по договору аренды, не получив при этом согласия второго собственника помещения. Поскольку котельная является составной частью помещения с кадастровым номером 34:35:020205:711, то ФИО1 необходимо было получить согласие истца независимо от того, какая часть помещения, находящегося в общей долевой собственности, передается по договору третьей стороне.  

Ответчик также ссылается на судебный акт по делу № А12-31067/2023, в котором, по мнению ФИО1, установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела.  

Так, на страницах 8,10 постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 04.02.2025 по делу № А12-31067/2023 указано, что ранее ФИО1 являлась одним из учредителей ООО «Тисма» и вышла из состава учредителей истца, имеет в собственности как отдельные нежилые помещения в здании, так и равную с ООО «Тисма» долю в помещении котельной, при помощи которой осуществляется обслуживание более одного помещения в здании.  

Указанное подтверждается и материалами настоящего дела. 

Ссылки ответчика на установленные в судебном акте по делу № А12-31067/2023 обстоятельства относительно принадлежности газового котла и его использования с целью отопления помещений ответчиков, а также относительно факта отключения истцом котельной, принадлежащей ООО «Тисма» и ФИО1, отклоняются судебной коллегией, поскольку в рамках настоящего дела исследуется заключенный с нарушением материальных норм договор аренды от 01.04.2021. Указанный судебный акт лишь подтверждает позицию суда первой инстанции о том, что помещение котельной является общей долевой собственностью истца и ФИО1  

При этом довод ответчика о том, что интересы истца оспариваемым договором не затрагиваются, поскольку после октября 2023 года ООО «Тисма» снабжает газом принадлежащие ему помещения без использования данной котельной, также подлежат отклонению, поскольку истец в силу закона имеет право владения, пользования и распоряжения указанной котельной соразмерно его доле в праве общей долевой собственности.  

Тот факт, что истец отапливает принадлежащие ему помещения с помощью другой котельной, не означает, что ФИО1, которая отапливает принадлежащие ей помещения с помощью спорной котельной, может распоряжаться имуществом единолично, без согласия другого собственника.  

Как указывает в апелляционной жалобе ответчик, судом первой инстанции, в нарушение положений пункта 1 части 4 статьи 170 АПК РФ, в обжалуемом решении не отражено, что 28.03.2025 платежным поручением № 108261742446 ФИО1 истцу  

перечислена арендная плата по договору аренды от 01.04.2021 за период с 01.04.2021 по 31.03.2025.  

Суд апелляционной инстанции отмечает, что истцом было заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения за период времени с 01.04.2021 по 31.10.2024, однако ответчик по собственной воле перечислил истце денежные средства за период с 01.04.2021 по 31.03.2025, после чего истец отказался от исковых требований в указанной части. Отказ принят судом первой инстанции, в связи с чем неуказание судом первой инстанции на факт оплаты не привело к принятию неправильного решения.  

Довод ответчика, изложенный в апелляционной жалобе, о том, что помещение котельной является вспомогательным, обслуживающим более одного помещения, в силу чего суду первой инстанции необходимо было применить положения части 1 статьи 287.4, пункты 1, 2 статьи 287.5 ГК РФ отклоняется судебной коллегией, поскольку в рамках настоящего дела не является предметом спора использование спорного помещения способами, нарушающими права и охраняемые интересы собственников иных помещений.  

Согласно пункту 1 статьи 297.4 ГК РФ собственник помещения, машино-места владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему помещением, машино-местом в соответствии с их назначением. Собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест, находящихся в тех же здании, сооружении.  

Собственникам помещений, машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.1). Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества.  

К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом (пункты 1, 2 статьи 297.5 ГК РФ).  

Ответчик указывает, что с апреля 2020 года по октябрь 2023 года помещение котельной отвечало признаку общего имущества собственников, так как в ней имелись инженерные коммуникации, обслуживающие помещения двух собственников.  

С октября 2023 года истец отключил систему подачи газа в котельную, осуществив переподключение к газу своих помещений через иную точку доступа, что привело к срыву отопительного сезона в помещениях ответчиков.  

По мнению ФИО1, спорное помещение с октября 2023 года фактически перестало отвечать признакам общего имущества, поскольку имеющиеся в котельной инженерные коммуникации обслуживают только помещения ФИО1, а использование котельной по иному назначению не представляется возможным, поскольку изменение назначения котельной нее соответствует законным интересам ФИО1  

Ответчик полагает, что заявленные исковые требования направлены на прекращение использования котельной по ее целевому назначению ответчиками.  

Судебная коллегия отмечает, что в нарушение статьи 65 АПК РФ, ответчиками не представлено доказательств, что истец намерен использовать помещение котельной не по целевому назначению.  

Вместе с тем, довод о том, что спорное помещение перестало отвечать признакам общего имущества, основан на неверном применении и толковании действующих норм права.  

Ответчик в апелляционной жалобе указывает, что в материалах дела отсутствуют сведения о том, каким именно образом истец намерен использовать помещение котельной, а также каким образом будут учтены при этом права ФИО1 на газоснабжение принадлежащих ей помещений. Формальные права истца не соответствуют фактически сложившемуся порядку газоснабжения помещений.  

Указанный довод отклоняется судом апелляционной инстанции, как несостоятельный, поскольку приведенный довод не является предметом рассмотрения по настоящему делу.  

Вместе с тем, апелляционная коллегия отмечает, что истец имеет не формальные права на спорное помещение, а право собственности на долю в указанном помещении, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости.  

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.  

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.  

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.  

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

При оценке совокупности обстоятельств, установленных по настоящему делу, суд апелляционной инстанции исходит из принципа добросовестности (эстоппель) и правила ve № ire co № tra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает в рассматриваемом случае права на возражение.  

Из материалов настоящего дела не усматривается наличие противоречивой позиции истца; оснований полагать, что ответчик единолично мог распоряжаться общим имуществом собственников в отсутствие письменного согласия другого собственника, апелляционный суд не усматривает.  

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции признаются апелляционной коллегией правомерными, соответствующими нормам права и действующему законодательству.  

По существу доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, повторяют доводы, изложенные ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены судебного акта в данном случае апелляционным судом не установлено.  

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.  

Нарушений норм процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции в любом случае, судом апелляционной инстанции не установлено.  

Судебные расходы распределены судом в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.  

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30 мая 2025 года по делу № А12-21406/2024 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий О.Н. Силакова  

Судьи О.И. Антонова  

 И.М. Заграничный