АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ 

ул. Краснознаменная, д. 56, 

<

...> http: //www.Orenburg.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-1365/2025

г. Оренбург

01 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2025 года 

В полном объеме решение изготовлено 01 октября 2025 года  

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи 

Курлыковой Е. М, при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А. А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Оренбург  

к Администрации муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области  

ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Оренбург 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора: 1) индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Оренбург; 2) общества с ограниченной ответственностью "АрхГрад", г. Оренбург; 3) публичного акционерного общества "Ростелеком", г. Оренбург  

о взыскании 553 157 руб. 52 коп., расторжении договора, 

встречное исковое заявление Администрации муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Оренбург  

к обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт" ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Оренбург  

о взыскании 232 061 руб. 25 коп., о расторжении договора 

при участии представителей до и после перерыва:  

от истца по первоначальному иску: ФИО2 – представитель (дов. № 1 от 29.01.2025);  

от ответчика по первоначальному иску: ФИО3 –  

представитель (дов. б/н от 20.12.2024); от третьего лица 2: ФИО4 – директор (паспорт); от иных лиц: явки нет. 

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального  

кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся  

перерыв с 03.09.2025 по 17.09.2025. 

Общество с ограниченной ответственностью "Эксперт" обратилось с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области о взыскании 553 157 руб. 52 коп., из которых: 480 462 руб. 67 коп. - сумма неосновательного обогащения; 72 694 руб. 85 коп. - сумма процентов за период с 09.11.2022 по 01.09.2024.  

В материалы дела 14.05.2025 от Администрации муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района поступило встречное исковое заявление о взыскании суммы арендных платежей в размере 232 061 руб. 25 коп., расторжении договора от 02.12.2023.  

Иные лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проводит заседание в их отсутствие.  

В материалы дела от истца по первоначальному иску и ПАО "Ростелеком" поступили дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.  

В судебных заседаниях до и после перерыва поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, указав, что организатор торгов в извещении на проведения торгов не указал сведения обязательные в силу пункта 4 части 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.  

Представленная в материалы дела проектная документация указывает площадь земельного участка – 1 551 кв.м., по итогу аукциона – 939 кв.м., остаточная площадь 613 кв.м.  

После анализа площадь для использования земельного участка составила – 240 кв.м. Объединяя все охранные зоны на земельном участке с кадастровым номером 56:21:1903002:578 в пользовании у общества остается ранее упомянутые 240 кв.м.  

В предоставленном Администрацией отчете оценивается кабель связи (охранная зона 2 метра в каждую сторону), тот факт, что кабель связи действительно имеется никем не опровергнут, доводы о том, что кабель проходит в ином месте противоречит экспертизе  

представленной истцом. Сам факт нахождения сведений в ЕГРН о данном кабеле нарушает законные интересы истца, поскольку зная о наличии таких обстоятельств, общество не принимало бы участия в торгах.  

Кроме того, от напорной канализации и наружных сетей водоснабжения охранная зона составляет 5 метров в каждую сторону.  

Согласно съемке на земельном участке имеется электрокабель и трансформаторная подстанция. Эти охранные зоны не внесены в ЕГРН и сооружения не указаны в договоре и аукционной документации.  

Ссылаясь на пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, истец настаивает на удовлетворении исковых требований в полном объеме, в части встречных требований возражает, так как они взаимоисключают друг друга.  

Администрация муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района в отзыве на исковое заявление (т. 1, л.д. 27 – 31) относительно удовлетворения требований возражала, представив встречное исковое заявление.  

В части доводов, в обоснование возражений пояснила следующее.  

На основании результатов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 22.11.2022 и постановлением администрации муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области общество с ограниченной ответственностью "Эксперт" признано победителем.  

По итогам аукциона, 02.12.2022 с обществом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:21:1903002:578.  

Представленное заключение кадастрового инженера, по мнению ответчика, подлежит критической оценке.  

Согласно договору аренды земельного участка площадь составляет 1551 кв.м. с кадастровым номером 56:21:1903002:578, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский муниципальный район, сельское поселение Пригородный сельсовет, 

<

...> земельный участок № 77. Ограничения и обременения на площади 938 кв.м. – охранная зона инженерных сетей: а) запрещается посадка деревьев и строительство капитальных сооружений; б) разрашается выполнение работ сторонними организациями, однако в заключении кадастрового инженера об этом не указано.  

Истцу изначально было известно о невозможности капитального строительства на всей площади земельного участка, при этом указанное не лишало истца возможности пользоваться данным земельным участком, что подтверждается его действиями: 14.11.2023 Администрации поступил проект по строительству, который проверен  

и по итогам было указано на ошибки в подготовке документов, в этот же день направлено уведомление в адрес ООО "Эксперт" о необходимости подготовить схему планировочной организации, которая должна была быть сделана на топографической съемке с учетом охранных зон.  

04.12.2023 истец исправил замечания добавил схему и повторно предоставил проект, который согласован, при согласовании обществу разъяснены положения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.  

30.08.2024 в адрес Администрации поступило заявление о расторжении договора и возврате денежных средств, в ответ на которое Администрация направила соглашение о расторжении договора и акт сверки расчетов, которое обществом проигнорировано.  

Кроме того, в представленном заключении кадастрового инженера имеется несоответствие данных, охранная зона объекта "ВОЛС – Оренбург – Саракташ грунт" (реестровый номер 56:00-6.1030), указанный объект не пересекает площадь застройки по проекту, разработанному истцом.  

 Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.  

Между Администрацией муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт" заключен договор аренды земельного участка № 2022.19057 от 02.12.2022, по условиям, Арендодатель сдал, а Арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 1551 кв.м., с кадастровым номером 56:21:1903002:578, расположенный по адресу: 460507, Российская Федерация, Оренбургская область, Оренбургский муниципальный район, сельское поселение Пригородный сельсовет, 

<

...> земельный участок № 77. Ограничения и обременения на площади  

938 кв.м. - охранная зона инженерных сетей: а) запрещается посадка деревьев и строительство капитальных сооружений; б) разрешается выполнение работ сторонними организациями.  

Ограничения и обременения в пользовании земельным участком на основании статей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, Приказа министерства транспорта Российской Федерации Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиация) от  

06.05.2019 № 356-П "Об установлении приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Оренбург":  

Как указал истец, в ходе подготовки проектной документации выявлено, что площадь охранной зоны значительно превышает указанную в договоре, по заключению кадастрового инженера от 20.01.2025 (т. 1, л.д. 9 – 10) в пользование истцу остается 240 кв.м.  

Общество "Эксперт" в период с 09.11.2022 по 01.09.2024 производил арендные платежи на сумму 480 462 руб. 67 коп.  

В адрес Администрации направлено заявление о расторжении договора и возврате денежных средств, в ответ на требование Администрация направило соглашение о расторжении договора, требование о выплате суммы внесенных арендных платежей проигнорировано.  

Ссылаясь на нормы действующего законодательства истец обратился в суд с первоначальным исковым заявлением.  

В свою очередь Администрация муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области обратилось в суд со встречным исковым заявлением, мотивировав следующими обстоятельствами.  

Согласно пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

Однако данные условия договора не исполнены обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт", в связи с чем у последнего образовался долг в сумме 232 061 руб. 25 коп., по состоянию на 13.05.2025. Оплата арендной платы производилась со стороны истца до 30.08.2024.  

Ранее обществом "Эксперт" указано, что 30.08.2024 в адрес администрации муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области направлено заявление о расторжении Договора и возврате денежных средств, выплаченных ООО "Эксперт" в качестве арендной платы, уведомление (исх. № 5012 от 30.08.2024) о расторжении договора аренды земельного участка № 2022.19057 от 02.12.2022, в ответ на которое ООО "Эксперт" направлено соглашение о расторжении данного договора аренды земельного участка расположенного по адресу: Оренбургская  

область, Оренбургский муниципальный район, сельское поселение Пригородный сельсовет, 

<

...> земельный участок с кадастровым номером 56:21:1903002:578 и акт сверки взаиморасчетов.  

Обратной связи со стороны ООО "Эксперт" не поступило, соглашение о расторжении осталось не подписанным.  

29.10.2024 со стороны администрации муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области в адрес ООО «Эксперт» повторно направлен проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № 2022.19057. на который ответ также не поступил.  

Данный факт подтверждает намерения истца использовать указанный в договоре земельный участок по назначению, и противоречит требованием и позиции предъявляемыми ООО "Эксперт".  

Учитывая изложенное, Администрация обратилась со встречными исковыми требованиями.  

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.  

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  

Правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении, Главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, Земельным кодексом Российской Федерации и условиями заключенного договора.  

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.  

В силу требований пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.  

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество  

вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.  

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.  

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе в том числе потребовать досрочного расторжения договора.  

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.  

Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Однако, согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.  

В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 № 66) если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В силу пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть  

досрочно расторгнут судом, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.  

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.  

 Судом установлено, что письмом исх. № 5012 от 30.08.2024 в адрес Администрации направлено письмо о расторжении договора, обусловленное тем, что площадь охранной зоны значительно превышает указанную в договоре, арендованное имущество не может быть использовано в соответствии с условиями договора (т. 1, л.д. 22).  

В свою очередь Администрация направила в адрес общества соглашение (т. 1, л.д. 32) согласно, которому договор аренды считать расторгнутым с 30.09.2024, в течении 5 рабочих дней с даты регистрации соглашения арендатор обязан оплатить сумму арендной платы в размере 48 594 руб. и пеню в сумме 3 889 руб. 00 коп. по реквизитам, указанным в соглашении.  

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 № 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.  

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021,  

приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.  

Из системного толкования приведенных норм права и правовых позиций высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (если иное непосредственно не вытекает из закона), освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.  

Между тем, отклоняя доводы истца по первоначальному иску, суд руководствуется следующим.  

Следовательно, для осуществления прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми. Также должно быть доказано, что истец на момент заключения договора не знал и не мог знать о возможном ограничении в пользовании объектом.  

Общество с ограниченной ответственностью "Эксперт" представило в материалы дела заключение кадастрового инженера, где указано, что в результате проведения геодезической съемки методом спутниковых измерений (определений) и натурного осмотра установлено, что земельный участок для строительства не предназначен, указанное заключение составлено 20.01.2025.  

Однако, как установлено материалами дела директор истца в период с 14.11.2023 в адрес Администрации направлял письма о согласовании проектной и рабочей документации на строительство.  

После исправления недостатков (т1., л.д 47) Администрация согласовала проект и указало на необходимость получения разрешения на строительства.  

Доказательств получения разрешения на строительство, материалы дела не содержат. В ходе рассмотрения дела, представитель истца пояснял, что за выдачей разрешения на строительство не обращался.  

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.  

То есть норма данной статьи исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей.  

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что о недостатках, указанных в заключении кадастрового инженера истец мог и должен был знать, при заключении договора аренды на этапе с ознакомлением с аукционной документацией. Суд при рассмотрении дела по существу задавал вопрос об осмотре участка перед заключением договора, представитель пояснял, что его доверитель такой осмотр производил.  

Кроме того, суд, подвергая доводы истца критической оценке, также исходит из того, что в материалы дела представлена проектная документация – инженерно – геологическое заключение (т.1, л.д. 49 – 67), а также рабочая документация содержащая комплект чертежей (т. 1, л.д. 68 0  

В рабочей документации предоставлена схема земельного участка, чертеж планируемого к строительству объекта (т.1, л.д. 69), в рабочей документации (т. 1, л.д. 77) на топографическом плане учитывались все охранные зоны, имеющиеся на спорном земельном участке, рабочая документация составлена с их учетом.  

Указанная рабочая документация получена истцом в 2023 году, то есть до заключения кадастрового инженера (2025).  

В материалах дела имеется ответ общества с ограниченной ответственностью "Архград" исх. № 37 от 19.03.2025 (т.1, л.д. 108) в котором отражено, что охранная зона объекта ВОЛС Оренбург – Саракташ Грунт" реестровый № 56:00-6.1030 установлена ен по  

фактическому местоположению подземного сооружения "линия связи", указанное подтверждается и ответом ПАО "Ростелеком" от 02.09.2025.  

В силу общеправового принципа "эстоппель" сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности. Главная задача принципа "эстоппель" - не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.  

Кратко принцип "эстоппель" можно определить как запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений.  

Исходя из принципа добросовестности (эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает в рассматриваемом случае права на возражение.  

С учетом данных обстоятельств суд полагает, что к спорной ситуации применим принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).  

Суд отмечает, что относительно указанной обществом "Эксперт" площади части земельного участка, использование которой в предусмотренных договором целях является невозможным по не зависящим от него причинам, при том, что точное определение данной площади имеет существенное правовое значение для правильного разрешения вопроса.  

Суд многократно, учитывая обстоятельства дела, предлагал участникам процесса провести судебную экспертизу в целях определения спорных вопросов. От проведения такой экспертизы стороны отказались.  

Такое поведение сторон исключает возможность производства судебной экспертизы и одновременно возлагает на них риск неблагоприятных последствий своего процессуального бездействия, препятствующего производству судебной экспертизы.  

Как указано в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" в случае непредставления стороной  

дополнительных доказательств, необходимых для правильного рассмотрения дела, арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в материалах дела доказательствам с учетом установленного частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределения бремени доказывания (часть 1 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Суд, не обладая специальными техническими познаниями, оценивает доводы сторон по своему внутреннему убеждению, основанному на совокупности собранных письменных доказательств с учетом их соответствия правовым нормам, регулирующим правоотношения.  

В силу того, что истцу во время передачи объектов в аренду были известны частичные ограничения спорного объекта, а наличие иных, не указанных в договоре не доказано, ответчик освобождается от ответственности за указанные недостатки объекта.  

Доводы истца о недостоверных сведениях в аукционной документации, суд также отклоняет, обращая внимание, что в настоящем споре не рассматриваются требования о признании незаконным торгов, по результатам, которых заключен договор аренды земельного участка.  

Учитывая изложенные основания, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" о взыскании неосновательного обогащения, а также расторжении договора по основаниям, невозможности использования земельного участка.  

Однако, встречный иск находит обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:  

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.  

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).  

По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.  

Требование о расторжении договора относится к категории споров, по которым обязательным является досудебный (претензионный) порядок их урегулирования.  

Из материалов дела следует, что соглашение о погашении задолженности с указанием на расторжение договора было направлено в адрес ответчика и им получено, что не опровергается материалами дела, в связи с чем суд приходит к выводу о соблюдении досудебного порядка.  

Право истца на досрочное расторжение договора аренды установлено положениями самого договора аренды, в том числе в связи с систематической неуплатой арендной платы, уплатой не в полном объеме в течение двух месяцев подряд (часть 1 пункта 4.1.3. договора аренды).  

Ненадлежащее исполнение условий договора аренды по оплате арендных платежей ответчиком подтверждается расчетом задолженности и не оспаривается ответчиком.  

Указанное свидетельствует о том, что представленными в дело документами доказано систематическое нарушение арендатором условий рассматриваемого договора аренды о сроках внесения платы, что является основанием для расторжения договоров. Иного не доказано, из материалов дела не следует.  

Вступая в договорные правоотношения с арендодателем по поводу земельного участка, общество как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации), не должно было исключать вероятность наступления любых рисков и должно было предвидеть возможность их наступления.  

Доказательства, подтверждающие сокрытие Администрацией каких-либо документов, либо предоставление недостоверной информации, в том числе об имеющихся обременениях земельного участка и ограничениях его использования, равно как и доказательства невозможности использования участка для выращивания сельскохозяйственных культур, в материалах дела отсутствуют. Как было отмечено, при подписании договора у общества не возникло возражений или вопросов относительно его содержания; стороны имели намерение исполнять сделку, фактически приступили к исполнению своих обязательств по договору, то есть совершили все необходимые действия, свидетельствующие о действительной воле согласно условиям оспариваемого договора. То обстоятельство, что общество впоследствии пришло к выводу о невозможности использования участка по назначению при установленных по настоящему делу обстоятельствах не свидетельствует о заблуждении относительно предмета аренды и условий договора и не влечет как недействительность договора, так и освобождение от оплаты за пользование участком.  

Исследовав материалы дела в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, арбитражный суд полагает исковые требования истца по встречному иску о расторжении договора аренды № 2022.19057 от 02.12.2022 заключенный между Администрацией муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области и обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт" обоснованными, о взыскании суммы арендных платежей в размере  

232 061 руб. 25 коп., также обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.  

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.  

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, с учетом статей 333.21, 333.22, 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации.  

По правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

В удовлетворении первоначальных исковых требований судом отказано, расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.  

Встречные исковые требования удовлетворены, но поскольку истец по встречному иску в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражные суды.  

Поскольку в удовлетворении первоначального иска отказано, а встречный иск удовлетворен частично, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 66 603 руб. 00 коп., включая неимущественное требование и удовлетворение требования имущественного характера.  

Руководствуясь статьями 101, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" отказать.  

Встречные исковые требования Администрации муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области удовлетворить.  

Расторгнуть договор аренды № 2022.19057 от 02.12.2022 заключенный между Администрацией муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области и обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт".  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" в пользу Администрации муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области  

232 061 руб. 25 коп. – сумма основного долга. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере  

66 603 руб. 00 коп. 

Исполнительные листы выдать Администрации муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области и налоговому органу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.  

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), жалоба может быть подана через Арбитражный суд Оренбургской области.  

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение направляется путем его  

размещения в виде электронного документа на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".  

 Судья Е. М. Курлыкова