Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-5480/2020

01 декабря 2022 года

город Якутск

 

Резолютивная часть решения объявлена 24.11.2022.

Мотивированное решение изготовлено 01.12.2022. 

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Устиновой А.Н., при ведении протокола судебного заседания судебного заседания помощником судьи Николаевой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «УКОМ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) без даты и номера к обществу с ограниченной ответственностью «СИГМА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие «Бурый медведь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании не чинить препятствия во владении и пользовании комплексом нежилых помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, с участием представителей: ООО «УКОМ» - ФИО1 по доверенности от 20.05.2022, диплом; ООО «СИГМА» - ФИО2 по доверенности от 10.01.2022, диплом; ООО ЧОП «Бурый медведь» - ФИО2 по доверенности от 26.09.202 № 1, диплом, установил: 

общество с ограниченной ответственностью "УКОМ" – далее ООО «УКОМ», истец обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением без даты и номера к обществу с ограниченной ответственностью "СИГМА" – далее ООО «СИГМА», ответчик 1, обществу с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Бурый медведь" – далее ООО ЧОП «Бурый медведь», ответчик 2 об обязании не чинить препятствия во владении и пользовании комплексом нежилых помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

Определением суда от 17.08.2020 исковое заявление принято к производству судьи Устиновой А.Н., предварительное судебное заседание назначено на 15.09.2020. 

Определением председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18.09.2020 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с длительным отсутствием судьи Устиновой А.Н. ввиду нахождения в очередном отпуске, дело № А58-5480/2020 передано из производства судьи Устиновой А.Н. в производство судьи третьего судебного состава ФИО3

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21.10.2020 в удовлетворении иска отказано. 

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2021 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21.10.2020 по делу № А58-5480/2020 отменено, иск удовлетворен; судом на ответчиков возложена обязанность не чинить препятствия истцу во владении и пользовании комплексом нежилых помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...> (перечень нежилых помещений и мест общего пользования указан в резолютивной части постановления).

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.04.2021 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21.10.2020, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2021 по делу № А58-5480/2020 отменены, дело № А58-5480/2020 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия). При этом суд кассационной инстанции указал, при новом рассмотрении дела Арбитражному суду Республики Саха (Якутия) следует разрешить спор по существу заявленных требований с соблюдением норм процессуального права, в том числе, в части соблюдения порядка формирования законного состава суда.

Определением председателя судебной коллегии Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18.05.2021 дело № А58-5480/2020 передано для автоматического распределения в Программном комплексе «Судебно-арбитражное делопроизводство».

По результатам автоматического распределения в Программном комплексе «Судебно-арбитражное делопроизводство» дело № А58-5480/2020 на новое рассмотрение передано в производство судьи Устиновой А.Н. 

Определением суда от 21.06.2021 в связи с наличием обстоятельств, предусмотренных частью пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу № А58-5480/2020 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А58-6023/2020.

Определением суда от 24.08.2022 производство по делу № А58-5480/2020 возобновлено. 

В обоснование исковых требований Истец ссылается на то, что между ним и Ответчиком 1 заключен договор аренды со сроком действия с 11.01.2020 по 01.02.2023, в соответствии с которым имущество фактически передано Истцу в титульное владение и пользование, заключено дополнительное соглашение к договору аренды; с 17.07.2020 Ответчиком 1 предпринимаются действия по расторжению договоров субаренды, ранее заключенных Истцом с третьими лицами в отношении помещений, расположенных в арендованном Истцом здании и перезаключению этими лицами прямых договоров аренды с Ответчиком 1; 16.07.2020 между Ответчиком 1 и Ответчиком 2 был заключен договор на оказание услуг по физической охране в отношении арендованного имущества; охранники Ответчика 2 31.07.2020 физически не допускают сотрудников Истца в здание, в котором находится арендуемое помещение; ответчики чинят препятствия в законном титульном владении и пользовании арендованным имуществом; Истец в силу статьи 304 ГК РФ может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения; в соответствии со статьей 305 ГК РФ лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом, в том числе по иному основанию, предусмотренному договором, имеет право на защиту его владения также против собственника; факт воспрепятствования Ответчиками титульному владению и пользованию Истцом переданного в аренду имущества документально подтвержден; Ответчиками нарушается законное право Истца на пользование арендуемым имуществом; Ответчик 1 не имеет права на односторонний отказ от договора аренды, т.к. Ответчик 1 не обращался к Истцу с предложением о пересмотре арендной платы; Ответчик 1 совершило конклюдентные действия, подтверждающие действие договора аренды в период, следующий после 05.07.2020, Истец производил уплату арендной платы, что было принято Ответчиком 1 без замечаний; договор аренды нельзя считать расторгнутым, арендные отношения прекратившимися; требования Истца к Ответчику 2 являются негаторными, т.к. имущество находится в титульном и фактическом владении Истца.                      

Ответчик 1 не согласен с исковыми требованиями истца по основаниям, изложенным в отзыве на исковое требование от 04.10.2020 (том 3, л.д. 37 – 43), ходатайстве № 2 от 07.10.2020 о приобщении дополнительных доказательств (том 3, л.д. 64), ходатайстве № 1 от 07.10.2020 о приобщении дополнительных доказательств (том 3, л.д. 66), ходатайстве № 1 от 15.06.2021 о приобщении дополнительного доказательства (том 6, л.д. 12), отзыве № 2 без даты (том 9, л.д. 31 – 34), ходатайстве № 2 о приобщении дополнительных доказательств от 26.09.2022 (том 9, л.д. 36), возражениях на письменные пояснения истца от 10.10.2022 (том 9, л.д. 50 – 53), ходатайстве № 3 от 12.10.2022 о приобщении дополнительных доказательств (том 9, л.д. 55 – 58),  от к ьпросит в удовлетворении заявленного требования отказать.

Ответчик 2 отзыв на исковое заявление не представил.

Судом установлены следующие обстоятельства дела. 

11.11.2019 между ООО «Сигма» (Ответчик 1) и ООО «Уком» (Истец) был заключен договор аренды № 5 недвижимого имущества, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование с целью его последующей сдачи в пользование или субаренду третьим лицам, а также использования в собственных целях, принадлежащий арендодателю на праве собственности комплекс помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, в том числе административное здание, включающее в себя офисные и технические помещения, места общего пользования, коридоры, переходы, лестничные марши, площадки, лифты, конструкции, кровлю и т.д., назначение - нежилое, кадастровый номер 14:36:105037:189; номер государственной регистрации 14-14-01/054/2007-852 от 29.12.2007;

помещение, назначение - нежилое, общая площадь 35,1 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:3318; номер государственной регистрации 14-14/001-01/101-2014-698/2 от 02.02.2015;

помещение, назначение - нежилое, общая площадь 44,5 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:3317; номер государственной регистрации 14-14/001-14/001/010/2015-8655/2 от 13.07. 2015;

помещение, назначение — нежилое, общая площадь 885,6 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2903; номер государственной регистрации 14-14-01/061/2008-547 от 02.12.2008;

помещение, назначение - нежилое, общая площадь 35,2 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2906: номер государственной регистрации 14-14-01/014/2008-521 от 13.03.2008;

помещение, назначение - нежилое, общая площадь 657,7 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2897; номер государственной регистрации 14-14-01/054/2007-880 от 17.01.2008;

помещение, назначение - нежилое, общая площадь 647,7 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2898; номер государственной регистрации 14:36:105037:2898-14/001/2017-2 от 26.07.2017;

помещение, назначение - нежилое, общая площадь 428,9 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2885; номер государственной регистрации 14-14-01/076/2010-512 от 21.12.2010;

помещение, назначение - нежилое, общая площадь 109,8 кв.м., кадастровый номер 14:36:105032:851; номер государственной регистрации 14-14-01/098/2011-010 от 18.01.2012. 

Имущество сдано в аренду с 11.01.2020 по 01.02.2023 (включительно). 

Право собственности на имущество подтверждено на момент заключения договора аренды выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № 14/001/087/2018-8243 от 19.03.2018.

Согласно пункту 1.3 договора имеет силу акта приема-передачи имущества.

16.12.2019 указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС (Я) № регистрации 14:36:105037:3318-14/115/2019-2.

31.03.2020 между ООО «Сигма» и ООО «Уком» заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 5 недвижимого имущества от 11.11.2019, пунктом 5 которого предусмотрен выкуп арендованного имущества. 

Дополнительное соглашение зарегистрировано 14.04.2020 № регистрации 14:36:105037:189-14/115/2020-14.

Пунктом 5.1 договора аренды от 11.11.2020 № 5 предусмотрено, что настоящий договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению сторон; по решению любой из сторон согласно пункту 3.4 настоящего договора; при этом сторона, принявшая решение о расторжении договора, должна предупредить другую сторону за 3 месяца до этого расторжения, в соответствии с действующим законодательством РФ.

Согласно пункту 3.4 договора сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом другую сторону за три месяца до такого пересмотра. 

ООО «Сигма» направило истцу заказным письмом уведомление об одностороннем расторжении договора аренды от 02.04.2020 с исх. № 1 с идентификационным номером для отслеживания 67701846002078, которое получено обществом 21.04.2020.

16.04.2020 было направлено повторное уведомление об одностороннем расторжении договора аренды от 16.04.2020 с исх. № 2 с идентификационным номером для отслеживания 67700046012214, которое получено обществом 12.05.2020.

От ООО «Уком» не поступило никаких возражений против досрочного одностороннего расторжения договора аренды № 5 от 11.11.2019. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) с 06.07.2020 осуществило прекращение регистрации договора аренды имущества от 11.11.2019 № 5. С 06.07.2020 истец утратил титул арендатора арендованного имущества.

26.06.2020 собственник ООО «Сигма» уведомил всех субарендаторов помещений в здании 3/1 по проспекту Ленина, в городе Якутске о необходимости заключения с ним договора аренды недвижимого имущества (на условиях договора субаренды и на прежний срок).

16.07.2020 между ответчиками был заключен договор на оказание услуг по физической охране в отношении арендованного имущества.

17.09.2020 истец направил в адрес субарендаторов письмо о том что, начиная с 01.08.2020, доступ в здание работникам истца физически прекращен. 

Истец, полагая, что является добросовестным арендатором, надлежаще исполняющим обязательства по договору аренды недвижимого имущества от 11.11.2019 № 5, а Ответчик 1 чинит ему препятствия в пользовании арендованным имуществом и предпринимает действия по расторжению договоров субаренды, заключенных с третьими лицами в отношении помещений, расположенных в арендованном здании, а Ответчик 2 физически не допускает его сотрудников в здание и препятствует в пользовании арендуемыми помещениями, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчиков, приходит к следующим выводам.  

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, отменяя решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции в связи с нарушением норм процессуального права и направляя дело на новое рассмотрение, указал о том, что являются правильными выводы апелляционного суда о квалификации заявленного обществом "Уком" к обществу "Сигма" иска в качестве требования кредитора, вытекающего из ненадлежащего исполнения договора, апелляционный суд правомерно указал, что к отношениям, носящим договорный характер положения статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации применяться не могут, в связи с чем, суд правомерно рассмотрел спор в отношении этого ответчика с учетом положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и общих положений гражданского законодательства об обязательствах; требования общества "Уком", заявленные им ко второму ответчику - обществу ЧОП "Бурый медведь" судом правомерно квалифицированы как негаторные, к указанным правоотношениям применены положения статей 304, 305 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует разрешить спор по существу заявленных требований с соблюдением норм процессуального права, в том числе, в части соблюдения порядка формирования законного состава суда, а также установить фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, в частности, в силу положений 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценить представленные сторонами спора доказательства в их совокупности с учетом принципов относимости, допустимости и достоверности, принимая во внимание положения статьи 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации установить, действовал ли договор аренды от 11.11.2019 № 5 на момент заявления ООО "Сигма" об одностороннем отказе от договора в редакции дополнительного соглашения от 31.03.2020, исключившего право арендодателя на односторонний отказ от договора.

С учетом выводов, к которым придет суд по результатам оценки доводов сторон относительно того, является ли договор аренды от 11.11.2019 № 5 действующим либо прекратившим свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от договора, судам при рассмотрении настоящего спора подлежит применить нормы права, регулирующие соответствующие правоотношения сторон: статью 450.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации - в случае прекращения договора, а в случае если, по результатам повторного рассмотрения дела суд придет к выводу, что договор аренды от 11.11.2019 № 5 является действующим, суду необходимо принять во внимание следующее.

При рассмотрении дела в суде двух инстанций ООО "Сигма" ссылалось на тот факт, что в настоящее время спорное имущество, являющееся предметом договора аренды от 11.11.2019 № 5, во владении истца не находится, поскольку передано собственником во владение других арендаторов, в подтверждение чего на основании ходатайства от 07.10.2020 ответчиком в материалы дела приобщены договоры аренды, которые в нарушение положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не получили судебной оценки при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций.

Следовательно, при новом рассмотрении дела суду необходимо оценить представленные сторонами доказательства в их совокупности и установить наличие оснований для применения к сложившимся правоотношениям сторон по договору аренды положений пункта 3 статьи 611 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019.

В отношении требований истца, предъявленных ко второму ответчику обществу ЧОП "Бурый медведь", с учетом положений статьи 305 Гражданского Кодекса Российской Федерации также подлежит оценке довод ответчиков о выбытии спорного имущества из владения истца, поскольку как следует из положений указанной нормы, негаторный иск подлежит удовлетворению лишь в случае, если нарушение прав заявившего его лица не повлекло прекращение владения спорным имуществом.

В производстве Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) находилось дело № А58-6023/2020 по искам ООО "Сигма" от 30.08.2020 № 6 к ООО "Уком" о признании недействительным дополнительного соглашения от 31.03.2020 к договору аренды № 5 недвижимого имущества от 11.11.2019 и от 22.12.2020 о признании незаключенным дополнительного соглашения от 31.03.2020 к договору аренды № 5 недвижимого имущества от 11.11.2019.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27.05.2022 по делу № А58-6023/2020, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2020, постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.11.2022, частично удовлетворены исковые требования истца ООО «Сигма» к ООО «Уком», признано незаключенным дополнительное соглашение от 31.03.2020 к договору аренды № 5 недвижимого имущества от 11.11.2019, в удовлетворении исковых требований о признании недействительным указанного дополнительного соглашения отказано.  

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке. Отказ арендодателя от договора аренды влечет его прекращение. Договор прекращается с момента получения стороной договора уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из пункта 5.1 договора аренды № 5 от 11.11.2019 усматривается возможность одностороннего отказа арендодателя от договора. При этом предупреждение об одностороннем расторжении договора должно быть направлено за 3 (три) месяца до расторжения. Соответствующее волеизъявление на прекращение арендных отношений было выражено ООО "Сигма".

Материалами дела подтверждается, что ООО «Сигма» направило истцу заказным письмом уведомление об одностороннем расторжении договора аренды от 02.04.2020 с исх. № 1 с идентификационным номером для отслеживания 67701846002078, которое получено обществом 21.04.2020.

16.04.2020 было направлено повторное уведомление об одностороннем расторжении договора аренды от 16.04.2020 с исх. № 2 с идентификационным номером для отслеживания 67700046012214, которое получено обществом 12.05.2020.

От ООО «Уком» не поступило никаких возражений против досрочного одностороннего расторжения договора аренды № 5 от 11.11.2019. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Как следует из разъяснений, приведенных в абзаце 2 пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, либо по адресу, указанному самим юридическим лицом. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по указанному адресу.

Процедура доставки (вручения) почтовых отправлений регламентирована разделом III Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 № 221.

Первоначально направленное Уведомление (исх. № 1 от 02.04.2020) прибыло в почтовое отделение ответчика 04.04.2020, орган почтовой связи четыре раза предпринимал попытки вручить ООО «Уком» заказное письмо от ООО «Сигма».

Исходя из вышеизложенных обстоятельств и норм материального права, суд соглашается с доводом Ответчика 1 о том, что 04.04.2020 арендатор ООО «Уком» имел реальную возможность получить Уведомление арендодателя ООО «Сигма» об одностороннем расторжении договора аренды (отказе от исполнения договора).

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ). В соответствии со ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Соответственно с 06.07.2020 договор аренды № 5 от 11.11.2019 считается расторгнутым.

В абзаце втором пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора"  разъяснено,  что  если договором предусмотрено  право  стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Арендодатель ООО «Сигма» будучи правообладателем объекта недвижимости, представил в регистрирующий орган документы, соответствующие требованиям статей 17, 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", необходимые и достаточные для государственной регистрации прекращения обременения права по договору аренды. 

Управление Росреестра по РС (Я) осуществило государственную регистрацию прекращения договора аренды имущества за № 5 от 11.11.2019.

Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. 

Таким образом, с 06.07.2020 ООО «УКОМ» утратило титул арендатора арендованного имущества. 

Вышеуказанные обстоятельства были установлены арбитражным судом при рассмотрении дела № А58-6023/2020. 

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указано выше, решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27.05.2022 по делу № А58-6023/2020, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2020, постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.11.2022, частично удовлетворены исковые требования истца ООО «Сигма» к ООО «Уком», признано незаключенным дополнительное соглашение от 31.03.2020 к договору аренды № 5 недвижимого имущества от 11.11.2019, в удовлетворении исковых требований о признании недействительным указанного дополнительного соглашения отказано.  

Доводы истца о том, что договор аренды недвижимого имущества № 5 от 11.11.2019 является действующим, несмотря на неоднократное направление Арендодателем – Ответчиком 1 уведомлений об одностороннем расторжении договора аренды, подлежат отклонению судом.

После уведомления арендатора арендодателем об одностороннем отказе от договора аренды он не считается возобновленным, даже если арендодатель долгое время не предпринимал усилий для возврата переданного в аренду имущества.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах").

В договоре аренды недвижимого имущества № 5 от 11.11.2019 не согласовано условие относительно действия заключенных ООО «Уком» договоров субаренды с третьими лицами в случае досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды находившегося в его пользовании имущества в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Таким образом, субарендатор может продолжить пользоваться арендованным имуществом, заключив договор аренды с арендодателем по досрочно прекращенному договору аренды.

Каких-либо ограничений на реализацию права субарендатора на заключение договора аренды в порядке ст. 618 ГК РФ действующее законодательство РФ не содержит.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условиями договоров субаренды, заключенных между ООО «Уком» и третьими лицами, установлена обязанность Субарендаторов вернуть имущество Арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Однако обязанность Субарендаторов возвратить имущество Арендодателю ООО «Уком» при досрочном расторжении с последним основного договора аренды условиями договоров субаренды не установлена.

Не установлена такая обязанность для субарендатора и нормами Гражданского кодекса РФ. При этом, суд считает, что общая норма, а именно статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривающая, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество применению не подлежит.

ООО «Сигма», вступив в права Арендодателя, перезаключило с субарендаторами помещений договоры аренды от своего имени (представлены в материалы дела – том 3, л.д. 66), на условиях ранее действующих у третьих лиц договоров субаренды с ООО «Уком», что исключало необходимость субарендаторов возвращать имущество истцу, а у последнего не возникло необходимости возвращать это же имущество своему бывшему Арендодателю и собственнику - ООО «Сигма». 

С учетом положений, предусмотренных статьей 450.1 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения договора, осуществленный в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, и в силу самого факта его осуществления договор считается расторгнутым. Другая сторона договора, считающая такой отказ неправомерным, может оспорить его в судебном порядке.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 2 статьи 154 ГК РФ предусмотрено, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Односторонний отказ от исполнения договора отвечает признакам сделки, определенным статьей 153 ГК РФ, так как действия по изменению и расторжению договоров по своей юридической природе являются сделками. Защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 ГК РФ).

Следовательно, отказ от договора может быть признан недействительным по правилам оспаривания сделок.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). 

С учетом положений пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ суд не вправе признавать оспоримую сделку недействительной по своей инициативе.

Формой оспаривания оспоримой сделки является судебный иск. 

Суд, установив основание недействительности оспоримой сделки, обязан аннулировать ее по иску заинтересованного лица. Не оспоренная и не аннулированная оспоримая сделка сохраняет свою силу в полном объеме, даже если ее порок очевиден.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Уком» не представило никаких возражений на одностороннее расторжение арендодателем ООО «Сигма» договора аренды недвижимого имущества № 5 от 11.11.2019, не обратилось в арбитражный суд с иском о признании одностороннего расторжения договора недействительным.   

По вышеуказанным основаниям является несостоятельной ссылка истца на пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" и пункт 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в которых указано, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что Ответчик 1 после одностороннего расторжения договора аренды, как собственник здания самостоятельно заключил договоры с поставщиками коммунальных услуг от своего имени, что подтверждается приобщенными к материалам дела договорами, таким образом, ООО «Сигма» как собственник имущества несет бремя содержания имущества.  

Не могут быть приняты судом доводы Истца о том, что Ответчиком 1 принимались арендные платежи по договору аренды недвижимого имущества от 11.11.2019 № 5 и после расторжения договора в одностороннем порядке.

Как указывает Ответчик 1 попытка ООО «Уком» создать видимость наличия    хозяйственных взаимоотношений с ООО «Сигма» с документальным оформлением  (путем перечисления денежных средств по несуществующему обязательству) таковыми в реальности не являются, оплата «арендных платежей» носит мнимый характер, указывающий на волю Истца создать видимость исполнения соответствующего условия, тем самым пытаясь придать сделке определенные правовые последствия, доказательства экономической разумности таких сделок отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что учитывая то обстоятельство, что договор аренды недвижимого имущества от 11.11.2019 № 5 расторгнут, Истец с 06.07.2020 утратил титул арендатора арендованного имущества, исковые требования Истца об обязании Ответчика 1 не чинить препятствия во владении и пользовании комплексом нежилых помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, подлежат отказу в удовлетворении. 

В отношении требований истца, предъявленных к Ответчику 2 - обществу ЧОП "Бурый медведь", об обязании не чинить препятствия во владении и пользовании комплексом нежилых помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, суд приходит к следующему. 

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные данной статьей, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 ГК РФ).

Как разъясняется в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

С учетом того, что договор аренды недвижимого имущества от 11.11.2019 № 5 расторгнут, Истец с 06.07.2020 утратил титул арендатора арендованного имущества, с учетом положений статей 304, 305 Гражданского Кодекса Российской Федерации негаторный иск подлежит отказу в удовлетворении. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований полностью.  

Из материалов дела следует, что ответчиками ООО «СИГМА» и ООО ЧОП «Бурый медведь» при обращении в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2021 была уплачена государственная пошлина в размере соответственно 3 000 рублей и 3 000 рублей.  

С учетом отказа в удовлетворении исковых требований истца полностью судебные расходы по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат взысканию с ООО «УКОМ» в пользу ответчиков ООО «СИГМА» и ООО ЧОП «Бурый медведь».     

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru. 

По ходатайству указанных лиц копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                          РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "УКОМ" к обществу с ограниченной ответственностью "СИГМА", обществу с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Бурый медведь" об обязании не чинить препятствия во владении и пользовании комплексом нежилых помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уком" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сигма" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уком" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Бурый медведь" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

 

Судья                         А.Н. Устинова