Именем  Российской Федерации

                                                  

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Москва            Дело № А40-185535/23-11-1380

22.02.2024

Резолютивная часть решения объявлена 13.02.2024

Решение в полном объеме изготовлено 22.02.2024

Судья Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

провел судебное заседание по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ГРУППА КОМПАНИЙ "ТИТАН" (127287, 

<

...> ДОМ 16К4, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.11.2002, ИНН: 

<

***>)

К ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

Об урегулировании разногласий,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 10.08.2023, паспорт, 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 05.12.2023, паспорт, 

эксперт: ФИО4, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ГРУППА КОМПАНИЙ "ТИТАН" обратилось в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом протокольным определением 30.01.2024г. в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:09:0004015:6205, общей площадью 158,3 кв.м., путем обязания Департамента городского имущества города Москвы заключить указанный договор купли- продажи с ООО ГК «Титан», на условиях, изложенных в проекте договора, ранее направленного Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО ГК «Титан», с учетом изменений в пунктах 3.1. и 3.4. вышеуказанного договора, а именно, Пункт 3.1. Договора согласовать в следующей редакции: 3.1. Цена Объекта составляет 15 631 610 (пятнадцать миллионов шестьсот тридцать одна тысяча шестьсот десять) рублей 00 копеек ... (далее по тексту пункта в редакции ДГИМ). Пункт 3.4. Договора согласовать в следующей редакции: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1 П.). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 186 090 (сто восемьдесят шесть тысяч девяносто) рублей 60 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга…(далее по тексту пункта в редакции ДГИМ).»

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчик исковые требования не признал.

Эксперт представил ответы на вопросы, заданные ответчиком.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 27 июля 2023 года ООО ГК «Титан» (далее - Истец) получило от Департамента городского имущества города Москвы (далее - Ответчик) письмо (исх. № 33-6-578659/23-(0)-3) с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение имущества, в том числе, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

 В своем письме Ответчик предлагал Истцу заключить договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:09:0004015:6205, общей площадью 158,3 кв.м., далее - Объект.

Предложение о выкупе Объекта было направлено Ответчиком Истцу, в том числе, на основании норм, закрепленных в Федеральном законе от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и  среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Начиная с 03 мая 2007 года и по настоящее время, Истец владеет и пользуется Объектом на основании подписанного с Ответчиком Договором аренды № 02-00173/07 от 03 мая 2007 года.

 Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, задолженности по арендной плате не имеет.

Согласно представленному Ответчиком Истцу для подписания проекта Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), Объект отчуждался Истцу по продажной цене 25 605 000 рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется (п.3.1. Договора).

В соответствии с п. 3.2. и 3.4. Договора купли-продажи, Истец в течение семи лет со дня заключения Договора, должен был выплачивать Ответчику ежемесячно сумму основного долга, составляющую не менее 304 821 рублей 43 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

 Не согласившись с ценой выкупаемого имущества, Истец обратился к независимому оценщику, 5 августа 2023 года по заказу Истца, оценщиком ООО «КС Аналитик» проведена оценка выкупной стоимости Объекта и составлен Отчет № КС-1508/0160.

Согласно данным, указанным в Отчете, рыночная стоимость Объекта по состоянию на 15 августа 2023 года составляет 9 653 000 рублей 00 копеек.

Как следует из полученного Истцом от Ответчика письма от 10 июля 2023 года (2-й лист 4-й абзац): В случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с частью 4.1. статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ. При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется».

Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:09:0004015:6205, общей площадью 158,3 кв.м.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв, в котором указал, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Департамент со своей стороны выполнил требования законодательства, обратившись в оценочную организацию, для определения рыночной стоимости объекта. По заказу эксперта была проведена экспертиза отчета об оценке, на основании которого установлена цена, выкупаемого объекта недвижимости, на соответствие указанной в нем стоимости рыночной цене, и о соответствии отчета в целом действующему законодательству и федеральным стандартам оценки. Цена Объекта составляет 25 605 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.06.2023 № М668-1690-П/2023 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 21.06.2023 № 400/780-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 13 октября 2023 удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы. Назначено проведение судебной экспертизы по делу, проведение которой поручено эксперту ООО «МСВ КОНСАЛТ» ФИО4  

Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:09:0004015:6205, общей площадью 158,3 кв.м. по состоянию на 10.07.2023.?

В суд поступило заключение эксперта ООО «МСВ КОНСАЛТ» 

Согласно Заключению ООО «МСВ КОНСАЛТ», рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:09:0004015:6205, общей площадью 158,3 кв.м. по состоянию на 10.07.2023 составляет 15 631 610 руб.

В судебное заседание явился эксперт, который ответил на вопросы, заданные Ответчиком, в том числе указал, что в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 19.02.2020 № 5-КА19-54 отмечается, что «При определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и отдельно не выделяется из рыночной стоимости».

При этом, объектом обложения НДС являются операции, указанные в пп. 1 - 4 п. 1 ст. 146 НК РФ.

Организации и индивидуальные предприниматели признаются налоговыми агентами, если им реализуется (передается) не закрепленное за государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями государственное (муниципальное) имущество, которое составляет государственную казну РФ, казну субъекта РФ или муниципального образования. Об этом говорится в абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ. Налоговые агенты должны расчетным путем определить сумму НДС, удержать ее из выплачиваемых доходов и перечислить в бюджет. С 1 апреля 2011 г. действует исключение из данного правила. Указанные операции не являются объектом обложения НДС для тех субъектов малого и среднего предпринимательства, которые арендуют находящееся в государственной (муниципальной! собственности недвижимое имущество и выкупают его в поряпке. установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ). Соответствующее дополнение внесено в пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ.

Кроме того, судебная практика по данному вопросу такова, что стоимость по категории дел определяется Экспертами без учета НДС.

Оценив экспертное заключение ООО «МСВ КОНСАЛТ» наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы от ООО «МСВ КОНСАЛТ», считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:09:0004015:6205, общей площадью 158,3 кв.м. по состоянию на 10.07.2023 составляет 15 631 610 руб.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца.

Расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 77:09:0004015:6205, общей площадью 158,3 кв.м., путем обязания Департамента городского имущества города Москвы заключить указанный договор купли-продажи с ООО ГК «Титан», на условиях, изложенных в проекте договора, ранее направленного Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО ГК «Титан», с учетом изменений в пунктах 3.1. и 3.4. вышеуказанного договора, а именно,

Пункт 3.1. Договора изложить в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 15 631 610 (пятнадцать миллионов шестьсот тридцать одна тысяча шестьсот десять) рублей 00 копеек ... (далее по тексту пункта в редакции ДГИМ).

Пункт 3.4. Договора изложить в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7.).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 186 090 (сто восемьдесят шесть тысяч девяносто) рублей 60 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (далее по тексту пункта в редакции ДГИМ).

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ГРУППА КОМПАНИЙ "ТИТАН" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.11.2002, ИНН: 

<

***>) государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей, уплаченную при подаче искового заявления, судебные издержки в размере 30 000 руб. (Тридцать тысяч рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:                                                        В.Г. Дружинина