ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-12774/2022

г. Челябинск

15 августа 2023 года

Дело № А07-11728/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Колясниковой Ю.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело № А07-11728/2022 по иску Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан к акционерному обществу «ПОЧТА РОССИИ» в лице УФПС Республики Башкортостан – филиал АО «Почта России» о взыскании задолженности по договору аренды № 000647 от 16.02.2007 в размере 110 132 руб. 19 коп. за период с 20.01.2021 по 20.02.2022, пени за период с 20.010.2021 по 20.02.2022 в размере 1 419 руб. 77 коп.,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация сельского поселения Байкибашевский сельсовет муниципального района Караидельский район Республики Башкортостан, публичное акционерное общество «Башинформсвязь», ФИО2, ФИО3.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей.

 

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к акционерному обществу «Почта России» в лице УФПС Республики Башкортостан – филиал АО «Почта России» (далее – АО «Почта России», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды №000647 от 16.02.2007 в размере 110 132 руб. 19 коп. за период с 20.01.2021 по 20.02.2022, пени за период с 20.01.2021 по 20.02.2022 в размере 1 419 руб. 77 коп. 

Дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Резолютивной частью решения по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства от 22.06.2022, исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме. 

Поскольку от АО «Почта России» поступила апелляционная жалоба, судом первой инстанции изготовлено мотивированное решение от 05.08.2022. 

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе АО «Почта России» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить. 

Податель жалобы указал, что при вынесении судом решения позиция ответчика не была учтена.

Отметил, что вопреки пункту 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не привлек к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора собственников объектов недвижимости с кадастровыми номерами 02:30:140202:240, 02:30:140201:409, 02:30:140202:328, собственников объектов недвижимости с кадастровыми номерами 02:30:050102:115, 02:30:050101:195, 02:30:050101:196, 02:30:050101:197, 02:30:050103:126, что повлияло на принятие судом незаконного решения.

Апеллянт указал, что договор аренды и приложенный к нему план земель, предоставленных в аренду, не содержат достаточных сведений, позволяющих определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду. На момент заключения договора аренды земельный участок не индивидуализирован как объект гражданских прав, его границы не были определены в установленном порядке.

По мнению апеллянта, при заключении договора от 16.02.2007 № 000647 не было учтено то, что границах спорных земельных участков помимо помещений АО «Почта России» находятся объекты третьих лиц и с согласия всех правообладателей зданий, сооружений или помещений в них либо по решению суда должны были быть определены размеры долей в праве общей собственности или размер обязательств по договору аренды земельного участка соразмерно долям в праве на объект недвижимости или в иных пропорциях.

Учитывая, что при заключении договора аренды земельного участка от 16.02.2007 № 000647 не были соблюдены требования, установленные частью 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации его условия нарушили права третьих лиц - собственников объектов недвижимости, данный договор является ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий.

В дополнениях в апелляционной жалобе апеллянт указывает на то, что произведена несколькими платежными поручения оплата задолженности до обращения истца с исковыми требованиями, а также сторонами был подписан акт взаимозачета от 01.03.2021. 

Определением от 07.09.2022 судом апелляционной инстанции был установлен срок для представления отзыва на апелляционную жалобу до 06.10.2022. 

С учетом доводов апелляционной жалобы, апелляционный суд в соответствии с пунктом 49 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве» пришёл к выводу о необходимости назначить судебное заседание на 28.10.2022 с целью дополнительного исследования доказательств. 

Определением суда от 28.10.2022 судебное заседание отложено на 22.11.2022.

Определением суда от 22.11.2022 судебное заседание отложено на 20.12.2022 ввиду необходимости дополнительного исследования обстоятельств по делу и представления сторонами дополнительных доказательств по делу. 

Определением суда от 20.12.2022 апелляционный суд перешёл к рассмотрению дела № А07-11728/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан по общим правилам искового производства, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и отложил судебное разбирательство 24.01.2023.

Определением суда от 24.01.2023 судебное заседание отложено на 21.02.2023.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 21.02.2023 был объявлен перерыв до 01.03.2023.

Определением суда от 01.03.2023 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках: Администрация сельского поселения Байкибашевский сельсовет муниципального района Караидельский район Республики Башкортостан, публичное акционерное общество «Башинформсвязь» (далее – ПАО «Башинформсвязь»), ФИО2, ФИО3.

Судебное заседание по делу № А07-11728/2022 было отложено на 29.03.2023. 

Определением суда от 29.03.2023 судебное разбирательство отложено на 25.04.2023.

Определением суда от 25.04.2022 апелляционный суд назначил по делу судебную экспертизу, производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы. Установлен срок проведения экспертизы и представления заключения в арбитражный суд – до 07.07.2023 (включительно).

Определением суда от 30.06.2023 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу на 15.08.2023. В определении указано, что в судебном заседании суд может перейти к рассмотрению дела по существу.

28.04.2023 посредством сервиса «Мой арбитр» от АО «Почта России» поступило ходатайство о приобщении платежного поручения от 27.04.2023 № 7738 в доказательство внесения денежных средств в размере 90000 руб. за проведение экспертизы. Данный документ приобщен к материалам дела.

13.07.2023 по электронной системе «Мой Арбитр» и 18.07.2023 по почте от ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» в материалы дела представлено заключение эксперта № 139/02(23) от 12.07.2023. Данное заключение приобщено к материалам дела.

07.08.2023 посредством сервиса «Мой арбитр» от ПАО «Башинформсвязь» поступило ходатайство об ознакомлении с материалами дела в электронном виде в режиме ограниченного доступа. Доступ к электронным материалам дела предоставлен судом апелляционной инстанции 07.08.2023, текст ходатайства приобщен к материалам дела.

В судебном заседании 15.08.2023 ввиду отсутствия возражений лиц, участвующих в деле, и с учетом поступления в материалы дела заключения экспертов, судом производство по делу возобновлено, дело рассмотрено по существу.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 16.02.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (арендодатель) и ФГУП «Почта России» (арендатор, ответчик) заключен договор аренды земельного участка, находящего в федеральной собственности № 000647, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принял в аренду земельные участки с кадастровыми номерами согласно приложению № 3, местоположение: в границах Караидельского района Республики Башкортостан, согласно приложению № 3, общей площадью 6 257 кв. м, с видом разрешенного использования: для размещения служебных зданий отделений почтовой связи. 

В силу п. 1.2 договора арендатор имеет на праве хозяйственного ведения, находящееся на земельном участке: служебные здания отделений почтовой связи (здание, строение, сооружение). 

Право на объекты недвижимости подтверждаются Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 069.11.2003 г. № 6182-р. 

На основании п. 1.5 договора срок аренды устанавливается с 01.12.2006 до 01.11.2007. 

В соответствии с п. 2.1 договора сумма арендной платы за период с 01.12.2006 по 01.11.2007 составляет: 9 892,74 руб. Величина ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком составляет 899,34 руб. руб. 

Согласно п. 2.2 договора размер арендной платы может быть пересмотрен в связи с изменением базового размера арендной платы (в связи с изменением ставок земельного налога), при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в год. 

В силу п. 2.3 договора расчет арендной платы на последующие годы осуществляется Арендатором самостоятельно и согласуется с арендодателем в срок до 1 февраля каждого года. 

Руководствуясь п. 2.4 договора, Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее 20 числа текущего месяца. 

На основании п. 4.1 договора, дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением случая предусмотренного п. 2.2 договора. 

В период действия договора сторонами заключен ряд дополнительных соглашений.

Дополнительным соглашением № 7, изменен п. п. 1.1.3 договора в части уточнения площади земельного участка и изложен в следующей редакции: общей Площадью 6 177 кв. м. Земельный участок с кадастровым номером 02:30:200201:0063 исключен из договора. 

Дополнительным соглашением № 8, изменен п. п. 1.1.3 договора в части уточнения площади земельного участка и изложен в следующей редакции: общей площадью 5 580 кв. м. Земельные участки с кадастровыми номерами 02:30:130104:0092, 02:30:080601:0051 исключены из договора. 

Дополнительным соглашением № 9 от 23.08.2019, изменен п. 1.1.3 договора в части уточнения площади земельного участка и изложен в следующей редакции: общей площадью 4 828 кв. м. Земельные участки с кадастровыми номерами 02:30:210503:106, 02:30:160101:83, 02:30:200103:60 исключены из договора. 

Дополнительным соглашением № 10 от 23.09.2019, изменен п. 1.1.3 Договора в части уточнения площади земельного участка и изложен в следующей редакции: общей площадью 2 571 кв. м. Земельные участки с кадастровыми номерами 02:30:230501:66, 02:30:080101:96, 02:30:180101:53, 02:30:220603:46,02:30:210302:68, 02:30:090201:113 исключены из договора. 

Как указывает истец, задолженность ответчика (с учетом платежей на сумму 56 602 руб. 75 коп.) образовалась в связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за земельные участки с кадастровыми номерами: 

02:30:050102:75 за 12 месяцев 2021 в сумме 62 451 руб. 81 коп., за январь - февраль 2022 в размере 10 824 руб. 98 коп.: 

02:30:140202:30 за 12 месяцев 2021 в сумме 78 421 руб. 11 коп., за январь - февраль 2022 в размере 13 593 руб. 

Согласно расчету истца задолженности ответчика по арендной плате составляет 110 132 руб. 19 коп. за 2021-2022гг. 

Истец направлял ответчику претензию № 02-ФЛ-04/2835 от 25.03.2022 с требованием об оплате задолженности, которая оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с названным иском. 

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Спорные правоотношения между сторонами по поводу использования земельных участков с кадастровыми номерами 02:30:050102:75 и 02:30:140202:30 возникли из договора № 000647 от 16.02.2007, который по своей правовой природе является договором аренды, соответственно регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде во взаимосвязи с положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы АО «Почта России» о ничтожности представленного в материалы дела договора судом апелляционной инстанции отклоняются.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения сделок) установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно разъяснениям абзаца 5 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная норма направлена на укрепление действительности сделок и преследует своей целью пресечение недобросовестности в поведении стороны, намеревающейся изначально принять исполнение и, зная о наличии оснований для ее оспаривания, впоследствии такую сделку оспорить.

Аналогичная позиция содержится в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" - сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и самим ответчиком подтверждается, что договор аренды был заключен уполномоченными на то лицами 16.02.2007. Условия договора исполнялись сторонами на протяжении длительного времени, сторонами вносились изменения в условия договора посредством заключения дополнительных соглашений. Более того, ответчиком вносилась оплата арендных платежей со ссылками на реквизиты договора.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10, собственник недвижимого имущества обязан вносить плату за пользование земельным участком исходя из площади, занимаемой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Факт пользования арендатором земельными участками с кадастровыми номерами 02:30:050102:75 и 02:30:140202:30 в спорный период подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Между тем при определении площади земельных участков, используемых обществом, судом апелляционной инстанции установлено, что в границах земельных участков расположены объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам (Администрация сельского поселения Байкибашевский сельсовет муниципального района Караидельский район Республики Башкортостан, публичное акционерное общество «Башинформсвязь», ФИО2, ФИО3), а потому с согласия всех правообладателей зданий, сооружений или помещений в них либо по решению суда должны были быть определены размеры долей в праве общей собственности или размер обязательств по договору аренды земельного участка соразмерно долям в праве на объект недвижимости или в иных пропорциях.

Согласно акту обследования от 29.11.2022 земельных участков с кадастровыми номерами 02:30:140202:30, 02:30:050102:75 сторонами зафиксировано следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 02:30:140202:30, площадью 1312 кв. м., категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения служебных зданий отделений почтовой связи.

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 02:30:140202:30 расположены следующие объекты недвижимости:

1. Нежилое здание с кадастровым номером 02:30:140201:409, площадью

1072 кв.м., принадлежащее на праве собственности ПАО «Башинформсвязь», о чем в ЕГРН сделана запись от 03.11.2004 № 02-01/47-1/2004-454. При этом в выписке имеются особые отметки о том, что объект входит в состав объекта с кадастровым номером 02:30:140202:495.

В пределах объекта с кадастровым номером 02:30:140202:495 расположено нежилое помещение с кадастровым номером 02:30:140202:244, площадью 356,3 кв.м., принадлежащее на праве собственности АО «Почта России», о чем в ЕГРН сделана запись от 06.06.2022  №02:30:140202:244-02/117/2022-1.

2. Кирпичное нежилое здание с кадастровым номером 02:30:140202:240, площадью 255,4 кв.м., в пределах которого расположены нежилые помещения с кадастровыми номерами:

- 02:30:140202:245, площадью 30,5 кв.м., принадлежащее на праве собственности АО «Почта России», о чем в ЕГРН сделана запись от 06.06.2022 №02:30:140202:245-02/117/2022-1;

- 02:30:140202:246, площадью 96,3 кв.м., принадлежащее на праве собственности АО «Почта России», о чем в ЕГРН сделана запись от 06.06.2022 № 02:30:140202:246-02/117/2022-1;

3. Нежилое здание с кадастровым номером 02:30:140201:328, площадью 554,4 кв.м., право собственности на которое не зарегистрировано.

В ходе совместного осмотра земельного участка с кадастровым номером 02:30:140202:30 установлено, что границы земельного участка на местности не закреплены. В связи с чем определить местоположение помещений, расположенных в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 02:30:140202:30, без специальных экспертных знаний, не представляется возможным.

Согласно сведениям ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 02:30:050102:75, площадью 1260 кв. м., категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения служебных зданий отделений почтовой связи, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, р-н. Караидельский, с/с. Байкибашевский, 

<

...>, зарегистрировано право собственности Российской Федерации, о чем в ЕГРН сделана запись от 19.12.2002 № 02-01/01-2/2002-92.

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 02:30:050102:75 расположены следующие объекты недвижимости:

1. Кирпичное нежилое здание сельского совета с кадастровым номером 02:30:050101:195, площадью 229,5 кв.м., право собственности на которое не зарегистрировано;

2. Нежилое здание гаража с кадастровым номером 02:30:050101:197, площадью 52,6 кв.м., принадлежащее на праве собственности сельскому поселению Байкибашевский сельсовет муниципального района Караидельский район Республики Башкортостан, о чем в ЕГРН сделана запись от 08.02.2018 №02:30:050101:197-02/160/2018-1;

3. Деревянный жилой дом с кадастровым номером 02:30:050103:126, площадью 47,3 кв.м., принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО4;

4. Кирпичное нежилое здание с кадастровым номером 02:30:050102:115, площадью 121,3 кв.м., в пределах которого расположены нежилые помещения с кадастровыми номерами:

- 02:30:050102:120, площадью 54,3 кв.м., принадлежащее на праве собственности ПАО «Башинформсвязь», о чем в ЕГРН сделана запись от 11.11.2010 № 02-04-60/008/2010-168;

- 02:30:050102:121, площадью 53 кв.м., принадлежащее на праве собственности ПАО «Башинформсвязь», о чем в ЕГРН сделана запись от 11.11.2010 № 02-04-60/008/2010-167;

- 02:30:050102:122, площадью 14 кв.м., принадлежащее на праве собственности сельскому поселению Байкибашевский сельсовет муниципального района Караидельский район Республики Башкортостан, о чем в ЕГРН сделана запись от 08.02.2018 №02:30:050102:122-02/160/2018-1;

- 02:30:050102:173, площадью 121,3 кв.м., право собственности на которое не зарегистрировано;

- 02:30:050102:180, площадью 98,1 кв.м., принадлежащее на праве собственности АО «Почта России», о чем в ЕГРН сделана запись от 31.10.2019 №02:30:050102:180-02/160/2019-3;

- 02:30:050102:198, площадью 17,7 кв.м., принадлежащее на праве собственности сельскому поселению Байкибашевский сельсовет муниципального района Караидельский район Республики Башкортостан, о чем в ЕГРН сделана запись от 08.02.2018 № 02:30:050102:198-02/160/2018-1;

- 02:30:050102:199, площадью 192 кв.м., принадлежащее на праве собственности сельскому поселению Байкибашевский сельсовет муниципального района Караидельский район Республики Башкортостан, о чем в ЕГРН сделана запись от 08.02.2018 № 02:30:050102:199-02/160/2018-1.

При этом сумма площадей помещений, расположенных в здании с кадастровым номером 02:30:050102:115 согласно выписке из ЕГРН должна составлять 429,1 кв.м. Таким образом, в связи с несоответствием сведений о площади здания, определить доли собственников помещений не представляется возможным.

При фактическом осмотре установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:30:050102:75 расположено двухэтажное административное здание, здание склада и гараж металлический.

С учетом доводов сторон, в том числе отраженных в совместном акте, о необходимости наличия специальных познаний с целью определения долей, а также с целью проверки доводов ответчика, судом апелляционной инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» ФИО5, ФИО6.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) Возможно ли определить площадь земельных участков с кадастровыми номерами № 02:30:140202:30, № 02:30:050102:75 необходимую для использования и эксплуатации объектов недвижимости (зданий, помещений), принадлежащих акционерному обществу «Почта России» в период с 20.01.2021 по 20.02.2022? 

2) При положительном ответе на первый вопрос произвести расчет доли землепользования земельными участками с кадастровыми номерами № 02:30:140202:30, № 02:30:050102:75, необходимой для использования и эксплуатации объектов недвижимости (зданий, помещений), принадлежащих акционерному обществу «Почта России» в период с 20.01.2021 по 20.02.2022 (отдельно по каждому земельному участку) с учетом всех объектов недвижимости, расположенных на земельных участках. 

3) Произвести расчет размера арендной платы, исходя из установленной доли землепользования применительно к условиям дополнительного соглашения № 10 от 23.09.2019 и договора от 06.02.2007 (отдельно по каждому земельному участку)?

Экспертиза по делу проведена, в материалы дела от ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы» представлено заключение эксперта № 139/02(23) от 12.07.2023.

По результатам проведения судебной экспертизы экспертами установлено, что согласно проведенного экспертного осмотра объектов недвижимости, расположенных по адресам 

<

...> и 

<

...> следует, что в пределах земельного участка расположены и иные объекты недвижимости, которые отсутствуют в сведениях ЕГРН или существенно отличаются от таких сведений. В связи с этим при совокупном анализе данных фактической ситуации и сведений ЕГРН возможно определить размер земельного участка, необходимого для обслуживания помещений почтовой связи АО «Почта России» пропорционально площадям зданий.

В ходе исследования эксперты пришли к выводу о том, что расчетный размер земельного участка, необходимого для обслуживания помещения почтовой связи АО «Почта России», расположенного по адресу: 

<

...> с кн02:30:050102:180 составляет 186 кв.м., а площадь земельного участка, необходимого для обслуживания помещений, расположенных по адресу: 

<

...> составляет 665 кв.м.

Расчетная площадь земельного участка, необходимого для обслуживания помещений АО «Почта России» определена с учетом фактических площадей зданий, расположенных по адресу и с учетом фактических границ земельного участка, на котором расположены здания. В связи с этим границы и площадь расчетных площадей (долей) необходимых для обслуживания помещений почтовой связи отличаются от кадастровых границ земельных участков, определенных в ЕГРН и их площадей.

Поскольку объекты (здания и помещения) существуют более 10 лет в своих границах, экспертами расчетные площади определены по состоянию более чем за 10 лет и до момента проведения экспертного осмотра.

Эксперты установили, что рыночная стоимость арендной платы доли земельного участка, необходимого для обслуживания помещений почтовой связи АО «Почта России» за период с 20.01.2021 по 20.02.2022: земельного участка категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 02:30:140202:30, площадь 1 312 кв. м, разрешенное использование: для размещения служебных зданий отделения почтовой связи, местоположение: Республика Башкортостан, район Караидельский, с/с Караидельский, 

<

...> составляет 30 802 руб. 00 коп. (2369,42 руб. в месяц).

Рыночная стоимость арендной платы доли земельного участка, необходимого для обслуживания помещений почтовой связи АО «Почта России» за период с 20.01.2021 по 20.02.2022: земельного участка категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 02:30:1050102:75, площадь 1 260 кв. м, разрешенное использование: для размещения служебных зданий отделения почтовой связи, местоположение: Республика Башкортостан, район Караидельский, с/с Байкибашевский, 

<

...> составляет 8 616 руб. 00 коп. (662,75 руб. в месяц).

Экспертное заключение № 139/02(23) от 12.07.2023 судом апелляционной инстанции проанализировано и признано соответствующим требованиям статей 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Оснований для непринятия во внимание соответствующих выводов экспертов у суда не имеется, поскольку данное доказательств наряду с иными подлежит оценке судом.

Согласно положениям ч. 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Требования к содержанию заключения эксперта содержатся в ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений положений указанной статьи судом не установлено.

Судом учтено, что из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное заключение экспертов, суд апелляционной инстанции установил, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключения экспертов соответствуют предъявляемым законом требованиям (статья 86 АПК РФ), в связи с чем пришел к выводу о том, что оснований для признания данного экспертного заключения ненадлежащим доказательством не имеется.

При этом суд исходит из того, что эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения. Нарушения экспертом основополагающих методических и нормативных требований при его производстве не установлены.

  Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной  ответственности, принимая во внимание  изложенные экспертами выводы по поставленным вопросам,  не имеется. 

  Заключение эксперта достаточно мотивировано, выводы  экспертов ясны, противоречия  в выводах отсутствуют. 

  Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, судом апелляционной инстанции экспертное заключение принято в качестве надлежащего доказательства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, в том числе экспертное заключение от № 139/02(23) от 12.07.2023, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы за земельные участки с кадастровыми номерами 02:30:1050102:75 и 02:30:140202:30 в размере площадей, являющихся предметом договора аренды с учетом дополнительного соглашения, в связи с чем из площади земельного участка, установленной договором аренды.

Экспертами произведен расчет пропорционально занимаемым ответчиком площадям, а потому суд апелляционной инстанции полагает, что обоснованными могут быть лишь требования о взыскании арендной платы пропорционально доли земельного участка, необходимого для обслуживания помещений ответчика.

Истец просил взыскать с ответчика за период 2021 – 2022 год задолженность в размере 110132,19 руб. с учетом произведенных оплат на сумму 56 602 руб. 75 коп.

При этом согласно расчету истца, в общую сумму задолженности при расчетах кроме арендной платы за период с 21.01.2021 – 21.02.2022 год включен остаток по сальдо по состоянию на 30.01.2021 в размере 1 444 руб. 05 коп.

Суд апелляционной инстанции, с учетом выводов экспертизы № 139/02(23) от 12.07.2023, приходит к выводу о том, что расчет должен производиться

- за земельный участок с кадастровым номером 02:30:1050102:75 в размере 2 369 руб. 42 коп. в месяц;

- за земельный участок с кадастровым номером 02:30:140202:30 в размере 662 руб. 75 коп. в месяц;

Всего 3 032 руб. 17 коп. – общая сумма в месяц.

Таким образом, за 14 месяцев арендная плата составит сумму 42450,38 руб. + 1444,05 (сальдо на 20.01.2021), итого 43894,43 руб.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что ответчиком внесены оплаты по договору за период с января по май 2021 г., а также сторонами подписан акт взаимозачета в части договора № 000647 на сумму 11320,55 руб.

Таким образом, оплат по договору произведено на общую сумму 56602,75 руб. В данной части спор между сторонами отсутствует.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что не смотря на конкретное указание назначения платежа в платежных поручениях, ответчик в ходе рассмотрения дела ссылался на то, что произведенными платежами задолженности по договору погашены.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с учетом произведенных оплат и суммы арендных платежей пропорционально площади занимаемых помещений у ответчика сформировалась переплата в размере 12708,32 руб. (56602,75 руб. оплачено – 43894,43 руб. арендная плата).

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца о взыскании суммы долга не имеется.

Судом апелляционной инстанции рассмотрено требований истца о взыскании неустойки и также не усмотрено оснований для его удовлетворения.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2.5 договора сторонами предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,01% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. 

В силу п. 2.4 договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца.

Таким образом, неустойка по договору может быть рассчитана с 21 числа каждого месяца.

Таким образом, с учетом суммы и дат произведенных ответчиком оплат, а также заявленного истцом периода начисления неустойки, расчет неустойки может быть произведен следующим образом: 

 

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

1 444,05

20.01.2021

20.01.2021

1

1 444,05 ? 1 ? 0.01%

0,14 р.

Оснований для начисления неустойки по остальным периодам с учетом дат платежных поручений не имеется.

При этом с учетом доводов ответчика об оплате имеющейся задолженности по договору полностью, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что неустойка в сумме 0,14 руб. также перекрыта возникшей переплатой по договору 12708,32 руб. переплата – 0,14 руб. неустойка = 12708,18 руб. (остаток переплаты).

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о взыскании неустойки.

С учетом изложенного в иске следует отказать.

Принятое судом первой инстанции решение подлежит  отмене по пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы, понесенные при рассмотрении дела судами первой и  апелляционной инстанции, распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, расходы по оплате судебной экспертизы  подлежат взысканию с истца в пользу ответчика в размере 90 000 руб. на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат взысканию с Управления в пользу АО «Почта России» в размере 3000 руб. как с проигравшей стороны.

Оплата услуг экспертной организации осуществляется с депозитного счета суда на основании отдельного определения.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.06.2022 (мотивированное решение изготовлено 05.08.2022) по делу № А07-11728/2022, рассмотренному в порядке упрощенного производства, отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в пользу акционерного общества «Почта России» в лице УФПС Республики Башкортостан – филиал АО «Почта России» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 90 000 руб., по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Судья                                                                          Ю.С. Колясникова