ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-9010/2022

город Воронеж

23 сентября  2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 сентября 2024 года.                                                                                          

 

        Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                     Миронцевой Н.Д.,

судей                                                                                Донцова П.В.,

                                                                                          Аришонковой Е.А.,

 

    при ведении протокола секретарем  судебного заседания  Шипиловой Д.А.,

 

при участии:

от ИП ФИО1: ФИО2- представитель по доверенности от 03.09.2024, сроком действия на 1 год, предъявлен паспорт, диплом; 

от МИЗО Воронежской области: ФИО3- представитель по доверенности №86 от 18.10.2023, сроком действия на 1 год, предъявлен паспорт, диплом;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.06.2024 по делу № А14-9010/2022, рассмотренному по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным отказа Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в выкупе земельного участка с кадастровым номером 36:34:0102008:10, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 38 898 кв.м., выраженного в письме от 25.03.2022 №52-17-6661; об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0102008:10, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 38 898 кв.м. по цене 471 413,57 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –ИП ФИО1, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением от 31.05.2022 о признании незаконным отказа ДИЗО Воронежской области в выкупе земельного участка с кадастровым номером 36:34:0102008:10, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 38 898 кв.м., выразившейся в письме от 25.03.2022 № 52-17- 6661 и об обязании ДИЗО Воронежской области заключить с индивидуальным предпринимателем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0102008:10, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 38 898 кв.м. по цене 471 413 руб. 57 коп.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 19.06.2024 в удовлетворение заявленных требований отказано. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП ФИО1 обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе указывает, что испрашиваемая площадь земельного участка является обоснованной с учетом удаленности объектов недвижимости, составляющих единый недвижимый комплекс – детский оздоровите лагерь. 

Считает, что тот факт, что лагерь фактически не функционирует.  не является основанием для отказа в предоставление спорного земельного участка.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 поддержал апелляционную жалобу, просил суд обжалуемое решение   отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель МИЗО Воронежской области возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Решением №987 Исполнительного комитета Воронежского Городского Совета депутатов трудящихся от 27.12.1954 (т.1 л.д.51) Шинному заводу был отведен спорный земельный участок для строительства пионерлагеря на 280 мест в границах, существующих по настоящее время.

На основании договора купли-продажи №630 от 05.12.1995 (т.1 л.д.48-50) оздоровительный лагерь «Ласточка», расположенный по адресу: г.Воронеж, 

<

...> был передан из Фонда имущества г.Воронежа Акционерному обществу открытого типа «Воронежшина» (свидетельство на право собственности №751 от 28.12.1995 (т.1 л.д.47).

Постановлением Исполнительного комитета администрации города Воронежа Воронежской области №202 от 30.03.2000 (т.1 л.д.53) спорный земельный участок предоставлен ОАО «Воронежшина» в бессрочное пользование под детский оздоровительный лагерь «Ласточка» по адресу: 

<

...>.

Конкурсным управляющим ОАО «Воронежшина» ФИО4 было зарегистрировано право собственности лишь на 5 основных объектов недвижимости.

После приватизации детского оздоровительного лагеря «Ласточка» и перехода в собственность ОАО «Воронежшина» ввиду отсутствия возможности дальнейшего содержания лагеря право собственности на объекты недвижимости, ранее входившие в состав комплекса имущества лагеря, на основании протокола собрания кредиторов ОАО «Воронежшина», состоявшегося 10.10.2001, акта приема-передачи имущества, перешло к иному лицу не как единый комплекс недвижимого имущества «Детский оздоровительный лагерь «Ласточка», а как отдельные объекты недвижимости (здания), что подтверждается выписками из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (т.1 л.д.151-163).

Объекты недвижимого имущества (кадастровые номера 36:34:0102008:32- 36/069/2021-44, 36:34:0102006:57- 36/069/2021-46, 36:34:0102006:58-36/069/2021-46,  36:34:0102006:59-36/069/2021-46, 36:34:0102006:60-36/069/2021-42) были приобретены ИП ФИО1  на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и передачи прав и обязанностей по договору аренды от 13.05.2021, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Дизайн Групп» (т.1 л.д.22-23).

Также , по указанному договору к ИП ФИО1 перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка №2875-03-09/мз от 09.12.2003, заключенного между Администрацией города Воронежа и ОАО «Воронежский шинный завод», предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 38 898 +/- 77,8 кв.м., кадастровый номер 36:34:0102008:10, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: детский оздоровительный лагерь, адрес (местоположение): 

<

...>.

21.01.2022 ИП ФИО1 обратился в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о предоставлении без проведения торгов за плату в собственность земельного участка, кадастровый номер 36:34:0102008:10, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 38 898 кв.м., разрешенное использование - детский оздоровительный лагерь, категория земель - земли населенных пунктов, ссылаясь на то, что на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0102008:10, расположенным по адресу: 

<

...>, расположены принадлежащие заявителю на праве собственности объекты недвижимости:

- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 2, в том числе подземных 0, государственная регистрация права от 02.07.2021, №36:34:0102008:32- 36/069/2021-44, площадью 495,6 кв.м; 

- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 2, в том числе подземных 0, государственная регистрация права от 02.07.2021, №36:34:0102006:57- 36/069/2021-46, площадью 448,7 кв. м; 

- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 4, в том числе подземных 0, государственная регистрация права от 02.07.2021, №36:34:0102006:58- 36/069/2021-46, площадью 1015,9 кв. м;

- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, государственная регистрация права от 02.07.2021, №36:34:0102006:59- 36/069/2021-46, площадью 542,8 кв. м; 

- нежилое здание, назначение нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, государственная регистрация права от 02.07.2021, №36:34:0102006:60- 36/069/2021-42, площадью 200,4 кв. м.

Кроме того, из материалов дела следует, что на испрашиваемом земельном участке расположены вспомогательные объекты, право собственности на которые не зарегистрировано за ИП ФИО1 на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка: сторожка, кинобудка, насосная, здание нежилое, этажей 2, здание нежилое, этажей 1, склад, водонапорная башня, трансформаторная подстанция, металлический гараж, сцена. Вместе с тем, указанные объекты были указаны в заявлении ИП ФИО1 о предоставлении земельного участка в собственность (т.1 л.д.10-14).

25.03.2022 ДИЗО Воронежской области направил в адрес заявителя уведомление об отказе в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка на основании пункта 19 статьи 39.16 ЗК РФ.

В основание для отказа административный орган указал на несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке.

Не согласившись с принятым ДИЗО Воронежской области отказом, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 07.06.2023 по настоящему делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено   экспертам ООО «Проектно-экспертное бюро «Аргумент» ФИО5, ФИО6

Эксперты  предупреждены об уголовной ответственности по  статьям 307, 308 УК РФ.  

Эксперты пришли к выводу, отраженному в заключении №168/16 от 08.09.2023 (с учетом дополнений к нему от 17.04.2024), что минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации основных и вспомогательных объектов недвижимости, поименованных в сообщении о зданиях, сооружениях от 21.01.2021, принадлежащих ИП ФИО1, расположенных на земельном участке по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 36:34:0102008:10, исходя из действующих норм и правил составляет 3 378,75 кв.м.

Минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации лагеря, составляет:

- исходя из «Региональных нормативов градостроительного проектирования Воронежской области» – 56 000 кв.м.; 

- исходя из местных нормативов градостроительного проектирования городского округа город Воронеж – 42 000 кв.м.

Таким образом, экспертом сделан вывод о том, что минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации основных и вспомогательных объектов недвижимости, поименованных в сообщении о зданиях, сооружениях от 21.01.2021, принадлежащих ИП ФИО1, расположенных на земельном участке по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 36:34:0102008:10, исходя из действующих норм и правил составляет 3 378,75 кв.м. Такая площадь определена безотносительно к фактическому виду деятельности, осуществляемой заявителем в принадлежащих ему зданиях/сооружениях, т.е. без учета функционального использования земельного участка – как это имеет место быть в рассматриваемой ситуации.

При определении минимальной площади земельного участка 56 000 кв.м. или 42 000 кв.м. с учетом вида разрешенного использования «детский оздоровительный лагерь», экспертом анализировалась вместимость такого лагеря, т.е. количество проживающих/отдыхающих, от чего прямо зависела и площадь, необходимая для эксплуатации основных и вспомогательных объектов недвижимости, принадлежащих ИП ФИО1, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0102008:10.

Таким образом, определение минимальной площади земельного участка с учетом вида разрешенного использования «детский оздоровительный лагерь» осуществлялось как самим заявителем из расчета площади зеленых зон на количество отдыхающих (т.2, л.д.19, 26), так и экспертом в экспертном заключении (с учетом дополнений от 17.04.2024) исключительно от количества отдыхающих детей, а не от площади принадлежащей предпринимателю недвижимости.

Исследовав  материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 198, пунктов 4 и 5 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ оспаривание ненормативных правовых актов допускается в случае, когда такой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на лицо какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В силу статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В статье 39.16 ЗК РФ предусмотрены императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Основанием для отказа послужила несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Исходя из совокупности положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 кодекса размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Из разъяснений данных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  N 13535/10  от 01.03.2011, N 12955/11 от 03.04.2012 следует, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ (в настоящее время - ст. 39.20 ЗК РФ) арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Верховный Суд РФ в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам от 17.11.2021  N 46-КАД21-18-К6 указал, что подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Также приведенные нормы позволяют обеспечить необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. N 935-О).

Принцип соразмерности между площадями испрашиваемого земельного участка к выкупу без проведения торгов и находящихся на нем объектов недвижимости, нашел свое закрепление в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017), согласно которому предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

В то же время земельный участок для использования в иных целях, в том числе для осуществления на участке определенной деятельности, заинтересованное лицо вправе приобрести в порядке, установленном ЗК РФ, и предоставление земельного участка в таком случае не имеет исключительного характера.

Исходя из норм главы V.1 ЗК РФ и сформировавшихся в судебной практике подходов собственник здания, строения, обратившийся с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, не освобождается от обязанности предоставить экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что площадь 5 основных объектов недвижимости, зарегистрированных на праве собственности за ИП ФИО1 на дату обращения в ДИЗО ВО с заявлением о выкупе земельного участка, расположенных на спорном земельном участке, имеют общую площадь 2 703,4 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0102008:10, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: детский оздоровительный лагерь, имеет площадь 38 898 кв. м.

Как следует из представленного в материалы дела экспертного заключения №168/16 от 08.09.2023 (с учетом дополнений к нему от 17.04.2024) минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации основных и вспомогательных объектов недвижимости без учета их назначения исходя из действующих норм и правил составляет 3 378,75 кв.м.  

 Из представленных в материалы дела документов, следует, что в настоящее время детский оздоровительный лагерь функционирование не осуществляет.

Кроме того, как отметил эксперт (стр.9), единственным источником информации о вместимости явилось «Концептуальное предложение реконструкции детского оздоровительного лагеря «Ласточка» вместимостью 280 человек, расположенного по адресу: Курнатовского, 5, кадастровый номер 36:34:0102008:10».

Указанное концептуальное предложение реконструкции детского оздоровительного лагеря «Ласточка» вместимостью 280 чел., расположенного по адресу: Курнатовского, 5, кадастровый номер 36:34:0102008:10 (т.2 л.д.164-167а) также подтверждает лишь необходимость либо нового строительства, либо масштабной реконструкции существующих зданий для возможной эксплуатации в будущем принадлежащих ИП ФИО1 объектов недвижимости как детского оздоровительного лагеря, но не реальную эксплуатацию расположенных на спорном земельном участке.

Является верным вывод  о том что, намерение  в будущем заниматься каким-либо видом деятельности или использовать принадлежащее заявителю имущество не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, во много раз превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без торгов.

Действия по регистрации принадлежащих ему объектов недвижимости и вспомогательных зданий как единого недвижимого комплекса «детский оздоровительный лагерь» без принятия мер по восстановлению и реконструкции объектов недвижимости в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению, не могут свидетельствовать об эксплуатации принадлежащих ему объектов как детский оздоровительный лагерь, а также об использовании земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием и функциональным назначением.

 

Также, правомерно учтено, что  на момент обращения с заявлением и принятия  решения об отказе в предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов  детский оздоровительный лагерь не был зарегистрирован индивидуальным предпринимателем как единый имущественный комплекс. В связи с чем, не имелось законных оснований для формирования  единого земельного участка под несколькими зарегистрированными как самостоятельные объектами недвижимости, не имеющими самостоятельного функционального значения ввиду их создания как частей  комплекса, назначение которых определялось назначением этого комплекса.

Также, ввиду того, что комплекс не пригоден к эксплуатации, а его реконструкция или новое строительство не завершены, то законных оснований для предоставления единого земельного участка под непригодные для эксплуатации по назначению объекты  недвижимости  не имелось.

При таких обстоятельствах не представляется возможным надлежащее определение необходимой площади и обеспечение соблюдения конкуренции.. 

Также, суд отмечает, что , применительно к  выработанной Верховным Судом РФ практике, не подлежит изменению в одностороннем порядке целевое назначение зданий и  вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности и выделенных в определенных целях.

 При этом, спорный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду сроком до 22.08.2051, следовательно, за предпринимателем сохраняется право пользования земельным участком в предусмотренных договором целях, возможность восстановления детского оздоровительного лагеря, с последующим обращением за выкупом земельного участка площадью, необходимой для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в соответствии с функциональным назначением.

В связи с чем, оспариваемый отказ не противоречит закону и не нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении  заявленные требований.

 Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции.   

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.06.2024 по делу № А14-9010/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) справку на возврат из федерального бюджета 2850 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, уплаченной по платежному поручению №114 от 08.07.2024.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий судья                                       Н.Д. Миронцева

 

    судьи                                                                             П.В. Донцов

 

                                                                                           Е.А. Аришонкова